[이슈 완전정복] 월세전환율 인하 언제쯤?

"'공공 재건축' 공급확대 실효성 논란…시장 반응 '냉담'"

"현재 가장 비싼 건 월세 비용…집 가지면 오히려 비용 적게 들어"

"'임대차 3법' 실거주 요건 애매…배우자 포함 여부 논쟁"

"뉴딜펀드, 시중에 풀린 막대한 유동성 분산 효과"

"불확실성·약 달러로 금값 '신기록'…앞으로 더 오를 것"

"금 투자 할 때 중요한 건 '달러 가치'"


◀ 앵커 ▶

정부가 발표한 주택 공급 확대 방안, 그중에 공공 재건축의 실효성과 관련해 논란이 일고 있습니다. 임대차 3법 관련해서도 법망을 피해갈 허점들이 있다는 지적이 나오고 있습니다. 정철진 경제평론가와 함께 살펴보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안녕하십니까.

◀ 앵커 ▶

공공 재건축이요. 공공 물량으로 해소하겠다는 거죠. 50층을 허락해주고?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

시장 반응이 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그러니까 이번 주에 공급 대책이 나오지 않았습니까? 전체적으로 13만 가구가 넘는 공급대책이었는데 그중에서 약 5만 가구에서 7만 가구 정도는 민간 시장에서 바로 기존의 재건축 조합 단지에서 끌어내겠다는 복안을 갖고 있었습니다. 그 방식은 뭐냐, 짧게 설명드리면 LH나 SH, 그러니까 공적 토지공사가 들어가서 공공으로 기존에 재건축사업을 함께하는 겁니다. 그런 조건으로 한다면 기존에 있는 용적률을 거의 2배 가까이 올려주고 현재 서울은 35층 층고 제한이 있잖아요. 이걸 50층까지 풀어주겠다. 대신에 늘어난 만큼의 물량에 50에서 70%, 절반 정도는 기부채납을 다오. 그러면 영구 임대라든가 그런 거로 돌리지 않겠습니까? 그런 제안을 했었는데 직후에 언론과 기자들이 발빠르게 현재 한 수십 개의 재건축조합들이 있지 않습니까? 인터뷰를 해봤는데.

◀ 앵커 ▶

반응이 별로란 얘기죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

왜 그럴까요? 그게 아니, 50, 전체 다 가져가겠다는 게 아니잖아요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

늘린 부분의 절반에서 70을 가져가겠다는 건데 지금은 정부와 재건축 조합 간의 생각이 좀 다른, 동상이몽이다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 우선 첫 번째로 그 기부채납 관련해서 사업성이 꽤 괜찮은 조합도 있을 거 아니겠습니까? 강남 쪽에. 굳이 그렇게 기부채납까지 하면서 용적률을 안 높여도 현재로서는 사업성에 큰 문제가 없다라는 게 첫 번째 하나가 있고요. 두 번째는 정부는 이렇게 공공이 들어가서 한국주택공사가 들어가서 같이 재건축 사업을 추진하면 투명할 거다라고 생각을 했는데 민간 재건축 조합에서는 오히려 공공 섹터가 들어오면 여러 가지 제약할 수 있을 것 같다고 해서 꺼리는.

◀ 앵커 ▶

귀찮다 이거죠, 자기들은.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠, 건드릴 테니까. 그런 생각이 좀 다른 그런 모양새가 있고 이 밖에도 기부채납을 하게 되면 50에서 70%. 이 부분은 대부분 다 소형으로 공공임대로 가야 할 테니까 그렇게 되면 오히려 교통도 더 혼잡해지고 가구 수가 늘어나니까, 아마 그런 것들이 재건축 조합원들은 현재 반대를 하고 있는, 탐탁지 않게 여기고 있는 이유인 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 민간이 적극 참여하기 위해서는 인센티브를 더 줘라, 이런 이야기인가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 속내를 좀 보면 지금 현재 재건축 초과이익환수제라든가 여러 가지 재건축에 대한 묶여 있는 규제들이 있지 않습니까? 그러니까 조합에서는 만약에 이야기가 딜 상황으로 좀 더 가게 된다면 하나를 더 풀어주면 되는. 이런 것도. 이건 뭐 확인되지는 않았습니다. 있는 것 같은데 오히려 현재 정부당국은 이번 방침에서 이렇게 하되 만에 하나 재건축 아파트가 더 들썩대면 심지어 토지거래허가구역으로 지정하는 듯이 더 강력하게 옥죄겠다. 현재 규제 풀어줄 생각도 없고. 아마 그런 데서 서로 간의 접점을 찾지 못한 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

