[경제 완전정복] 한문도 "주택 거래량 급락, 집값 하락 징조…규제 완화는 집값 상승 부추긴다"

"서울 아파트값 하락하다 2주 전부터 상승…0.01% 올라"

"오세훈 시장 취임 후 재개발 기대감에 상승"

"다주택자 버티기? 일부는 맞고 일부는 틀려"

"매물 1만 개 정도 늘어…다주택자 버티기와 상관 없어"

"여당 발 부동산 규제 완화, 시장에 잘못된 신호"

"양도세, 징벌적 수준은 과해 …10% 정도 완화 필요"

"대출규제 반대, 신도시 분양과 기존 주택 구분해야"

"빠르면 7월부터 매물 늘어나 집값 하락 전망"

"거래량 지금 2~3천 대…하락 신호 더 빨리 올수도"

"박근혜 정부 택지 공급 지정 안 해…그 여파가 지금 와"

"노무현 정부 때 택지 공급 증가, 2021년 이후 갈수록 주택 가격 안정화"

"지금은 ‘영끌’ 할 때 아냐"
◀ 앵커 ▶

정부의 대규모 주택공급 정책에도 부동산 가격이 잡히지 않고 있습니다. 한문도 연세대 전문대학원 겸임 교수 모셨습니다. 어서 오세요.

◀ 한문도 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

지금 추세가 다시 오름세이다, 이건 사실인가요, 사실은.

◀ 한문도 ▶

일단 한 4, 5주 전부터 추세가 하락세로 둔화되다가 한 2주 전부터요. 약간의 곡선이 더 둔화되지 않고 다시 상승 곡선 쪽으로 변화를 조금 했습니다. 0.01% 정도 올랐습니다. 매매 가격 지수가. 그래서 추세성은 지켜봐야겠지만 0.01 정도 0.08, 첫째 주 0.09. 매매 가격 지수가 좀 오르겠는데요. 우리가 통계 지수에 대해서 체크할 게 0.09면 0.1이잖아요. 10억 원짜리면 100만 원 오른 거거든요. 여기에서 조사해서 호가라는 게 있기때문에.

◀ 앵커 ▶

추세 변화로 딱 규정하기는 쉽지는 않다는 말씀이시죠.

◀ 한문도 ▶

좀 논의할 부분이 있다고 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 어떤 분들은 오세훈 신임 시장 부임한 다음에 재개발 정책이나 이런 것 때문에 기대감에 오르고 있다, 이렇게 분석하고 있는 부분도 있는데 동의하십니까?

◀ 한문도 ▶

맞습니다. 실리적인 것은 줬죠. 사실은 말씀 주신 정책이 토지 거래허가 구역을 지정해서 투기 수요를 없애겠다고 먼저 선제적으로 한다고 했는데 돌연 그걸하기 전에 거래가 없었습니다. 선거가 여야 할 것 없이 재개발 활성화를 던지지 않았습니까? 그럼에도 시장에서는 반응이 없었거든요. 가격 임계점이라든지 어떤 신호가 많이 있었기 때문에 정부 공급대책도 있고요. 막상 가만 놔둬도 되는 시장인데 제가볼 때는 오세훈 시장께서는 표를 던지신 시민들한테 명분을 가지셔야 하니까 토지 관리 허가를 해서 명분을 찾을 수 있고 정책적으로도 주택 안정을 유지하겠다, 이런 의지를 보인 것과 활성화도 같이 하겠다. 이런 명분을 잘 찾으셨죠. 그런데 시장에서는 좋지 않은 신호가 된 거죠, 제가 볼 때는. 차라리 그냥 놔뒀으면.

◀ 앵커 ▶

시장이 좋지 좋은 신호라는 건 저렇게 놔두면 오르겠구나 이런 건가요?

