[경제 완전정복] 정부 "2022년까지 공공임대 11만 4천 호 공급"…효과는?

'공실' 공공임대 3만 9천 호, 공공전세 전환…"공실 이유 따라 호응 다를 것"

"다세대 매입약정 주택, 신축될 때까지 기다려야…당장 전세난 해결 어려워"

"호텔 등 비주택 리모델링 전세, 주거 지역 벗어나 수요 한계"

"질 좋은 중형 임대주택, 빠른 시일 내 공급 어려울 것"

"연말까지 수도권 등록임대 26만 호 자동 말소…전세시장 영향은 더 지켜봐야"

◀ 앵커 ▶

오늘 경제 완전 정복, 정철진 경제 평론가와 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

일단 아까 방금 리포터를 보셨지만 급한 불을 껐다고 하는데 정부가 그 대책 개요부터 좀 알아볼까요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

단기간에 최대한 많은 물량을 공급하겠다는 게 이번 정책의 핵심입니다. 일단 물량이 나와야 어느 정도 해소가 될 거 아닙니까? 규모를 좀 보면 2년이죠. 2022년 향후 2년간 전국적으로 11만 4000가구, 서울 수도권에만 7만 가구였고요. 단기가 굉장히 중요하지 않습니까? 내년 상반기까지 전국적으로는 4만 9000가구, 이 중에서 수도권에 2만 4000가구를 공급하겠다라는 것이 큰 틀의 개요입니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 어떻게 공급할 것인가를 조목조목 짚어볼까요? 공실, 공실이 뭘 이야기하는 건가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 방법은 크게 네 가지인데요. 그중의 첫 번째가 공실 주택. 이때 공실은 그냥 민간에서 비어 있는 것이 아니라 공공 임대 주택을 준 곳들이 있지 않겠습니까? 그런데 이 중에 공실이 난 곳들이 있다는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

자격 조건이 안 돼서 못 들어간 데인가요, 보통?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇죠. 당국은 자격 조건이 안 돼서 공실이 났다고 파악을 하고 있는데 실은 그 위치라든가 이런 걸 봐서 그게 소득이...

◀ 앵커 ▶

인기가 없다는 쪽으로 해석할수도 있다는 거죠?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇죠. 그거는 내용을 봐야 합니다.

바로 물량들을 소득 조건, 재산 조건을 싹 다 풀어주겠다 그리고 그 주택은 엄밀히 말하면 임대잖아요. 월세를 내는 그것을 전세로도 살 수 있게 하겠다는 게 첫 번째 나왔던 공급 방식이었습니다.

◀ 앵커 ▶

그런 어떤 공실이 다 제각각이겠지만, 전세로 돌리면 전셋값이 얼마나 되는지 아직 모르시죠?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그런데 시세 대비 낮게 책정이 되겠죠. 그래야 실은 이곳이 공공 임대를 전세로 하는 거에 큰 의미가 있지 않을까 이렇게 보여지고 있는데요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

과연 어떤 지역에서 3만여 가구라고 이야기는 하는데 소화가 될 수 있을지는 향후 물량 나오는 것을 보고 해야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 방금 말씀하셨지만 궁금한 건 그거네요. 그러니까 사람들이 가고 싶은데 자격이 안 돼서 가고 싶은지. 그건 한번 뚜껑을 열어봐야 알겠네요.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

지역을 보고 그래야지. 그런데 공공 전세 주택하고 뭐죠? 매입 약정 주택. 이게 어떻게 다른 건가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

두 번째 방법이 매입 약정과 공공 전세라는 건데요. 지금 보면 공공 임대 같은 경우에는 다달이 내는 월세 방식이지 않습니까? 그만큼 이건 바꿔 말하면 현재 공공 임대가 주택의 질이 그닥 좋지는 않다는 표현일 수도 있을 것 같은데요. 이제 앞으로 공공도 전세 쪽으로 활용을 하겠다는 것이고요. 이런 물량을 2025년까지 꽤 많이 확보를 하겠다는 겁니다. 그래서 공공 전세를 도입하게 될 경우에는 거의 6년간의 전세 계약을 맺을 수 있게 시세의 거의 90% 정도, 그러니까 아마 이 공공 전세 물량은 일반적인 공공 임대보다 한층 더 높은 차원에서 아마 활용이 되지 않을까 보여지고 있고요.

◀ 앵커 ▶

공공 전세는 없던 제도죠?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 이번에 같이 넣겠다는 이야기고 이거보다 더 앞서 나오는 것이 방금 말씀하셨던 매입 약정입니다. 아파트는 아니고요. 현재 다세대라든가 빌라를 LH나 SH가 사서 그것을 다시 수요자에게 전세를 해주는 매입 전세, 매입 임대 방식이기는 한데 지금 문제가 뭐냐 하면 기존에 다세대 빌라는 확보하기가 상당히 어렵죠. 왜냐하면 이미 그곳에도 세입자가 있고요. 그 세입자분들은 계약갱신청구권을 쓸 거 아니겠습니까? 그래서 이번에 나왔던 매입 약정들은 주로 신축, 앞으로 건설할 건설사들이 약속을 하게 되면 그것들을 빨리빨리 국민들에게 공고를 해서 심리적인 안정을 주겠다는 것이고요.

