[뉴스외전 경제 '쏙'] "서울 외곽·지방 하락 전환"‥서울 집값도 떨어질까?

“가계·기업 빚 GDP 2.2배‥"실물경제 위험 요소"

"한은, 부동산 버블 지수 100‥가장 최대치“

“한은, 금융의 완화 정도 조절‥내년 1월 금리 인상 예상”

“서울 집값, 하방으로 추세 전환하는 곳 생겨‥은평구 등”

“가계부채 1860조 원 중 60%가 주택담보대출”

“부동산 무너지면 실물경제에 쓸 돈 마르게 돼”

◀ 앵커 ▶

뉴스 외전 경제 속 정철진 평론가와 정치 현안 짚어봅니다. 어서 오세요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

가계부채 이야기부터 해볼까요? 심각하다 심각하다는 계속 나왔는데 심각한 게 나온 것 같습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 한국은행의 보고서고요. 큰 틀에서는 우리나라의 민간 사이드의 부채가 임계점에 다다른 것이 아니냐, 이렇게 이야기를 하고 있습니다. 민간 사이드는 크게 두 가지겠죠. 가계 부채와 기업 부채를 볼 수 있을 텐데 우리가 어떤 사람의 빚이 위험하다고 볼 때 두 가지를 보잖아요. 속도, 빚이 얼마나 빨리 늘었는가. 그리고 그 사람의 소득 혹은 자산 대비 빚이 얼마인가를 보게 되는데 지금 보통 가계 부채의 평가는 혹은 기업 부채의 평가는 GDP 대비 어느 정도 규모냐를 평가를 하게 되거든요. 우리나라 GDP가 한 1800조 정도인데지금 가계 부채 같은 경우에는 1860조 원이죠. 그러니까 100%가 넘었습니다. 한 105% 정도가 되고 기업 부채 역시 000조가 넘었기 때문에 GDP 대비 110%가 넘는 그런 상황이기 때문에 자칫 어떤 트리거를 통해서 너무나 많은 빚이 이거를 건드려주게 될 경우 정말 우리도 예측불허의 큰 경제 위기, 경제 하강 위험이 다가올 수 있다는 게 보고서의 핵심 내용이었습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 이게 어떤 일상 용어라면 부도의 도미노 이런 것이 가능하다는 거죠?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠. 왜냐하면 빚이라는 것이 이게 그냥 빚내고 원리금 갚을 때야 잘 갚을 수가 있겠지만 어떤 하나의 트리거, 경제위기가 와서 잘 다니던 직장에서 구조조정을 당하든가 하면 한 달에 80만 원, 90만 원을 냈던 원리금이라는게 굉장히 큰 부담으로 다가올 수 있겠죠.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

또 하나 뒷부분에 부동산 이야기도 하겠지만 우리나라에는 현재 부동산에 되게 많은 빚이 몰려 있잖아요. 부동산의 어떤 급락이 오게 될 경우에는 자칫 담보가액이 떨어지는 거아니겠습니까? 그래서 빚이 소위 말하는 개인 가구를 건드리고 그렇게 되면 쓸 돈이 없겠죠. 그래서 가고 파산이 오면 실물 경제에 문제가 오고 들고 옵니다, 은행에서. 이런 문제점에서 경제 하강 위험이나오게 되죠.

◀ 앵커 ▶

지금 바로 말씀하신 역순도가 똑같이 가능한 거 아니겠습니까? 다른 부채 부담이 커지면 집을 처분해서 팔라 그렇게 되고. 그러면 전셋값이 폭락하고 이런 어떤역순의 도미노도 물론 가능한 상황 같은데요. 그래서 한국은행은 지금 빚을 줄여야겠다, 이런 입장 같은데요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 이번에 보면 부동산 금융 취약지수라는 게 있습니다. 그게 0부터 100가지를 통해서 과연 버블이 어느 정도인가. 그런데 100은 버블이 완전히 정점에 온거겠죠. 현재 가장 최근례에 한국은행이 평가한 부동산 버블 지수가 100이었습니다. 그러니까 평가 기준에서 가장 최대치의 부동산 버블이.

