[경제 완전정복] 부동산 가격 잡히나? 지금 집사도 되나?

"2·4대책 발표 후 주택가격 상승폭 둔화"

"아직 완전한 하향 안정세는 아냐"

“서울 외곽 지역은 여전히 가격 오름세”

“공급대책에도 수도권 아파트 매수심리 역대 최고‥공급 계획 명확하지 않아서”

“25만 호 신규 택지 후보지, 서울 아닌 경기와 인천 지역”

“김포‧ 광명 ‧고양‧ 의정부 등 기존 신도시 주변 땅 거론”

“재건축 ‧재개발에 대한 시장 불만 커”

서울역 쪽방촌 공공주택 계획, 토지 건물주들 '반발’

“토지주 반발에도 정당한 감정 평가 보상하고 수용하면 사업 진행 가능”

“재건축 초과이익환수 배제 등 인센티브 충분”

“토지 소유주의 불만‥인센티브가 적은 게 아니라 공공 직접 시행이 싫다”

“공공 개발로 자산 가치 하락 우려”

“주택 구매 적정 시기는?‥공급 계획 확정된 후”

◀ 앵커 ▶

공급 쇼크라고 할 수 있는 2.4 부동산대책 이후 부동산 시장의 흐름을 짚어보겠습니다.

김규정 한국부동산투자증권 자산승계연구소장 나오셨습니다.

어서 오세요.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

지금 좀 안정되고 있는건가요?

현 시장에서?

어떻습니까?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 2월 직전 주에 발표된한국부동산원 아파트 가격 통계를 보면 직전 주보다는 상승 폭이 다소 둔화되는 모습을 보이기는 했습니다.

그런데 이를 두고 완연한 하향 안정세로 갈 거냐에 대해서는 판단이 이르다는 분석이 많고요.

또 설 연휴가 포함돼 있었기 때문에 일시적으로 주춤한 것일 수도 있다고 판단들을 많이 해서 전세 시장도 불안하고 하니 조금 더 지켜봐야 하는 상황으로 시장에서는 판단하고있습니다.

◀ 앵커 ▶

상승세가 주춤한 건가요, 아니면 약간의 하락은 있는 건가요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

전세 입주가 좀 몰린 지역들에서 전세 가격 약세를 보인 지역이 약간 있긴 하지만 매매 가격이 하락하는 지역이 나타난 건 아닙니다.

상승세가 부침이 있는데 이게 계속해서 상승폭이 줄어들면서 하락으로 가게 될지는 조금 판단하기 이르다는 반응이있고요.

아무래도 2.4 대책 나오고 나서 약간 공급 증가에 대한 기대와 함께 시기를 조율하는 검토자들이 생기기는 하지만 아직은 공급 계획이 확정되지 않은 상황이다 보니까 여전히 중저가 지역에서는 거래도 나타나고 있고 오름세도 이어지고 있는 형편입니다.

◀ 앵커 ▶

이런 표현이 맞는지 모르겠는데 관망세, 이렇게 표현할 수 있는 건가요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

가격이 좀 많이 올랐던 고가 지역에서는 거래가 멈추면서 상승세가 둔화되면서 관망 기조가 있기는합니다.

그런데 서울에서도 상대적으로 가격대가 좀 저렴한 외곽 지역들은 여전히 가격이 오름세를 보이고 있어서 지역별로 차이가 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 왜 매수 심리는 높다는 이야기가 왜 나오는 건가요?

지금 이 관망세인데?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 한국부동산원이라든가 아니면 KB국민은행처럼 통계를 발표하는 지역에서 매달 중개업소나 개인들을 대상으로 매매, 처분 이런 수급 조사를, 설문조사를 실시하는데 그지수가 계속해서 높게 나타나고 있다는 겁니다.

그래서 2.4 대책으로 공급이 충분히 늘리겠다는 의지나 시그널을 정부가 주기는 했지만 아직은 수요자들이 내 집 마련이나 투자에 대한 관심을 놓지 않고 있다고 시장에서는 보고 있다는 것이죠.

이후에 이런 수급 지수가 조금 떨어질 수 있겠습니다만 아직은 여전히 매수 심리가 조금 높다고 봐야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

정부 대책에 대한 어떤 그동안의 실패 때문에 약간의 불신 이런 거라고 해석할 수 있는 건가요?

그 심리를?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

그런 부분도 있을 거고요.

