[이슈 완전정복] "향후 2,3년은 중저가 집값…인기지역 전셋값 오른다…하지만 영끌할 때는 아니다"

"임대차법 영향, 전세 공급 줄어 전세값 급등"

"수도권 교통망 신속히 확충하면 전세난 해결에 도움될 것"

"보유세 급등 영향…고가 주택 대신 중저가 주택 상승할 것"

"전세가 상승·저금리로 수요 많아져 전국 집값 상승할 가능성"

"실수요자는 전세값 상승 지역 주택을 미리 사두는 것도 전략"

"집값 '고점' 접근…20대, 서둘러 집사지 말아야"

◀ 앵커 ▶

최근 서울과 수도권의 전셋값이 급등하면서 집값을 또 자극하지 않을지 우려가 높아지고있습니다. 앞으로의 부동산 전망, 홍춘욱 EAR 리서치 대표와 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오십시오.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

지금 직접적인 질문 들어가겠습니다. 전셋값 왜 이런가요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

이유는 크게 봐서 세 가지인데 제일 큰 건 임대차 3법이 제일 컸던 거 같고요. 전세의 매력은 높아졌는데, 전세 사는 사람들한테 장기간 거주할 수 있게 가격도 못 올리게 해주니까 전세 수요는 늘었는데 전세를 공급해주는 사람 입장에서는 이게 좀 부담이 되는정책이잖아요. 여기에 또 하나 타이밍도 안 좋았던 게 2020년부터 시작해서 향후 수년간 수도권 핵심 지역 중심으로 해서 입주물량이 줍니다. 그러니까 헬리오시티 사례를 보더라도한 1만 세대, 2만 세대, 이런 대규모 공급이 확대되면 그때 전세 가격이 확 떨어지거든요. 왜냐하면 새로운 공급 물량이늘어나니까. 그런데 이런 두 가지 요인들이 지금은 다 반대로 가는, 전세의 매력은. 제공해 주는 사람 입장에서는 부담은 커지고 여기에 입주 물량도 좀 적다 보니까 안 그래도 집을 구하기 힘든 상황에서 문제가 좀 터졌다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 89년에, 대표님. 그때 임대차 법 바뀌었을 때보다 이번 전세난이 더 길어질 거다, 이런 예측하신 걸 봤는데 그 이유는 공급때문이라는 건가요, 말씀하시는?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇습니다. 잘 지적하신 것처럼 1989년에 임대차법 개정했었는데 그때는 1년만 오르고 끝났습니다. 24% 가까이 올랐으니까 사실 이것도 안정이라고 말할 수 없는데 그때 그렇게 단기간 급등하고 말았던 가장 큰 이유는 그다음 해에, 90년입니다. 1990년 전국에 인허가 물량이 무려 75만. 그런데 우리는 얼마냐 하면 2019년 한해 동안 총 합쳐서 49만 호. 그리고 그때는 또 공공부문 공급이 27만 호가 한 해에 쏟아졌는데 작년은 9만 호. 한마디로 말해서 타이밍이 좀 안 좋았다. 즉 임대차법을 개정하는 취지는 이해하나 공급 물량을 좀 보고 시기를 조절하는 그런 유연한 부분이 좀 부족했다고도 볼 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 대표님 보시기에 지금 전세난의 어떤 해법이랄까, 이런 것은 제안하실 게 있나요, 혹시?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

저는 재정을 썼으면 좋겠습니다. 여러 가지 문제가 있지만 최근에 LH공사가 수도권에 임대해 주는 집들, 빈 집이 그렇게 많다는 이야기 보셨을거예요. 이게 왜 그러냐 하면 사람들이 원하는 곳에 교통망이 괜찮은 곳에, 또 학군이 그래도 괜찮다 싶은 곳에 집을공급해줘야 사실 임대도 되고 전세난도 해결이 가능한데 아무래도 물량 위주로, 숫자를 채우기 위한 위주로 공급이 되다 보니까 LH공사에서 비어있는 집들이 갈수록 늘어나고 있는데 이걸 사들여서 전세 준다는 정책들이 효과가. 결국 인기 있는 지역에, 특히 SOC라고 하잖아요. 사회 간접 자금망을 좀 확충 잘 해서 주택 시장에서 원하는 건 결국 직장과 교통이 괜찮은 지역을 원하니까 택지 개발이 쉽지 않으면 대신 교통망이라도 신속하게 착공해 주고 특히 예타 면제, 그런 조치들이 따라준다면 이 위험을, 전세 가격 급등에 따른 여러 위험을 완화하는 데 도움이 될 것 같은데.

