[경제 완전정복] 빅히트 '따상' 뒤 하락…시초가 아래로

빅히트 '따상' 뒤 하락…시초가 아래로

빅히트 높은 공모가 부담…"따상 기록하며 차익 실현"

"공모주 투자 시, 보호 예수 물량·기간 확인해야"

"이사철 전세난 현실화…줄서고 제비뽑기까지"

"저금리로 전세 물량 줄고 임대차 입법으로 '전세난' 심화"

"전셋값 급등으로 집값 하락 가능성 더 적어져"

"3기 신도시 입주 시기 늦고 전월세 신고제 미뤄져…전세값 잡기 쉽지 않을 것"

"보유세 높이고 거래세 낮추는 주택 거래 활성화 방안 검토할 필요"

◀ 앵커 ▶

이사철이 다가오면서 서울과 수도권을 중심으로 전세난이 가중되고 있습니다.

이유는 무엇이고 어떤 대책이 있을지 정철진 경제평론가와 짚어보겠습니다.

어서오세요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

전세 이야기 하기 전에 오늘 뭐 뜨거운 관심을 가졌던 방탄소년단 주가, 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

오늘 가장 핫 이슈고요.

포털 사이트 검색에도 1위를 차지하고 있는데 빅히트 엔터테인먼트, 오늘이 상장 첫날이었습니다.

공모가가 13만 5000원이었잖아요.

그러니까 보통 공모를 하는 첫날거래는 어떻게 되냐 하면 8시 반에서 9시 사이에 시초가가 정해집니다.

그런데 그 시초가는 어떻게 정해지느냐, 공모가의 90%에서 200%. 그러니까 13만 5000원 기준으로 10%가 떨어져도 되고 많게는 더블로 시초가가 돼도 되거든요.

그런데 시작은 일단 따블. 일단 200%로 시작을 했어요.

그래서 바로 27만 원을 찍었고요.

그 뒤로 거래를 시작하면서 오늘의 상한가까지 갑니다.

30%. 이거를 이제 따상 이렇게 표현을 하는데 따상을 갔거든요.

그런데 그다음부터의 상황이 굉장히 안좋습니다.

그러니까 풀어서 30%까지 갔다가 이걸 다 까먹고요.

현재 들어오기 직전에 보니까 26만 원대. 마이너스 3%대에서 움직이거든요.

그러니까 공모주 청약에 했던 투자자들은 아직까지는 100%, 구십몇 퍼센트 수익률을 기록할 순 있겠지만 장중에 빅히트의 물량을 받았던 투자자는 정말 그야말로 상한가, 꼭지에 받은 투자자는 지금 마이너스 30%가 넘는 그런 손실을 기록할 수 있는 그런 흐름을 현재까지 보이고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

많이 놀라셨겠네요.

오늘 높은 가격에 오늘 들어간 분들은요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

왜 그렇다고 보시는 건가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

그래서 왜 이러느냐, 항상 공모주가 이렇게 뜨거웠는데요.

SK바이오팜이라든가 그다음 카카오게임즈였는데 아마 크게 두 가지 정도를 지금 증권 업계에서는 꼽고 있습니다.

첫 번째는 높았던 공모가예요.

이 시간에도 그때도 얘기를 했지만 지금 13만 5000원이라는 빅히트의 공모가는 추정 밴드 중 가장 높았거든요.

그래서 일단 공모가 자체가 워낙 높았고 여기에 대한 부담이 있다는 거고 두 번째는 투자자들의 학습효과입니다.

SK바이오팜이라든가 카카오게임즈, 뭐 따상. 그러니까 첫날 더블에 상한가에 또 상한가 가는 따상상, 이런 열풍도 있었지만 보호 예수, 기관들의 보호 예수 물량이 풀리고 나서부터는.

◀ 앵커 ▶

떨어지는 걸 봤기 때문에.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

금방 폭락이 오는 것을 당장 SK바이오팜은 6개월부터 됐죠.

카카오게임즈는 3개월부터 되고 이러니까.

