[PD수첩] 거품붕괴 1부, 금리 인상에 따른 거래절벽과 아파트값 하락

- 서울 마포 한 아파트단지의 반값 매물 거래로 화제, 부동산 매매가 하락에 따른 특수거래 의혹 제기하는 사람들
- 한때 잘 나가던 ‘노도강’ 지역, 일부 급매물의 경우 2년 전 집값 수준으로 돌아가
- PD수첩 자체 만 18세 이상 남녀 천 명을 대상으로 부동산 시장 방향성에 관한 설문을 진행, 지금의 부동산 시장에 따른 사람들의 기대와 우려 인식 확인

15일 밤 PD수첩 <거품붕괴 1부, 거래 절벽과 아파트값>에서는 미국 <연방준비제도>의 금리 인상을 시작으로 고금리의 국면을 맞이한 부동산 시장의 상황을 취재했다. 이전 초저금리 상황에서 빠르게 상승하던 부동산 매매가. 영끌과 빚투 등 많은 사람이 아파트를 구매하기 위해 부동산 시장에 몰렸던 만큼, 현재의 상황은 어떤지 확인했다.

지난 10월 18일 서울특별시의 한 아파트가 8억 원에 실거래 돼 화제였다. 해당 아파트의 호가는 한때 약 16억 원으로 최근 반값 매물이 등장해 거래됐기 때문. 아파트 반값 거래 소식에 인근 부동산에 연락해 비슷한 매물을 찾는 사람이 있는 반면, 특수거래 의혹을 제기하는 사람도 있었다. 한 단지만의 상황은 아니었다. 시세보다 하락한 아파트값은 서울 곳곳에서 확인할 수 있었는데 서울 송파구 4,500세대의 대단지 아파트 또한 84㎡ 기준으로 매매가가 20억 원 아래로 떨어지고, 잠실의 한 아파트는 약 22억 원의 호가에서 16억 원까지 하락하는 등 집값 하락은 24주째 계속됐다.

평범한 직장인이자 재테크 유튜버인 더글라스. 그는 집값이 뛰던 2021년 광명시에 한 아파트를 6억 4천만 원. 전체 금액의 60%를 은행 대출을 받아 구매했다. 그는 세상이 말하는 2, 30대 ‘영끌족’. 그가 구매한 집이 8억 원까지 올랐지만, 올해 들어 상황이 변했다. 지난 8월 같은 아파트가 5억 8천만 원에 거래된 것. 그는 10~20% 정도의 가격 하락은 예상했지만, 하루하루 불안하다고 전했다. 지난 10월 한국은행이 또 한 번의 빅스텝을 단행했다. 2021년 8월 0.75%를 시작으로 기준금리는 3%까지 이르렀다. 김경민 서울대 환경대학원 교수는 미국발 금리 인상으로 국내 부동산 하락을 예측했다. 그는 “하락은 꽤 클 거고, 2020년, 2021년의 (부동산) 가격은 다 거품”이라고 견해를 밝혔다. 2018년 본격적으로 아파트값이 올라간 이후 2021년 10월 기준, 서울 아파트는 32,7%까지 폭등했는데, 고금리로 인해 아파트값 하락은 점점 확대되고 있었다.

과거 갭투자자들이 몰린 ‘노도강’ 지역. 그들은 6억 원 이하 다수의 아파트를 구매했었던 곳. 한때 재건축의 호재로 투자자와 ‘영끌족’까지 몰렸던 한 아파트단지. 현재 그곳은 9억 원까지 상승했다가 6억 원 중반에 거래되고 있었다. 아파트 가격 상승을 이끌던 투기수요는 올해 들어 큰 폭으로 줄어들었다. 정작 집을 사려는 사람은 집값이 떨어질 것을 기대해 매매를 서두르지 않아 거래 자체가 실종됐고, 지난 9월 서울 아파트 매매 건수는 856건으로 1년 전보다 5분의 1 수준으로 거래절벽 상황이 나타났다.