◀ 앵커 ▶

버블이 최고점에 와 있다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

와 있다는 것이 한국은행분석이고요. 과거의 사례에 이 정도가 오면 대략 한 10% 정도의 확률로 경제 위기와 위험들이 다가왔다라는 겁니다. 왜냐하면 항상 우리의 역사가 그렇습니다. 버블이 끼면.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

버블이 끼면 어떤 위험들이 나오게되고 그래서 만에 하나 무조건 온다는 건 아니었습니다. 우리가 예상치 못 했던. 가령 2007년, 2008년 때도 엄청난부동산 버블이었죠. 그게 미국에서 깨지게 된 거였는데 그런 위기가 한 번 또 올 경우에 보통은 마이너스 1.4, 최악의 경우에는 마이너스 3%까지 즉, 이게 연쇄 부도처럼 나오게 될 경우에는 상당히 우리가 코로나 때도 마이너스 3%가 아니었는데요. 그 정도로 최근에 낀 부동산의 위험을 높게 평가했습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 한국은행으로서는 이 위험에 대응하기 위해서 금리를 올리겠다는 거죠, 지금?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 금융당국도 그런 행동을 같이 하고 있는데요. 이주열 한국은행 총재 어제 나와서 한 이야기가 금융의 완화 정도를 조절하겠다고 이야기를 했습니다. 그런데 보통 중앙은행의 수장은 말을 조금 돌려서 하면서 그 속내를 우리가 파악을 해야 하지 않습니까? 그런데 만일에 하나 금리를 안올리겠다든가 조금 더 완화적 통화 정책을 하겠다든가 통화 정책을 완화적으로 가겠다. 아니면 현재 긴축적 기조를 조절하겠다고 이야기를 해야 되는데 이 뉘앙스를 잘 보십시오. 완화 정도를 조절하겠다, 그러니까 현재도 완화적인 통화 정책이라고 보고 있는 것입니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇다면 그 정도의 발언이라면 내년 대선 전에는 한번 저는 1월이라고 보고 있는데요. 1월에 금리 인상이 한 번 오게 된 거고 인플레가 여기서 더 안 가더라도요. 더 가면 더 빨리 올라가겠는데 안 가더라도 하방 기회 2회 정도는 더 해야 하는 그런 수준까지 올 수가 있기 때문에 그러면 거의 1.75%, 2%에 육박하는 기준 금리 아니겠습니까? 아마 그런 긴축적인 부분. 그런데 왜 한국은행이 금리를 올리느냐. 국민 빚이 많으니까 파산 시킬, 그런 거 아니거든요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠. 인플레...

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

맞습니다. 인플레이션 잡기 위한 것과 여기서 더 갈 경우에는.

◀ 앵커 ▶

더 위험해지니까요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

더 위험해지기 때문입니다.

◀ 앵커 ▶

부채 규모를 줄여나가라는경고겠죠.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 그 경고에도 불구하고 지금아까 가계 부채 수준이 이미 굉장히 꼭대기에 올라와 있는데 가계 부담은 커질 수밖에 없는 거 아니겠습니까, 당연히?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 경제적 타격, 경제 전반에 대한 타격도 피치 못할 텐데요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 그래서 지금 한국은행은 금리를 올리고요. 금융당국에서는 금융위원회에서는 가계 부채 총량 규제라고 해서 1년이 지난해보다 한 5%는 은행들이 더 부채 못 빌려주게 이렇게 억누르고 있고 DSR이라고 해서 E스포츠단한 개인의 소득 대비 연간 모든 자기의 부채를 원리금한 비율을 해서 40%로 칼 같이 끊어내고 있거든요. 그러니까 이번에 보고서를 보면 DSR이 45% 이상 가면 걷잡을 수 없다고 평가가 됐기 때문에 어떻게든 금융 당국은 DSR을 40% 밑으로, 밑으로 줄이려고 하고 있는데 여기서 문제가 있는 거죠. 지금 비주류 연명했던 곳도 있고요. 특히 지금 굉장히 많은 레버리지를 끌어왔던 국민도 있을 텐데 대출 규제를 하면 빚이 느는 것은 억제할 수가 있겠지만 기존에서 또 못 버티는, 빚을 못 내니까요. 이런 또 대상의 국민도 함께 나옵니다. 그렇기 때문에 이게 지금부터는 금융당국과 정부가 함께 손발을 맞춰야 할 것 같은데요. 너무나 빠른 경착륙도 현재로서는 위험한 상황이 된 거죠.

