[PD수첩] 거품붕괴 2부, 가파르게 상승한 가계부채와 벼랑에 몰린 영끌족

- 부동산 하락기에 고금리까지 겹치면서 이중고에 시달리는 ‘영끌족’
- PD수첩팀, 서울시 노원구 아파트 3,481세대의 <부동산 등기부등본> 및 <자금조달계획서>를 전수조사. 총거래량 중 65.6%가 20~30대인 것으로 확인돼
- 전세보증금 사고 급증, 올해 10월까지 전국 사고 건수 3,754건, 피해 금액 7,992억 원

13일 밤 PD수첩 <거품붕괴 2부, 부동산 거품과 가계부채>에서는 끝없이 오르는 대출 금리와 10년 6개월 만에 가장 큰 폭으로 추락하는 아파트값 때문에 어려운 순간을 보내고 있는 사람들의 모습을 취재했다. 작년 여름만 해도 0%대였던 기준금리는 12일 현재 3.25%까지 올라간 상황, 이에 따라 늘어난 이자만 약 36조 3천억 원, 가계대출자 한 명당 연간 이자가 평균 180만 원가량 증가한 것으로 파악되었다.

올해 서른다섯 나이의 김모씨는 지난 7월 경매에서 1억 6,700만 원에 빌라를 투자 목적으로 매입했다. 자기 자본금 천여만 원을 제외하고 남은 금액을 모두 대출받았다는 김씨. 하지만 매매나 전세 수요자가 없어 당장 대출 이자부터 걱정해야 하는 상황이 벌어졌다. 문제는 김씨가 빚으로 마련한 집이 모두 네 채라는 것. 김씨는 최근 1년도 안 되는 기간에 친구와 공동투자로 지방 아파트 두 채와 빌라 하나를 구매했다. 세 채의 금액은 무려 6억 3,500여만 원. 집값의 대부분을 세입자의 전세보증금과 대출로 충당했기 때문에 시중은행의 대출금리 인상이 본격화되자, 김씨는 매달 350여만 원의 원리금을 갚아야 하는 신세가 됐다, 그가 한 달에 버는 금액의 70~80% 수준이었다.

부동산 상승장이 정점을 찍어가던 2020년 초, 경기도 고양시에 아파트를 장만한 이모씨. 그는 신용 대출 1억 원과 전세 5억 원을 끼고 6억 5,500만 원에 집을 구매했다. 그러나 올해 2월 전세보증금을 빼주느라 아파트 담보로 5억 원을 대출받은 그는 매달 원리금 상환으로 330만 원을 지출하고 있는 상태였다. 이씨가 돈을 빌릴 당시만 당시 3%대였던 대출 금리는 이제 5%를 넘어섰다. 그는 집을 구매할 당시만 해도 잘한 결정이라 생각했지만, 앞으로 올라갈 대출 이자에 불안해했다. 오건영 신한은행 WM그룹 부부장은 ‘우리나라는 가계부채가 많아서 금리 인상에 민감하다’고 지적했다. 또한 ‘끝이 어디일지 감이 오지 않아 금리 인상이 단행될 때마다 불안감을 크게 느낀다’고 설명했다. 시중은행의 주택담보대출 금리 상단은 11월 말 기준, 이미 8%에 육박한 상황으로 2008년 금융위기 이후 무려 14년 만에 최고 수준이다. 유례없는 속도로 기준금리가 가파르게 오르고 있는 것이다.