의외의 경우도 있었다. 강남의 한 고급 아파트는 전용 면적 180㎡에 40여 가구로. 이곳의 시세는 일반 평균가 약 32억 원. 1년 내내 매매가 없다가 지난 4월. 24억 5천만 원에 매매가 있었고, 이전 호가보다 7억 원이 하락한 금액이었다. 그들은 부동산을 통하지 않고 직거래로 계약을 진행했다. 부동산 전체 거래량은 줄었지만 직거래 비율은 꾸준히 늘고 있는데 이에 대해 양은진 세무사는 “세법의 틈을 이용해 본인의 부동산을 급매물처럼 만들어 낮은 가격으로 거래한다”라며 현재 부동산 시장의 단면을 밝혔다.

대구광역시 수성구 한복판의 607세대 아파트. 내년 1월을 입주를 앞둔 이곳은 지난 5월 분양을 시작해 이른바 ‘학세권’을 강조했고, 후분양 아파트인데도 주목을 받았다며 PD수첩이 만난 일부 분양 계약자들은 아이를 키우는 부모들에게 믿고 살만한 아파트였다고 말했다. 그런데 계약 이후 벌어진 예상치 못한 상황. 한 부모가 확인한 국토교통부의 발표. 그는 계약 내용을 확인하니 업체에서 신고한 내용이 8월 달에 전체 607가구 중 83채를 신고했다고 주장했다. PD수첩은 8월 이후 달라진 분양률을 확인하려고 지자체 홈페이지를 확인했지만, 대다수의 아파트 미분양 가구 수가 건설사의 요청으로 비공개 되어 있었다. 소비자로서도 정보를 알지 못한 상태에서 계약할 수밖에 없는 상황. PD수첩은 미분양 가구를 비공개한 아파트 시행사 측에 미분양 가구 수 확인을 요청했지만, 그 내용을 확인할 수 없었다.

대구광역시의 미분양 아파트가 1만여 가구 넘게 발생한 지난 9월. 대구시의 미분양 물량은 전국에서 가장 높은 수치였고 한 아파트는 1순위 청약에서 97%가 미분양난 경우도 있었다. 대구광역시 건설교통위원회 박소영 의원은 대구시의 높은 미분양 물량은 주택수요와 실제 공급한 아파트 가구수의 차이 때문이라고 밝혔다. “2018년부터 2021년까지 4년 동안 11만 세대 이상이 공급됐고, 18년부터 21년까지 초과 공급이 된 것”이라는 박 의원은 <2027년 대구광역시 주거종합계획>을 설명했다. 대구시가 예측한 주택수요는 아파트를 포함해 연평균 1만여 세대. 그런데 그 수요보다 두 배 이상의 아파트를 해마다 분양한 것으로 드러났다. 이광수 부동산 애널리스트는 미분양이 증가한 원인으로 주택 수요 감소를 들었다. 공급이 부족한 게 아니라 많았던 수요가 줄어드니까 집이 남게 됐다는 것. 그는 앞으로도 이런 상황이 계속 이어질 수 있다는 가능성을 언급했다. “미분양 아파트가 증가하면 또 주택가격을 낮추고 다시 재고 주택이 많아질 거라는 것. 미분양 사태는 전국적으로 확산되고 있었다. 지난해 말 1만 7천여 가구에서 9월 말 기준 약 4만 2천 가구로 급증했는데, 수도권의 경우 지난해보다 약 5배가 증가했다.

피디수첩은 고금리에 따른 부동산 시장 변화를 사람들이 어떻게 인식하고 있는지 전문기관과 함께 여론 조사를 진행했다. 조사 대상으로 18세 이상 남녀 천 명을 설문조사 했다. 그 결과로 현재 우리나라 아파트 가격이 높다는 대답이 10명 중 8명으로 87%였고, 부동산 가격이 앞으로 하락하길 바란다는 응답은 63.8%로 주택의 유무와 관계없이 상승보다 하락을 원하는 답변이 높았다. 아파트값 하락을 원하는 이유로는 부동산 시장의 가격 안정과 내 집 마련의 기회를 갖기 위해서라는 응답이 있었다. 2019년 더 하락하면 2018년 수준까지 집값이 떨어질 거라는 전문가들의 전망도 있지만, 내년에도 금리 인상이 예상돼 부동산 시장이 언제쯤 안정기에 접어들지 예단하기 쉽지 않다. 많은 시민의 바람은 부동산 시장의 안정이었다. 비정상적이고 극단적인 우리나라 부동산 시장이 안정돼 예측 가능한 시장이 될 수 있도록 근본적인 대책이 필요한 때이다.