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[경제 완전정복] 재건축 시장 벌써 들썩…"오세훈 부동산 공약 실현 가능성 낮다"

[경제 완전정복] 재건축 시장 벌써 들썩…"오세훈 부동산 공약 실현 가능성 낮다"
입력 2021-04-09 15:14 | 수정 2021-04-09 15:50
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    "규제 완화 기대감에 재건축 단지 '들썩'"

    "압구정동 현대아파트 80억에 거래…재건축 기대감 때문"

    "재건축? 재개발 규제 완화 쉽지 않아…시의회원 다수 민주당"

    "임기 1년 3개월, 바꾸기에 시간 부족"

    "정부의 공공 주도 주택공급에 오세훈 시장이 태클 걸 수도"

    "국민연금 국내 주식 비중 재논의…찬반 팽팽"

    "국내주식 비중 20%로 확대하면 11조 원 추가 매수 가능"

    ◀ 앵커 ▶

    오세훈 서울시장의 재건축 규제 완화 공약으로 벌써부터 일부 재건축 단지들이 들썩이고 있습니다. 정철진 경제평론가와 짚어보겠습니다. 어서오세요.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    안녕하십니까.

    ◀ 앵커 ▶

    실질적으로 벌써부터 들썩입니까? 어떻습니까?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    현재 그러니까 오세훈 당선, 오세훈 시장의 공약을 보면요. 현재 임기는 1년 3개월이지만 계획은 다 5년짜리로 짜놨습니다. 그때 보면 전체 36만 호 공급이고 이 중에 18만 5000호를 서울에서 민간 재건축, 재개발로 공급하겠다는 이야기가 있었고 계속해서 후보자 시절에 언급했던 것이 재건축의 규제에 대한 것들을 어필하지 않았습니까? 그런 가운데 선거 직전이었죠. 보통 우리가 강남에 신축 아파트 같은 경우에는 평당 1억 원이 있었는데요. 그런 거래가 구축 아파트는 그런 경우가 없었거든요. 그런데 압구정동 현대아파트, 구축이고 대형 평수였습니다. 80평이요. 거기가 80억에 거래가 실거래가 성사되면서 결과적으로 왜 구축 아파트가 됐을까. 그것은 빠른 재건축의 가능성이 있었을 거 아니냐. 그것은 결국 오세훈 시장이 당선될 것에 대한 기대감이 아니었을까 이런 식의 해석이 나오고 있죠.

    ◀ 앵커 ▶

    그런데 그 역설적인 현상 아닌가요? 집값을 잡겠다고 했는데 재건축 민간 재건축 이야기하니까 치솟아오르고. 이거는 어떻게 봐야 하나요?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그렇습니다. 그런데 한편으로 당시의 거래를 좀 보면 그것이 꼭 오세훈 시장 효과였을까, 기대감이었을까 의문이 드는 것이요. 압구정동을 보면 신현대 아파트, 구현대 아파트, 미성 아파트, 아파트들이 좀 있는데 현재 이번에 체결된 아파트 같은 경우가 가장 빠르게 재건축 사업이 준비가 되고 있고 이번에 기한을 넘기게 되면 팔 사람도 못 팔고요. 조합원이 되면 전매가 끝나게 되고 또 2년 실거주 부분, 이런 것들이 있기 때문에 팔려는 사람, 사려는 사람의 어떤 기술적인 문제 때문에 체결됐다, 이런 말도 있는 것 같고 지금 방금 말씀하신 그 대목입니다. 집값을 잡으려고 노력을 그렇게 많이 했고 최근에 상승 폭도 줄어가고 또 우리 이 시간에 4월이 굉장히 중요하다…

