[재택플러스] "돈 없이 집산다"…무자본 주택 매수의 덫

◀ 앵커 ▶

안녕하십니까, 재밋고 유용한 경제 생활 정보를 전해드리는, 재택플러스 시간입니다.

오늘 준비한 영상 볼까요?

요즘 가정에서 어렵지 않게 볼 수 있는 로봇청소기입니다.

그런데 요즘 이 청소기가 하는 일이 단순한 청소가 아니라고 하는데 어떤 일까지 하고 있는지 잠시 뒤 알아보겠습니다.

오늘 +NOW 에선 요즘 내집마련에 관심이 높아진 정서를 이용해 돈 한 푼 들이지 않고 집을 살 수 있다고 현혹하는 '신종 부동산 투기 피해' 사례에 대해 자세히 알아보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘도 행복자산관리연구소 김현우 소장님 나오셨습니다.

소장님, 안녕하세요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

요즘 많이들 시청하시는 MBC예능 '구해줘 홈즈' 라는 프로그램입니다.

소장님도 보셨나요?

내게 꼭 맞는 집을 찾아주는 프로그램인데, 집에 대한 관심이 높아지기도 했지만, 그만큼 요즘 자신에게 맞는 집 구하기가 쉽지 않다는 반증으로도 해석되고도 있던데..

이런 정서를 이용해서 내 돈 한푼 없이 새 집을 살 수 있다는 유혹이 인터넷에 넘쳐난다는데, 이게 무슨 얘기인가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

부동산 전문용어로는 갭투자 방법이라고도 하는데요,

전세값이 높게 거래되는 집을 적은 차액만 주고 사는 방법이죠,

그런데 만약 매매가와 전세가가 같거나 전세가가 높은 극단적인 경우를 생각하면요.

세금같은 부대 비용만 내는 방식으로 사실상 돈 한 푼 안들고 매수가 가능한 겁니다.

◀ 앵커 ▶

집을 싸게 살 수 있다면 당장은 좋을 것도 같은데,

전세가격과 매매가격 차이를 임의로 조절하는 방법이 있는 건가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

그런건 아닌데, 돈 없이 집을 살수있다고 현혹하는 매물들이 모두 '신축한 빌라'라는데 맹점이 있습니다.

대단위 아파트와 달리, 신축 빌라는 전세가나 매매가 확인이 쉽지 않기 때문입니다.

특히 역세권이나 이른바 풀옵션이라고 최신 가전까지 다 있는 신축 빌라들의 경우는 더 깜깜이인 경우가 많은데요.

이럴 경우 보통 주변의 아파트 시세랑 비교를 하게 되거든요,

집값이 주변 아파트보다 "1~2억 원 싸다" 그런데 공짜로 내 것으로 만들어 준다... 이러면 혹해서 덜컥 매매계약 도장을 찍게 되는 경우가 생기는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이게 문제가 되는건, 나중에 세입자가 나가야 할 경우인데,

실제 집값은 내가 받은 전세금 정도에 미치지 못할 경우에 생기는 건가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

그렇죠.

보통 집 살 돈은 없는데 내 명의에 집이 생긴다는 말에 현혹되신 분들, 대게는 이 전세금을 돌려줄 능력이 없었던 분들이겠죠.

실제로 받은 돈도 없는 거구요.

결국 새로 세입자를 받아서 내 주거나, 집을 팔아야 하고, 최악의 경우에는 경매에 넘겨야 합니다.

이밖에 자신의 다른 재산이 압류될 가능성도 있는거고요.

애시당초 너무 비싼 전세가에 세입자를 받은 게 문제죠.

◀ 앵커 ▶

그게 어떻게 가능한거죠?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

이게 가능한게 아까 말씀드렸듯이 빌라, 특히 신축 빌라는 정확한 시세를 일반인들이 알기 어렵기 때문에,

건축주나 부동산 업자들이 마음만 먹으면 집을 사려는 사람이나 전세를 얻으려는 사람들을 쉽게 속일 수 있는 겁니다.

특히 신축 빌라에 입주하는 첫 세입자라는 명목으로 실제로 높은 전세금을 받아주기 때문에, 집을 살때는 방심하기 쉬운 거죠.

◀ 앵커 ▶

나중에 이 빌라를 팔 때 안 팔리거나, 집 값이 많이 떨어질 수도 있다는 거죠?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

애시당초 전세값을 비싸게 받았을 수도 있지만, 집을 살때는 신축빌라였는데, 전세금을 내줘야 할때는 2년 정도 지난 상태이거든요.

빌라는 신축 건물이 주변에 금방금방 생기기 때문에, 시세도 상대적으로 금방 떨어질 수 있는 겁니다.