◀ 한문도 ▶

그렇죠. 막연하게 심리적인 불안감을 조성하지 않습니까? 토지 거래 허가 구역이라면 이런 것 때문에 풍선 효과라는 기사가 많이 나왔잖아요. 이번에 이 부분에 대해서 한 달 정도 추이를 보니까요. 그런 효과는 나타나지 않았습니다, 결론적으로.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 다음 달이죠, 다음 달이죠. 양도세, 종부세가 올라가는데 다주택자들은 버티기로 마음을 정했다, 이런 기사가 많은데 맞는 말인가요?

◀ 한문도 ▶

일부는 맞고 일부는 틀립니다. 매물 추이를 보면 알겠죠. 버티기라는 건 매물을 안 내놓는다는 이야기이지 않습니까? 아니면 호가를 유지한 채 그대로 유지하시는 건데 거래량이 지금 받쳐주지 않습니다. 거래량이 받쳐주지 않는데 매물량이 그러면 많이 감소를 해야 하는데요. 매물량이 우리가 전월세 매물 신고제 허위 신고제가 8월 말에 했거든요. 8월 말 이후에 9월 중순부터 정상적인 물건이나 그 당시에 네이버나 아파트 실거래가 포털에 종합적인 매물량을 보면 매매량이 3만 1000개, 전세, 월세가 7000대였어요. 그런데 지금 제가 어제부로 5월 12일부, 그저께죠. 추산을 해 보니까 포털에 있는 거 다 정리해 보니까요. 총합적으로 올랐고요. 매매 물건은 3만 1000대에서 6000대입니다. 1만 몇 개가 늘었죠. 1만 개 정도가. 그리고 전월세 물건은 7000대인데 전세는 2만 2000대가 되고요. 월세는 1만 6000, 1만 7000대입니다. 그러니까 다주택자 버티기의 기사와는 상관성이 거의 없는 것으로 데이터가 나왔기 때문에 잘못된 기사라고 저는 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

통계를 잘못 인용한 기사인가요? 왜 그런 기사가 나온 거죠?

◀ 한문도 ▶

공인중개사들의 말씀. 통계로 다주택자가 버티기를 쓴 기사가 아니고.

◀ 앵커 ▶

그냥 한두 명 물어보고.

◀ 한문도 ▶

그렇죠. 그런 기사죠. 그래서 제가 볼 때는 낚시성이라고판단합니다. 저는 판단을 합니다, 제가 볼 때. 왜냐하면 말씀주신대로 데이터를 근거로 해서 하면 좋은데 그게 없습니다.

◀ 앵커 ▶

데이터를 근거로 하면 분명히 매물도 늘어났고 다주택자들이 매물도 내놓고 있다 이 말씀이시죠?

◀ 한문도 ▶

맞습니다. 그렇습니다. 실제로 갭 투자분이 많이 내놓고 한두 달 내놓아도 안 팔리는로서 곳이 많이 있습니다.

◀ 앵커 ▶

격이 떨어지거나 이런 건 아직 안 보이는 거죠?

◀ 한문도 ▶

맞습니다. 지금 겨루기를 하고 있습니다. 매수하고 매도가 겨루기를 하고 있어서 아시는 바와 같이 0.06대로 계속 유지가 되잖아요. 그런 게 나타나고. 작년 같은 경우에는 0.1%, 0.5% 많이올랐거든요. 거기에 반토막 수준의 상승량을 유지하니까 거래량이 안 받쳐준다는 이야기는 뭐냐 하면 거래량이 안 받치는 가격의 상승 유지는 하향 안전으로 갈 수 있는 사전신호거든요.

◀ 앵커 ▶

하향 안전으로 갈 수 있다.

◀ 한문도 ▶

하향으로 가기 위한 변곡점이 그것아니겠습니까? 거래량이 수반되지 않은 가격 유지는 한계가 있지 않습니까? 그 부분을 우리가 체크해봐야 할 것같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 향후 다주택자들의 선택은 어떻게 될 것으로 보세요, 교수님은?