접점을 찾기가 쉽지는 않은 것 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

네, 현재로 간다면 뚜렷하게 희망적인 부분은 보이지는 않는 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

50층 받아들이지 않겠다, 이것은 혹시 더 많은 양보를 얻어내기 위한 그건가요? 아니면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그러니까 제가 봐도 그런 여러 가지 취지가 있을 것 같지만 정부는 그럴 생각은 또 없지 않습니까? 그렇다면 평행선으로 달리게 되는 그런 식으로 가게 되는 거죠.

◀ 앵커 ▶

임대차 3법에 관해서 여쭤보면요. 한쪽에서는 이러다 전세 씨가 마른다, 한쪽에서는 바람직한 방향이다. 이게 부딪히고 있는데 어떻습니까? 양쪽 측면이 다 있겠죠, 지금으로서는?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 현재 팩트를 전해드리면 일단 전세 물량은 찾아보기가 힘든 상황입니다. 왜냐하면 임대차 3법이 나온다고 하기 직전부터 전세가 귀해졌고 지금 이 3법이 실시한 지가 불과 7월 31일이니까 얼마 안 된 상황이었고요. 과연 전세가 좋냐 월세가 좋냐 이런 논란이 여당 의원, 야당 의원 나오고 있는데 일단은 팩트를 그대로 좀 전해드리면 서민들 입장에서는 집이 있는 게 가장 좋은 거죠.

◀ 앵커 ▶

그렇죠. 돈이 안 되니까.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

왜냐하면 집이 있을 때 내는 비용은 주택담보대출이고요. 세입자 같은 경우는 전세로 산다, 전세담보대출이고요. 월세로 산다면 월세 전환율이 그들의 비용이 되는 거거든요. 현재 보면 월세 전환율이 가장 높습니다, 4%로. 그다음이 전세담보대출이고 제일 싼 게 주택담보대출인 거예요. 그러니까 오히려.

◀ 앵커 ▶

집을 가지고 있는 게 가장 싸고 비용면으로. 기회비용으로 따져보면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

맞습니다. 그뿐만이 아니라 똑같이 10년을 한쪽은 월세 내고 한쪽은 집 사서 은행에 이자 낸다고 했을 때 이게 월세가 유리하려면 집값이 10년 동안 안 올라야 해요. 그런데 10년 동안 딱 끝났는데 누구는 가격이 오른 집이 있고 누구는 계속 월세 살고 그러니까 현재 상황으로만 보면 우리 대한민국 현실에서는 월세가 서민에게 좋다, 이것은 사실과는 좀 다르죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 간단하게 다시 말씀드리면 월세가 더 싸져야 하는 거죠. 원래 월세로 가는 게 바람직하려면 월세가 가장 싸고 그다음에 전세가 싸고 그다음에 집 가지고 있는 게 가장 비싸져야 이게 상황이 개선되는 거 아닌가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

서민에게 월세가 좋다는 말이 그래야 맞는 거거든요. 그러니까 월세가 서민에게 좋냐 나쁘냐는 논란이 나오니까 바로 어제도 그랬고요. 오늘 아침에도 김현미 국토부 장관이 나와서 바로 말씀하신 월세 전환율을 또 손보겠다, 현재는 기준금리 플러스3.5거든요. 그러니까 기준금리가 연 0.5%니까 거기에 3.5를 더하면 지금 월세 전환율이 4%인데 이거를 아마. 방법을 또 강구하고 있다고 해서. 요즘은 보면 뭐 하나 문제가 나오면 바로 대책이 나와서 짧게 끝나니까 제가 봤을 때는 이번 주, 다음 주 내로 아마 월세 전환율에 대한 것도 구체적인 뭐가 나오지 않을까 보고 있어요.

