[경제 완전정복] 집값 본격 하락 시작되나?, "인플레이션과 이자율이 지금 경제문제의 최대 변수"

“서울 아파트값 상승세 주춤‥2‧4 대책 이후 6주 연속”

“이달 가격 하락 거래 40% 육박”

“매물 쌓이고 실거래가 하락”

“매수 심리도 주춤, 6월 보유세 부담”

“집값 더 떨어질 수도‥추세 지켜봐야”

“美 연준, 2023년까지 제로금리 유지하겠다는데 시장은 반대로”

美 경제전문가들 "연준 올해 안에 금리 올릴 수도“

“코로나19로 경제 안 좋은데 가계 흑자”

“미국, 가계 저축률 역사상 최대”

“가계 흑자, 보복 소비로 이어져”

“부동산 급락, 노령화‥일본식 장기 불황 징조”

“인플레이션보다 디플레이션이 더 나빠”

“한국, 장기불황 피하려면 美연준과 스탠스 맞춰야”

◀ 앵커 ▶

서울 아파트값 상승세가 한풀 꺾였다는 분석이 나오고 있습니다.

집값이 꺾인 것인지 일시적인서 건지 정철진 경제평론가와 짚어보겠습니다.

어서 오세요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안녕하십니까.

◀ 앵커 ▶

방금 말씀드렸다시피 집값이떨어진 건 떨어진 거죠, 객관적으로?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

상승 폭이 줄었다고 말씀드리는 게 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

하락한 건 아니군요.

어느 정도인가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

2.4 대책 이후 지금 6주 연속상승폭이 크게 줄어들고 있고요.

다만 체결됐던 실거래 물량을 보면 약 40% 정도가 기존 실거래가보다도 더 낮은 가격에서 체결이 되고는 있는데 그럼에도 불구하고 전반적인 상승 폭이 꺾인 거잖아요.

하락으로 돌아서지 않은 이유는 뉴스를 보셔서 아시겠지만 평균을 높이는 최고가와 공존을 합니다.

가령 압구정동의 뭐 아파트라든가 이런 것들이 신고가 최고가가 척척 체결이 되게 되면서 큰틀에서의 평균을 높이는 그런 흐름세가 보이고는 있는데 지난주에 공시가격 발표가 되면서 보유세 부담들에 대한 뉴스들 많이 나오지 않았습니까?

그때를 기점으로 일단 시장에 매물은 상당히 많이 쌓이고 있는 것으로 파악이 되고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니까?

매물이 쌓이고 있다는 건 굉장히 집값안정을 위해서는 중요한 신호 아닌가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

1월에 비해서 2월 같은 경우, 한 달 전에 비해서는 지금 한 14% 늘어나고 있고요.

3월에 또 얼마나 쌓였는지 지켜봐야 하를 것 같은데 다만 부동산 현장의 목소리를 들어보면 급매물은 아직 아니다.

◀ 앵커 ▶

아직은 그렇지는 않고.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

팔자는 내놓은 물건은 많이 있는데 집주인이 내놔야 하는 건 아니겠습니까, 급매라는 것은.

어떻게든 팔아주세요라는 건지.

◀ 앵커 ▶

아직까지 급매가 쏟아지고 있는 그런 상황은 아니라는 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 아까 말씀하셨지만일부 지역에 굉장히 고점을 찍기 때문에 평균은 많이 안 낮아졌지만 추세선은 많이 낮아진 거 아닌가요, 그러면?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

추세선은 이미 낮아지고 있고 또 하나가 우리 매수의 지수, 매도의 지수, 심리 지수라는 것도 부동산에서 존재하게 되는 데 매수 우위 지수는 확연하게 꺾였습니다.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

거의 90대에서 80대까지 내려왔고 현추세라면 거의 80대도 곧 깨질 가능성이 높아지고 있기 때문에 지난주에도 우리가 이야기하면서 4월이 정말 중요하다 그런 이야기를 많이 하지 않았었습니까?

6월 1일이 어쨌든 양도세 중과에 기준이 되는 것이고 보유세를 6월 1일에 누가 갖고 있느냐에 따라서 누가 부담할 것인지도 결정이 되는 것이기 때문에 그전에 팔 사람들의 물량은소화가 되고 그 물량이 어떻게 소화가 되느냐가 중요한 관건일 것 같아요.

이게 무슨 이야기냐 하면 주식 시장도 큰 대세 하락이 시작될 때는 큰 음봉이 떨어지거든요.

그러니까 가격이 확 떨어진 채로 된 것들이 왕창 거리가 터지면서 체결이 되는 것처럼 부동산도 그런 물량들이 속속 나오는 것이 아마 가령 21억, 22억인 아파트가 18억에 체결이 된다든가 11억, 12억 아파트가 9억에 체결 이런 물량들이 속속 나오게된다면 실은 아마 그것이 4월이 큰 하락의 신호탄이 될 수 있지 않나,그렇게 확인할 수 있을 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

그런데 지금 나타나는 신호로 보면요.

