[뉴스외전 경제 '쏙'] 최근 집값 상승률 둔화‥"대선 앞 관망세" vs "하락 시작"

출연: 정철진 경제평론가

"올해 가계 이자 비용 70조 원‥사상 최대" 

작년 서울 아파트 거래량, 9년 만에 '최저'  

"연간 4만건으로 전년 대비 반토막‥거래 절벽"

"작년 12월 가집계 1천 건, 1/10이상 하락"

최근 집값 상승률 둔화‥"대선 앞둔 관망세" vs "하락 시작

"집값은 유동성과 정비례‥정부가 큰 방향과 비전 제시해야"

코로나 확산·공급망 불안‥인플레이션 해법은?

"경기 침체·물가 상승‥'스태그플레이션' 우려"

"미.중 대결 진통, 베이징 겨울 올림픽, 자원의 무기화 등 변수 많아"

기준금리 1% 시대…"기준금리 연 1.75%까지 오를 듯"

"빚 갚고 다시 대출받는 '대환 대출' 불가"

"총대출 2억 넘으면 DSR 40% 적용‥새해 가계 대출 더 조여"
◀ 앵커 ▶

뉴스 외전 경제 쏙 정철진 평론가와함께합니다. 어서 오세요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

새해 첫날부터 부채 이야기를 해야 할 것 같은데요. 가계 부채 심각하면서요? 70조 이렇게 추정이 나왔던데.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

이자 비용이 그렇게 늘어난다는것인데요. 이미 우리가 1850조를 넘어섰고.

◀ 앵커 ▶

이자 비용이 70조요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 아마 올해 가계 부채 총량 규제를 할 텐데 이걸 5%, 6%로 막겠다고 하지만 그것이 자칫 잘못할 경우에는 드디어 올해 가계 부채 2000조 시디다, 이런 이야기까지 나오고 있는 상황인데요. 이런 겁니다. 우리가 그동안에 이자 비용들을 추산을 많이 했었잖아요. 그런데 지금 최근에 한국은행의 연이은 금리 인상에 따라서 기준 금리가 올랐고 시중 금리가 오르지않았습니까? 그래서 그동안에 우리 국민, 차주들이 내는 이자 비용을 점검해봤는데 2020년에 50조 정도의 이자 비용을 냈습니다. 그게 2021년에, 19년에서 넘어올때요. 59조였었는데 지금 이게 아마 올해로 될 경우에 1.75%를 가정한 겁니다. 현재 기준 금리가 1%죠. 그런데 지금 최소 세 번을 올린다고 했으면 얘기준 금리 0.75% 시대. 이때 차주들이, 우리 국민들이 물어야 할 이자를 봤더니 69조, 약 70조가 된 겁니다. 그러니까 작년 대비 10조 원대 추가 이자 비용을 더 물어야 하는 그런 상황이 됐다는 건데 이것도 지금 세 번금리 인상을 가정해서 이자 비용이 70조라는 것이죠. 만에 하나 인플레가 가속화돼서 한 번이상 더 연 2%의 기준 금리의 시대가 나왔을 때는 글쎄요. 가계가 원리금, 소위 말하는 이자 부담에 상당히 허리가 휘는 그런 한 해가 될 것으로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그럼 우리나라 문제만 아니고 전 세계적으로 인플레이션은 지난해 말에도 말씀하셨지만 대단히 심각한상황이고요. 금융 당국이 그냥 놔두고 보긴 어려운상황이고 그래서 이자율을 올리려고 하니까 가계 부채도 많고 정부 부채도많고요. 그러면 또 공급 사이드의 회복은 안 되고 있어서 더욱 인플레이션의 부담은 커지고요. 이게 참 진퇴양난이라는 생각도 드는데요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 이게 이러지도 못하고 저러지도 못한다는 표현이 맞는 것 같은데요. 이렇게 우리가 금리 올린다고 하고가계 이자 비용이 늘어난다고 하니까 반응들은 안 올리면 되지 왜 올리냐. 그냥 이대로 하면 되지. 누구 망하려고 하느냐, 하는 그런지적들이 많으신데요. 중앙은행이, 한국은행이 금리를 올리는 것은 국민들이 빚이 많으니까 한 번 당해봐라, 이래서 올리는 게 전혀 아닙니다. 물가가 지금 굉장히 위태로운 상황이, 시급한 상황이 됐기 때문에 거기에 걸맞게 금리를 올리는 것이고요. 그렇다면 물가는 어떻게 될 것으로보이느냐. 올 한 해도 녹록치가 않습니다. 말씀하신 대로 코로나19 때문에공장들이 가동을 못 해서 나오는 공급망 파괴가 아직도 회복이 안 됩니다. 우리가 차량용 반도체 수급 부족, 이거 얘기한 지가 벌써 1년이 넘었습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

아직도 정상화가 안 되고 있거든요.