◀ 앵커 ▶

그럼 매입 약정은 실제적으로 짓는 데까지 시간이 좀 걸릴 거 아닙니까?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇죠. 이거는 꽤 시간이 걸릴 수밖에 없습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 어떻습니까? 종합적으로 이거 도움되겠다는 반응입니까? 시장 반응이 어떤가요? 아직.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

마지막에 호텔 바꾼다는 리모델링 호텔 공식을 나오게 됐는데.

◀ 앵커 ▶

그 이야기부터 해볼까요? 호텔 바꾼다는 건 어떻습니까?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

마지막 네 번째 방식이 비주택 공실 리모델링입니다. 이게 언론에서 가장 주목을 받았었는데.

◀ 앵커 ▶

글쎄요. 보면 어떻게 보면 뜬금없기도 한 것 같은데 또 정부는 괜찮다고 하고 어떤가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

김현미 장관도 처음에는 반응이 좋았다, 유럽에서 좋다, 이렇게 이야기는 했었는데 이것은 결과적으로 아이가 있는 3인 가구, 4인 가구에게는 힘든 주거 지역이죠. 기존의 호텔을 어쨌든 취사시설이라든가 이것을 리모델링을 한 다음에 1인 가구, 2인 가구들을 거기에 어쨌든 월세든 혹은 전세 형식으로든.

◀ 앵커 ▶

정부의 설명은 어떤 셰어하우스 개념으로 해서 각각 방이 있고 공동 주방을 쓰는 이런 것을 말하는 거죠?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇기는 하지만 다시 한번 말씀드리지만 그런 호텔이 있다는 것은 주거 지역은 아니잖아요. 그러니까 학군이라든가 이런 것도 실은 우리가 알고 있는 주거 지역과는 다를 수 있기 때문에 현재 가장 전세난이 타격을 줬던 중산층에 3인 가구, 4인 가구, 아이 교육 수요, 이런 것들이 과연 호텔을 리모델링하는 이런 수요를 매칭할 수 있을까요. 이 수요들은 아마도. 1인 가구, 2인 가구들일 텐데.

◀ 앵커 ▶

1인 가구, 2인 가구의 전세수요를 흡수하겠다 이런 건가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇죠. 그렇게 되니까 기존의 오피스텔을 전세로 싸게 해서 돌리는 것이 더 효과적인 게 아닌가 이런 반론도 나오고 있고 여러 가지 이야기가 나오고 있으니까. 어제인가요, 오늘 김현미 장관이 다시 실은 호텔 바꾸는 거. 비주택의 공실 리모델링은 전체 공급량의 일부에 지나지 않는데 너무 관심을 받아서 그렇다. 이렇게 했습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 정부로서는 괜찮다는 입장 아니겠습니까?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

이낙연 대표도 이것을 홍보를 했었죠. 그런데 계속 지금 이것이 파악이, 시장 파악과 엇갈리는 것이 1인 가구, 2인 가구도 분명히 지금 전세난과 주거에 힘든 부분이 있지만, 지금 가장 강한 곳이. 중산층이 또 아파트의 수요 부족이거든요, 공급 부족이거든요. 수요가 너무 과다한 부분이 있는데 실은 아파트라는 것은 1, 2년에 뚝딱 어떻게 공급이 안 되잖아요.

◀ 앵커 ▶

지금 말씀하시는 것이 지금 전세 대책의 한계겠네요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

사람들이 정작 전세 수요가 가장 많은 건 아파트 수요인데 그게 충분할까 걱정 아니겠습니까?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 4인 가구들, 3인 가구들 그것들을 과연 이번에 잠재울 수 있을까에 대한 물음표는 계속 나오고 있고요. 이번 대책을 조금 보면 전세 대책과 또 전반적인 주거 안정 대책 이게 섞여 있습니다. 전에 문재인 대통령이 우리 공공주택을 업그레이드 해야 한다. 쉽게 말하면 평형도 80, 기본적으로 80. 그러니까 30평형대 공공 임대도 나와야 한다고 이야기를 하지 않았습니까?