◀ 앵커 ▶

막 들어갈 거는 아니구나.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

빅히트도 그렇다고 해서 아마 상한가를 쳤을 때 공모주로 들어갔던 분들이 상당수 털고 나오면서.

◀ 앵커 ▶

이익실현을 했다고.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

차익 실현을 하지 않았나 이렇게 보여지고 있는데요.

참고로 빅히트도 봐도 1개월, 3개월, 6개월 단위로 큰손이죠.

기관들의 보호 예수 물량이 풀리는 것이 예정이 되어있습니다.

오늘도 그렇고 앞으로 접근하실 투자자들은 그거 다 공지사항에 나와있거든요.

물량 풀리는 거 꼭 체크를 하셔야 합니다.

◀ 앵커 ▶

보호 예수 끝나고 나면 빅히트엔터테인먼트를 투자자들이 어떻게 보는지 가장 정확한 판단이 나오겠네요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

전세 이야기를 해보겠습니다.

전세난 실질적으로 심각한 거죠, 지금?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

정부가 신뢰하는 한국감정원 통계로도 67주 연속 전셋값이 계속 오르고 있고요.

특히 7월 기준과 8월, 9월 이 석 달 만 따지고 보면 급등이라는 표현이 맞을 것도 같은데요.

최근에 한 사진이 굉장히 뜨거웠었습니다.

어제도 그 사진 한 장 때문에 굉장히 많은 댓글과 관심들이 모여졌는데 지금 화면에 나오고 있는 저 사진입니다.

서울 모처에 있는 아파트고요.

가구수는 1000가구가 넘는 대단지입니다.

90년대에 건설됐다고 하는데 22평형을, 거기 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰고 나가겠다고 한 거예요.

그러니까 전세 물량이 나왔어요.

그러면 이제 저 한 물량을 놓고 다 보겠다 라고 하니까 집주인이 몇 시까지 와라 해서 봤더니 9명이 줄을 섰다.

그래서 가위바위보를 먼저 해서 제비뽑기 순서를 정하고 제비를 뽑아서 결정됐다고 하는데요.

저렇게 줄 서서 뽑았다는 저 사연도 있지만 저 아파트 같은 경우에 22평의 현재 전세가 2억 3000, 4000이라고 하고요.

저 집은 집주인이 임대사업자입니다.

5%밖에 못 올려서 2억 6000이라고 하는데.

◀ 앵커 ▶

싸긴 싸군요, 다른 데에 비해서.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 현재 저 아파트의 다른 22평형의 전세 거래를 봤더니 3억 5000에 채결돼요.

그러니까 한 아파트 단지 내에서도 지금 1억 원의 차이가 나고 있는.

◀ 앵커 ▶

거꾸로 이야기하면 이 아파트의 이런 상황이 아주 일반적인 상황이라고 하기는 또 그런 상황이라고 볼 수 있네요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

현재 아마 세입자가 저렇게 계약갱신청구권을 안 쓰고 나가겠다고 하는 경우가 드물죠.

워낙 지금 전세가 급등해 있기 때문에.

◀ 앵커 ▶

그러면 지금 이렇게 과열되고 있는 양상이요.

지금 이사철 맞아서 더 그런 거죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

이사철이어서 워낙 수요가 공급을 초과하는 그런 이유도 있고요.

저금리 상황이기 때문에 부동산 전세 다 오르는 경우도 있고 그다음에 세 번째 영향이 가장 큰데 역시 최근에 임대차입법이죠.

임대차3법 중에 전월세 신고제는 내년부터니까요.

그거에 따라서 2+2 앞으로 4년간은 앞으로 못 올린다는 것 때문에 그것이 선반영 되어서 전체 전세가가 급등하고 있는 그렇게 요인을 생각해 볼 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그래서 월세로 돌리는 분들도 많고 이렇다고 보시는 거죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 전세법 때문에 그렇다는 설도 분명히 있지만 이게 어떤 정상화, 집값이 안정돼 가는 과정이다, 이렇게 해석하는 분들도 있던데 그건 어떤 해석입니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그 자체에도 해석이 분분하기는 한데요.