일단은 200만 원 이상의 공급 계획을 내놓기는 했지만 대상 지역이 어디고 언제 공급이 시작될지는 아직 정확하게 발표되지 않았다 보니까 아직은 명확하게 그 시기나 내용들을 믿고 거래나 투자를 멈추는 이런 분위기가 확산하고 있지는 않고요.

무엇보다 주택 시장에 지금 전월세 시장, 가격 불안이나 매물 부족 현상들이 나타나고 있다 보니 공급이 5년 후에 된다고 하더라도 아무래도 전세도 불안하고 하니 내 집 마련을 하겠다는 의지를 보이는 분들이 여전히 있다는 뜻으로 봐야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 어떤 계획이 구체화되고 하나하나 나오면 상황이 달라질 수도 있는데 아직 안 나와서 그렇다는 말씀이시죠?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 그렇게 보입니다.

일단 정부가 추가적으로 신규 택지 공급 계획이라든가 아니면 도심의 재개발, 재건축 예정 후보지를 적어도 2분기 중에는 확정해도 발표를 하겠다고 계속 후속 발표를 하고 있는상황이어서 이 내용들이 결정되면 아무래도 지금보다는 조금 더 정책 신뢰도가 높아지겠죠, 당연히.

◀ 앵커 ▶

정부 발표는 당연히 수십만호를 발표하겠다는 건데요.

대상 지역이 사람들이 원하는 지역이 가능합니까, 어떻습니까, 지금?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 25만 호 정도 후보지를 발표하겠다고 한 신규 택지 같은 경우에는 서울에는 해당이 안 됩니다.

경기와 인천 지역에서 지금 거론되기로는 기존의 3기 신도시나 GTX 같은 인프라 개발이 되고 있는 지역 주변을 확대할 거다라는 예측이 많은데 그러다 보니 김포라든가 광명, 고양, 의정부라든가 양주 같은 기존의 신도시나 택지 개발이 있는 곳 주변의 빈 땅들이 개발될 거라는 예측들이 많이 있고요.

도심 재개발, 재건축 같은 경우에는 상대적으로 수도권의 신규 택지보다는 조금 더 지역 선호도가 높기는합니다.

아무래도 서울 안에 있는 지역이기 때문에 그런데 다만 이 사업의 경우에는 기존의 토지 소유주들의 참여 문제라든가 이런 것들이 현재 시장에서 관건으로 보여지기 때문에 후보지가 어디일지, 아니면 후보지 지정이 된후에 토지 소유주들이 빠르게 동의를해서 사업으로 갈 수 있을지가 아직은 불투명한 상황이라고 보겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 가장 궁금한 것 중의 하나가 사람들이 원하는 지역에 집을 지을 수 있느냐, 이건데 그것도 역시어떤 후보지를 지정하는 데 땅주인들의 태도에 많이 좌우가 될 건가요?

어떻습니까?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

아무래도 경인 지역에서 지정되는 신규 택지는 물론 소유주들의 반대가 마찬가지로 있을 수 있지만 아무래도 기존의 사업 방식하고 비교를 했을 때 다르지 않기 때문에 조금 더 빠르게 확정돼서 사업으로 갈 수는 있습니다.

그런데 다만 지금 진행 중에 있는 3기 신도시나 2기 신도시도 토지 보상을 하고 택지 조성을 하는 과정 자체가 굉장히 오래 걸리는 사업이기도 해서 추가로 지정되는 신규 택지보다 시간이 걸릴 수밖에 없기는 하고요.

도시의 재건축이나 재개발 같은경우에는 아직은 시장에서 불만 사항들이 많다 보니까 참여 동의를 빠르게 끌어내기 여전히 어려운 부분들이 많이 있습니다.

실제로 2.4 대책 이후에 정부가 서울역 뒤편에 동자동 쪽방촌을 지정해서 개발하겠다는 계획을 바로 내놓았는데 이런 사례에서 보더라도 현장에서 토지 소유주들의 반대가 만만치 않아서 이후의 후보지들도 속도를 기대만큼 빨리 낼 수 있을지는 지켜봐야 하는문제입니다.

◀ 앵커 ▶

반대가 있어도 정부는 강행할 수 있는 건가요, 어떻습니까?

현실적으로.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

법상으로 정당한 감정 평가 보상을 하고 수용을 하게 되면 사업 진행을 할 수는 있습니다.

다만 소유주들의 반대나 이러한 것들을 최소화하는 협상은 진행할 거기 때문에 시간이 좀 걸릴 수는 있고 혹은 이런 개발 과정에서 토지 소유주들이 재산권 침해 소송을 낸다든가 이런 식으로 반대의 움직임을 크게 할 경우에는 아무래도.