◀ 앵커 ▶

아직도 뿐만 아니고 조만간 정상화되기 어려울 것 같다는 느낌도 들고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 그런데 지금 뉴욕이라든가 미국들을보면 상당 부분 수요 소비가 터지고 있거든요. 코로나19 막 지금 오미크론 확진자 40만 명 나오더라도 어쨌든 바이든 행정부는 돌리고 있습니다. 경제를. 그렇다면 수요 사이드에 대해서 인플레이션은 나오고 있고요.

◀ 앵커 ▶

수요는 폭발하고 공급은 여전히막혀있고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그런데 이 와중에 우리가 또 하나 변수가 베이징올림픽을 기점으로 미중의 패권 다툼은 더 세진 것 같고요. 그렇게 되면 뭐겠습니까? 중국이 꺼내들 수 있는 카드는 자원의 무기화거든요. 그러면 희토류이라든가 리튬이라든가이런 것들을 쥐면서 원자재 가격이 튀어오르게 된다면 이것도 인플레이션으로 되는 거고요. 지금 그린이라고 해서 우리 지금탄소중립으로 향해 가고 있지 않습니까? 그러니까 우리는 석유, 석탄을 점점 줄여나가야 하는 상황인데 아직까지 신재생에너지의 비용은 비싸단 말입니다. 이것들이 다 결합하면 인플레이션이 올해는 거의 확정적으로 나오게 되는 것이고. 전 세계적인 현상입니다. 유럽도 5% 이상 나오고 있으니까요.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 인플레이션은 거의 확정적인데 아까 말씀하셨듯에 이자를 인플레이션 때문에 어쩔 수 없이 올리게 되면.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

금리를요.

◀ 앵커 ▶

금리를 올리게 되면요. 가계 부담이 많은 쪽이 커지는 건데요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

가계 부담이 많다는 거는 아무래도부자보다는 중산층 이하의 부분들이 더 많으실 수도 있고요. 그럴 때 이자, 금리를 올렸을 때 실물 경제는 또 타격을 받을 수 없고 악순환인데 뾰족한 수가 안 보인다는데 문제가 있는 것 같습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

통화 정책은 어떻게 할 수 없다는부분.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠. 여기서 더 놓치면 물가라는 게 어떤임계점이 있어서 날아가버리거든요. 그걸 누구보다도 중앙은행이 잘 알고 있는 거고 세계 중앙이라고 할 수 있는 미국 연방 준비에서도 그러니까 연준도 오미크론 속에서도 테이퍼링도 하고 금리도 늘리고 하는 거 아니겠습니까?

◀ 앵커 ▶

그런데 최악의 상태로 물가는물가대로 하이퍼 인플레이션 상태에 빠지고 실물 경제는 주저앉아버리고 그런 거를 걱정하는 것 같습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 그게 바로 최악의 시나리오고요. 절대 그래서는 안 되는 모습인데. 그런 것들이 됐냐, 안 됐냐는 가늠할수 있는 것이 조금 어려운 논리이긴 하지만 미국의 장기 국채 금리. 10년 물입니다. 우리가 채권이라는 것은 3년, 5년 단기물도 있고 10년 이상의 장기물이 있는데 금리를 올리면 어쨌든 채권 금리는 올라가는 하는데요. 단기물은 올라가는데 10년물 이상짜리들은 오히려 떨어지는 이런 현상들이 나오면 이거는 돈이라는 게 똑똑하니까 말씀하신 대로 앞으로 시간 오래 끌면 경기는 더 침체될 거야, 이걸 반영하는 거거든요. 그런데 지금 10년물, 미국의 10년물금리 추세를 보면 아직은 위로 갈지 아래로 갈지 위태위태하지만. 관망인데 여기서 만에 하나 10년물금리가 떨어지는 현상이 나오게 된다면 말한 대로 스태그플레이션에 상당히 배팅하게 되는 거거든요. 그러니까 신년 벽두부터 만만치가 않은 그런 상황이 되어버렸습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다. 거기다가 인플레이션은 워낙 무서우니까 지금 만약 이자를 팍팍 올리면 아까 말씀하신 대로 실물경제에 대한 타격, 지금 실물 경제는 돌아가지 않고 있는데요. 그걸 두려워하지 할 수 없고요. 이게 참 지켜봐야 하는 한 해인 것 같습니다. 경제가 어느 쪽으로 흘러가야 할지를요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 또 안타까운 것은 우리가 변동 금리와고정 금리가 있는데요. 변동 금리의 기준이 70%가 넘습니다. 그나마 있는 고정 금리 대출도 우리는가짜 고정 금리 대출이죠. 혼합형이라고 해서 5년 동안은고정이고 이후에는 변동으로 바뀌는 그런 대출 상태거든요. 미국처럼 햇살론 같은 거 빼고는 10년, 20년짜리 장기 고정이 없습니다.