◀ 앵커 ▶

거꾸로 이야기를 하면 아까 말씀하셨듯이 가장 수요가 많은 아파트 중에 괜찮은 아파트를 내놓겠다 이거 아닌가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇죠. 그것을 건설하겠다는 이야기죠. 오늘 대책 중에서는 말한 양질의 중형 사이즈의 공공 임대 아파트의 계획도 함께 포함이 됐습니다. 이게 향후 5년간 약 6만 가구 정도를 공급하겠다고 했는데 실은 이것은 전세 대책은 아니죠. 왜냐하면 이것은 다시 짓고 건설하고 해야 하니까 당장 올해 말, 연말 특히 가장 걱정이 되는 것이 내년 봄의 이사철 수요거든요. 그것을 잡기 위해서는 실은 오늘에 나왔던 대책은 이것도 당장 내년 상반기까지 수도권까지 2만 4000호라고 하는데 이것도 4, 5월까지 공급하기는 힘들고 거의 6월 돼서야 될 테니까 기본적으로 3월, 4월, 5월에 나올 봄철, 이사철 그때 전세난은 과연 어떻게 막을 수 있을까 여기에 대한우려인데요.

◀ 앵커 ▶

그러니까 정부는 아까 급한 불을 껐다고 그러는데 지금 말씀하시는 것을 보니까 급한 불보다는 먼 불을 끈 것 같은.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

내년 하반기에 조금 초점이 맞춰 있지 않을까 이번 대책이. 큰틀에서는 2년이지 않습니까? 그러니까 어찌 됐건 내년 상반기 혹은 그 이상까지는 불이 안 붙게 하려는 것이 목적이 아닌가 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

말씀하신 내년 초반부를 겨냥한 것은 실질적으로 뭐가 있는 건가요, 그러면?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

실질적으로는 뚜렷한 것은 아직은 없다고 봐야 하겠죠. 내년 상반기까지.

◀ 앵커 ▶

그러면 호텔식이 그래서 부각된 건가요? 그거는 금방 가능한 건가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

아니요. 그것도 조금 약간 복잡한 것이 취사시설을 리모델링을 해야 하고요. 그리고 호텔 찾아야 하고 그것이 막 너무 유흥가에 있으면 안 되지 않습니까? 그런 호텔도 찾아야 하고 리모델링도 해야 하고 그곳에 들어가는 수요를 찾아야 하는데 과거에 종로구에서 한 번 사례가 있었던 것도 이게 리모델링을 할 때 추가 비용이 붙잖아요. 그것을 온전히 당국이 다 떠앉을 수 없으니까 어느 정도 입주자가 부담을 해야 하는데. 그렇게 될 경우에는 가격 경쟁력이 또 떨어진단 말이죠. 그러면 이 돈은 내가 왜 다른 오피스텔도 갈 수 있으니까 이런 차이가 있죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 당장 공급이 가능한 수요 중에서는 아까 말씀하신 공실 이런 건가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 공공 임대를 했던 것 중에서. 공실이 나고 있었던 것들을 소득 기준, 재산 기준 싹 다 풀어서. 전세로 이것도 전세 수요로. 하게 한다는 건데 다시 한번 말씀드리지만 과연 공실이 난 임대 주택이.

◀ 앵커 ▶

인기가 있을까, 사람들이 수요가 있을까 그런 거죠?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 과연 그것이 왜 공실이 났을까라는 생각을 해 본다면 물론 봐야 하겠습니다만, 물량을. 그런 차원이 있고 당장 그러면 내년 봄철, 이사철을 막을 수 있는 물량은 뭐가 있을까 보면요. 우리가 전에도 한번 이야기했지만 올 연말에 임대 사업자 풀리는 물량이. 수도권에 26만 정도가 풀리는 건데 실은 그 물량도 실은 급매가 나와서 누가 사고 그래야 하는데 그곳에도 실은 세입자분들이 살고 있잖아요. 그 물량도 계약갱신청구권도 쓸 거란 말입니다. 그러니까 실수요자가 그 물량을 선뜻 받기에도 들어가 살아야지 이게 전세난이 해결이 되는데 그런 부분이 있어서 당국은 계속해서 그 임대 사업자 물량 풀리는 거 그게 꽤 되잖아요. 26만 가구, 수도권에서만. 그런데 그것들이 일단 어떻게 소화가 될까가 또 하나의 큰 틀에서 전세난에...

◀ 앵커 ▶

전세난은 하여튼 지금 말씀하신 걸 종합해 보면 쉽게 해소되기는 참 어떤 어려운 점이 많은 것 같습니다.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇죠. 가장 확실한 것은 정부는 2023년, 24년쯤에는 공급이 될 거라고 말하는 3기 신도시의 윤곽이 나오고 거기에 입주가 될 때. 거기가 입주 전 한 5, 6개월 전까지는 글쎄요. 아직까지 뚜렷한 확실한 공급은 없습니다.

