[재택플러스] '1억 원 이하' 지방 아파트에 돈 몰리는 이유?

◀ 앵커 ▶

서울에서 한때 성행하던 이른바 갭투자, 거주할 목적이 아니면서 전세를 끼고 집을 사고파는 행위가 수도권과 지방 중소도시 일대로 번지고 있다고 합니다.

오늘 +NOW에서는 부동산 규제의 '빈틈'을 파고들고 있는 갭투자, 투기 수요에 대해 살펴보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다.

안녕하세요.

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

갭투자, 아까도 얘기했지만 부동산 관련 규제가 강화된데다 집값도 많이 오르고, 세금도 올라서 별 실익이 없다는 평가들이 많은데, 서울이 아닌 지방으로 눈을 돌리는 사람들이 늘고 있는 모양이군요?

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

아무래도 서울 집값이 너무 올랐다 보니까 부동산 자금이나 투기 패턴이 계속해서 지방으로 옮겨가고 있는 모양샙니다.

실제로 한 부동산 정보 플랫폼에서 올해 상반기 매매 후 전·월세 계약을 바로 체결한 이른바 갭투자 의심 건수를 집계해 봤더니, 전국에서 가장 이런 매매 건수가 많았던 곳이 경기도 평택시로 나타났습니다.

전체 매매거래 7,667건 가운데 731건이 이런 갭투자 형태로 나타났고요.

경기 시흥시, 경북 구미시, 충남 아산시 등이 그 뒤를 이었습니다.

◀ 앵커 ▶

이런 유형의 거래가 늘어나는 도시에는 그럴만한 유인 요소가 있겠죠?

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

그렇습니다. 공시지가가 1억 원이 안되는 이른바 '꼬마아파트'가 많다는 건데요.

대부분이 주변에 큰 공단, 공업단지가 있어서 일정 규모 이상의 근로자들이 주변에 거주해야 하는, 그러니까 공급과 수요가 충분한 조건을 갖춘 곳이라는 공통점이 있었습니다.

특히 이런 지역은 혼자 살거나 신혼이나 미취학 아동을 둔 가구가 많아서 집값이 너무 비싸면 오히려 실수요자들의 외면을 받는 곳이거든요,

실제로 비싼 분양가의 새 아파트들은 미분양 사태로 고전하기도 했던 곳이에요.

◀ 앵커 ▶

그러니까 공단 주변 지역은 고가의 주택보다는 중소형, 실수요자 중심의 집들이 더 인기라는 건 알겠는데, 바꿔말하면 수익이 그렇게 보장된다, 집값이 계속 뛰고 이런 지역이 아닌데 왜 갭 투자자들이 몰리고 있는 건가요?

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

공단 근로자들이 많다 보니까 이런 지역에서는 전세수요, 특히 소형 아파트에 전세 수요가 많습니다.

주중에만 회사 근처에서 혼자 사는 주말 부부도 제법 많고요.

그러다 보니까 직주거리, 직장과 주거지까지의 거리, 출퇴근 편리성이 가장 중요한 선택 요소거든요,

그래서 공단에 근접한 주택들은 전셋값이 집값의 90%에 달하는 곳도 상당히 많다는 특성이 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

정리해보면, 아파트값은 비교적 저렴한 중소형 위주인데, 거기에 전세로 들어오려는 사람은 집값의 90%까지도 내려는 사람들이 많다, 이런 특징이 있는 곳이라는 거군요.

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

그렇죠.

실제로 공시지가 1억 원대의 소형아파트의 경우 매매가와 전세가 차이가 1천~2천만 원, 적게는 몇백만 원 밖에 차이가 안나는 곳이 많고요.

심지어 마이너스, 공시지가가 전세가보다 더 싼 경우도 있어요.

전형적인 갭투자, 매매-전세가 시세 차익을 보기 좋은 환경을 가진 곳인 겁니다.

◀ 앵커 ▶

초기 투자자금이 많이 들지 않는다는 게 갭투자자들을 부르는 요인이기도 하겠지만,

공시지가 1억 미만이면 세제 혜택도 있겠는데요?

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

그렇습니다. 공시지가 1억 원 이하 주택은 세금 부담이 매우 적습니다.

이게 지난해 7·10 대책에서 다주택자 취득세 중과가 도입됐잖아요.

조정대상지역을 기준으로 2주택자는 8% 3주택자는 12%의 취득세가 부과가 돼요.

그런데 1억 원 이하 주택을 구입한 경우엔 취득세 중과 대상이 아닙니다.

예를 들어, 집이 한 채 있는데 1억6천만 원짜리 집을 하나 산다고 하면요.

공시지가는 1억 원 정도 안팎일 텐데 1억 원 미만이면 취득세율이 1%입니다.

지방교육세와 농어촌특별세 등을 포함한 취득세가 176만 원 정도인 거에요.

반대로 공시지가가 1억 원이 넘으면 1,408만 원, 아까 경우의 8배 정도를 더 내야 하는 거거든요.

이렇게 차익이 큰데도 이 공시지가 1억 원 이하 주택은 10채를 사건 100채를 사건 중과세 대상이 되지 않는다는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

사실 공시지가 1억 원 이하 주택을 중과세 대상에서 빼 준건 다른 이유가 있었을 텐데, 엉뚱하게 갭투자자에게 혜택을 주고 있는 모양새가 됐군요.

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

실제로 이들 지역에선 갭투자가 성행하면서 주거비용이 많이 올랐어요.

올 상반기 갭투자가 가장 많았던 평택시 같은 경우엔, 올해 6월까지 아파트값 상승률은 11.27%로 지난해 같은 기간 상승률 3.51%에 비해 3배 이상 올랐습니다.

실거주자들에 대한 피해, 불이익이 실제로 발생하기 시작한 겁니다.

전·월세 가격도 많이 올랐는데, KB통계를 기준으로 평택은 전세가 지수가 지난 2019년 1월보다 113.5, 시흥은 121.3으로 많이 올랐고요.

특히 시흥은 전국에서 전세가가 18%가 넘게 오르면서 전국에서 전세값이 가장 많은 오른 지역으로 꼽히기로 했습니다.

전·월세 가격이 오르면서 실제로 집이 필요해서 사려는 사람들이 못 사게 되는, 주거 안정성 침해가 심해지고 있다는 분석입니다.

◀ 앵커 ▶

이런 투기 수요, 막을 수 있는 방법은 없는 건가요?

◀ 김현우/행복관리연구소장 ▶

아직까진 뾰족한 수는 없어 보입니다.

애당초 예외를 뒀기 때문인데요.

이런 지방도시의 중소형 아파트까지 규제를 적용하면 부동산 시장이 지나치게 침체될수도 있다는 우려 때문이었는데, 이런 틈만 비집고 들어오는 사람들이 자꾸 생겨나는 게 문제인 겁니다.

하지만 전문가들은 공단 주변 지역 같은 곳은 경기가 조금만 나빠져도 거래 차제가 없어지거나 가격이 급락하기 때문에 매매에는 더욱 신중해야 한다며 주의를 당부했습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 비수도권 지역으로 확산되고 있는 1억원 미만 주택 갭투자, 투기 위험성 관련해 알아봤습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

지금까지 재택플러스였습니다.

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