[재택플러스] "멀쩡한 집 부숴라?"…근생빌라 주의보

◀ 앵커 ▶

하루 아침에 멀쩡히 살고 있던 집에 철거명령이 내려졌는데,

알고 보니 내가 살고 있던 집이 주택이 아니라 상가나 사무실로 등록되어 있었다는 건데, 어떻게 이런 일이 벌어진건지 따져보겠습니다.

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◀ 앵커 ▶

행복자산관리연구소 김현우 소장 나오셨습니다.

안녕하세요

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

살고 있던 집을 갑자기 철거하라면 황당할텐데, 등기가 애시당초 잘못된 주택들이 있다‥ 이런 내용인가 봅니다.

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

건축법상 내 집이 주택이 아닌 근린생활시설이라는 건데요.

근린생활시설은 쉽게 말해 집 근처 슈퍼마켓이나 의원, 미용실, 세탁소 등등 주택이 아닌 각종 생활 편의시설입니다.

여기엔 취사시설이나 바닥 난방을 할 수가 없는데요.

그런데 건축주가 건물을 다 짓고 , 사용 승인을 받을 때는 이런 시설을 설치하지 않았다가 승인을 받은 뒤에 부엌과 바닥 난방을 설치한 집을 분양받은 경우에 해당하는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

애시당초 집을 파는 사람들이 관할 구청을 눈속임 한 거던지,

집을 지어놓고 돈 욕심에 불법 개조를 한 뒤 속여 팔았다는 거네요.

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

맞습니다.

시장에서는 근생빌라라고 부르는데요.

불법용도변경에 해당되기 때문에 원상복구 의무에 따라 바닥 난방과 취사시설을 모두 제거하지 않으면, 매년 시세의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과됩니다.

그런데 이 강제금이 처음에 이렇게 공사한 건축주가 아닌 현재의 소유주에게 부과되는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

건축주가 애시당초 일반 주택으로 짓지 않고 이렇게 편법, 불법을 저지른건, 아무래도 건축 허가나 비용 문제때문이었겠군요.

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

가장 큰 이유는 일반 주택대신 근생빌라로 허가를 신청하면 같은 땅에 더 많은 세대를 지을 수 있습니다.

근생빌하는 주차면이나 층수 제한에 안걸리기 때문입니다.

다가구 주택이나 공동주택은 면적에 따라 1세대당 최소 0.5대 이상의 주차면이 있어야 하고요.

층수도 다가구는 최대 3층이하 다세대와 연립주택은 4층 이하로 규정이 돼있는데, 근린생활시설에는 별도 층수 제한이 없습니다.

주차면에 대한 제약도 시설면적 200㎡당 1대만 주차할 수 있으면 되고요.

◀ 앵커 ▶

지난번에 생활형 숙박시설 문제점 짚으면서도 얘기한 적 있는데, 이 주거시설의 의무 주차공간 확보가 굉장히 큰 변수이군요.

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

네, 그렇다보니 일반주택과 섞어서 2층은 근생시설, 3~5층은 주택으로 짓는 식으로 분양을 합니다.

외관상으로는 구분이 거의 불가능한데요.

빌라인데 필로티를 빼고도 5층 이상이다 이런 건물은 근생시설이 섞여있구나‥이런 의심을 해 보셔야 합니다.

◀ 앵커 ▶

의심이 아니라 실제로 내가 구입하는 주택이 일반 주택인지 근린생활시설인지 미리 확인하는게 어려운 모양이군요?

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

이게 맹점입니다. 주민등록법상 전입신고는 심지어 불법건축물에 대해서도 가능해서,

전입신고를 할 땐 근생 시설이냐 아니냐를 확인 할 수 없습니다.

전기 수도 요금 고지서도 똑같이 주택용이라고 나옵니다.

세입자도 확정일자도 받을 수 있어서 주택임대차보호법의 대상도 됩니다.

◀ 앵커 ▶

하지만 대출이나 세금 기준이 일반 주택과 다르지 않나요?