◀ 앵커 ▶

기업이. 아무래도 이런 것들을 해결하고 가는과정이 시간을 지체시킬 수밖에 없죠.

그런데 정부가 3기 신도시계획 내놓고 몇 년 걸리고 이런 걸 보면 이게 현실성 있느냐, 이런 질문을 하는 분들도 있는데 어떻게 보세요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단은 이번에 정부가 발표한 계획량이 25년까지 200만 호가량의 주택을 공급할 수 있는 부지를 확보하겠다는 계획이기 때문에 이 부분이 실제화된다고 해도 그 지역에실제 집을 지어서 입주까지 하는 데는 시간이 조금 더 걸릴 수밖에 없다는 걱정들이 좀 있고요.

앞서 말씀 나눈 것처럼 이 200만 호를 지을 수 있는 부지 확보, 토지 소유주들 동의를 얻는 부분이 만만치 않기 때문에 아직은 신뢰가는 않은 형편입니다.

그리고 주택이 많기는 하지만 도심의 재건축이나 재개발 같은 경우에는 기존 주택을 멸실하고 짓는 것이다 보니까 기존 주택량의 1.5배 정도가 최종적으로는 늘어나는 계획으로 보여지거든요.

그렇다고 하면 200만 호 중에서 실제 순증량은 한 3분의 1 정도일 수밖에 없다 보니까 이게 순차적으로 모두실현이 되더라도 아주 많은 양은 아닐 수 있다는 지적도 시장에서는있습니다.

그래서 여러 가지 시장의 이런 걱정거리들이 있다 보니까 최대한 정부가 이것들을 자세한 정보 전달이라든가 설명회 같은 것들을 3,4월에 빠르게 개최해서 의견 동의도 구하고 속도를 내겠다는 방침인데 진행 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 말씀하신 대로 집값이 가시적으로 안정되려면 정부가 실행의 타임 테이블하고 그다음에 실행 방안 같은 걸 구체적으로 내놔야겠군요.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

그렇죠.

그런 게 있으면 아무래도 국민들이 보시고 공급이 확실히 이때 이 지역에 될 거기 때문에 지금 집을 사지 말고 기다려야 할 것인가, 이런 것들을 판단하시게 되겠죠.

그런데 그러기에는 아직 명확한 계획들이 나오지 않은 상황이어서 조금 지켜보시는 분들이 많은 것 같습니다, 아직은.

◀ 앵커 ▶

그러니까 구체적인 방안이 뭐가 나오는지 지켜보는 분들이 다수다.

그래서 아직 매수세도 높고 이렇다는 말씀이시죠?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 땅주인들의 반발을 조금 약간 완화시키기 위해서 어떤 다른 인센티브를 준다든가 이런 게 필요합니까?

어떻습니까?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶
사실 이번 2.4 대책의 정부 LH나 SH가 직접 시행하는 그런 재개발, 재건축 방식이 발표되면서 인센티브나 규제 완화를 많이 하기는 했습니다,

좀 전에 비해서.

용적률을 대폭 높여주고 사업 이익의 상당 부분을 조금 더 보전해 주는 제안이라든가 인허가 절차 같은 것들을 간소화해서 속도 같은 것들을 빠르게 해 주는 만큼 사업의 확실성을 높여 준다든가.

혹은 저금리로 사업 자금 같은 걸 대출해 준다거나 이런 것들까지 포함해서 많은 제안이 나왔고 특히재건축 같은 경우에는 공공 직접 시행을 선택하면 초과이익환수제 같은 규제도 배제를 해 주기로 발표를 한 거여서 종전에 비해서는 규제 완화라든가 인센티브 지원 내용이 가히 적은 것은 아닙니다.

그런데 다만 시장이나 재건축 지분을 갖고 있는 토지 소유주들이 여전히 공공 직접 시행 자체에 상당한 거부감을 갖고 있는 상황이에요.

왜냐하면 공공 형태로 개발된 신축 아파트가 본인들이 기대한 민간 개발 방식보다 상품성이나 이후에 자산 가치가 떨어질 거라는 생각들을 많이 하고 있어서 거의 무조건 공공 시행을 소위 말하면 하기 싫다는 비판이 나오고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

공공이 싫은 거군요, 그러니까 인센티브가 적은 게 아니고.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

맞습니다.

그래서 그런 부분을 어떻게 의견을 좁힐 거냐가 관건인데 시장에서는 아직 그렇게 반응이 썩 좋지는 않습니다.