◀ 앵커 ▶

그러니까 지금 비어 있는 집들은 앞으로도 인기 없을 가능성이 많은데. 그 말씀이시죠?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇게 보여지죠.

◀ 앵커 ▶

그런데 그게 인기를 끌게 하려면 사회 간접망을 더 촘촘하게 하면 선호도가 올라갈 수 있다, 이 해법이시죠?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇습니다. 서울에 택비를 공급하기 어려우면 서울의 심리적 면적을 늘리자. 전철로 빨리 갈 수 있게 해주면 거기가서울 아니냐는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 집값 전망 좀여쭤보겠습니다. 그게 굉장히 엇갈리는데요. 내년에도 오른다는 쪽이신 것 같은데. 제가 사전에 자료를 좀 보니까요.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

내년에는, 저번에는 다른 분을 모셨는데 그분은 내년에는 시기를 정확히 알 수 없지만 잡힐 거라는 말씀을 하시고 만약에 극단적인 전망들이 왔다 갔다하는데 대표님은 왜오른다는 쪽에 보십니까?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

두 가지 이유죠. 하나는 경기가 회복되는. 우리가 정말 힘들었는데 수출도 좀 살아나고 있고, 물론 요즘 들어서 다시 사회적 거리 두기는 하고 있습니다만내수 경기 조금씩 살아나는 징후가 보이는 산업들이 보여요. 이거는 확실히 부동산 시장, 수요 증가 요인입니다. 여기에 두 번째 요인이 뭐냐 하면 전세 가격이 급등하는 가운데 공급 물량은 없으니까 수요와 공급이 좀 균형이 무너진 면이 있어서 저는 양극화는 완화된다. 그러니까 고가 주택들 급등하던 현상은 완화될 수 있지만 대신 중저가 주택이 올라서 사회 평균을 올리는 그런형태의 부동산 가격 상승이 나타날 거라고 봅니다.

◀ 앵커 ▶

정부의 부동산 대책이요. 그러니까 보유세 때문에 다세대 주택자들이 팔기 시작할 것이고, 내년 되면. 못 견디고. 그러면 집값을 떨어진다는 주장을 하시는 분들도 많은데 어떻게 보세요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

종부세까지도 과세하고 있어서. 그래서 제가 아까 말씀드린 게 고가 주택들이 계속 급등하기는 쉽지 않다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 정부의 대책은 고가 주택에는 자체적으로 맞춰져 있다. 이렇게 보시는 건가요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇게 되죠. 또 양도 차액 과세가 있으니까 세금도 엄청 많이 내는 걸 약간 유예를 줬잖아요. 그래서 그 매물은 나올 수 있다. 그런데 문제가 전세 가격이 부추기고 경제 회복을 부추기고 저금리를 부추기는 바닥에서의 수요 때문에 중저가 정책으로 간다는 거죠. 결국 양극화는 완화되나 일부 지역만 급등하는 과거와 달리 저는 걱정이 지금 전국조 현상이 되지 않을까 걱정하는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금 영끌, 영끌 이야기 많이 나오는데요. 어떻게 그런 분들한테 조언. 물론 뭐 대표님의 어떤 개인적인 견해라는 전제에, 어떻게 보십니까?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

현재 전세 자금을 마련하고 자기 돈으로 전세를 사시는 분들은 저는 주택 구입을 고민해 봤으면좋겠습니다. 왜 그러냐 하면 지금 만일 연장이 가능하다 하더라도 2년 뒤, 또는 4년 뒤의 전세 가격이 지금보다 저는 더 올라 있을 가능성이 있다. 왜냐하면 주택 공급이 줄어들고 전세 공급도 주니까. 결국 1, 2년 뒤, 3, 3년 뒤에 더 많은전세 자금을 올려줘야 한다는 부담이 있다면 차라리 그래도 지금 정부가 무주택자들, 서민들, 그리고 저가 주택을 사는 것에 대해서는 자금 조달의 규제가 상대적으로 덜하거든요. 그리고 전세 자금도 원래있으시니까. 여력 있으신 분들 입장에서 본다면 실소유주의 관점에서 전세 가격이 향후 상승할 가능성이 높은 지역을 차라리 만기를 맞춰서 주택을 구입해 두는 것도 나쁜 전략은아니다 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 제가 자료 보니까 20대는 굳이 살 필요 없다, 이런 말씀도 하셨단 말이에요. 이게 왜 그런 건가요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

