[PD수첩] PD수첩, 대장동 개발 특혜 논란 심층 취재

26일 밤 PD수첩 <대장동, 설계자와 쩐주>에서는 대장동 개발 특혜 논란을 심층 취재, 화천대유의 자금 흐름을 분석했다.

대장동 사업의 시행사인 성남의 뜰은 주민들에게 땅을 사들였다. 이후 택지를 15개 구역으로 나눠 판매하였고, 이 과정에서 1차 수익이 발생했다. 이 과정을 통해 발생한 수익은 성남의 뜰 주주들에게 배당됐다. 최대 주주인 성남도시개발공사는 1,830억 원, 43%의 지분을 보유한 5개 금융회사는 33억 원을 배당받았다. 그리고 7%의 지분을 보유한 SK증권과 화천대유가 4,040억 원을 배당받았다. 어떻게 이러한 수익이 가능했을까.

화천대유는 대장동 사업을 실질적으로 담당한 민간자산관리 회사다. 화천대유에 근무했던 곽상도 의원의 아들 곽 씨는 퇴직금으로 50억 원을 받아 논란이 일었다. 또한, 화천대유의 법률 고문이었던 박영수 전 특검의 딸은 화천대유가 보유한 미분양 아파트 한 채를 약 7억 원에 분양받았다.

화천대유의 고문단에는 검사와 판사 출신 법조계 유력인사가 포함되어있었다. 일부는 월 천만 원 이상의 고액 고문료를 받았다. 이민석 변호사는 “법률적인 문제가 없다고 생각하면 그렇게 많은 변호사가 필요 없다. 불법 요소가 있다고 생각하기 때문에 많이 모은 것 아닐까”라고 분석했다. 법조계 인사들을 영입한 인물로 화천대유의 소유주인 김만배 씨가 지목됐다.

대장동 필지 소유 현황 (2000년 기준)

PD수첩은 대장동 210번지 일대 토지 등기부등본 889개를 분석했다. 분석 결과, 2000년대 대장동 필지의 43%는 외지인이 주인이었다는 것을 확인했다. 건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 “자산가들 같은 경우에는 판교뿐만이 아니라 판교 주변에 대해서는 어마어마한 관심이 있었다”라고 설명했다.

2005년, 한국토지공사는 대장동 공공개발사업을 결정했지만, 주민들의 생각은 달랐다. 대장동의 일부 주민들과 씨세븐이라는 업체는 민간개발을 추진했고, 민간개발업자는 남욱 변호사와 함께 공공개발계획을 막았다. 이후 LH는 대장동 사업계획을 철회했지만, 이재명 전 시장은 성남시의회 본회의에 참석해 개발 이익을 특정 민간 기업에게 줄 수 없다며 공공개발 방식을 주장했다. 하지만 당시 시의원들은 공공개발에 반대했고, 민관합동개발 방식으로 결정됐다.

남욱 변호사는 천화동인 4호라는 이름으로 대장동 사업에 참여했다. 개인투자자 7명은 고객이 직접 투자처를 지정해 돈을 맡기는 증권사의 특정금전신탁 상품을 이용하여 대장동 개발 사업에 참여했다. 천화동인은 1호에서 7호까지로 구성되어있으며, 약 3억 원을 투자해 3,463억 원의 수익을 냈다. 대장동 민간사업자인 하나은행이 개인투자자들을 받아들였다는 의혹과 관련하여 하나은행 측에 인터뷰를 요청했으나 답을 들을 수 없었다.

어떻게 이러한 수익이 가능했던 것일까. 성남시가 약 5,500억 원의 수익을 확정했기 때문이라고 지적한다. 이재명 전 경기도지사는 “이익의 일정 비율을 환수 이익으로 정할 경우, 부정이 발생할 수 있는 등 말썽이 날 가능성이 있기 때문에 환수 이익은 사전에 미리 확정하고 최우선 보장하기로 인허가 조건에 명시했다”라고 설명했다. 대장동 사업이 시작된 이후, 부동산 가격이 오르기 시작했고 약 1,700억 원을 예상한 민간업자의 이익은 4,040억 원까지 늘어났다. 초과 이익 환수 문제를 두고 이재명 전 지사의 책임론이 제기됐고, 이재명 전 지사는 부동산 가격의 급등은 예상하지 못했다고 설명했다.

화천대유는 대장동 15개의 택지 중 5개를 구입했다. 180대 1이 넘는 경쟁을 통해 땅을 매입한 다른 시행사들과 달리, 화천대유는 우선 계약으로 저렴한 가격에 택지를 구입했다. 화천대유는 아파트를 지었고, 이를 분양했다. 하지만, 이 중 3개 아파트 단지의 분양 수익은 화천대유의 몫이 아닌 것으로 밝혀졌다.

화천대유는 초기 자금을 마련하기 위해 킨앤파트너스라는 투자자문사에서 돈을 빌렸다. ‘개인3’으로부터 400억 원을 빌린 킨앤파트너스가 다시 그 돈의 일부를 화천대유에게 빌려줬다. 그런데, ‘개인 3’이 SK행복나눔재단 최기원 이사장으로 확인됐다. 2018년 킨앤파트너스와 화천대유는 투자금 형태로 바꿔 두 개 구역 아파트 분양 수익 전체를 넘기는 것으로 계약을 변경했다.

엠에스비티는 사모펀드에 모인 익명의 투자자들을 통해 화천대유에게 초기 자금을 빌려줬다. 엠에스비티는 담보로 받은 대장동 A11 구역의 분양 수익권을 사모펀드에게 넘겼다. 왜 화천대유는 돈을 갚는 대신 분양 수익권을 투자자에게 넘긴 것일까. PD수첩은 킨앤파트너스 관계자와의 인터뷰를 통해 대장동 개발사업의 민간업자들이 투자자에게 수익을 넘기기로 했다는 이야기를 들을 수 있었다.

대장동 민관합동개발로 성남시는 개발이익을 일부 회수했지만, 민간업체의 과도한 수익을 막지 못했다. 땅을 강제수용당한 대장동 원주민들은 터전을 잃었고, 비싼 분양가를 내고 입주한 주민들 또한 대장동 개발사업의 피해자로 볼 수 있다. 지금과 같은 도시개발방식이 근본적인 취지에 맞는지 다시 되새겨봐야 하는 시점이다. 지금도 우리 사회 곳곳에서는 제2, 제3의 대장동 사업이 진행되고 있기 때문이다.