◀ 앵커 ▶

우리는 5년도 잘 안 되지 않습니까? 고정형이면?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그런데 혼합형이라고 하면 5년을 주게되는데 고정 금리 대출자도 변동이.

◀ 앵커 ▶

만기가 다 돼서.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

바뀌게 되는 것이고요. 여기에서 대한 대출도 힘든 것이 DSR이이후에는 DSR 40%로 끊기고요. 1억 이상이 되면 DSR이 끊겨서 섣불리 대출을 하고 다시 빌리려면 안 맞습니다. 그런 상황에서 계속해서 금리 인상에 따른 이자부담, 원리금 이자 부담이 계속 충격을 받게 되는 이런 악순환은 올해 계속될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

여기 아까 말씀하셨지만 고정 금리가 아니라 변동 금리라서 이자률이 올라가게 되면 각 가계 부채가 이렇게막대한 상황에서는 소비가 줄어들 수밖에 없는 거 아니겠습니까?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇게 되면 실물 경제가 다시 위축이되고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

자산 시장이 그 전에도 무너질 수가있죠. 지금 시중에 돈들이 많으니까 돈들이 있는 양동이는 부동산이라든가 주식이라든가 코인에 있으니까 결국은 그 양동이를 깨서 돈을 끌어와야하니까 결국 또 자산 시장이 타격을 받고. 이런 것들이 큰 틀에서 인플레가 주는 악순환이라 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

정말 누가 뾰족한 수를 냈으면 좋겠습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

경기가, 코로나가 잡히고 경기가 풀리는 그런 것이 가장 최선의 시나리오라고 할 수 있겠죠.

◀ 앵커 ▶

또 다른 우리의 지대한 관심사 집값인데요. 서울 아파트 거래량이 거의 절벽에 가까운 것 같은데 어떻습니다.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 절벽도 넘어선 것 같은데요. 우리가 보통 부동산이 뜨겁다고 할 때 서울 아파트가 월 1만 건 정도 거래가 됩니다. 그러니까 2015년, 2016년대를 보면 연간으로 10만 건, 11만 건, 12만 건도 거래가 되고요. 무난하다 하더라도 월 6000건에서 8000건 이 정도가 되게 되는데요. 작년 한 해를 놓고 보면 연간으로 4만 건이었습니다. 그렇고 그전에 8만 건이었으니까.

◀ 앵커 ▶

작년에도 그 정도였으니까요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

폭락을 했었는데 월별로 보면 작년말에 나왔던 현상이 눈에 확 들어오는데요. 11월이 월 1354건이거든요. 잘 나갔을 때가 1만 건 못해도 6000건이라고 하는데 그것보다도 높고요. 12월이 지났는데도 가집계가 채1000건도 안 된 것으로.

◀ 앵커 ▶

많을 때에 비해서는 10분의 1로떨어졌다는.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

더 떨어진 거죠. 지금 800건 이 정도인데 서울 아파트가한 달 동안 그거밖에 거래가 안 됐다는 거 아니겠습니까? 그런데 이 정도라면 가격은 급락이 나오는 게 가격의 추세인데 거래는 이렇게 무서울 정도로 폭감이 됐는데 그에 비해서 아파트 가격은 안 떨어지고 있는 이런 것도 우리가 처음 겪어보는 상황인데 아마도 이 시간에 대선이라는 변수. 규제 완화.