◀ 한문도 ▶

지금 고민이 많으실 겁니다. 이번에 여당 대표가 당선되면서 또 여러 가지 제가 볼 때는 잘못된 신호들이죠. 그동안 해오던 정책들만 잘 유지해도 시장이 안정될 거를 일반 시민들도 인지하시거든요. 공급 대책만 잘 된다면 현재 가격이 너무 비싸다. 우리가 박근혜 대통령 때 미친 집값이었는데 지금은 무슨 집값이겠습니까? 우리가 상상을 초월하는 집값이기 때문에 제가 볼 때는 조정이 필요한 시기가 올 것 같긴 한데 그 시기는 아무도 모르잖아요? 다만 다들 기다리고 있는데 제가 볼 때는 여당 대표께서 되시자마자 대출 완화 이런 부분을 던진 게 제가 볼때는 시장에 잘못된 신호를 줘서 다주택자분들도 파시려다 지금 스톱한 상태가 되고 사시려는 분도 불안해지고 제가 바로 볼 때는 잘못된 신호를 먼저 준 것 같습니다. 신중하게 검토해서 발표하겠다 하고 나중에 하셔도 될 것을 물론 일부의 선의의 피해자다, 이런 말씀을 하신 것같은데 조금은 빨리 나가신 것 같습니다, 제가 볼 때.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금 나오는 이야기중에 어떤 종부세 완화, 혹은 양도세 완화의 부분은 일단 동의하시는 분들도 적지 않은 것 같습니다. 뭐냐 하면 집이 비싸서 팔려고 해도 양도세가 비싸면 못 판다. 그 부분은 어떻습니까, 일단?

◀ 한문도 ▶

일단 양도세부터 말씀드리면 그거는저도 1년 전부터 양도세 완화에 대한 정부의 강경한 징벌적 수준의 어떤 정책은 좀 과하다고 저는 계속 말씀을 드려왔고. 그것이 매물장에 나타날 것이라고 예측을 했고 그게 나타났거든요, 실제로. 나타났는데는 요즘 와서 보면 다주택자 분들이 양도세가 10% 다운 돼도 매도를 할 마음을 가진 분들이 많으세요. 왜냐하면 정부의 주택 공급 정책을 계산해 보면 장기간으로 가져가기에는 힘들거든요. 보유세도 증가하고 그렇게 보면 제가볼 때는 양도세 62%예요. 그러면 감정적으로 대처가 됩니다. 이거 반 이상을 나라가 가져가고 이런 것이죠. 이런 부분을 같이 포용한다고 하면 한 10% 정도 완화해서 세금이 10% 덜 들어오는 거잖아요. 만약에 매물이 아까 말씀드린 매물이 증가하고 있는 추세에 다주택자들이 매물 내놓으실 때 마음 뭐겠어요. 내가 그럼 욕심 안 부리고 정부의 정책에 협조하고 나도 좀 살고 이런 게 부합하니까 매물이 늘어나면 어떻게 되겠어요? 가격이 하향되지 않습니까? 그러니까 안정적으로 가는 게 제일 좋은 프로그램인데 정부가 그 부분에 대해서는 하셨으면 좋겠고. 종부세도 마찬가지입니다. 일단 공시지가, 공시가격 현실화를 위해서 부담하는 어떤 비율이 높아지지 않았습니까? 가구 수가 예전에 비하면 두세 배되는데요. 그 부분에 대해서 가격 수준을 낼 것이 아니라 우리가 상위 1, 3% 이런 개념이 있지 않습니까? 그래야지 자꾸 나오시는 분마다 누군 9억 이야기하고 10억 이야기하고 이러니까 자기 집값 생각하기 어렵습니다. 자기가 해당되는데도 내가 상위다, 이런 긍정적인 부분이 발생합니다. 그래서 정책을 그쪽으로 선회했으면저는 3%나 2%, 이러면 가격이 암만 오르고 내리고 상관 없지 않습니까? 그렇게 했으면.

