[이슈 완전정복] "집값 반드시 떨어진다…강남 불패란 없다!"

"오피스텔·호텔 전세 공급 대책, 한계 있을 것"

"부동산세 높아져 투자 수요 급감…장기적으로 집값 하향할 것"

"정부 규제로 시중 유동성 부동산에 흘러가기 힘들어"

"보유세 부담 급증, 다주택자 매물 내년부터 많아질 것"

"거래량 급감·외곽 지역 급등…부동산 상승 끝물 현상"

"급등한 지역은 급락할 가능성…'강남불패' 맞지 않아"

"집값이 떨어지면서 거래량이 회복할 때가 집 매수 기회"

◀ 앵커 ▶

정부가 전세난을 타개하기 위해, 이르면 내일 대책을 내놓을 예정인 가운데, 일부 전문가들 사이에서는 내년부터 본격적인 집값 하락이 이어질 수 있다는 전망을 하고 있습니다. 미래에셋대우 이광수 연구위원과 관련 이야기 나눠보겠습니다. 어서오세요.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

일단 간단하게 어제 정부 여당 대표, 전셋값 대책 말씀하신거 조금 들으셨죠? 어떻습니까? 그건 실효성이 있습니까? 호텔을 전세화한다, 이런 호텔 방을.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

일단 한계가 있을 것으로 보고 있고요. 왜냐하면 전세 수요가 일종의 마찰적 수요라고 해서 거주 이전이 자유로운 수요가 아닙니다. 그래서 예를 들어서 이태원의 호텔을 개조해서 주거지로 만든다고 해도 이사할 수 없는 상황이기 때문에, 쉽게 전세난이 해소되기는 힘들지 않나… 오히려, 예를들어서 그런 호텔을 개조해서, 나홀로 사시는 어르신들, 노인분들을 사시게 한 다음에 그 집을 전세로 내놓는게 더 낫지 않을까 그렇게 생각하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 노인분이라고 해서 마음대로 옮길 수 있는 게 아니지 않습니까?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

아무래도 상대적으로 거주지 이전이 자유롭죠. 예를들어서 그 지역에 학교가 있다거나 애를 돌봐줄 분이 계신 젊은 층에게는 사실 거주 이전이 자유롭지는 않잖아요. 그런 상황 속에서 좀 새로운 창의적인 생각이 필요하지 않을까라는 생각을 하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

전세 대책은 일단 크게 평가를 하지 않으신것 같고요. 그런데 이 위원님 모신 이유 중의 하나가 집값, 지속적인 집값 하락론자이셨습니다. 지금 내년에 집값 하락한다고 보시는거죠?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다. 제가 사실은 2019년 부터 집값 하락 가능성을 이야기 드렸는데요. 그동안 코로나19 때문에 금리가 급속도로 인하하면서 시장하고 다른 모습을 보였는데, 저희가 1, 2년 집값 전망을 하는 건 아니고요. 사실 장기적인 관점에서 집값이 하향으로 갈 가능성이 높다고 보고 있습니다. 그 근거는 뭐냐 하면, 두가지인데요. 첫 번째는 투자 목적으로 집을 사는 사람들이 시장에서 급격하게 감소하고 있습니다. 그렇기 때문에, 수요가 감소하는 거고요. 두번째는 공급이 증가할 수 있어요. 이 공급은 매물의 증가죠. 그래서 집을 가지고 계신 분들이 시장에 매물을 증가시킬 가능성이 내년부터 높다고 이렇게 보고있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 하나 좀 여쭤볼게요. 투자 목적으로 집 사는 사람들이 왜 준다고 생각하는 거예요? 집 오른다고 생각을 하면 투자 목적으로 사는 사람이 계속 있는거 아닌가요?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

두가지 이유가 있는데요. 첫 번째 투자 수익률이 떨어지고 있어요. 이건 시장의 자연스러운 흐름이죠. 가격이 올라 갈수록 수익률은 떨어집니다. 두번째는 뭐냐 하면 정책이, 특히 세금이 강화하면서 결국에는 투자 목적으로 집을 사기 위해서는, 내집 말고 또 한 채를 사야 하는데, 이제 서울에서 집을 한 채 더 사려면, 취득세를 8% 내셔야 합니다. 그러니까 그만큼 비용이 커진거죠. 그러면서 투자 목적의 수요가 시장에서 급격하게 감소하고 있고, 그게 지금 단편적으로 나타난 현상이 거래량이 급감하고 있습니다. 그래서 이미 투자 수요는 감소하고 있다고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 제일 궁금한건 내년 KDI 전망도 그렇고요, 내년 유동성은 더 넘쳐날 것이고, 돈이 갈데는 부동산하고 주식인데, 부동산 떨어질리가 없다, 더 오른다 이런 평가를, 국책연구원까지 했습니다. 그 결과에 대해서는 어떻게 보신건가요?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

