[이슈 완전정복] '전세 세입자 계약은 법시행 날짜 따라 어떻게 달라지나?' 상세 해설

'속전속결' 본회의까지 통과.. 임대차시장 30년만에 '지각변동'…전월세난 해소 vs 4년 이후 급등?

'2+2년·5% 상한' 본회의까지 '일사천리' 통과

소급 적용 논란에 정부 "공익이 훨씬 크다"

집주인 실거주 땐 갱신 거부 가능

신규 전월세 가격 급등 우려 '넘어야 할 산'

밀가루·계란에 '통행세' 매긴 SPC…역대 최다 과징금 부과

◀ 앵커 ▶

정철진 경제평론가와 함께 자세한 내용 살펴보겠습니다. 안녕하십니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

일단 법. 통과된 법이요, 가장 중요한 요점 먼저 간략히 정리해볼까요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

먼저 계약갱신청구권부터 할까요? 우리가 기존의 전월세, 전세 같은 경우 2년이지않습니까? 이것도 80년대 후반에 1년에서 2년으로됐는데 이제는 2 플러스 2, 그러니까 한 번에 계약 갱신을 할 수 있는 청구할 권리가 있다. 그래서 이제 앞으로의 전세는 큰 이변이 없는 한 4년을 살 수가 있는데, 여기에 전월세 상한제를 덧붙입니다. 계약 갱신할 때 올릴 수 있는 전월세의 금액의 폭을 5%로 일단은 정해 놓은거예요. 그러니까 최대치가 5%이고 여기 이내에서 지자체장이 결정한다. 이렇게 되어 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 갱신은 세입자가 요구하면 이변이 없는 한 하는 거고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그렇죠? 그런데 집주인이 어쩔 수 없이 들어와야 할 수밖에 없는 상황이면 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그럴 경우에는 어쨌든 사유재산권을 먼저 인정을 해 주면 됩니다. 그래서 집주인이 들어오는 경우는 집주인이 들어올 수 있는데 이때 집주인은 실거주 의무가 있습니다. 그래서 2년을 반드시 실거주해야만 인정되고 그사이 집주인이 6개월 살고 다른 세입자 주면 어떻게 하냐. 거기에 대해서는 앞서 리포트에도 보셨지만 손해배상이라는 제도를 도입해서 월세로 환산해서 차익의 2배 여러 가지 제도를 통해서 손해배상을 청구하도록 했는데 이것까지가 되려면 실은 전월세 신고제라고 해서 임대차 3법 중의 하나는 실은 내년 6월부터 시행이 되거든요. 전월세 신고제는 모든 전월세 내용을 쉽게 이야기하면 임대인·임차인이 데이터베이스화 시키는 겁니다. 그 작업이 선행돼야 지금 나오는 것들이 조금 더.

◀ 앵커 ▶

배상이 가능하다는말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

가능하다기보다는 할 수는 있죠. 그런데 있으면 그걸 더 명확하게 그게 근거가 성립될 수 있는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 가장 많이 궁금해하는 내용부터 여쭤보면요. 지금 전세 사는 분들이나 지금 집주인이나 마찬가지로 궁금해하는 게 이게 언제부터 시행되고 이게 나는 지금 전세가 이래서 8월 말에 끝나는데 이런 분들은 나는 어떻게 되나 굉장히 궁금한데, 그 부분 설명해주시죠.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 이거 관련해서 크게 두 가지를 봐야 합니다. 첫 번째로 소급 적용이 되느냐, 안되느냐. 두 번째가 과연 이 법은 언제부터 시작되는 거냐. 그 날짜가 중요한 거 아니겠습니까? 일단 궁금해하시는 게 날짜 같으니까 뒤에 날짜부터 설명을 해드리면 현재로서 오늘 국회 본회의 통과되면 국무회의에 가야 합니다. 그리고 국무회의에서 통과되고 보통 1,2주 있다가 관보게재가 되면 관보게재 시점을 시작 시점으로 보게 되는데 지금 현재 가장 빠르게 잡혀 있는 국무회의가 8월 4일이에요. 화요일이고, 통과되겠죠. 당연히 됐으니까. 그런데 이렇게 급박한 상황 같은 경우에는 국무회의에서 통과한 바로 관복해제도 한 사례들이 많이 있습니다. 그래서 지금 가장 최대한 빠르게 떠오른 날짜가8월 4일이 혹은 8월 5일이 될 가능성이 높습니다. 이거 아직 모르는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

모르는 거고, 가능성이 가장 큰 게, 큰 게 아니고 가장 빠르면 8월 4일이나 5일이라는 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠, 왜냐하면 국무회의가 가장 빨리 잡혀 있는 게 8월 4일이니까.