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

원래 대로라면 주택담보대출이 안나옵니다.

하지만 분양업자들이 개인적으로 친분이 있거나 거래관계가 있는 은행이나 제2금융권을 소개해주기도 합니다.

다른 명목으로 대출이 가능하도록 해 주는거죠.

이 단계에서 모르고 지나칠 수 있는 겁니다.

또, 취득세도 4.6%로 일반 주택보다 비싸기 때문에 알아 챌 수 있는데,

문제는 건축주가 분양마케팅의 일환이다라면서 대신 부담해 주는 경우가 상당수여서 정작 구매자가 이걸 못보게 되는 겁니다.

또 재산세도 주택보다 비싼데요 이건 또 재밌는 게‥ 근생시설을 주택용도로 사용하고 있다고 증명을 하면 재산세는 주택과 똑같은 금액만 내면 됩니다.

당장 사는데 큰 피해나 불편이 없이 넘기고 살 수 있는 거죠.

◀ 앵커 ▶

보통 집 살 때 등기부등본도 많이 떼보는데, 근린생활시설이라는 게 거기서도 확인이 안돼나요?

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

등기부등본 제일 앞면에 해당 건물의 용도가 나와있기는 한데, 몇 층이 근생시설인지는 알 수가 없습니다.

'단독주택 및 몇 종 근린시설'이라고 돼있어서 내가 계약한 집이 근생시설인지 주택인지는 등기부 등본만으로는 확인이 어려운 겁니다.

◀ 앵커 ▶

구매자 입장에서 정말 모르고 있다가 황당한 경우를 겪을수도 있을 거 같은데, 어떤 경우에 이런 사실이 확인이 되는 건가요?

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

민원이 발생하는 경우입니다.

아까도 언급한 주차 문제 때문이 가장 많은데요.

아까 말씀드린대로 일반 빌라 주택 거주자와 근린생활시설 거주자에게 주어진 주차공간이 다르잖아요.

하지만 입주자들끼리 그런거 따지지 않고 사용하게 되는 경우가 실제로는 많을꺼에요.

그런데 일반 주택 거주자 입장에선 억울하고 화가 날수 있죠. 그러면 권리행사를 위해 구청에 민원을 제기하는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그렇게 해서 실태조사를 벌여서 근린생활시설인걸로 확인이 되면 그때 난방 철거 명령이나 이행 강제금이 부과되는 거군요?

문제는 요즘 젊은세대에서 이런 피해를 보게 되는 경우가 많다면서요?

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

아무래도 부동산 거래 경험이 많지 않다보니 집이 깨끗하거나 가격이 저렴한 것만 보고 구매결정을 내리는 경우가 많은거 같아요.

영끌 한다고들 하잖아요.

급하게 집을 사려다가 이게 상가다, 이런 의심은 못해본거죠.

오피스텔 비슷한거 아니냐 대충 이렇게 생각하는 사람도 적지 않은 거 같아요.

하지만 완전히 다른게, 매입이 아니라 세입자로 들어와도 문제가 되는데요,

월세 세액 공제를 받을 수도 없고요.

전세금 반환보증에 가입할 수도 없고 전세 대출도 안됩니다.

문제가 되면 전세금을 떼일 수도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

사전에 더 주의를 해야 할 거 같은데 근린생활시설이란걸 미리 확인할 방법이 전혀 없는 것도 아니죠?

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

건축물대장이란 걸 열람하는게 현재로선 가장 확실한 방법입니다.

보통은 중개업자들이 등기부등본만 떼어주는데 건출물대장을 꼭 요청하셔서 보시면 여기엔 몇층이 근린 생활이란게 명시돼 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 주택인줄 알았는데 주택 자격이 없는 주거시설인 근린생활시설 빌라 피해 사례와 주의할 점 살펴봤습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 김현우 행복자산관리연구소장 ▶

감사합니다.

◀ 앵커 ▶

지금까지 재택플러스였습니다.

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