[재택플러스] 수도권 리모델링 붐…시장 영향은?

◀ 앵커 ▶

최근 경기도 분당과 안양 산본 같은 수도권 1기 신도시에 아파트 리모델링 조합 신청이 늘고 있다는데, 서울의 아파트 단지들도 재건축 대신 리모델링으로 사업을 전환하는 경우가 늘고 있다고 합니다.

오늘 +NOW에선 이런 리모델링 사업의 득과 실, 또 수도권 집값에 미칠 영향 등을 살펴보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께 합니다.

안녕하세요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

요즘 수도권 일대에 이런 현수막들, 길 가다 보면 많이 보이는데 실제로

추세가 어떻습니까?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

사실 리모델링이 굉장히 많이 늘고있습니다.

올해 1분기 기준으로 리모델링이 추진되는 공동주택단지는 총 90곳인데요.

서울이 51곳이고요.

경기도가 39곳입니다.

서울은 강남구 청담동 건영아파트를 시작으로 강서구, 양천구, 성동구, 용산구 이렇게 비교적 대규모 단지가 밀집해 있는 곳에서부터 리모델링 바람이 불고 있고요.

경기도에서는 분당 그리고 안양 같은 이른바 1기 신도시에서 리모델링이 시작되고 있습니다.

이들 단지는 1980년에서 2000년 사이입주한 그러니까 준공된 지 20년이 넘는 아파트라는 공통점을 가지고있습니다.

◀ 앵커 ▶

이렇게 리모델링이 늘고 있는 건 그만큼 재건축 승인받기가 어려워졌기 때문이기도 한가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다.

정부의 각종 규제가 강화된 측면이있는데요.

현재 정부가 재건축 단지에는 재건축 초과이익환수제와 그다음에 민간택지에 대한 분양가 상한제도 적용하고 있습니다.

특히 재건축에 있어서는 3년 전부터 안전진단에 대한 부분이 강화됐는데요.

사실상 재건축 승인이 쉽지 않다는 게현장의 이야기입니다.

재건축을 위해서는 필수 단계가 안전진단인데요.

노후나 불량 정도를 A에서 D 등급까지 나누고 있습니다.

이 중에는 재건축을 하기 위해서는 D나E 등급을 받아야 하는데 사실상 D나 E등급을 받는 게 최근 들어서는 나오지않고 있다는 실정입니다.

◀ 앵커 ▶

그만큼 정부에서는 오래된 아파트들의 안전 상태가 그렇게 심각하지 않다, 이렇게 보고 있다는 건가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다. 사실 안전 진단에 대한 게 사실상 거꾸로 보면 관대해졌다는 건데요.

이런 기조는 붕괴 위험 같은 구조 안전성을 중요하게 보기 시작한 2018년부터 시작이 됐습니다.

◀ 앵커 ▶

올해 갑자기 그렇게 된 건아니군요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다.

2차 진단을 맡고 있는한국건설기술연구원과 한국국토안전연구원은 2018년 이후에 재건축 진단 검사를 신청한 25개 단지에 대해서 12곳을 탈락시켰고요.

서울 같은 경우에는 10곳 중에 6곳이 고배를 마셨습니다.

◀ 앵커 ▶

절반 정도가 탈락하고 있네요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다 보니까 재건축보다는 고쳐 쓰기, 리모델링을 하는 추세가 확산되고 있다, 이런 건가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다.

리모델링도 재건축과 비교해서 뚜렷한 장단점이 있는데요.

재건축은 아파트를 완전히 부추고 다시 짓는 거잖아요.

하지만 리모델링 같은 경우는 아파트의뼈대는 남기고 면적을 늘리거나 층수를 올려서 주택 수를 늘리는방식입니다.

재건축은 준공 이후에 30년 이상 지나야만 가능하고요.

또 조합 설립에도 주민들 75% 이상의 동의를 받아야 합니다.

하지만 리모델링은 이런 연한 기준이라든가 주민 동의 그리고 안전진단에서도 사실상 재건축의 절반 정도 수준이어서 훨씬 더 사업 추진이 용이하다는 장점이 있고요.

무엇보다 재건축과는 달리 초과이익환수제의 영향을 받지 않는다는 이점도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

아무래도 쉽게 고칠 수 있다는 장점이 있는 것 같은데 실제로 확산 추이, 추세는 어떻습니까?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

국내 리모델링 시장 규모가 점차늘고 있는데요.

2025년에는 37조 원에서 2030년에는 44조 원으로 이렇게 꾸준하게 성장세가 이어질 것으로 현재 전망을 하고있습니다.