◀ 앵커 ▶

위험하고요. 그렇다면 집값 이야기를 본격적으로 안 할 수가 없는데요. 지금 아까 한국은행 자료는 집값은 버블의 최고 정점에 와 있다, 이러면 내려갈 일밖에 없지 않습니까, 그표현대로라면?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그런데 실질적으로 지금 서울집값들이 하방으로 추세를 전환을 한 곳이 생기고 있는 것 같습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 저는 조금 조심스럽지만 이번 주에 그러니까 어제 저녁 목요일 밤에 나오거든요. 주간 상승률에서 서울 아파트가 거의 1년 만이죠. 마이너스가, 하락이 나올 것으로 봤는데 거의 보합이었고요. 다만 조금 눈에 띄는 것은 서울의 은평구라든가 지역에서 지역별로 하락률이 뜬 곳들이 나오고 있고요. 여러 차례 말씀드렸지만 전국을 바라볼 경우에 세종, 대구는 이미 하락이 시작됐고.

◀ 앵커 ▶

하락이 시작됐고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

의왕이라든가 안양이라든가 경기도에서도 서서히 급매물입니다. 이게 몇천만 원이 아니고 1억, 2억, 4억이 떨어진 가격에도 급매물이 소화되고 있는 그런 형태가 나오고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 서울의 경우에도 지금 먼저눈에 띄는 것은요. 서울 외곽.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

급하게 올랐던데. 그렇죠? 그런 데가 지금 하방 추세로 돌아선 거죠?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

보통 우리나라가 집값이 언제 시작되느냐. 강남에서 시작한 겁니다.

◀ 앵커 ▶

번져나가는 것이죠.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그다음에 강을 건너서 강북이 오르고 서울이 오르면 수도권이 오르고 수도권 인근 그다음에 전국이 오른 다음에 그 역순으로 보통 하락이 찾아오게 되거든요. 그렇기 때문에 방금 앵커가 말씀하셨듯이 지방 외곽에서부터 하락할 경우에는 이렇게 들어오게 되는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 아까 부채 문제는 똑같이 결부시키지 않을 수가 없는데요. 이자율이 높아지고 부채 부담이 높아지면 집을 내놓는 사람들이 생길 가능성이 큰 거 아닌가요?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그 집 많은 빚을 가지고 집을 샀던 분들.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

레버리지를 많이 갖고 샀던분들이죠.

◀ 앵커 ▶

집값은 더 하방 압력을 더 받게 될것이고요. 그런 어떤 순환 때문에 급락 가능성을 예고하신 분들도 계시는 거군요?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그래서 한국은행도 이번에 부동산의 위험, 위기를 조금 높게 본 것인데요. 문제는 앞서 우리가 빚이 많다고했잖아요. 가계 부채가 먼저 1860조, 1870조 GDP의 100%가 넘는데 그중에 한 60%가 주택담보대출. 그러니까 집과 연관이 있는데 신용대출까지 따져보면 거의 부동산에 많은 빚들이 몰려 있다고 봐야 합니다, 우리나라 같은 구조는. 그런데 우리나라는 만약에 부동산이 무너졌을 때 소위 말하는 집주인뿐만 아니라 전세 제도라는 게 있습니다. 그러니까 이게 전세가 밑으로 떨어지면 전세를 물고 내려오거든요. 그러니까 집주인, 전세, 집주인이겠죠. 거기에 금융 기관들이 다 있지않겠습니까? 그쪽의 부실들도 함께 나오고 일단 부동산 하락이 되면 집을 지키려고 다들 대출 원리금 쪽에 거의 모든 소득과 지출을 먼저 빼놓잖아요. 그러면 실물경제 쓸 돈은 마르게 되겠죠. 가처분 소득이 늘어나게 되니까. 그러니까 그런 부분들도, 그래서 올라갈 때는 부동산이 좋지만 떨어질 경우에는 이게 단지 부동산뿐만 아니라.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