그런데 결정적인 문제는 전세가 급등해버리면 집값이 떨어지려고 해도 밑에 전세가가 하방경직성을 맞춰놓는단 말이죠.

◀ 앵커 ▶

더 못 떨어지게.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

더 못 떨어지게, 전세가.

그래서 실질적으로 수도권 외 지방 같은 경우에는 깡통 전세가 나오는데요.

우리가 깡통 전세라는 거는 전세가가 있고 집값이 있으면 전세가가 집값보다 높은 거 아니겠습니까?

그런데 이런 깡통 전세는 보통 언제 나오냐, 집값이 떨어지면서 전세가 올라가서 깡통 전세가 나오는데요.

지금 같은 경우에는 집값은 그대로 있고 오히려 전세가 매매가를 추월하게되는 그런 모습들이 나옵니다.

이제 이거 왜 그러냐, 집을 사는 것보다는 전세를 사는 것이 세금이라든가 기타 여러 면에서 유리하기 때문에 집은 안 사더라도 이렇게 전세를.

◀ 앵커 ▶

전세를 얻으려고 하는.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

얻으려고 하는 측면이 있는데.

◀ 앵커 ▶

그리고 앞으로 집값이 어떻게 될지도 또 확신이 없으니까.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

전세로 일단 살아보겠다는 분들도 계시는 거 같고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 깡통 전세 왜 위험하냐면 마지막으로 실제로 집값이 떨어졌을 때는 실은 그 세입자, 높은 전세가를 준 분들이 이 리스크를 감당해야 합니다.

그렇기 때문에 이런 깡통 전세라든가 전세가율이 높은 곳은 반드시 전세보증 같은 부분을 꼭 세입자 분들은 유의를 하셔야 합니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 일단 공급의 문제는 어떻게 해결되는 겁니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

이게 조금 아쉬웠던 부분인데요.

이런 유사했던 사례가 지난 89년에서 90년을 볼 수가 있습니다.

그때만 해도 우리나라의 전세 계약단위는 1년이었고요.

그 1년을 2년으로 옮긴다고 하는 그 사안 때문에 89년에서 90년에 전세가가 상당히 올랐거든요.

그런데 91년에 전셋값 뿐만 아니라 집값이 확 잡혀버립니다.

그것은 바로 왜 그랬느냐, 바로 1991년, 90년 91년이 신도시 1기의 대량 입주가 나오면서 그러니까 어마어마한 공급이 나오면서 임대차 시장, 부동산 시장 다 안정화 시켰거든요.

그래서 실질적으로 이번에 이런 임대차3법을 통과한다든가 이런 걸 했을 때 먼저 좀 체크를 했어야 할부분이.

◀ 앵커 ▶

공급 부분을.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

공급을 준비했었어야 했는데 지금 타임테이블을 보면 신도시, 3기 신도시의 실제 입주가 정말 빨리 해도 4년이거든요.

그렇다면 갭이 지금 굉장히 떠 있지 않습니까?

이게 조금 아쉬웠고 두 번째는 전월세신고제를.

◀ 앵커 ▶

미리 먼저.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이걸 먼저 하고 이걸 했었어야 하는데 전월세 신고제는 지금 내년 여름이란 말입니다.

그러니까 왜 이 순서를 그래서 지금 해법 중 하나가 표준 임대료를 하자.

앞으로 어느 지역의 몇 평의 임대료는 이거로 평균값을 내자는 표준 임대료정책을 쓰려고 해도 통계가 없습니다.

그러니까 제 생각에는 지금이라도 전월세 신고제를 1년 뒤에 할 게 아니라.

◀ 앵커 ▶

당장 해야 한다 이 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

전월세 신고제를 이렇게 뒤로 놔두고 임대차 입법.

즉 계약갱신청구권하고 상한제를 먼저 해버리니까 당국도 지금 뚜렷한 데이터를 못 갖고 있고요.

다음에 전세난을 쓸 카드는 공급밖에 없는데 공급은 꽤 뒤에 나오고 있고요.