    ◀ 앵커 ▶

    글쎄요.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    변곡점이라고 이야기를 했는데 민간부분의 재건축, 재개발을 또 풀어버리면서 가격을 올리게 하면 어떻게 하느냐라는 우려인데. 결론부터 말씀드리면 쉽지 않아 보입니다. 그것이 지금 오세훈 시장이 약속했던, 공약으로 내걸었던 그런 부분들이 그렇게 빠른 시간 내에 이게 해결될 가능성은 낮거든요. 가령 기존의 35층, 한강변 35층의 재건축을 확대해서 50층으로 한다는 것도 결과적으로는 시의회, 구의회를 거쳐야 하는데 다 민주당이 장악하고 있단 말입니다. 서울시 같은 경우도 109명 중에 101명이 민주당 의원이고 이것도 좀 봉착하고요. 재건축 초과이익환수제, 이거는 거의 중앙정부 차원이고요. 안전 진단부터 해야 할 텐데 이것도 또 국토부의 영역이고 그랬기 때문에 아마도 그런 기대감은 있겠지만 실질적으로 성사되는 과정에서는 이게 뭐 만만치 않은 그런 과정들이 있을 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    부동산 대책에 대한 해법이야 여러 어떤 해법을 제시할 수 있겠지만 시청자와 국민 입장에서 이렇게 보면 일단 어떤 대책을 하더라도 실효적으로 좀 집값이 안정되어야 한다는 거는 굉장히 바라는 바인데요, 그런데 지금 아까 말씀하셨지만 2.4 대책 이후에 가라앉던 추세가 바뀌는 게 아니라 걱정되는 바가 있습니다.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    추세를 계속 말씀드리지만 바꾸기에는 오세훈 시장 혼자서 지금 뭘 하기에는 역부족인데다가 어쨌거나 이번 임기는 1년 3개월인 것 아니겠습니까? 제가 약간 걱정하는 것은 이게 정쟁화가 될 수 있겠다. 가령 만에 하나 현 상황에서 집값이 안 잡히고 더 올랐다고 하면 계속 멈춰 있을 거 아니겠습니까? 그러면 오세훈 시장 측에서는 내가 규제 완화를 통해서 빠르게 공급하려고 하는데…

    ◀ 앵커 ▶

    막아서 올랐다.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    막아서 올랐다고 하겠고요. 또 반대편에서는 정부에서는 공공으로 잘 가고 있는데 괜히 민심을 들뜨게 만들어서 또 올랐다라든가 이런 식으로 한 내년 대선이 3월 아닙니까? 정쟁화될 가능성이 현재로서는 가장 높지 않을까. 이게 어떤 한편의 합의하에서 갈 그런 가능성은 낮은 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    정쟁 안 되려면 집값이 좀 잡혀야 할 것 같습니다.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그러면 가장 좋겠죠.

    ◀ 앵커 ▶

    그러면 거꾸로 한번 여쭤볼게요. 오세훈 시장이 할 수 있는 게 없어서 지금 당장 이야기한 민간 재건축이나 이런 게 쉽게 이루어지지 않을 것이다. 그래서 그렇다면 거꾸로 정부 여당이 공공 뭐죠?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    공공 재건축, 재개발입니다. 공공.

    ◀ 앵커 ▶

    공공 재건축 실행이 계속 가능한 건가요? 어떻습니까?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그것도 오세훈 시장이 이걸 어떻게 할 수 없게, 태클을 걸 가능성. 힘은 갖고 있는 거죠. 왜냐하면 실질적인 인허 가능도 시청, 구청에서 가지고 있는 것이기 때문에 또 하나가 결과적으로 공공이, 공공 주도가 성공하려면 해당 토지주들, 해당 주민들, 조합원들이 받아들여서 가야 할 것 같은데 그런데 이분들이 민간이 훨씬 더 좋다고 하는데 왜 자꾸…

