[PD수첩 예고] "돈 있으면 사고, 없으면 말아라" 집 있는 사람들의 나라

'가장 강력한 대책'이라는 12.16 대책, 여기에도 허점은 있다
보유세 강화, 임대사업 혜택 축소 … '투기와의 전쟁'의 이면

지난해 11월. 투자자들은 부산으로 향했다. 정부가 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 한편, 부산 등 일부 지역은 투기조정지역에서 해제했기 때문이다. 투기조정대상지역에서 풀린 일명 '해수동(부산 해운대구·수영구·동래구)'의 대출 규제는 완화되고, 다주택자 양도소득세 중과도 폐지됐다. 이로 인해 이미 창원, 울산까지 진출해 진을 치고 있던 투기세력들이 부산으로 몰려들면서, 해운대의 경우 최고 5억 원 이상 가격이 폭등한 아파트도 생겨났다.

그리고 한 달 뒤, 정부의 18번째 부동산 정책이 발표됐다. 12.16 대책을 통해 정부는 대출 강화, 종부세 인상, 임대사업 혜택 축소 등 전면적인 대응을 선언했다. 시가 9억 원 이상 주택 보유자, 다주택 보유자를 타깃으로 한 정책들이었다. 서울의 분양가상한제 적용 지역도 확대됐다. '투기와의 전쟁'이 본격적으로 시작된 걸까. 정책 발표 이후 서울의 주택 거래량은 급감했다.

이 같은 현상을 두고, 정책효과가 있다고 평가할 수 있을까? 전문가들의 입장은 다르다. 정세은 충남대 교수는 "한국의 총 부동산 자산 대비 보유세 비중은 OECD 평균의 1/3 수준"이라고 지적했다. 12.16 대책을 통해 보유세를 확대하겠다는 게 정부의 입장이지만, 이우진 고려대 교수는 회의적인 반응이다. 보유세를 조정하는 데는 세율·공시지가·공정가액 비율 조정 등의 방법이 있지만, 이중 "세율을 조정하는 것은 국회 입법 사항이므로 정부의 뜻대로만 가기가 쉽지 않을 것"이라는 판단에서다. "시세 차익이 1년 사이에 5억 원이 났는데, 보유세 몇 백만 원 오른다고 해서 '세금 무서워 이 집 소유 못 하겠다'는 말이 나오겠냐"는 것이다.

주택임대사업자 대상 대책도 문제다. 문재인 정부는 지난 2017년, 8.2대책을 통해 임대사업을 장려했다. 공급 물량을 늘려 주거 안정을 도모하겠다는 취지였다. 문제는 임대사업자에게 준 각종 혜택이었다. 종합부동산세 합산 배제, 양도소득세 중과 배제, 건강보험료 부담완화, 장기보유 특별공제 등 거의 모든 세금에 대해 특혜를 안긴 것이다. 엄청난 세제혜택은 투기꾼들에게 투기의 꽃길을 열어준 것이나 다름없는 결과를 초래했다. 신규 주택은 임대사업자들이 매점하게 만들었고, 집값과 전월세 가격은 폭등했다. 다주택자들은 속속 임대사업자로 등록하면서 정부의 규제를 피해나갔다.

뒤늦게 정부는 9.13 대책을 발표하며 임대사업자에 대한 태도를 바꿨다. 12.16 대책에서도 임대사업자 혜택 축소안을 포함하고 있다. 그러나 함정이 있다. 9.13 대책 이후의 취득 건에만 해당 안이 적용된다는 것. "황금 덩어리를 왜 버립니까?" 공인중개업을 하는 장석호 씨는 "주택임대사업에 대한 혜택은 없어지지 않을 것"이라고 본다. "다른 업종들과 비교해서도, 주택 임대사업의 세금 감면 혜택이 가장 크기 때문"이다.

가구 소득 대비 주택 가격을 나타내는 PIR(Price to Income Ratio). 서울의 PIR은 23.75. 연간 소득을 한 푼도 쓰지 않고 24년을 모아야 겨우 주택 한 채를 구입할 수 있다는 뜻이다. 뉴욕(10.61)보다 훨씬 높은 수치다. 강력한 대책만을 모았다는 12.16 대책을 두고, 일각에서는 "돈 있으면 (부동산) 사고, 없으면 하지 말란 얘기"라고 비판한다. 수차례 발표된 부동산 정책에도 잡히지 않는 집값, 그 원인은 무엇일까. PD수첩 '신년특집 2부: 집 있는 사람들의 나라'는 오늘(14일) 밤 11시 10분에 방송된다.