타이밍을 놓친 거죠. 이게 슬픈 이야기인데요. 20대, 30대 초반에 계신 분들이 주택을 사는 걸 저희가 흔히 영끌이라고 하는데 이 전략이 계속 급등할 때는 참 좋은 전략인데 제가 지금 이 시장에 대한 전망을 방금 말씀드린 것처럼 향후 1, 2년은 상당히 강한 시장이 보인다. 그렇게 보이는데 문제는 지금 구분 없이 다 올라가다 보니까 자기가 주택 시장에 대해서 정보를 갖고 계시는분들은 그래도 합리적인 선택 속에서 향후 시장의 조정이 있어도 견딜 체력이 있는데 그냥 일단 나는 집을 산다, 그 자체에 집착하실 가능성이 있다는 거고요.

◀ 앵커 ▶

영끌을 하지 말라는 말씀이신 거죠.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

꼭 돈도 전세금도 자기 돈이 어느 정도 있고.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

또 다음에 전세를 올리는 실소유자들은 사는 거를 추천하시는데 영끌해서 살 상황은 절대 아니라는 말씀이신가요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그러기에는 지금 사실 너무 급등하고있습니다. 그래서 결국 올라가는 부동산을 잡기 위해 가격의 상단을 서둘러 잡아야 하는 마음이 급한 상태에서 이루어지는또 차입에 의존하는 매수는. 결과가, 조금만 여건이 나빠져도 상처를 받는 경우를 많이 봐서 그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

조금 여유 있는 분들은 사는 것도 고려하돼. 그런데 그런 예측을 하시는 이유가 몇 년 후면 그래도 집값이 떨어진다고 보시는 거네요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇죠. 일단 두 가지인데요. 첫 번째는 우리 경제 회복되는 거를저는 기대하는 거죠. 그러면 한 2022년 정도까지는 몰라도 23년부터는 제로금리가 없어지면서 시장 금리 오르기 시작하면 부동산 시장이 일단 악재다, 이게 첫 번째. 두 번째가 3기 신도시를 믿고 있습니다. 물론 공급 물량이 충분하냐에 대한 논란은 있는 거는 인정해요. 그러나 아무튼 막혔던 갈증이 풀리는 공급 물량들이 빠르면 23년부터 나오는 거를 생각하면 일단 향후 1, 2년은 더오를 거다. 그러나 그 뒤를 생각해 보면 조정의위험도 있으니 실거주자의 관점에서 타당하다. 그리고 전세로 살아 보는데 전셋값이 올라간다는 것은 인기 좋은 지역이잖아요. 그런 실소유자 입장에서는 괜찮은지역들은 충분히 매입이 가능하다. 그러나 그냥 집을 산다.

◀ 앵커 ▶

집을 갖기 위해서 어디든 산다 이건 하지 말라는 거죠?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇죠. 어디든이라는 말이 정말 무서운거죠. 왜냐하면 부동산 시장이라는 게 늘 오를 때만 있는 게 아니라 한 번씩 조정이 올 때 항상 보면 좀 힘들게, 급하게 사셨던 분들부터 어려움을 겪는 경우를 너무 많이 봤다. 이 말씀을 드리고 싶은 거죠.

◀ 앵커 ▶

그런데 대표님 말씀대로라면23년부터는 조정을 받을 가능성이 많은데요, 집값이. 그렇다면 지금 실수요자도 전세 연장할 수 있고 하는 상황이니까 기다려 봐야 하는 것 아닌가요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

