전세 종료 두 달 이전이면 '실거주' 새 집주인 갱신거절 가능

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실거주 목적으로 새로 산 집에 세입자가 있을 때, 기존 세입자의 전월세 계약을 갱신하지 않고 입주할 수 있을까.

지난 2020년 7월 세입자의 계약갱신 요구권이 신설된 주택임대차보호법이 시행됐지만, 기존 집주인이 아닌 바뀐 집주인도 임대차 계약 갱신을 거절할 수 있는지에 대해, 의견이 엇갈려 왔습니다.

대법원이 "거절할 수 있다"고 최종판단을 내렸습니다.

아파트에 세들어 살던 한 세입자가 임대차 기간 종료 여섯 달 전인 2020년 10월 16일, 집주인에게 임대차계약 갱신을 요구했습니다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인이 실거주하려는 경우 임대 계약을 연장하지 않고 갱신을 거주할 수 있습니다. 그렇지 않다면 계약 갱신을 해줘야 할 의무가 있는데, 집주인은 개인 사정으로 2주 뒤 다른 사람에게 집을 팔아버렸습니다.

새 집주인은 곧바로 소유권 이전 등기를 마친 뒤 임대계약을 연장하지 않겠다며 세입자에게 집을 비워줄 것을 요구했습니다. 자신이 직접 들어와 살겠다는 것이었습니다.

그러자, 세입자는 받아들일 수 없다며 집을 빼지 않으면서 소송이 시작됐습니다.

1심은 새 집주인의 손을 들어줬습니다. 세입자가 이전 주인에게 계약 갱신을 요구했더라도 새 집주인이 실거주 목적으로 구입해 들어온다면 집을 비워줘야 한다는 겁니다.

반면, 2심에서는 세입자가 계약갱신을 요구할 당시에 새로운 집주인이 계약상 임대인이 아니었기 때문에, 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 판단했습니다.

결국 대법원까지 가서야 결론이 났습니다.

이 사건을 심리한 대법원 3부는 2심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈습니다. 새 집주인의 손을 들어준 겁니다.

재판부는 "집주인이 갱신 거절권을 행사할 수 있는 기간 안이라면, 집주인이 바뀌더라도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다"고 판단했습니다. 따라서 "세입자가 이전 집주인에게 갱신 요구를 했더라도, 바뀐 집주인이 별도로 갱신 거절권을 행사할 수 있다"는 겁니다.

중요한 건 갱신 거절권을 행사한 시기였습니다.

이번 사건의 경우 21년 4월이 원래 임대차 계약 만기였는데, 만기 다섯 달 전인 2020년 11월에 새로운 집주인이 계약갱신을 거절했으니, 문제가 없다는 겁니다.

대법원 관계자는 "바뀐 집주인이 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 있는지는 법상 적법한 기간, 즉 임대차 종료 전 6개월부터 2개월 사이에 이루어졌는지 여부에 따라 판단된다"라고 설명했습니다.

따라서, 실거주 목적으로 세입자가 있는 집을 살 땐, 잔여 임대기간이 2개월 이상인지 확인해야 합니다. 만약 임대차 종료 기간이 2개월도 남지 않은 상황이라면 실거주 목적이라 해도 새 집주인이 임대차 계약 갱신을 거절할 수 없기 때문입니다.