지난주에 계속 말씀하셨듯이 6월 전에 지금으로서는 일단 약간 하락 조짐이 보인다.

이 정도까지는 표현할 수 있는 거죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이게 사람들 심리라는 게 파는 사람 입장에서는 조금 더 떨어질 것 같은데 하면 급하게 내놓을 수밖에 없고, 사는 사람 입장에서는 조금 더 떨어질 것 같은데 그러면 관망하게 되고 이런 거 아니겠습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 집값 하락세는 더 가속이 붙을 수도 있는 거 아닌가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

특히 부동산은 주식이랑 매우 다르기 때문에 시시각각 체결되는 게 아니거든요, 한 거래가 성사되기 위해서는 상당히 많은 노력이 있어야 하고 시간이 있어야 한다는 말이죠.

특히 그 정도까지 매도자와 매수 심리자가 점점 벌어지게 될 경우에는 즉 갑을이 바뀌게 될 경우에는 순간적으로 가격이 떨어지게 되는 경우가 많이 있었습니다.

하지만 현재 다수설은 조정이지하락까지는 논할 단계는 아니다라는 게 다수설이기는 하지만.

◀ 앵커 ▶

조정이에요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

저는 한번 4월은 분명히 실수요자라면.

◀ 앵커 ▶

지켜봐야 하는.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

확인을 꼭 하고 대응하는 것이 맞지않느냐, 왜냐하면 어차피 한두 달인 것이고요.

그 상황을 지켜보고 추세를 봐도 늦지는 않을 것 같다는 생각을 갖고 있고.

◀ 앵커 ▶

특히 매수하는 분들, 집을 사야 하는 분들은 급하게 사야 할 때는 아닌 것 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

적어도 6월 1일을 넘길 때까지도 지켜본다, 이미 많이 늦었잖아요, 지금 오를만큼 올랐기 때문에 그렇게 조언을 드리고 싶고 지금 주식도 그렇고 부동산도 그렇고 여러 가지 요인 중의 가장 큰 요인은 금리 상승, 인플레부담, 이것으로 인한 가계부채의 부담.

이 히스토리가 다 억누르고 있는거거든요.

그것도 역시 부동산에서 꼭 확인해야 할 포인트입니다.

◀ 앵커 ▶

인플레 이야기는 조금 이따가 하더라도 집값이 내려가면 말씀하셨듯이 보유세 부담, 세금 문제도 있을 것이고 그다음에 공급대책을 영향을 미치겠죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

2.4 대책도 분명히 있었겠고요.

방금 말한 세금 문제도 있었겠고 그러나 그것을 모두 압도하는 것이 실은.

◀ 앵커 ▶

인플레이션 우려.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

여기에 대한 자각들, 각성이 서서히 나오고 있지 않느냐.

왜냐하면 워낙 대세 상승기간이.

◀ 앵커 ▶

오래.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

길었잖아요.

길었기 때문에 여기에서 더 솟구치기는 어렵다.

그러면 유지돼야 하는데 유지되기에는이게 금리나 빠르게 올라간다면 원치않은 크러시가 나오지 않겠느냐는 그런 생각에서 매도자의 물량이 나올 수가 있다는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 금리 이야기해볼까요?

미국은 2023년까지 기준금리 안 올리겠다.

이게 무슨 말이냐 하면 인플레 걱정 크게 없어 이렇게 안심을 시키는 거 아니겠습니까?

그런데 시장은 반응이 아닌 것 같습니다, 약간.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

잘 안 믿고 있고요.

이미 이번에 FM시장에서데 2022년을 예상한 의원도 4명, 1명에서 4명으로 늘었는데요.

미국의 폭스비지니스라는 곳에서 여러 가지 실물 경제 전문가들의 앙케이트 조사를 했는데요.

충격적인 것이 올해 연내에 금리를 올릴 수도 있겠다고 응답한 사람들이.

◀ 앵커 ▶

그 정도로 전문가들도.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

12%.

그 이후는 반대로 뭐냐 하면 지금 나오는 인플레가 일시적이다.

미국의 연준이라든가 제롬 파월 의장은요.

이것은 분명히 작년 4월에 힘들었으니까 3월에 힘들었고 5월에 힘들었고 3, 4, 5월에는 오를 텐데이거는 일시적이고 아니야, 가짜야, 가짜라고 이야기는 하지만 시장에서는 그 이상을 보고 있다.

◀ 앵커 ▶

왜냐하면 경제가 심리일 텐데 돈이 워낙 많이 풀리는 걸 눈으로 봤으니까 이게 쉽게 믿지 못하는 것같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

하고 다 봤잖아요.

그러니까 돈이 워낙 많으니까 명품 가방이 계속 500만 원, 600만 원, 700만 원을 올려서 수요가 폭발하고요.

암호화폐, 가상화폐 시장도 폭발하고요.

명품시계라든가 보석 시장도 폭발을하고요.

그러니까 우리는 다 알고 있는 거죠.