올해 4월 기준 리모델링을 추진 중인 수도권 아파트는 총 62개 단지, 가구수로 보자면 4만 5000여 가구인데요.

2019년 12월에는 2만 3000여 가구였습니다.

90%, 거의 2배 가깝게 증가수치고요.

◀ 앵커 ▶

이미 리모델링으로 전환한 아파트 단지들이 많다는 거군요.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

이렇게 많습니다.

그렇기 때문에 국내 건설사들도 이런 리모델링을 전담하는 사업 부서도 신설할 정도입니다.

주택 정책이 정비 사업 규제가강화되는 측면으로 계속 이어져 나갈 것이라는 전망이 우세하기 때문에 이렇게 리모델링 관련 산업은 더욱더 활성화할 것으로 보이고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

하지만 일부 아파트들이기는 하겠습니다만 리모델링을 할 수 없는 그런 여러 환경이나 구조적 문제들이 있는 데도 있을 것 같은데요.

어떻습니까?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇죠.

앞서 말씀드린 이런 여러 장점에도 불구하고 리모델링이 갖고 있는 여러 단점도 있습니다.

가장 중요한 게 사실은 공사 난이도가조금 높다는 겁니다.

기술력이 뒷받침돼야 한다는 건데요.

◀ 앵커 ▶

그냥 고치는 건데 더 어려워요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다.

기존에 있던 건물을 고치는 개념이기는 하지만 아예 완전히 부수고 새로 짓는 것보다 오히려 복잡한 공학적 계산이필요합니다.

주택 수를 늘리는 데도 한계가 있다보니까 아무래도 재건축에 비해서는 수익성이 떨어진다는 측면도있습니다.

리모델링의 건축 방식을 보자면 동을아예 더 짓는 별돔 증축 방식이라는 게 있고요.

또 면적을 늘리는 수평 증축 그리고위로 더 짓는 수직 증축이라는 게 있는데요.

이 중에서 수직 증축이 최대 3층까지더 높일 수가 있어서 수익성은 가장 좋지만 안전성 검토가 까다롭다는 단점이 있습니다.

수평 증축을 하게 되면 기존에 있던 집 앞뒤로 면적을 늘리는 건데요.

그렇게 되면 아파트의 동과 동 사이가 조금 더 가까워지겠죠.

이렇게 되면 조합원들 사이에 불만이 생겨서 조합원 간 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다고 합니다.

◀ 앵커 ▶

사생활 침해 이런 민원들도 늘어날거고.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그런 문제점이 있군요.

정부가 재건축 승인을 까다롭게 한 데에는 아무래도 여러 가지 이유가 있겠습니다만 부동산, 집값을 잡겠다는 그런 의도도 분명히 있었을 텐데 리모델링을 하면 주변 부동산 시세는 어떻게 바뀝니까?

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

리모델링도 가격 상승 효과가 당연히있습니다.

특히나 고급 주거 단지 중심으로 그런경향이 많이 나타나고 있는데요.

실제로 강남이나 아니면 한강 조망권이있는 용산 같은 지역에서는 주변 집값도 상승하는 결과가 나타나고있습니다.

서울 강남의 아파트 단지라든가 아니면 지은 지 20년이 넘는 맨숀이 밀집한 용산 같은 곳에서 그런 경향이 나타나고 있는데요.

이렇게 집값이 올라가는 것뿐만 아니라 리모델링도 말이 리모델링이지 사실은 아예 새로 짓는 것과 거의 비슷하게 주민들은 다 나와야 하거든요.

◀ 앵커 ▶

고치는 공사 기간 동안은 주변으로이동을 해야 할 텐데.

이사를 가야 하니까.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

그렇다 보니까 주변에 있는 전세시세에도 굉장히 큰 영향을 미치겠죠.

반면에 서울 강북이나 지방에서는 이런 모습은 보이지 않고 있습니다.

집값 상승을 그냥 막연하게 기대하고리모델링 아파트를 투자하는 것보다는 실주거에 꼭 필요한지 그리고 주변 환경이나 여건 등은 내가 살아가는 데 문제는 없는지 이런 것들을 좀 세심히 살펴볼 필요는 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 여기까지 듣겠습니다.

오늘은 서울과 수도권 중심으로 수요가 늘고 있다는 리모델링 아파트와 관련해 알아봤습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 김현우/행복자산관리연구소 소장 ▶

고맙습니다.

◀ 앵커 ▶

지금까지 재택플러스였습니다.

MBC뉴스는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.

▷ 전화 02-784-4000
▷ 이메일 [e-mail]
▷ 카카오톡 @mbc제보