아마 이런 미스매치들이 계속 되는거 아닌가 보여집니다.

◀ 앵커 ▶

지금 문제는 잘 지적해주셨는데요.

지금 정부가 할 수 있는 일은 뭔가요?

아까 말씀하신 그게 또 있을 것 같고.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

일단 표준임대료를 계속 언급을 하는데 기술적으로는 현재는 데이터베이스가 없기 때문에 그 카드는 하더라도 내년 여름 이후. 전월세 신고제가 된 다음에 쓸 수 있겠고요.

당국에서는 주택 담보대출의 어떤 실소유자들에게 전세 실소유자들에게 이런 어떤 융통을 편하게 해준다는 이야기들이 나오고 있고요.

그래도 당국이 지금 계속해서 기대하는 것은 올 연말 그리고 내년 초가 되면 실제적으로 다주택자들이라든가 또 임대 사업자 말소되는 물량들이.

◀ 앵커 ▶

매물로 나올 것이다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

급매물이 쏟아질 것이고.

◀ 앵커 ▶

그게 규모가 어느 정도 됩니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

가령 당국이 이야기하는 것은 27만? 30만 가구가 나올 수 있다.

◀ 앵커 ▶

어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 지금 그 물량을 누군가가 받아야 되지 않습니까?

사든가 말아야 되든가 하는데 글쎄요 지금 매매는 할 수가 없습니다.

그러니까 임대 사업자 물량 외에는 이것도 수도권 쪽인데. 서울은 아니기 때문에 이 물량들은 바로 또 마찬가지로 계약갱신청구권 이런 건 유지된다는 게 당국의 주장이기도 한데 이 물량이 과연 나오는지 봐야 하고 또 하나가 다주택자들이 세금을 절세하기 위해서 매물을 던지는 거, 그 양, 2개 합쳐서 그것이 과연 정말로 이 전세난을 해결할 수 있을 정도의 공급이 될 수 있을까. 실은 그것이 마지막 남은 전세난의 해법의 하나의 우리가 봐야 할 바로 미터라고 보여집니다.

◀ 앵커 ▶

집값이, 향후 집값의 흐름을 봐야겠지만요.

많은 분들은 집값을 잡을 방법은 분명하다.

보유세 더 올려야 한다 이런 말씀들을 하시는데 어떻게 보십니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

보유세를 올리면 끝이 있을 거 아닙니까?

당연히 양도세라든가 취등록세 부분들도 합리적으로 조정을 해야 소위 말하는 거래가 트이면서 물량이 빠져나오게 될 텐데 지금은 전에도 말씀드렸지만 우리가 보유세, 높지는 않습니다. 절대적으로.

그런데 보유세 외에 우리 양도세라는 부분이 굉장히 높아요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

아까 그 말씀을 하시는 분들은 보유세를 압도적으로 높이고 양도세 같은 걸 조정해야 한다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

부동산 시장 변화를 큰 틀로 가야 한다 이야기들을 많이 하고요.

일단 보유세를 최대한 높인 다음에 이야기를 하는 거죠.

양도세를 풀어줄 거다, 그리고 취등록세 문제도.

◀ 앵커 ▶

그걸 왜 못합니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

다 포기를 못 하는 것 같아요.

취등록세 같은 경우도 지방세 중요 세원 아닙니까?

그러니까 취등록세도 2주택자부터는 8% 그 이상은 14% 같은. 싱가포르식 가장 쎈 취득세를 가지고 오고요.

양도세는 우리는 선진국보다 굉장히 세거든요.

보유세는 선진국보다는 턱없이 낮지만 꼭 포기하지 못하니까 또 쓰고.

그러니까 좋은 것들을 다 쓰려고 하다 보니까 정작 중요했던 거래 활성화를 통한 매물이 나오고 그걸 누가 받아주고 떨어지고 하는 시장 메커니즘을 간과한 게 아닌가 이런 생각을 해봅니다.

◀ 앵커 ▶

많은 전문가분이 분명한 방법이라고 말하는 거에서는 심각하게 고민을 해봐야 할 거 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 감사합니다.

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