유동성에 대한 개념을 명확히 해야죠. 돈의 양이 지금 상황의 돈의 양이 아니라 돈이 지속적으로 증가할 수 있는 관점에서 바라봐야 합니다. 예를 들어서 저희가 금리라고 보면, 더 내려갈 것인가가 중요하지, 지금 낮은게 중요한게 아니거든요. 그런 관점에서 연구기관도 다시 한 번 생각해볼 필요가 있고, 유동성의 측면에서. 또 하나는 뭐냐 하면 지금 집을 사기 위해 대출이 규제돼 있잖아요. 은행에 돈이 많으면 뭡니까? 그것으로 빚을 일으켜서 집을 사야 유동성에 들어가는 건데, 최근에는 신용 대출도 사실은 막는 상황 속에서, 이런 유동성이 부동산 시장으로 들어가는데 굉장히 힘들다, 그런 규제 때문에. 그런 생각을 가지고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 그 돈은 다른데로 갈 거라, 이 말씀이시죠?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

부동산이 아니고.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 요새 대출 규제 같은 것 때문에요. 젊은층 같은 경우에는 이제는 영끌도 못하냐 이런 어떤 볼멘 소리까지 합니다. 어떻게 보세요, 그거는?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

상당히 복합적인 문제인데요. 왜냐하면 과거에 대출해서 산 사람들은, 이미 돈을 많이 벌어서, 저 위에 올라갔는데, 지금 사려고 하는 사람은 사다리를 끊었냐, 못 올라오게.

◀ 앵커 ▶

그런거죠.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그런데 제가 볼 때, 다른 측면도 있는거죠. 만약에 집값이 떨어진다고 가정하면, 지금 무리하게 집을 빚을 일으켜서 집을 사는 건 막아야죠. 그런 측면에서 정책의 방향성은 사실은 맞다. 관건은 뭐냐 하면 대출을 해주느냐 마냐가 중요한게 아니고 집값을 안정시키느냐가 중요한 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그래서 대출해줘를 요구하지 마시고 집값을 제발 안정시켜줘, 라고 말씀해 주셔야 그런 젊은 세대나 집이 없으 분은 그 말씀을 하셔야 하는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집을 내놓는 어떤 다주택자들이 집을 막 내놓게 될거라는 상황이 발생한다는 말씀이시죠, 곧?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

세금 부담 때문에.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다. 종부세나 양도세가 강화되기 시작했고요. 또 하나는, 갖고 있는 부담이 점점 커지고, 이분들은 투자 목적으로 집을 사놨잖아요. 집값 상승률이 둔화되고, 뭔가 집값이 떨어질 조짐이 보이면, 가장 먼저 내놓을 거예요.

◀ 앵커 ▶

그 시점은 언제쯤이라고 보시느냐는 좀, 말씀하시기는 좀 그렇죠?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

시점에 대해서는 사실은 조금 변화 가능성이 있지만, 저희가 내년 6월 기점을 보고 있습니다. 6월 이전에 매각을 해야, 양도세 강화라든가, 아니면 종부세 규정을 적용받지 않기 때문에, 그런 조짐이나 그런 변화가 내년 6월 전에 이루어지지 않을까, 시작하지 않을까.

◀ 앵커 ▶

6월 전에는요.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

제가 이 위원님 말씀을 들으면, 굉장히 논리정연하시고, 이렇게 분명히 어떤 메시지가 있는데요. 집을 사려는 젊은이나 특히 집값에 대해서. 그런데 인터넷에 비판하는 분 중에는 저분은 옛날부터 집값 하락한다는 말씀을 하셨다 이렇게 비판하는 분들도 있는데 어떻게 생각하시나요, 이 부분은?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇지 않습니다. 2013년에 아무도 집을 사지 말자고 했을 때 저는 집을 사자고 했고요. 그때도 이렇게 나와서 욕을 먹었어요. 왜? 너만 사라고 그러냐. 다 안 사려고 하는데. 그런데 제가 조금 더 빨리 집값이 고점이라고 얘기할 뿐이지, 저는 집값을 당장 6개월 후에 1년 후에. 기본적으로 집을 사시면, 7년 동안 집을 보유하고 계시고, 그게 실수요자건 투자 목적이건. 그 대신 저희가 길게 볼 필요가 있죠. 그래서 단순하게 지금 6개월 동안 몇프로가 올랐다가 중요한 게 아니고 여러분, 긴 호흡으로 부동산 시장을 바라보셨으면 좋겠다는 생각을 가지고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이런 이야기를 하는 분들도 있습니다. IMF나 이럴 때 실물 경기가 안 좋을 때, 그때가 집값이 나중에 돌이켜 보면 오히려 호기였다, 올랐다고 주장하시는 분이 있는데, 지금이 살 때다, 거꾸로, 이렇게 주장하시는 분도 있는데 어떻습니까?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그때가 호기였던 이유는 집값이 떨어졌기 때문이에요. 집값이 안 떨어지고 위기만 온 상태가 호기가 될 수 없죠.
예를 들어서 서브 프라임이나 IMF 때가 집을 사기 좋은 시점이었던 건 집값이 쌌기 때문이죠. 그래서 외부 환경에서도 영향을 받지 않고, 사실 집값이 전혀 빠지지 않고 있는 상황 속에서 좋은 시점이라고 말하는 것은 사실은 조금 위험한 생각이라고 생각하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

