[알려줘! 경제] 50층 아파트 올라가나? 공공재건축 논란 왜?

한강변에 50층?
"찬성하지 않아" vs "이견 없다"

정부의 공급 대책이 발표된 지 이틀 됐습니다. 그 중에 관심이 집중됐던 것은 역시 '재건축'과 관련한 내용이었던 것 같습니다. 시장 반응이 부정적이라는 점 외에도, 정부 발표 직후 인허가권을 가진 서울시가 "찬성하지 않는 방식"이라고 공개적으로 이견을 표시했기 때문이기도 합니다.

홍남기 부총리가 어제 오전, (공급대책을 논의하는 자리가 아닌) '부동산 시장 점검 회의'에서 "이견은 없었고, 서울시와 협력해서 계획을 추진할 것"이라고 확인을 했죠. 대책을 발표한 부총리가 하루 만에 다시 한번 단속을 하는 것 자체가 실행이 순탄치 않을 것임을 보여주고 있는 겁니다.

중앙정부와 지방정부 사이의 다툼과는 별개로, '공공 재건축'이 자리 잡을 것인지는 이번 공급 대책에서 중요한 축인 것이 분명합니다. 왜 그런지, 또 제대로 실행될 수 있을지 짚어보겠습니다.

"13호2천호 공급" vs "약 6만호 확정"

정부이 밝힌 공급 계획은 13만2천호입니다. 이 가운데, 정부의 의지대로 통제할 수 있는 부분은 대략 6만호 내외입니다. 정부가 땅주인이거나 사업주가 되는 경우죠. 정부의 생각이 바뀌지 않는다면, 가장 확실하게 실행될 부분이죠. (과천, 마포구 등 지자체의 반발을 넘어서야 하는 과제가 남아있기는 합니다.)

나머지 7만호는 민간이 사업주가 되는 개발사업인데, 이 중 5만호가 바로 이번에 새로 도입되는 '공공 재건축'으로 통한 공급 물량입니다.

공급 계획에서 차지하는 비중(38%)으로 보나, 지역으로 보나(정부는 수도권이 아닌 '서울'에 공급을 집중하려고 합니다), 이번 대책의 핵심입니다.

물량 뿐 아니라 시기를 봐도 그렇습니다. 한가지 정부가 통제하는 사업의 경우, 완공까지 걸리는 시간이 4-5년 정도 될 겁니다. 시장의 불안을 안심시키기에 너무 먼 시기가 아닐까요? 그래서 공공 재건축이 다시 한번 중요합니다. 잘 되면, 이번 대책의 효과는 발표문에 나타난 '13만2천'이라는 숫자를 넘어서는 파괴력을 갖게 될 겁니다.

50층 아파트 볼 수 있나?

공공재건축이 실행되면, 50층 짜리 건축물이 솟아있는, 조합원 소유 주택과 공공 임대주택, 공공분양 주택이 한데 섞인 아파트 단지를 보게 됩니다.

관건은 재건축 조합들이 이 제도를 선택할 것이냐에 있습니다. 즉, 용적률 500% (현재는 최대 300%), 50층 (현재는 35층)라는 당근을 받을만 하느냐는 거죠?

재건축 조합의 반응을 보면, 일단 부정적입니다. 지금보다 빽빽한 단지, 높은 건물이 싫다, 임대주택이 늘어나는 것을 피하고 싶다는 반응이 우선 나옵니다. 여기에 공공기관의 간섭을 받는 것에 대한 거부감도 강하게 작용합니다.

무엇보다, 재건축에서 나오는 이익을 환수하는 제도들이 강하게 살아 있는 상황에서는, 용적률이 됐든, 층수 제한 완화가 됐든 재건축 사업에 '분명한' 인센티브가 될 수 없는 사정이 있습니다.

하지만, "개발 이익은 90% 이상 환수하겠다"는 정부의 입장이 그대로인 것을 보면, 조합이 원하는 제도 보완이 이뤄지기는 어려울 것 같고, 그렇다면 조합 입장에서 공공재건축 계획은 쾌적한 단지를 빽빽한 건물 숲으로 바꾸는 것에 불과할 겁니다. 서울시의 반발에는 이런 사정을 들어, 현실성이 없는 계획이라는 판단이 깔려있는 것입니다.

'패닉 바잉' 안정시킬 방법은?

공공재건축의 실현 가능성이 낮다면, 정부의 공급 대책은 절반 가까이 제하고 봐야 한다는 결론이 나옵니다. 하지만, 공급 대책이 100% 실행되지 않는다고 해서 시장 안정이 불가능하다고 단정해서는 안될 겁니다.

최근의 주택 수요를 설명하면서, '패닉 바잉'이라는 말을 쓰는 사람들 많습니다. "더 기다렸다가는 뛰는 집값을 따라잡을 수 없다"는 절박감이 매수세로 이어졌다는 설명이죠.

하지만, 이런 절박감을 잡는 방법이 공급 확대 밖에 없느냐는 질문을 던질 수 밖에 없습니다. 실례로, 2천년 이후에 가격이 가장 높았던 2008년에 자가 보유율이 가장 높고 바닥에 가까웠던 2014년에 가장 낮았다는 통계가 이런 질문에 근거로 제시되곤 합니다.

이런 관점에서 보면, 사람들을 불안하게 만드는 원인이 무엇인지, 안정시킬 수 있는 방법이 무엇인지를 찾아내는 것이 공급 확대보다 더 중요한 일이 아닐 수 없습니다.

정부도 이런 문제의식을 갖고 있습니다. 그렇다면, '모든 선택지를 테이블에 올려놓고' 지금까지 정책이 최선이었는지, 부작용을 낳은 것은 없는지 따져보고 좋은 방법을 찾아가는 것이 필요하지 않나 싶습니다.