    ◀ 앵커 ▶

    왜냐하면 민간에 대한 기대감 때문에 찬성률이 떨어질 수 있다는 이 말씀이신가요?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그런 것 때문에 또 교착 상태에 빠질 수 있고 그래서 여러모로 서로가 서로를 잡을 수 있는 그런 구도가 펼쳐지고 있기 때문에 현재로서는 이게 정책 때문에 올라가고 어떤 한편의 힘 때문에라는 방향성보다는 오히려 외적인 부분들, 계속해서 말씀드리지만 물가라든가 금리라든가 아니면 경제 전반에 따라서 나오게 되는 그런 것들의 영향이 크지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    4월에 부동산 시장의 동향이 굉장히 중요하다는 말씀을 여러 번 같이 하셨는데요. 그 영역은 4월에 더 자세하게 지켜봐야겠군요, 지금 선거 이후에 어떻게 변하는지.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    맞습니다. 지금 현재까지는 상승률, 상승 폭이 커졌다가 상승 폭이 줄어들고 있고요. 추세대로 보면 아마 다다음 주 보면 마이너스 구간으로 갈 가능성은 있습니다. 그래서 그런 부분들을 계속 봐야 하겠고 앞서 말한 그런 오세훈 시장 당선과 함께 재건축 기대감들은 아마도 해당 조합원들이 이게 될지 안 될지 더 잘 알 것 같아요. 지금 가장 들썩이는, 관심이 높은 데가 압구정동이랑 여의도 두 곳인데 과연 35층 규제를 완화한다고 했을 때 해당, 민주당 중심의 시의원들이 얼마나 더 협조하겠느냐.

    ◀ 앵커 ▶

    쉽지 않다, 불가능하다는 이 말씀이죠?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그럴 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그러면 말씀하신 하락추세선은 유지될 가능성이 크다. 이 말씀 아니신가요?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그런데 이게 완전한 변곡점이 나오려면 그때도 계속 말씀드리지만 큰 급매물 거래…

    ◀ 앵커 ▶

    급매물이 나와야 한다…

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    거래들이 몇 건씩 성사가 되면서 완전히 추세가 바뀌는 흐름이 크게 보여져야 이제 비로소 꺾였구나라는 그런 확인이 될 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그렇다면 4월, 5월의 흐름을 관찰하는 건 정말 중요하겠군요, 역시. 지금이.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그렇습니다. 4월, 5월에 이 타임을 놓치게 되면 내년 3월은 대선 구도이기 때문에 거의 빠르게 완전히 좀 멈춰 있는 구간으로.

    ◀ 앵커 ▶

    정책적 불확실성 때문에?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    맞습니다. 정책적 불확실성 때문에 또 정권이 바뀌는 불확실성 때문에 또 멈춰 있을 가능성이 또 있거든요. 그러니까 4월, 5월이 어쨌거나 올 한 해 전체를 보면 마지막으로 확인할 수 있는 구간인 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    정말 어떤 여야를 떠나서 집값은 좀 어떻게 안정됐으면 좋겠습니다.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그렇습니다. 그런 바람을 계속 가져봅니다.

    ◀ 앵커 ▶

    정쟁의 도구로만 쓰지만은 않았으면 좋겠습니다. 집값 문제를요. 국민연금 하나 어떻게 되는 겁니까? 주식 때문에 계속 시끄러운 것 같은데.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그렇습니다. 선거 다음으로 옮겼고요. 오늘 결정이 나게 될 것 같은데요.

    ◀ 앵커 ▶

    오늘 나죠? 몇 시쯤 예정되어 있습니까?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    저녁 때쯤 나올 것 같습니다. 장 끝나고 나오게 될 것 같은데 16.8%입니다. 국민연금이 국내 주식을 보유 비중을 타겟으로 한 것이요. 그런데 여기에 전략적인 밴드. 전술적인 밴드가 나눠져 있고, 약간 복잡하기는 한데요. 전략적인 밴드가 현재는 2%포인트 상하입니다. 왜냐하면 운용하다 보면 더 전략적으로 더 넓힐 수도 있고 더 국내 주식을 줄일 수도 있고요. 그다음에 전체적인 부분이 또 3%포인트가 있어요. 그런데 이것은 펀드 매니저가 운용하다가 바뀔 수 있는, 그런데 지금 논의되는 것은 앞서 말한 그 전략의 2%포인트를 3.5%포인트로 확대하자. 그렇게 될 경우에는 현재 16.8%이니까 최대치까지 채우면 20%가 넘게 되죠. 더하면. 16.8에 3.5를 더하게 되면. 그러면 현재 18까지 줄였으니까 오히려 더 파는 게 아니라 더 살.