이 위원님은 지금이 단연 좀 위험한 시기라고 보시는거죠?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다. 전형적으로 변화의 그런 변곡점 양상이 보여지고 있는데요. 첫번째는 뭐냐하면 거래량이 급감하고 있어요. 변화의 변곡점을 나타내는 그 신호죠. 두번째는 뭐냐하면 외곽 지역이 급등하고 있습니다. 이것은 뭐냐 하면, 일종에 쉽게 말해서 끝물인 상황에서 나타난 현상들. 그래서 최근에 강남을 중심으로 해서, 비싼 아파트는 가격 상승세가 둔화되고, 오히려 떨어지는 모습을 보이거든요. 그런데 다른 쪽에 비규제 지역에 급등하고 있잖아요. 이런 것들이 변곡점에서 나타나는 전형적인 현상이고, 특히 안타까운게 3, 40대의 집 없는 분들이 갑자기 몰려들어서 집을 확 삽니다.

◀ 앵커 ▶

요새 말씀하시는 거죠?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다, 올 상반기나. 이게 전형적으로 변곡점, 가장 집값이 높을 때 나타나는 현상이에요.

◀ 앵커 ▶

그것은 전형적으로 반복됩니까, 항상?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 하나 더 여쭤볼게요. 인터넷 기사 같은데 보면 항상 여기저기 올랐다. 또 최고가 경신. 요새 말입니다. 이런 기사가 자꾸 나오는 이유는 뭡니까, 그게?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

사람들이 그 기사만 좋아하게 되고, 그 기사만 많이 클릭하게 되기 때문입니다. 사실 그 와중에 떨어지는 지역도 있고 하락하는 지역도 있는데, 전혀 여러분이 알지 못하죠. 그렇기 때문에 좀 언론 영향도 좀 있다고 보고 있고요.

◀ 앵커 ▶

언론도 의도를 가지고 그렇게 하는 언론사도 있다고 보시는 건가요?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇지는 않습니다. 왜냐하면 많은 분이 오르는 기사를 좋아하시고, 관심이 있어 하니까 자연스럽게 그렇게 하시는 거지, 집값을 꼭 움직여야지 이런 목적은 아닌 것 같아요. 그런데 어쨌든 저희가 균형 있게 보실 필요가 있고. 잘 보시면 예를 들어서 확 올랐다가 규제 지역인데 떨어지는 지역은 전혀 이야기를 하지 않고 있거든요. 그러니까 그런 점에서 좀 균형 있는 시각이 필요한 거죠.

◀ 앵커 ▶

이 위원님, 강남불패론. 지금 집값이 아무리 안 좋아지더라도 앞으로 수요 때문에. 강남은 꺾이지 않는다, 이 주장에 대해서 어떻게 보십니까?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

강남이 불패였던 적은 없고요. 2010년부터 2013년까지 강남의 집값은 평균 20% 정도 빠졌습니다. 예를들어서.

◀ 앵커 ▶

그것도 약간 착시군요, 불패했다는 게?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그건 뭐냐 하면, 지금까지 경험만 여러분이 말씀하시기 때문입니다. 그래서 조금 더 길게 보고, 객관적으로 보시면 집값은 항상 변동해왔고, 그런 관점에서 변화에 대해서 관심 있게 보실 필요가 있습니다. 과거에 어떤 일이 있었냐면, 2006년 1월에요, 1월부터 2006년 11월에, 대치동의 모 아파트가 7억에 거래되다가. 11억 5000만원에 1년만에 거의 40% 이상 오릅니다. 그러면서 사람들이 강남불패라고 해서 11월에 엄청나게 거래량이 터져요. 그런데 2006년 11월을 고점으로 해서, 2013년까지 거의 6년 동안 그 집값은 다시 7억으로 돌아갑니다. 그러면 만약에 그렇게 심리에 쫓겨서 11억에 그 고점에 샀다면, 그분들은 어떻게 했을까요? 그 시점에 여러분 잘 아시겠지만 하우스 푸어, 외곽에 몰려가서 집을 사시고 이런 분이 굉장히 많았거든요. 그러한 부분이 좀 안타까운 거죠.