◀ 앵커 ▶

그러면 가정을 하시죠. 8월 4일이라고 치고 8월 4일이면 지금 살고 있는 분들은 어떻게 되는 겁니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

전세 계약서를 봐야 하는 거죠. 그러니까 자신의 전세 계약서가 8월 1일이다. 일단은 가정입니다. 8월 1일이라고 하면 하게 되면 이분은 소급 적용을 받게 되기 때문에 계약갱신청구권의 혜택을 누리게 됩니다. 이게 뭐냐 하면 우리가 보통 법이 시행되면 그 법의 효과는 시행된 다음 계약에 준용되는 것이 맞지 않습니까? 그런데 이 임대차 3법 같은 경우 특히 2개, 계약갱신청구권과 전월세 상한제는 또 분명히 집주인들 같은 경우 위헌 신청을 할 가능성이 높지만 소급 적용, 즉 그전에 전세 계약을 맺었다면 그거와 당연으로 연결이 된다고 해서 8월 4일 기점으로 이전에 전세를 살고 있었던 분들은 계약 갱신의 자격을 얻게 되는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그전에 끝나도요, 계약이?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 문제는 8월 5일이나 6일, 아니죠. 그러니까 그날 끝나게 되는 게 문제인데, 여기에서 문제는 뭐냐 하면 8월 4일 이후에 새롭게 집을 얻는 분들은 이제 큰 타격을 볼 수밖에 없죠. 이게 무슨 이야기냐 하면요. 제가 앞서서 말씀드렸듯이 소급 적용이 되는 거 아닙니까? 그러니까 쉽게 말해서 기존의 세입자분들은 혜택을 얻는 거예요. 한 번.

◀ 앵커 ▶

지금 살고 있는 분들.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

예, 지금 세입자 분들은 한 번 연장을 할수 있는데 연장하는 액수도 5%밖에 안 올리게 되니까 이분들은 혜택이 되죠. 그런데 이제 무슨 충격이 있냐면 새롭게 전세 시장에 뛰어드는 분들이 있잖아요, 세입자. 가령 신혼부부가 결혼해서 9월에 집을 얻게 되는 이분들 같은 경우가 있고 그 집은 집주인이 처음으로 전세를 내주는 물량 아닙니까?

◀ 앵커 ▶

그러면 아예 비싸게 받을 거다, 이 말씀이신가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 왜냐하면 이미 시장에서 전세, 전월세가 올랐는데 자체적으로 오른 부분도 있지만 이 임대차 3법이 통과될 거라고 해서 미리 크게 오른 부분도 있거든요. 그런데 이제 통과되고 나면 이제 앞으로는 4년 동안 5%밖에 못 올리게 되니까 새롭게 맺게 되는 세입자 분들은 타격을 받을 수가 있는 이런 부분이어서.

◀ 앵커 ▶

아무래도 심리적으로 집주인은 올려서 받으려고 그럴 것이고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그럴 가능성이 매우 높죠. 당시 브리핑을 봤더니 이런 표현을 썼습니다. 사익보다 공익을 더 우선시했다. 여기 표현이 뉘앙스가 두 가지 의미가 있었던 것 같은데 가령 사익보다 공익에 있어서는 집주인들에게 양보를 해라. 그런 측면도 있고 같은 세입자라 하더라도 기존 세입자들이 더 많다는 가정을 당국은 한 것 같습니다. 그러니까 기존 세입자들은 혜택을 누리지만 신규로 들어온 세입자들은 실은 고통을 받을 수 있겠거든요, 크게 올랐기 때문에.

◀ 앵커 ▶

숫자상으로 비교하면 많은 건 맞죠, 기존 세입자들이.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

당연히 많을 수밖에 없겠죠. 이미 살고 있으니까. 그런 차원인데 과연 우리가 그렇게 해서라도 소수가 희생되는 것을 받아들여야 하는가, 여기에 대해서 논란도 분명히 있을 수 있겠고, 제가 앞서 소급 적용의 위헌 여부도 이야기했었는데 취재를 해 본 결과 다수의 법 전문가분들은 큰 문제가 없다. 그러나 또 소수의 변호사분들은 그래도 한번 가서 한번 봐야겠다는 말씀을 하셨습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 소급 적용에 문제가 없을 것이라는 게 다수파라 이 말씀이신 거죠, 법률적으로는?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이 법이 시행되면 아까 말씀하신 여러 가지 부정적 효과도 있을 거고요. 그러면 긍정적 효과도 반드시 당연히 있겠죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