◀ 앵커 ▶

그러면 약간 간략히 하면 양도세 부분은 수정할 부분이 있고. 한시적으로. 집 내놓는 그 기간에 한시적으로.

◀ 한문도 ▶

한 1년 정도. 아니면 1년 반 정도. 왜냐하면 주택 공급 대책이 효과가 날 게 2년 뒤부터 나오지 않습니까? 그 부분을 맞춰본다면 한 1년에서 1년 반 정도 준다면 다주택자분들도 흔쾌히 정부 정책에 호응하실 것 같고 시장에 매물이 나오면 시장 안정에 도움이 된다고 저는 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

대출 규제 완화에 대해서는.

◀ 한문도 ▶

그거는 안 되고요. 왜냐하면 수요를. 여지껏 다 맞춰놓은 것을. 예를 들어 1억 원짜리 집이 있다고 할때 1억짜리 집을 대출 규제를 60% 하면 전세 보증을 끼면 사인하면 돈이 남지않습니까? 전세 보증금 50%하면. 그러면 요즘 젊은이들이 요즘 다 아시지만 영끌 세대들의 기성 세대에 대한 불만이 있지 않습니까? 그런 것밖에 할 수 있는 길은 그런 길밖에 없어요. 그러면 너나 나나 할 것 없이 다 자본력이 없는 상태에서 투입이 되게 되면 가격이 어떻게 되겠어요? 대출이 오른 만큼 주택 가격 상승이 그대로 전이가 됩니다. 그러면 무주택자 서민이 살 때 더 부담이 되는 거죠. 그렇다면 그냥 놔둔다고 할 때 대출이 규제가 되면 주택 가격은 수요에 한계가 왔기 때문에 10% 내려가면 1억 9000짜리가 되면 절약해서 살 수 있는 것을 만약에 1억 원에 살 수 있는 것을 공인중개사들이 대출이 느니까 주택 자금을 10% 더 받자 이게 되거든요. 그럼 1억 1000이 돼요. 거기다가 1억 1000 더 비싸게 주고 사고 대출 이자를 내야 하고 이런 극과 극이거든요. 이거는 좋은 정책이 아닙니다.

◀ 앵커 ▶

정부 여당의 입장은 집 없는 사람한테 집을 사기 편하게 해준다 그런 기조를 가지고 있는 것 같은데.

◀ 한문도 ▶

신도시 쪽에 무주택 분양 중에 젊은 층이나 신혼부부 40대는 앞으로 소득이 늘 가능성이 많지 않습니까? 그런 부분에 대해서는 한 70%정도까지, 80%까지 하는 건 이해돼요. 그런데 그렇지 않고 기존 주택에 하게 되면 기존 주택에 현재도 그런 여론이 많은데 거기에 불을 붙이는 격이 되기 때문에.

◀ 앵커 ▶

지역별로 해야 한다는것입니까? 그 대출 규제 완화를?

◀ 한문도 ▶

지역이 아니라 주택별로. 신도시 분양 주택과 구분을 해야 한다고 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이게 가장 중요한 전망 같은데요. 교수님은 장기보다는, 장기는 워낙 먼 전망이고. 내년까지 후년까지 봤을 때 집값 어떻게 된다고 보세요, 부동산.

◀ 한문도 ▶

올해 연말을 기점 또 빠르면 한 7월을 기점으로 만약에 지금 매물 늘어나는 추세가 양도세, 6월 1일 지나고 나서 정부 여당의 어떤 최종적인 부동산 특별위원회가 결정이 되고 나면.

◀ 앵커 ▶

양도세가 그러면 조금 완화되는.