한국 경제에 전체 위험이 될 수도있는 그런 상황까지 와 버린 거죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집을 지키기 위해서 나머지 소득을 줄이게 되면 실물 경제가 아까 말씀하셨지만.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

마르게 되는 거고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그리고 그 강도가 더 세지는, 가령 우리가 어제도 이야기했지만 중국 쪽의 큰 버블이라든가.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

2008년 말 경제 금융위기처럼 어느하나의 부실들이 터지게 될 경우에는 이게 버티지 못할 위험이 있지않습니까? 가장 최악인 것이 구조조정이죠. 그렇게 될 경우에는 소득이 끊기게 되지 않겠습니까? 그럴 경우에는 더 빠르게 부동산이무너지고 더 빠르게 한국 경제에 타격을 줄 수밖에 없겠죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 분명한 것은 지금 이 정부 당국자들의 꼭 경고라서가 아니고 꼭 지금 급하게 살 일은 아닌 것 같고요. 그다음에 자기 모든 어떤 경제 주체들의 부채 관리가 굉장히 중요한 시점 같습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

줄일 수 있는 부채는 미리줄여놓고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

2020년의 가장 큰 화두는 인플레이션이고요, 투자 지표 쪽에서는. 방법론 쪽에서는 부채 관리, 빚 관리입니다. 여기서 주식, 부동산, 코인르 자산을 더 불리기보다는 내년 한 해는 나의 부채, 나의 빚을 어떻게 버텨내면서 줄여나갈 수 있는가가 가장 큰 숙제일 것 같고요. 정부 입장에서도 이게 집값이 오르는 것도 문제였지만.

◀ 앵커 ▶

급하게 떨어지는 것도 문제가되겠죠.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그럴 때는 훨씬 큰 타격이 다가올 수 있기 때문에.

◀ 앵커 ▶

그러니까 어떤 집값은 분명히 잡긴 잡아야 하는데 어떤 하방 각도를 어느 정도 정책으로 조절을 해서 천천히 내려가야 하게 해야겠죠.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠. 연착륙이 숙제인데 최근에 IMF 이후에 보면 어려웠습니다. 연착륙, 부동산 연착륙이라는 게 항상 쇼크 쪽으로 다가왔기 때문에 거기에 대한 부분을 한국은행에서 경고한 것이아닌가.

◀ 앵커 ▶

어제도 잠깐 말씀드렸지만 지금 여러 가지 상황, 중국의 상황도 그렇고 중국의 성장률도 그렇고요. 또 미국의 긴축에 대한 공언도 그렇고 코로나 상황도 그렇고 내년 경제는 좋아질 일이 별로 없는 것 같은데 아직까지도 투자하는 분들 중에는 낙관적으로 보는 분들이 적지 않은 것 같습니다, 내년 자산 시장을 그런데.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 저는 그래서 1월, 2월, 1월이 굉장히 중요하다고 바라보고 있는데요. 왜 중요하냐 하면 1월이 테이퍼링의 강도를 높인 첫 번째 달입니다. 즉 매달 1200억 달러씩 유동성을 공급하다가 150억 달러 줄였고요, 11월에. 12월에 150억 달러를 줄이는데 1월에는 300억 달러를 줄이거든요, 정부에서. 그거는 정말 세죠. 시장에서는, 이제는 조금 체감했을 때그때 과연 주식 시장과.

◀ 앵커 ▶

시장과 코인이.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

어떤 반응을 낼까.

◀ 앵커 ▶

또 오미크론은 어떤 상태에 있고 그 세 가지를 자세히 봐야 할 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

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