◀ 앵커 ▶

그때까지만 버텨보자 하는 건가요?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그런 것 같습니다. 그래서 이때 나오는 11월, 12월. 10월, 11월, 12월에 나오는 거래폭감은 대선 지나고 나서 어떻게 됐는지를 봐야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

급매물은 어떻습니까?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

급매가 어쨌든 체결되는 건 급매가체결되는데 집주인들도 급매를 잘 안 내놓는 거죠. 왜냐하면 1주택자가 집을 내놓을 리는없죠. 다주택자가 물량을 내 놓아야 하는데 다주택자는 양도세 증가 때문에 끝까지 버티고 다주택자들이야말로 3월 이후 대선 결과를 기다리는 추세 아니겠습니까? 그러니까 이들이 미리 급매를 던질 이유는 없어 보이는 그런 상황이 됐죠.

◀ 앵커 ▶

다주택자 양도소득세를 낮춰주는 것이 어떤 물량 공급에는 실질적으로 어떤 영향이 있을 수 있겠군요?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇습니다. 있을 수 있는데 부동산 정책의 신뢰 문제라든가 생각하지도 못했던 역효과들이 나타날 수 있겠죠. 왜냐하면 너도 나도 먼저 던질 수가 있거든요 기한을 두고 팔라고 한다면. 그러니까 그런 것들의 예상치 못하는변수들. 단기적인 극약처방, 모르핀 처방보다는 우리가 이 시간에서 누누히 이야기하지만 새로운 정보. 방향과 비전을 제시를 하면서 가는 큰 그림을 한번 지금부터 블루 프린트를 던져주는 것이 부동산 시장에는 훨씬 더 효과적이라고 보여집니다.

◀ 앵커 ▶

부동산 앞으로 어떤 정확한 부동산의 관망을 하고 있는데 부동산 지표의 가장 중요한 지표가 뭔가요?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

저는 거래량이라고 보고 있습니다. 그래서 지금의 이런 거래량은 하락에 거의 전조의 모습들이거든요.

◀ 앵커 ▶

이런 거래량을 나타내고 하락이 없었던 적은 별로 없었죠?

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그렇죠. 이런 과도한 거래 폭감, 아무리 대선의정책 변수가 크다고 하더라고요. 그리고 현재 긴축의 이런 모습들, 이런 것들을 바라본다면 부동산 시장은 상방보다는 하방에 가능성이 높다는거고요. 하지만.

◀ 앵커 ▶

공급 전망이 많은 것도 사실이고요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

그러니까 공급 전망이 문제인거고요. 현재 시장에서 많은 전문가들, 부동산관련한 연구소들도 올해만큼은 하락의 가능성이 낮다는 것이 지금의 싸움이 공급 물량과 유동성의 싸움이거든요. 유동성을 죄고 있지만 공급도 많지 않아서 올해는 어떻게든 버텨서 3%에서 5%는 오른다, 그다음에 내년으로넘어간다는 이야기가 많이 다수설이기는 하나 글쎄요. 제가 지금 봤을 때는 유동성 줄이는 속도가 훨씬 더 빠를 수 있거든요.

◀ 앵커 ▶

그래서 집값은 떨어질 가능성이 많다, 지금으로서는.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

거기에 대한 대비를 해야 하는 것은 분명히 있다고봅니다.

◀ 앵커 ▶

집값이 떨어지는 것은 분명해보이는데요. 갑자기 떨어지는 것이 문제이지 어느 정도 하향 평준화 되어야 하는 것은 분명한 사실이거든요.

◀ 정철진/경제 평론가 ▶

집값이라는 것은 공급도 중요하지만전적으로 유동성과 정비를 합니다. 짧게 말씀드리면 2008년 말 세계 금융 위기 이후에 우리나라의 통화 공급량은 거의 2.7배, 2.8배. 준 3배 정도가 돈이 풀렸거든요. 그런데 서울 은마 아파트 기준으로 그때당시 최하짜리 7억 천만원짜리가 정확하게 19억, 20억 세 배가 오르거든요. 그러니까 돈 만큼 자산이 오른거고요. 코스피도 398이 3000 갔잖아요. 3배가 올랐고요. 유동성은을 죄기 시작하면 당연히 자산 시장도 거기에 비례해서 영향을 받을 수밖에 없는 거죠.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.




MBC 뉴스는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.

▷ 전화 02-784-4000
▷ 이메일 [e-mail]
▷ 카카오톡 @mbc제보