PD수첩은 빚을 내고 집을 산 20~30대의 상황을 파악하기 위해 노원구에서 가장 많은 거래가 이뤄진 한 단지를 전수 조사했다. 전체 3,481세대의 <부동산 등기부등본>과 <자금조달 계획서>를 입수해 이들의 거래 내역을 확인한 것이다. 해당 아파트 평당 집값은 2년 동안 1억 5천만 원가량 올랐는데, 총 355건의 거래 중 233건이 20~30대 거래로 확인됐다. 그들은 열에 일곱이 집을 사며 금융권 대출을 받았고, 자기 자본금이 집값의 10%에도 못 미치는 집이 14가구나 됐다. 또한 PD수첩이 성인 천 명을 대상으로 진행한 설문 조사에서 응답자 절반 이상이 주택담보대출이나 전세자금 대출 등 집과 관련된 빚이 있다고 답했고, 빚이 있는 사람들의 34.8%는 2020년에서 2022년 사이에 빚이 생겼다고 답했다.

수도권광역급행철도(GTX) 호재로 집값이 고공행진을 했던 동탄 신도시, 10년 전 3억 원대에 분양된 한 아파트는 지난해 여름 14억 원을 돌파했다. 선대인경제연구소의 선대인 소장은 집값이 급등한 아파트단지의 부채 실태를 조사한 결과 기존 주택 보유자들이 추가로 주택담보대출을 내는 사례가 많아졌다고 설명했다. 해당 아파트 단지에선 집값이 폭등했던 최근 3년 내 ‘손바뀜’이 없었던 세대에서 3분의 1 이상이 집을 담보로 추가 대출을 받은 것으로 나타났다. “10억 원 이상의 무리한 대출을 낸 경우, 결국 또다시 집을 사거나 집값이 오르는 과정에서 부동산 투기 경향이 강해졌다”는 것이다. 한국의 가계부채는 올 3분기 기준 1,870조 원을 넘어 역대 최고치를 경신했다. 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 105.8%. 전 국민이 1년 동안 번 돈을 모두 지불해도 빚을 다 갚지 못하는 수치였다.

지난 몇 년간 지방의 낡은 아파트단지들에 투기 세력이 몰려들었다. 공시가와 실거래가 모두 1억 원이 안 되는 25년 차 낡은 아파트에도 관련 기사가 뜬 달에는 155건의 거래가 이뤄졌다. 대부분은 전세보증금을 끼고 집을 구매한 투기 세력. 거래량이 늘면서 집값과 전세가도 높게 올랐다. 지난해 7월 초 1억 4,200만 원에 거래된 집은 한 달 만에 세 번의 손바뀜이 일어나기도 했다. 전국에서 몰려들었던 투기 세력이 빠져나간 뒤 해당 아파트단지는 집값과 전세가는 끝없이 추락하고 있다. 김영익 서강대 경제대학원 교수는 유동성이 축소되는 과정에서 무엇이든 자산 가격이 본질가치로 돌아오거나 그 밑으로 떨어진다고 설명한다. 부동산의 경우 거래량의 유동성이 적기 때문에 집을 제때 팔지 못해 주가보다 더 내려갈 수 있다”라고 주의를 당부했다.

부동산시장에 밀물이 들어왔던 지난 3년. 서울에서 주택을 구매한 150만 명 중 38만여 명이 전세를 끼고 집을 샀다. 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 전세보증금 사고가 급증하는 등 위험신호는 곳곳에서 나오고 있다. 올해 1월부터 10월까지의 전세보증금 사고 건수는 3,754건, 피해 금액만 7,992억 원으로 작년 한 해치를 이미 넘은 상황. 언제까지 오르기만 할 것 같았던 부동산 가격은 폭등기를 거치며 만들어진 거품들이 꺼져가면서 한국 경제 전반을 위협하고 있다. 정부에서는 규제 완화를 통해 가격 급락을 막으려고 지만 근본적인 대책은 아니다. 풀려버린 규제가 몇 년 뒤에 새로운 거품의 지렛대가 될 수도 있기 때문이다. 이제 정부에서는 부동산 정책의 제1원칙인 주거 안정을 위해 어떤 역할을 할 것인지 근본적으로 고민해야 한다. 널뛰는 부동산 가격 속에서 온 국민이 상처받거나 의욕을 잃는 세상, 그것은 분명 정상이 아니기 때문이다.