    ◀ 앵커 ▶

    살 수도 있다.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    여력이에요. 다시 말하지만 이거는 사야 한다는 게 아닙니다. 오차범위 내니까요. 시장에서는 약 11조 원 정도의 추가 매수 여력은 가질 수 있게 된다, 이렇게 말씀드립니다.

    ◀ 앵커 ▶

    찬반이 팽팽하다고요?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그렇습니다. 국민연금 내부에서는.

    ◀ 앵커 ▶

    내부에서.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    취재기자 말 들어보면 이걸 왜 휩쓸려서 해야 한다는 그런 반발들도 있다고 하는데요. 그랬기 때문에 선거 전에 결정을 못 내렸고 오늘은 결정 내릴 것 같은데.

    ◀ 앵커 ▶

    전망이 나와 있습니까? 지금?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    팽팽한 것 같아요. 그런데 문제는 다음 달이 되면 5월3일부터 공매도가 시작이 되지 않습니까? 그래서 우려하는 쪽에서는 공매도 세력들이 국민연금 축소를 보고 있지 않겠느냐. 그러면 계속 기계적인 매도만 이어간다면 그걸 놓고 더 때릴 수 있게 되는, 왜 그런 포지션을 그런 공매도 세력에게 주느냐. 그래서 이번에 완화 폭이라도 위아래 폭이라도 좀 넓히는 것이 좋지 않겠느냐는 그런 제안들을 나오고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그런데 다시 한번 혹시 어떤 자세히 들여다보지 않으신 분들도 있을 테니까 왜 국민연금 이게 문제가 됐는지 한번 정리를 해볼까요? 무슨 이야기냐 하면 국민연금이 지금 자꾸 파니까, 일정 비율을 가지고 있어야 하니까 그 비율이 넘으면 자꾸 팔게 돼서 문제가 된다는 것이죠. 주식을 가진 분 입장에서는 그러니까 큰 고래가 자꾸 파니까 주가가 자꾸 하락하지 않냐 이런 이야기고요.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    맞습니다. 국민연금은 이미 830조가 넘는 정말 고래, 큰손이지 않겠습니까? 그런데 어떤 투자 비중을 사전에 다 정해놓습니다. 국내 비중이라든가, 해외 비중이라든가 또 그전에 주식 채권 비중이라든가 또 대체 투자라고 해서 이런 실물 비중이라든가 이런 게 있는데.

    ◀ 앵커 ▶

    시간은 거의 다 돼가서 그런데 국민연금을 유지해 한다는 주장을 정리해 주시고 한쪽은 아까 말씀해주신 하방 압력을 받으니까 안 된다는 이야기고.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    해야 하고 오히려 이거를 휩쓸리면 안 된다는 쪽은 국내 주식 비중은 오히려 줄여야 한다. 왜냐하면 돈들은 계속 들어오고 점점 국민연금이 큰손이 되면 이대로만 샀다가는 나중에는 모든 웬만한 기업의 대주주와 주요 주주가 국민연금이 될 것이라는 문제가 있겠고요. 또 하나가 일정 시점 이후부터는 국민연금을 지급해야 하잖아요. 그러면 갖고 있는 주식을 또 팔아야 하면 국내 주식은 상대적으로 전 세계에서 지금 2% 비중도 안 되니까 출렁출렁댈 테니까.

    ◀ 앵커 ▶

    논리로 보면 부자가 더 되는 거 아닌가요?

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그래서 경제적 연금은 주식 비중을 이렇게 낮추고 있기는 한데 막상 개미투자자들 입장에서는 기계적으로 막 계속 파니까 그것이 안타깝고 그렇게 팔지 말고 나눠 팔아라든가, 이런 게 나오는 거죠.

    ◀ 앵커 ▶

    대안은 좀 찾아야겠지만 경제적인 논리는 지금 현황을 유지해야 한다는 부분은 충분히 이해가 되는 부분이 있습니다.

    ◀ 정철진 경제평론가 ▶

    그래서 오늘 회의 결과가 어떻게 나올지 더 주목되죠.

    ◀ 앵커 ▶

    여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

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