일단은 통계상으로는 전세는 상당히 안정된 것처럼 볼 수 있습니다. 4년이지만 2년 이내는 무조건 안정이죠, 왜냐하면 기존의 세입자분들이 한 번 연장을 한다고 치면 그게 바로 8월 3일에 끝났다고 하면 그분이 또 연장하게 되면 2년 후까지는 실은 굉장히 통계상으로 안정된 모습을 보일 수 있겠죠. 물론 신규 세입자들은 갑자기 많이 올려서 타격을 받겠지만요. 문제는 그 다음입니다. 2 플러스 2가 소진되고 나면 집주인들은 그동안 못 올렸던 것을 세입자를 교체하면서 올릴 가능성이 있어서 이 법 통과하는 과정에서도 많은 갑론을박이 있었던 게 5% 인상을 구 세입자와 신 세입자 사이에서도 적용해야 하느냐, 안 해야 하느냐에 대한 격론이 있었던 거로 이야기가 전해 옵니다. 이게 무슨 이야기냐 하면 세입자를 교체해도 5% 상승률이 계속 이어져 나가는 거 아니겠습니까? 한꺼번에 못 올리게 되는 대목이있는데 이것은 실은 좀 너무나 심한 사유재산권 침해고 여기에 대해서는 위헌의 문제도 있을 것 같아서 아마 이번 법 제정에는 신 세입자와 구 세입자 사이에서도 5% 전월세 상한이 유지되는 것은 포함되지 않았습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 4년이 지난 다음에 새로운 세입자를 받으면 그때는 집주인 마음대로 결정할 수 있다는 이야기죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 그러니까 그때 최대한 빨리 다가오는 게 2년, 2년 1개월 후겠죠. 연장 분명히 할 테니까. 그렇게 본다면 그다음에 전세, 전월세 시장은 굉장히 요동칠 가능성이 있죠.

◀ 앵커 ▶

그럼 다른 법 가장 중요한 건 뭐가 있을까요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그다음에 이번에 좀 언급이 됐었던 게 오피스텔에 대한 부분입니다. 그동안 오피스텔이 1가구 1주택에, 다주택에 포함이 안 됐었는데 이제 주거용 오피스텔도 1주택에 포함이 되고요. 분양권도 1주택으로 포함이 됩니다. 그러니까 집 있고, 주거로 사는 분에게 오피스텔을 줘서 하는 분, 분양권 갖고 있는 분은 순간 1가구 3주택이 됐다는 그런 대목도 통과된 그런 부분도 있고요. 지금부터 유심히 봐야 할 것은 제 생각에는 역시 공급입니다. 세금 규제…

◀ 앵커 ▶

다음 주에 발표한다고 했죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

홍남기 부총리가 실은 이번 주에 해야 하는데 아마 임대차 3법 초점을 받으니까 이거 하고 다음 주 수, 목쯤 이 될 것 같은데요.

◀ 앵커 ▶

어떤 게 나오는지 한번 지켜보도록.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그래야 이번에 나오고 임대차 시장도 안정될 수 있는 키는 공급에 결국 달려있다 이렇게 볼 수 있는 거죠.

◀ 앵커 ▶

시간이 다 됐는데요. 마지막 질문 하나 드리겠습니다. SPC, 공정거래 위반 이거에 대해서 잠깐 설명하고 끝낼까요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

중간에 SPC 삼립이라는 회사가 있는데 여기에는 오너 일가의 지분이 80%가 됩니다. 그런데 이 회사는 실제적으로 업무의 필요성이 낮다는 게 당국의 입장이죠. 그런데도 불구하고 이곳에서 상표권을 권리로 로열티로 받고 있고 빵 회사이니까 달걀, 밀가루, 많이 원료들이 있을 거 아닙니까? 이게 굳이 SPC 삼립을 거쳐가면서, 그게 당국의 판단인데 여기에 대해서 SPC는 그렇지가 않다 SPC는 삼립의 존재가 효율성을 높였다고 해서 이 부분에 대해서 해명을…

◀ 앵커 ▶

노하우를 제공하고 이랬던 해명인 것 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이 당국의 입장은 삼립을 통하지 않고 다른 데에서 싸게 살 수 있는데 삼립을 통해서 비싸게 팔았다, 이거죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그래서 과징금이 647억 원이 됐습니다.

◀ 앵커 ▶

많군요. 오늘 말씀 감사합니다.