◀ 앵커 ▶

이 위원님, 제가 좀 구체적인 어떤 사례를 하나 들어서 여쭤보겠습니다. 제 조카가 예를들어서 결혼을 했는데, 집이 없습니다. 대출은 막혀 있고요. 어떤 조언을 해주시겠습니까? 조카라면. 지금 신혼부부고 30대 초반이고 예를들어서.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

최근에 30대가 집을 많이 샀죠. 그런데 이렇게 말씀드리면, 30대분이 화내실지 모르겠지만, 사실은 30대가 집을 살 수 있는 시점은, 적정한 자금으로 어느 정도 자금이 모여지고, 저축한 그런 기간이잖아요. 그리고 아이들이 좀 자랐을때 시간이 있는거죠, 사실 급한게 아니고. 그리고 현실적인 조언을 드리자면, 정부가 3기 신도시를 공급할 예정이잖아요. 물론 입주 시작 시점은 2025년, 2026년 시간이 필요하지만, 조금 기다려볼 필요가 있다, 이런 청약이라든지 시장을. 또 하나 뭐냐 하면, 그렇다고 해서 지금 심리에 쫓겨서 서울에서는 감내가 안되니까 외곽 지역에서 대출을 해서 사는데 그런 지역 옆에 신도시가 개발돼요. 그런 지역을 높게 사는게 과연 지금 권할 만한건가 저희가 고민해 볼 필요가 있다는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 가장 시청자분이 궁금해 할만한, 집을 꼭 사야 하는 사람들은 뭘 보고 뭘 기다려야 합니까, 지금?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

집값은 항상 변화할 수 있습니다. 그 시기의 문제이긴 한데요. 그런데 집값이 적정할때 사야죠. 제가 볼 때 가장 적정한 시점은 집값이 안정적으로 조정 되는데, 거래량이 계속 떨어지다 거래량이 회복될 때예요. 사실 이런 시그널이 신호가 나타날 거고요. 그러면 그럴때 내 집 마련하거나.

◀ 앵커 ▶

거래량이 다시 상승할 때요.

◀ 앵커 ▶

집값은 빠지면서?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇죠.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

그렇죠. 그때가 시중 매물이 증가하고, 왜냐하면 한국의 집값은 여러분이 생각하시는 것처럼, 1인 가구가 움직이고 가구가 움직이고, 사람들이 소득이 많아서 집을 사는게 아니고요. 투자 목적의 사람들이 많아지느냐, 적어지느냐가 가격의 중요한 결정, 그런 요소입니다. 그런데 그런 시점은 투자할 사람이 시장에 많지 않고, 가격이 안정된 상황이기 때문에, 그런 시점을 잘 고민하셔서, 집을 사셨으면 좋겠다. 예를 들어서 집을 실거주자인데, 난 아무 때나 사, 저는 이런 말에 절대 동의하지 못해요. 왜냐하면 내 집이 떨어지면 좋은겁니까? 비싼 가격에 샀는데. 사실은 적정한 시점을 고민해야 하고 사람들은 집을 살 때, 언제보다 무엇을 되게 고민하죠. 그래서 예를 들어 웬보다 왓을 더 고민합니다. 그런데 저는 집은 유동성이 떨어지죠.

◀ 앵커 ▶

웬이 더 중요합니까?

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

언제 사느냐, 이런 시점에 대해서 더 여러분이 지금은 특히 더 고민하실 때가 아닌가 생각합니다.

◀ 앵커 ▶

시간은 다 됐는데, 그러니까 의원님 말씀은 시기는 누구도 알 수 없지만, 내년 6월 전일 가능성이 조금 있고, 그 다음에 살 걸 진짜 고민해볼 시기는 집값 거래량이 많아지면서 집값이 떨어질때다.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

회복되면서.

◀ 앵커 ▶

네, 오늘 말씀 감사합니다.

◀ 이광수/미래에셋대우 수석연구위원 ▶

감사합니다.

◀ 앵커 ▶

다음에 집값 변동 보고 또 모시겠습니다.

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