[PD수첩 예고] '최대한 법의 틈새를 활용하라!' 스타 건물주들의 투자 전략

- 최근 5년간 연예인 건물주 55명, 매매가 총 4,700억 원 이상!
- 대출, 법인세…'합법적인' 방법으로 부자가 되는 방법

최근 5년간 55명의 연예인이 건물주가 됐다. PD수첩이 한국탐사저널리즘센터 데이터팀과 언론 보도를 토대로 조사한 결과, 이들이 소유한 부동산은 총 63건. 매매가의 총액은 4천700억 원이 넘는다.

건물에 눈을 돌린 건 연예인뿐만이 아니다. <골목의 전쟁> 저자 김영준 씨는 "현재로서는 상업용 부동산이 국내에선 가장 매력적인 투자처 중 하나"라고 주장한다. 지난달 28일 한국감정원의 발표도 이를 뒷받침한다. 지난해 9~11월 1만 2천여 건에 머물던 건물 거래량은 12월 1만 6,775건을 시작으로 증가하기 시작했다.

수십억, 수백억 원 대의 건물을 구입하려면 얼마만큼의 자본이 필요한 걸까. 빌딩 전문 강좌에서는 "3억 원, 2억 원으로도 건물주가 될 수 있다"고 주장한다. 이들이 제시하는 방법은 바로 은행 대출(레버리지)을 이용하는 것. 한 중개업체가 소개한 매물로 시중 몇 개 은행에 대출 상담을 하자, "70%, 개인 신용등급에 따라 80%까지 대출이 가능하다"는 답변이 돌아왔다. 일부 은행은 최고 90%까지도 가능하다고 답했다. 스타 건물주들의 등기부등본에도 이러한 은행 대출 흔적이 고스란히 남아있었다. 매입과 동시에 70~80%대의 대출을 받고, 건물 임차인들의 보증금까지 포함해 자기자본금을 10%도 들이지 않은 사례도 확인됐다.

이들 등기부등본에는 또 하나의 특이점이 있었다. 연예인 개인 명의가 아닌 법인으로 거래를 한 것. 이들은 본인이나 가족을 임원으로 등재한 일명 '가족법인'으로 건물을 매입했다. 이유는 무엇일까. 법인과 개인의 부동산 거래 차이는 '세금'에 있다. 양도소득세, 취득세 등 개인의 부동산 거래 시 적용되는 세율은 42%(과세 표준 금액 5억 원 이상)가량인 반면 법인세율은 10~22%에 그친다. 확보한 등기부등본 일부를 통해 법인·개인 거래 시 세금 차액을 분석했는데, 50억 원대의 건물을 법인 명의로 거래할 경우 개인 명의로 거래할 때보다 납부해야 할 세액이 3억 원 이상 적었다.

김성달 경제정의실천시민연합 국장은 "법인의 경우 삼중특혜가 있다고 볼 수 있다"고 말한다. 개인에 비해 법인에 대한 금융 지원이 크고 양도세·임대소득세·종부세 등에서 개인보다 세제혜택도 크다는 것. 게다가 2018년에는 건물주의 임대소득세를 감면하는 조세특례제한법 개정안이 국회를 통과하면서, 법인으로 누릴 수 있는 이익은 더 늘어났다. 법인에 주목한 건 연예인뿐만이 아니다. 부동산 강좌에서는 은행 대출과 함께, 법인 설립도 한 방법으로 추천한다. 중소벤처기업부에 따르면 "조세부담을 완화하기 위해 설립된 법인이 꾸준히 증가"했는데, 지난해에만 14,473개의 부동산업 법인이 신설됐다. 이는 전년 대비 42.7% 증가한 수치로, 법인 업종 중에서도 가장 큰 증가폭을 기록했다. 김 국장은 "대한민국 법인은 다 부동산에 가 있다는 게 현실"이라고 덧붙였다.

이제문 창조도시경제연구소 소장은 이러한 현상에 대해 "세액 절감을 위한 하나의 재테크로써 등장한 세테크로 보이나, 명백한 불법이라 개념지을 순 없다"고 판단했다. 활용 가능한 범위 내에서 최대한 법을 활용했다는 것이다. 잇따른 정부의 부동산 정책이 개인의 세금 부담에 초점을 둔 동안 사각지대에 놓였던 갖가지 맹점들. 스타들은 이를 통해 '합법적인' 방법으로 부동산에 투자했고, '갓물주'가 되었다. PD수첩 '연예인과 갓물주'는 오늘(21일) 밤 11시에 방송된다.