◀ 앵커 ▶

시장 반응은 다음 주 지나서 대책 나오면 지켜봐야겠군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

시장 반응은 한 2, 3개월은 더 봐야 할 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

그리고 임대차 3법이 임차인을 보호하는 데 구멍이 있다. 이 얘기가 있는데 이것은 실거주 때문에 그렇죠, 이건?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 그걸 구멍이라고 볼 수는 없고요. 일종의 재산권에 대한 부분인 거죠. 집주인의. 그러니까 지금 같은 경우에는 어떤 세입자든, 모든 세입자는 소급 적용을 해서 1회 계약 갱신 청구권이 있고요. 계약 갱신할 때 5%밖에 안 올리게 되는 건데. 청구를 못 할 부분이 있어요. 그 이유가 집주인이 실거주할 때는. 그때는 청구를 할 수 없이 계약 끝나면 나가야 하는 부분이거든요. 그런데 과연 그 집주인이 실거주하는 것을 어떻게 밝히느냐, 이 문제. 그다음에 집주인의 범위가 현재는 존비속, 부모나 자녀인데 배우자는 어떻게 해야 하는 건가.

◀ 앵커 ▶

그건 아직 규정이 없는 겁니까? 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

일단은 두 가지를 먼저 말씀을 드리면, 존비속 문제를 먼저 정리해 드리면요. 현재 조항을 보면 어떤 집주인이 계약 갱신을 할 시점에 전화를 해서 우리 부모님이 살 겁니다라고 하면 그 세입자는 나가야 합니다. 계약갱신 청구를 못 써요. 딸이나 아들, 자녀가 들어가서 살 겁니다 해도 나가야 하는데 이번 규정을 보면 부인 부분은 정의가 안 돼 있는 거예요. 그러니까 한편에서는. 해설서가 나와야 해요. 그러니까 부인이 나가도 이게 계약 갱신이 안 되는 건지, 부인은 포함이 안 된다는 건지가 지금.

◀ 앵커 ▶

거기에 명확한 규정이 없는 거군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

명확한 규정이 없어요.

◀ 앵커 ▶

예를 들어 남편이 외국을 가서 일을 하고.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

아니면 세종시라든가 서울 이런 경우 있지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

부인이 들어가 살아야 될 경우에 대해서는 아직 규정이 없다 이 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

규정이 모호한 거죠. 여기에 대해서 존비속만 돼 있지 배우자에 대한 부분은 없거든요. 이걸 좀 빠르게 국회라든가 해서 정리를 해 주면 좋을 것 같다, 이런 생각도 좀 해봅니다.

◀ 앵커 ▶

다음 질문 드리겠습니다. 뉴딜 펀드. 정부와 여당에서는 부동산 자꾸 사려고 하지 말고 이 뉴딜 펀드 해라, 원금 보장하고 이자 보장하겠다. 이거 아닌가요? 이게 가능한 이야기인가요? 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

현재로는 아이디어 차원에서 조금 더 진일보한 단계인 것으로 제가 보고 있는데요. 쉽게 말해서 이런 거예요. 정부가 대대적인 사업을 한다고 칠게요. 일단 뉴딜 펀드가 아니라 가령 어떤 큰 공항을 짓는다…

◀ 앵커 ▶

국책 사업을 한다는 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

국책 사업의 수요도 거의 보장이 되죠. 하다못해 국책 기관이라든가 공기업이 늘 이용하기 때문에. 확실한 수익률이 나올 수 있다. 그러니까 그런 사업에 있을 때는 민간에 돈을 지금 워낙 유동성이 많으니까 끌어들이고 여기에 국채수익률 플러스 알파를 주자. 그런데 이름이 왜 뉴딜 펀드냐면 이번에 한국형 뉴딜에는 돈이 많이 들어가지 않습니까? 그러니까 거기에 민간 돈을 포함을 시키자는 건데. 일단 바로 나오니까 여기에 나오는 지적이 이건 뉴딜이니까 다리, 항공, 이런 게 아니라 디지털 인프라라는 말입니다. 과연 어떤 디지털 인프라를 이걸 어떻게 펀딩을 해서 쌓아야 하는가. 늘 따박따박 돈이 들어올 수 그 디지털 인프라는 뭘까라는 부분이고요. 원금 보장은 또 어떻게 해야 할 건가, 또 만에 하나 손실이 났을 때는 이건 나라가 주도하는 것이기 때문에 손실을 메워준다는 건 결국 세금 끌어다 쓰는 그런 격이지 않습니까? 그렇다면 그 운용은 어느 선에서 소위 말하는 차이니스워를 어디서 끊어야 하나.