이렇게되면, 집을 팔아도 전세금을 못 내주고 당연히 그 금액으론 새로운 세입자도 못구하게 되는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그 얘기를 들으니까 깡통전세..이런 말이 생각나네요.

전세값보다 싼 집...이런 피해자들이 많이 생기고 있나요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

극단적인 경우이긴 하지만, 실제로 이런식으로 빌라를 무려 283채나 사들였다가 잠적한 경우도 있었어요.

이 경우엔 경매나 공매로 넘어가서 낙찰금을 배당 받는 데 빌라는 대부분 감정가격의 80% 정도 밖에 못받아요.

매매가의 100% 또는 110%에 계약하고 들어 온 세입자가 무조건 손해를 보는 구조죠.

또 다른 문제도 있습니다.

바로 세입자가 전세대출을 받는 게 어렵지 않다는 점이에요.

◀ 앵커 ▶

전세 대출 받기가 쉽다. 그러면 상대적으로 높은 전세가를 불러도 세입자가 대출을 받아 쉽게 계약을 하게끔 유혹을 한다는거네요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

네, 맞습니다.

'안심 전세대출'이란게 있는데요.

공시가격의 최대 150%까지 전세 대출을 해줍니다.

빌라의 경우 공시가격이 실제 매매가의 절반 이하인 경우가 많아요.

원래는 공시지가가 현저히 낮다보니 전세 대출이 충분히 나오지 못한다 이런 걸 감안한 건데요.

◀ 앵커 ▶

공시가격이 워낙 낮을 때 이야기지만 최근에는 공시가격도 상승하고 있잖아요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

맞습니다. 그래서 상대적으로 전세 대출 한도액도 높아진 측면이 있고요.

또 세입자 소득이 일정한 경우엔 계약서 상 보증금의 최대 80% 이내에서 대출을 해주기도 하는데요.

이러다 보면, 실제 매매가에 상당히 육박하는 전세금 대출이 발생하는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

무자본 주택 매매 피해도 피해지만, 이런 집에 전세 대출까지 받아 들어갔을 때 더 큰 2차피해가 발생한다고 볼 수도 있겠네요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

그렇죠. 대출은 대출대로 갚아야 할 돈이고요.

전세금을 제대로 돌려 받아야 다른 곳에 이사를 갈 수 있는데 이사도 못가는 거죠.

결국 매매 대출 보다 상대적으로 쉬운 전세금 대출을 악용한 사례인데요.

어쨌든 중개 업자들은 중개 수수료를 챙실 수 있으니까요.

극단적인 경우이긴 하지만 매매 가격보다 비싼 가격에 세입자를 구해서 그 차액을 나눠갖고 잠적한 중개업자와 집주인의 사례도 있었습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 이런 얌체족들, 처벌이나 책임 소재는 어떻게 되나요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

이게 참 안타까운게, 물건을 사기로 판건 아니잖아요. 집이 없어진 것도 아니고...시세보다 비싸게 하거나 전세로 들어간 건데,

법적으론 정상거래로 간주된다는 겁니다.

사기행각을 벌이려했다는 사실을 매수자나 세입자가 입증해야 해서 책임 소재를 묻는게 쉬운 일이 아닙니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 결국 당사자가 조심하라는 건데, 꼭 챙겨야 할 것들 좀 짚어주시죠.

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

네, 세대수가 많은 빌라 등에 입주할 경우 우선 세입자는 근저당권 설정이나 확정일자를 갖추는 것이 중요하고요.

전세금 반환보증에 가입하는 것도 잊지 않으셔야 합니다.

◀ 앵커 ▶

반환보증..요즘 많이들 하시던데, 보험공사가 집주인 대신 임차인에게 전세 보증금을 돌려주는 제도죠?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

맞습니다.

민간임대주택사업자는 보증금 반환 보증보험 가입이 의무화돼있어요.

그런데 빌라 집주인이 임대주택사업자가 아니라면세입자가 직접 가입을 해야 합니다.

만약 전세금 반환보증이 없으면 고스란히 피해를 떠안아야 하고 형사처벌을 기다리거나 민사소송을 제기해야 합니다.

◀ 앵커 ▶

반환보증 있는지 꼭 챙겨봐야 겠어요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

네, 특히 이사비를 지원해 준다거나 인테리어나 가전을 맞춰준다 같은 옵션을 달고 전세세입자를 구하는 신축 빌라 같은 곳은 한번쯤 의심해 봐야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

알겠습니다. 오늘 자세히 다루지 못한 보증보험 가입방법이나 기획 갭투자 사기 사례 등은 MBC 라디오 '이진우의 손에 잡히는 경제'에서 다룬 내용 참고하시면 도움이 될 것 같습니다.

소장님, 수고하셨습니다.

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