◀ 한문도 ▶

완화를 한다든지 그러면 정리가 다 되지 않습니까? 다룬 변수가 없습니다. 없다고 가정을 할 때 3기 신도시 청약의 현상이 벌어질 때 거기에 어떤 현상과 이어지면서 거래량이 준다고 그러면 앞으로 이건 하향으로 갈 수밖에 없습니다. 왜냐하면 1년 뒤의 상황이 다 예측되거든요. 이런 부분 때문에 하락에 대한 신호도 우리가 장기적으로 봐도 그렇고요. 일단 거래량이 지금 급감하고 있습니다. 1만 5000대까지 혹시 CG가 되는지 모르겠는데요. 거래량이 1만 5000대 하던 거래량이지금 2, 3000대거든요. 아시겠지만 글로벌 금융이라고 IMF 때 최저 서울 아파트 평상 거래량은 6, 7000인데요. 2, 3000대로 주저앉고 심하면 1000대로 주저앉습니다. 그런데 지금 추세가 1월부터 계속 4000, 3000, 3000. 저번달에 2000대입니다. 이번 달에도 거래량이 받쳐줄 것 같지는 않습니다. 오세훈 시장의 토지거래허가에도 불구하고 시장이 반응을 못하고 있는 거예요. 그렇다면 5월, 6월까지 만약에 이게 이어진다 그러면 하락의 신호가 제가 생각한 하반기보다 더 빨리 올 수도 있고 더 중요한 것은 3기 신도시는 청약 때 분위기를 한번 를 보셔야 할 것같습니다. 그리고 가격 임계점에 다다랐다는 신호는 거래량에 안 받친다는이야기죠. 아시겠지만 0.08%라는 것은 신고가 기사가 나지 않습니까? 신고가가 있는데 어떻게 0.08%밖에 안오르겠어요. 신고가들은 다 10%, 5% 오르는데 그러면 밑에 하락한 거래가 있지 않습니까? 1월에 2월에 3월 3개월 중에요. 전체 아파트 서울 아파트 거래량 중에 1월에 15%, 2월에 25% 3월에 39.5%가 하락한 거랍니다. 평균을 맞출 때 0.08이라는 통계 수치는 아까도 말씀올렸지만 통계하는 수치에서 하나만 움직이면 5000세대 대단지 조금만 움직이면 0.08 숫자가 나옵니다. 통계 문제가 있고요. 제가 볼 때는 그런 수치하고 택지 공급실적, 마지막으로요. 택지 공급이 CG가.

◀ 앵커 ▶

시간은 거의 다 됐는데 공급 지금 약간 공급이 주춤하고 있는 거 아닌가요, 공급 대책이, 어떻게 보세요, 그 부분은?

◀ 한문도 ▶

택지 공급 부분 보시면 시청자분들이 쉽게 이해하실 텐데요. 택지 공급이 박근혜 정부 때 택지공급을 지정을 안 했습니다. 아시겠지만 그걸 지정을 하면서. 제한하며 저기 보시면 새카맣게 비어 있는 부분이 박근혜 정부 시절입니다. 택지를 공급을 안 했습니다. 그 여파가 지금 오고 있는 것이고요. 그것에 맞춰서 3기 신도시와 2, 4 대책으로 정부가 지정 구역을 세워서 지정한 면적들이 많이 늘어났습니다. 늘어났기 때문에 노무현 정부 때도 늘어난 것이 입주하는 데 4, 5년 뒤에 시장이 나타나거든요. 그 결과6 지금 17년, 18년, 19년에 지정을 했으니까 21년, 22년, 23년으로 갈수록 주택 가격이 안정될 수 있는것이 탄생을 하는 거죠. 그 부분에 맞춰서 우리 시청자 분들이 잘 판단하셔야지, 다주택자분도 너무 장밋빛을 희망하셔도 안 되고 이런 부분을 기자분들이 이런 택지 상황을 보면 누구나 2, 3년 뒤, 3, 4년 뒤는 안정되겠다는 걸 누구나 알 수 있지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

지금 영끌할 때는 절대아니군요. 젊은이들.

◀ 한문도 ▶

절대 아니죠, 제가 볼 때. 그거는 젊은이들한테 기성세대가 실수하는 거라고 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 감사합니다. 여기까지 듣겠습니다.