돈이 이렇게 많이 풀렸다는 것을.

◀ 앵커 ▶

그러니까 이게 잠깐 지나가는 인플레이션이 아니라고 걱정들을 하는 거군요, 결과적으로.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

맞습니다.

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

거기다가 말씀하신 대로 보복 소비라고 해서 지금도 흑자인데 경제는 안 좋은데 가게는 흑자인 이런 현상이 나타나고 있지 않습니까?

이게 보복 소비로 이어질 수 있는 가능성이 있지 않습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

매우 높죠.

특히 미국에서는 가계 저축률이 미국 역사상 최대치가 된 것이고요.

우리 같은 경우에는 지난해 가계 흑자율에 30% 이상 나는 경우가 4번, 2020년 이후로요.

그중의 하나가 기록을 했습니다.

30% 이상 가격 인상이라는 게 뭐냐 하면 우리가 쓸 거 다 쓰고 처분 가능 소득 의식주 거 빼고도 남아 있는 돈이 30%가 된다는 거거든요.

처분 가능 소비 대비, 뭐냐,결과적으로 보복 소비로 이어질 수 있는 스토리가 하나 있고요.

또 다른 하나는 이거는 우려하는 목소리인데 일본을 따라갈 수도 있겠다는.

◀ 앵커 ▶

구조적 불황으로 접어든다 이야기 인가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

하나는 보복 소비로 인플레로 가는데 이것보다 더 나쁜 것이 후자 쪽입니다.

왜냐하면 일본이 딱 그런.

◀ 앵커 ▶

장기 불안 형태로 간다는 말씀이시죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

거기의 전조는 부동산 급락이 있었고 거의 우리와 일본이 비슷한 게 노령화거든요.

노령화라는 것은 만성적 수요 부족이고 그것의 늪에서 나오려면 아이를 어디에서 빨리빨리 할 수가 없지않습니까?

그런 구조가 일본의 장기 불안과 비슷하기 때문에 오히려 그 후자를, 두 번째 시나리오를 걱정하는 목소리도 큽니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 양쪽 다가 걱정스러운데요.

보복 소비로 이어질 경우에는 보복 소비가 갑자기 소비가 폭발을 하면 생산라인이 따라가지 못하는 상황에서 소득이 늘어날 텐데 그리고 그건 더 문제고요.

이게 참 걱정스러운 상황이군요, 양쪽 다가.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 연준은 아마 후자보다는 전자가 나으니까 어쨌든 서브하자.

◀ 앵커 ▶

디플리이션 가능성에 대해서 더 우려를 하고 걱정을 하고 있다는 것이죠, 장 기적으로?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 또 이게 세상이 참 심리전인것이 그동안에 미국이 이런 식으로 우리 달러 갖다 써, 막 써 하다가 느닷없이 이거 과열됐는데 하면서.

◀ 앵커 ▶

조이면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

조여서 소위 말하는 양털깎이죠, 많이했잖아요.

그래서 지금 나온 또 이유 중의 하나는 미국은 계속 괜찮다, 괜찮다고 하는데 뉴스 보셨겠지만 브라질이라든가.

◀ 앵커 ▶

신흥국들.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

하도 많이 당했잖아요.

◀ 앵커 ▶

그러니까 미리 조심하느라고...

◀ 정철진/경제평론가 ▶

금리를 미리 올려 있고 중국도 금리인상하지 않고 있지만 스텐스가 모호하죠.

하루는 약간 긴축할 듯하다가 하루는 어제는 완화한다고 했다가 이런 식으로 이번 만큼은 미국한테.

◀ 앵커 ▶

안 당하겠다?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안 당하려고 그런 심리가맞딱뜨리니까 주식 시장이 3, 4개월 멈춰 있는 것이.

◀ 앵커 ▶

신흥국들은 곳민을 고민을 할 수밖에 없겠군요.

신흥국들을 믿고 있다가 여러 번당했으니까요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 우리나라는 장기불황으로 안 빠지려면 뭐가 제일 중요한 건가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

우리나라는 일단 울며 겨자 먹기이지만 일단 연준과 궤를 같이 하는 쪽으로 선택을 하게 될 것같습니다.

그렇기 때문에 신흥국들은 금리 먼저 올리고 하고는 있지만 아마도 우리는 상당 부분 그 정도는 아닌 것 같고요.

오히려 완화 쪽을 선택할 가능성이 높아 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그리고 또 하나 가장 중요한 건 인구 구조가 나이가 들어가고 또 이런 상황이라면 혁신 산업을 자꾸 활성화시키는 게 가장 근원적인 대책이겠죠, 장기 불황에 대한.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 인구 부족이라는 것은 정말 치명적인 한 국가 경제의 약점이고요.

여기에 빠져들면 이게 1, 2년에 해결될 문제는 아니라 적어도 10년 사이클이 걸리는 문제이기 때문에 저출산 문제가 실은 엄밀히 말하면 가장 중요한 문제일 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

감사합니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

감사합니다.

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