◀ 앵커 ▶

지금 전세 때문에 받는 국민들의 고통이 너무 커서 문제인데요. 문제는 이게 초장기적으로 보면 전세라는 제도는 우리나라의 아주 독특한 제도이고 이건 약간 장기적으로 보면 사멸해 갈 수밖에 없는 지적이 있던데 어떻게 보세요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

의견이 두 가지로 엇갈리고요. 저도 이런 토론회 가서 사회를 볼 때 양쪽의 의견이 있습니다. 그러니까 즉, 전세는 없어져야 한다. 혹은 전세는 사라져야 하고 전세가 월세로 바뀌는 건 당연하다는 주장 쪽이 있죠.

◀ 앵커 ▶

추세가 그렇다는 추세라고 말씀을 하시고요.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

하고 전세 때문에 우리 국내 집값이 이렇게 됐다는 주장하는 쪽의 한 의견이 있는 반면 또 한쪽의 의견들은실은 전세라는 제도가 있어서 우리나라의 사회 계층 사다리가 그나마 존재했다. 왜냐하면 매달 월세를요. 보통 주거비가 소득의 30% 이상 나가거든요. 그거가 나가 버리면 부를 어떻게 쌓습니까?

◀ 앵커 ▶

그런데 그런 지적을 하는 분들은 전세가 중산층, 서민 이런 분들이 사는 데 분명히 도움이 되는 건 100% 사실인데 이게 이자율이 낮은 상태에서 전세 제도가 장기적으로 유지가 가능할까 현실적으로 이런 지적을 하는 분들이 있더라고요. 그 부분에 대해서는.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 그러나 전세의 장점 특히 전세라는 게 우리만의 정말 우리나라밖에 없습니다. OECD에서 찾아볼 수 없는 주거 문화이기는 한데. 그런 것들의 장점을 조금 더 살린다면 글쎄요. 신혼부부가 매달 월세 내고 어떻게 부를 축적합니까? 그런 차원에서는 전세라는 것들의 의미도 찾아볼 수 있겠다.

◀ 앵커 ▶

전세의 의미는 분명한 것 같습니다. 그런데 이걸 어떻게 공급하느냐가 계속 문제가 되는 건데. 한번 장기적인 연구가 필요할 것 같습니다.

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

지금 말씀하신 대로 쉽게 공급난이 해소되지 않을 것 같은 것도 걱정이고요. 그런데 부동산 대책도 함께 내놓은 거죠?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

그렇습니다. 앞서 말했듯이 전세난 대책과 주거 안정, 집값 이런 것들도 함께 나왔습니다. 그래서 이야기를 했던 양질의 공공 주택들에 대한 이야기도 나왔고요. 또 하나가 나왔던 것이 비규제지역에 대한 풍선 효과, 부산 등 수도권에서는 김포 이런 지역들인데요. 아마도 부산과 김포는 주정심, 주거 심사위원을 통해서 다시 조정 지역으로 지정이 되지 않겠느냐 이런 가능성이 높습니다. 부산 같은 경우에는 실질적으로 조정 지역, 규제 지역으로 들어가게 될 조건들. 3개월 내에 집값 상승 이런 게 되는데 김포는 3개월치는 안 나왔잖아요. 그럼에도 불구하고 규제 지역을 결정하는 것이 정량적인 평가 외 정성적인 평가도 같이 넣거든요. 이런 추이라면 당연히 과열 양상이 나온다고 하면 지정을 할 수가 있는 것이기 때문에 아마도 이 지역들이 이제 다시 조정지역으로 묶이지 않을까 보고 있는데 이렇게 되니까 안타까움이 있죠. 왜냐하면 작년에 부산 해운대 규제 지역에서 풀어줄 때 성급한 거 아니냐, 이거 또 풍선 효과 나올 거다. 수도권 다 묶을 때 김포는 빼 놓으니까 또 나올 거라고 이야기를 했거든요.

◀ 앵커 ▶

두 가지가 궁금하거든요. 하나는 지정되기 전의 문제는 아무 문제가 없습니까?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

우리가 많이 헷갈리는 것이 임대차 입법은 소급 적용을 했잖아요. 그러면서 자꾸만 소급에 대한 건데요. 사실 그것이 예외인 거고요. 계약이라는 것은 계약 자체의 신뢰성이 있기 때문에 이미 계약하신, 해당 지역의 분들은 대출이 갑자기 70% 나오는 게 40%로 줄어들고 이런 경우는 없으니까 계약은 안심하셔도 됩니다.

◀ 앵커 ▶

정말 시간, 시간은 다 된 것 같은데요. 하나만 짧게. 그렇다면 이번에 나온 대책 중에요. 가장 시급한 게 뭔가요?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

공급을 특히 아파트, 많은 중산층 특히 4인 가구가 들어갈 수 있는 것에 대한.

◀ 앵커 ▶

공급 대책을 빨리 마련해야 한다?

◀ 정철진 경제평론가 ▶

확보하는 것이 가장 시급하지 않나 이렇게 보여집니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 감사합니다.

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