맞습니다. 그렇게 봐야 하는데 그런데 문제가부동산 시장이라는 것이 두 가지 문제가 있는 거죠. 첫 번째 향후 1, 2년 사이에 많이오르고 조정을 받으면 지금 산 가격보다 위에서 조정이 나타난다 하더라도 위에서 조정이 있을 가능성이 첫 번째고요. 두 번째는 제가 아까 희망을 담아서 말씀드렸잖아요, 여러분. 2023년부터 경제가 굉장히 좋아지면 그때 금리 인상 될지 아무도 모르는 거고 또 3기 신도시 개발 계획들이 발표되고는 있지만 우리 사회 간접 자원 확충이라든가 신도시 개발이 시간많이 걸리잖아요. 그러니 23년부터 정말 입주 물량 나올 거냐에 대한 기대는 너무 섣부르다는 반박도 있으니 가장 낙관적으로 부동산 시장의 여러 조정 요인을 우리 경제도 좋아지는 거를 보면 23년이지만 1, 2년 또 늦어질 수도 있는 거잖아요. 이런 말씀…

◀ 앵커 ▶

5년은 긴 세월이다, 이말씀이시죠?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그거는 너무 길죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 너무 좀 거칠게 요약을 하면요. 거칠게 요약을 해본다면 하여튼 젊은사람들 지금 막 영끌해서 절대 사는 건 조심해야 하고, 분명히. 조정 가능성은 23년부터 꽤 있고.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그 뒤에.

◀ 앵커 ▶

24년 뒤, 이후에 꽤 있고. 그러나 지금 여유가 있는 분은 선호하는 지역에 사는 건 고려해봐라?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그게 합리적인 대안이 될 수 있다고 말씀드리는 게 전세 가격이 더 오를 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그 부담을 생각하면 좀 선택해 볼 수 있는 대안이 결국 자가 취득이 될 수도 있다는 거죠.

◀ 앵커 ▶

또 집값이 앞으로 2년 정도는 더 오를 텐데 거기에서 꺼져봐야 지금보다 더 나아지리라는 보장도 없다 이 말씀이시죠?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그렇죠. 지금 사실 급등 위험이 좀 있잖아요. 왜냐하면 경제라는 게 다 오른다는 전망이 높아지고 있고 또 별로 대안도 없다는 생각이 들면 가격 불문 사자가나오면 이게 갑자기 급등하는 걸 우리가 본 적이 있어서 그런 위험들까지 있다 보니 일단 뭐 다음에 기다렸다는 말을 하기에는 저는 그 말을 드리려니 그동안 향후 1, 2년 혹은 3, 4년에 걸친 고통이 얼마나 클지가 걱정되니 차라리 실소유자 범위 내에서 전세 가격의 향후 인상분을 감안한 정도라면 구입도 나쁘지 않은 선택이다. 이 말씀으로 이해해 주시면감사하겠습니다.

◀ 앵커 ▶

주택 가격 전망 지수가 높은이유도 지금 말씀해 주신 그런 거라고 보시는 건가요?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

전세 구입하려다가 속이 타고 결국 그자리에서 계약서 쓰겠다는 사람이 나오는 시장이다. 이게 지수의, 전망 지수에 반영됐다고 볼 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

지금 잠깐 언급하셨지만 패닉바잉이 나올 가능성도 있단 말씀이시죠, 내년에?

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

지금는 우리 기대가 내년에 다주택자매물을 기대하는데.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

그런 기대가 있을 때 그래도 가격이 급등하더라도 희망이 있고 미래 조정 가능성이 있다는 희망이 있으면 급등세가 불이 확 붙지는 않고 조금 완만하게 타오르는 경향이 있다면 걱정하는 게 내년에, 이게 저는 정말 가정에 불과하니까. 내년 6월 지나면 매물이 나올 거는 다나왔고 경기는 또 우리 IMF 전망이나 한국 경제 전망대로 3, 4% 이상 나오고 여기에 비해서 사회 간접 자본이나 이런 것들의 확충은 어려워져서 3기 신도시 시장이 어려워진다, 예를 들어 이런 뉴스가 나온다, 이렇게 되면 올해 나온 여름에 패닉 바잉보다 내년 가을이 더할 수도 있는 거잖아요. 그러니까 그 위험을 배제할 수 없고 그 위험이 그게 있다고 봅니다. 실수요자들한테. 전세 가격 상승분을 감안한 매매정도라면 해볼 만하다는 이야기입니다.

◀ 앵커 ▶

대표님 모셨으니까 전문가분들의, 시간은 다 됐는데요. 견해는 완전히 엇갈리니까. 여러 분들의 말씀을 들어봐야 할 것 같습니다.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

많은 분들의 말씀을 청취하시면 좋을거 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 홍춘욱 EAR리서치 대표 ▶

감사합니다.