그리고 서울 같은 경우 대표적인 재건축 지구인 압구정 같은 경우에는 여전히 민간 재건축을 하겠다고 최근에 더 속도를 내고 있는 상황이다 보니까 정부가 계획한 2.4 대책안에서의 공공 직접 시행 재건축이 얼마나 참여할 수 있을지가 아직은 불투명해 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 말씀하신 대로인센티브가 적어서가 문제가 아니고 공공이 싫은 거라면 타협점을 찾을 수 있나요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

그래서 조금 쉽지 않아 보이는데 정부나 지자체 등의 독려나 설명회를 통해서 어느 정도 공공 사업으로 주택 수를 획기적으로 늘리면서 주택 공급의 의미를 찾을 수 있는 곳들을 계속 유도해 보겠다는 게 정부 방침이기는 하거든요.

제가 볼 때는 서울의 주요 핵심 지역들은 아직 그렇게 관심도가 높지는 않은 것 같고요.

경기도나 이렇게 상대적으로 재건축 추진이 속도가 잘 나지 않거나 어려운 곳들은 이런 인센티브 등을 조금 받아들여서 검토할 가능성이 그래도 상대적으로 조금은 더 높은 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

속도가 문제인 것 같은데요.

지금 정부의 어떤 대책에 대해서 시장이 반응을 하려면 아까도 말씀하셨지만 속도와 구체성, 실행 방안, 이런 게 아직은 그렇게 딱 손에 잡히는 건 아닌 것 같습니다.

말씀하신 거 보면.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

그런데 후속 발표로 나온 정부 계획을 보면 신규 택지 예정 후보지의 경우에는 이르면 3월 정도부터 한 곳씩 발표하기 시작해서 6월까지는 후보지 20만 호 들어갈 부지를 다 발표를 일단 하겠다고 한 상태니까 2분기면 후보지가 결정이 되는 셈이고요.

나머지 공공 직접 시행하는 재건축이나 재개발 같은 경우도 좀 설명회 등을 서둘러서 7월까지는 후보지를 결정해서 발표를 하겠다는 계획을 가지고 있습니다.

그래서 이 부분이 된다면 한 2분기안에 대상지가 확정되는 셈이니까 그렇게 되면 수요자분들이 2.4 대책의 후보지들을 기다릴지 아니면 지금 조금 더 빠르게 진행하고 있는 3기 신도시 사전 청약 등을 할지 아니면 다 이것도 너무 늦어서 집을 살지, 의사 결정을 하실 수 있는 자료들이 좀 모아질 것으로 예상됩니다.

◀ 앵커 ▶

후보지가 나오면 시장 반응은 구체적이 되겠군요, 방향이.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

아무래도 그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

방향성이 잡히겠군요.

저희가 가장 중요한 질문은 마지막에드리는데 마지막 질문 하나 드리겠습니다.

지금 집 사고 싶은 분들은 어떻게 해야 합니까?

사야 합니까?

말아야 합니까?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 무주택자 분들이 접근할 만한 가격대의 주택, 아파트 가격도 계속 오름세이기는 하고 최근에 워낙 많이올라서 정부가 주택 공급 계획을 구체적으로 내놓는다면 공공 분양 청약 등하고 비교를 해보실 필요는 있을 것 같습니다.

가격이 너무 많이 오르기는 해서요.

그래서 일단 후속 계획을 살펴보시고 그 대상지 안에 들어갈 만한 곳이 있다면 청약을 기다려보시고 그렇지넣다면 아무래도 무주택자분들은 저금리 대출도 상대적으로 지금 열려 있기 때문에 주택 구매나 이런 것들, 전세 불안하고 맞닥뜨려 있어서 본인에게 뭐가 좋은 선택인지는 한 2분기 중에 정보가 더 나오며 비교해보고 결정하셔야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

말씀하신 것과 같이 구체적 정보가 나올 때까지는 지켜봐라.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 공급 계획이 확정되면 아무래도 한 25년 부지 확보 이후에 수도권의 공공 분양 공급은 확실히 늘어나기는 할 테니까요.

이 계획이 조금 정해지면 본인이 원하는 지역이 있었다면 조금 기다려보실 수도 있겠고 그런 지역이 없다면 여전히 계획에 없다면 전세도 계속 불안하고 하니 주택 구매나 내 집 마련 계획을 조금 계속해서 예정대로 진행하시는 쪽으로 결정하시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 감사합니다.

여기까지 듣겠습니다.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

감사합니다.