◀ 앵커 ▶

말씀하신 대로 아직은 아이디어 차원일 수밖에 없겠군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 그러나 이런 식으로라도 시중의 막대한 유동성을 어떻게 해서는 분산시켜야지. 지금 돈이 너무 많아요. 주식도 오늘도 오르고 또 오르고 않습니까?

◀ 앵커 ▶

또 오릅니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

또 오릅니다. 그러니까 부동산도 결국 유동성. 그러니까 돈을 분산하기 위한 차원이다라고 볼 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그 이야기를 물고 들어갈 수밖에 없는데요. 방금 주식도 말씀하셨지만 금값은 거의 매일 사상 최고를 갈아치우는 것 같은데요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

얘기 들어 보니까 몇 년 전에도 금 사놓으라는 말씀을 하셨다고 해서 화제가 됐죠.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이게 2015년 당시에 마이리틀텔레비전이라는 곳에서 제가 금 이야기를 좀 했었는데요.

◀ 앵커 ▶

금을 사놓으라고 딱 그러셨습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

두 배 가까이 오를 수 있다.

◀ 앵커 ▶

본인은 사셨습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

저는 그 부분은 노코멘트를 하겠습니다마는 이런 상황이었던 것 같아요. 2011년에 금값이 한 번 대폭등을 합니다. 그래서 온스당 금값이 1900달러 이상, 2000달러 가까이 가다가 미국이 금리 올린다. 그때 왜 올랐느냐, 그때 당시에는, 양적 완화를 하면서 달러를 어마어마하게 찍어냈거든요. 그런데 갑자기 높았던 금값이 한순간에 폭락을 해요. 2012년, 13년, 14년, 15년까지 계속 폭락을 합니다. 그것은 미국이 이제는 양적 완화도 끝내고 그동안에 찍었던 돈을 다시 거둬들일 거야라고 엄포를 놓으니까 이제 금은 사라지고 달러가 힘을 얻었거든요. 그런데 그 뒤로 결과가 어땠냐, 그동안에 뿌렸던 돈의 거의 5%도 못 거둬들인 그런 상황입니다. 그런데 지금 금은 또 왜 오르느냐. 코로나19 터지고 지금 미국만 거의 3조 달러, 4조 달러, 5000조 이상을 지금 찍어서 시중에 뿌리고 있으니까 달러가치는 계속해서 떨어지겠죠.

◀ 앵커 ▶

돈값이 떨어질 수밖에 없다는 전제, 두려움 때문에 금에 몰린다 이 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 게다가 더 중요한 것은 지금 미국에서는 아예 금리 인상을 완전히 늦춰버리는, 그러니까 인플레이션이 한참 진행되고 금리 인상을 하겠다는 이런 방법까지 고려하고 있다는 것이 소문이 퍼지면서. 그럼 돈은 어디로 가겠습니까? 이 저금리 중의 저금리인데? 금으로, 금 중의 또 몸 나가는 것은 은으로, 이러면서 지금 금, 은 시장이 거의 요동을 치고 있는 그런 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

말씀하신 것을 전제로 하면 금값은 앞으로도 어디까지 오를지는 앞으로도 오를 가능성이 높다는 말씀 같은데요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그러니까 지금 보면 어느 증권사에서는 2500달러다, 3000달러다 이렇게 이야기가 나오는데요.

◀ 앵커 ▶

지금 어느 정도 올랐죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

2000달러를 갱신해서 2020달러를 넘어섰는데 시청자 여러분은 그 목표치가 중요한 게 아니라요. 언제 미국의 달러가 다시 힘을 내느냐, 오늘 환율도 거의 1180원대까지 떨어졌거든요. 그러니까 달러가 다시 귀환하는 날 금값은 떨어지게 됩니다. 그런데 달러가 살아 돌아오지 못할 정도로 더 가치가 떨어진다면 금은 계속 오를 수밖에 없으니까 금 투자에 대한 접근법은 오히려 달러를 확인하시는 것이 더 중요한 포인트가 아닐까 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그게 확인이 쉽지 않다는 게 문제겠죠.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

매주 보시면 됩니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 감사합니다.