[뉴스외전 포커스] 윤석열 당선 뒤 집값 '들썩'?‥"글쎄, 강남3구 매물 계속 늘어"

출연: 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수

“종부세는 재산세와 통합 형태로‥ 법 자체 폐지는 어려울 것”

“‘다주택자 양도세 유예’도 ‘중과’ 부분만 해당‥ 전면 폐지는 아니다”

“종부세 대상자는 2%‥ 부자 감세보다는 조정의 차원으로 봐야”

“정권이 바뀌었다고 과도한 기대는 말아야”

“거래 실종 상태‥ 일시적 집값 반등은 있겠지만 중장기적으로는 하방 요인 강해”

“주택담보대출 기준 완화‥ 총부채 원리금 상환비율 (DSR) 통과 못하면 안 돼”

“새 정부 운신의 폭이 좁다. 전면 개발은 힘들고 ‘순환 개발’ 할 수 밖에‥”

“재건축도 기간 단축 외엔 별다른 호재 없어. 보수적으로 판단해 자산관리 해야”

“‘5년간 250만호 공급’은 가능할 듯‥재건축 조합원들 호응 필요”

◀ 앵커 ▶

뉴스 외전 포커스 한문도 연세대 전경대학원, 금융부동산학과 겸임 교수 모셨습니다. 어서 오세요.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

이제 정권이 바뀌는데요, 곧. 가장 관심사는 일단 개괄적인 내용부터 설명해주시죠, 공약. 부동산 관련 공약 바뀌는 정권에.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

이번 윤석열 당선인의 공약을 핵심으로 보자면요. 일단 세제 완화입니다. 다른 부분으로 대출 규제가 있는데요. 대출 규제는 여야 할 것 없이 공약 때 던졌기 때문에 일단 세제 완화 방점을 두고 있고 공급 부분에서는 큰 차이는 없지만 이재명 후보는 기본 주택, 공공임대주택을 100만 호를 했는데 윤석열 후보는 50만 호, 분양 물랑을 50만 호 더 늘리는 그런 측면에서 큰 차이가 있다고 보시면 되겠습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 세제 완화가 큰 차이점이다 이렇게 말씀을 해주셨는데.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

재건축, 재개발 완화도 있는데 사실 그거는 기존 정부에서 어느 정도 준비를 하고 있었고요. 서울시도 준비를 하고 있었고, 오세훈 시장도 신천 계획으로 이미 어느 정도 되어 있습니다. 다만 역세권 내 용적률 300에서 500% 올린다는 선별적으로 이 조항이 있는데 이 부분이 쉽게 이렇게 시장에 바로 적용되기는 쉽지 않을 것 같습니다. 여러 가지 논해한 공청회를 거쳐야 해서 시간이 필요해 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 세제 완화가 일단 당장 들여다봐야 할 주요 부분 같은데요.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇게 보세요, 그 방향은?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

일단 윤석열 후보는 종부세 타깃을 뒀죠. 처음에 폐지를 이야기했다가 어떤 세제 세원의 형태를 보더니 통합 형태로 바꿨는데요. 다만 그 부분이 종부세는 법을 개정해야 하는데 집권 여당이 다수당이지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그렇다면 법을 통과한다는 것은 낙관할 수 없겠죠. 다만 종부세 납부 방법이나 대상자에 대한 조항들은 법을 안 고치고도 할 수 있습니다. 과세 이윤이라든지 종부세에 대해서 나중에 낸다, 이런 부분에 대해서는 할 수 있지만 그 종부세법 자체를 폐지하기에는 제가 볼 때는 현재로서는 법을 통과하는 게 어렵다고 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 그전에 일단 윤석열 당선자의 공약상으로 보면 세제도 양도세 부분도 완화하고 종부세도 완화하고 지금 이런 상황 아니겠습니까?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

종부세는 완화 형태로 통합 형태로 취했고 다주택자 양도세 중간 완화, 유해를 뒀죠. 그런데 내용을 보면 시청자분들은 정확히 아실 게 폐지가 아니고 2년 유예하고.

◀ 앵커 ▶

양도세 말씀하시죠?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

중과 부분만요. 중과 부분만 유예를 하고 그다음에 또 중과에 대해서 재검토를 하겠다고 했지, 폐지라는 말은 없습니다. 시장에서 잘못 받아들이고 있는데요.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 그 부분은 양도세를 2년 정도 일단 완화하고.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

중과 부분에 대해서만.

◀ 앵커 ▶

중과 부분에 대해서. 그 이야기는 다주택자들에게 그동안 팔라 그런 신호 아닌가요?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

시장에서 본격적인 공급이 이루어지기 전에 팔아라.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다. 그거는 우리 여야 할 것 없이 두 후보가 다 이재명 후보는 1년을 이야기했고 윤석열 후보는 2년을 이야기했습니다, 유예 기간을. 그래서 그거에 대해서는 제가 개인적으로 볼 때는 시장에는 긍정적인 효과가 있습니다. 이 부분을 여야 할 것 없이 던졌었고, 기간에 따라서 다르지만 그 부분에서는 지금 여권에서 반대할 명분이 없어졌습니다. 왜냐하면 이재명 후보가 유예 하겠다고 던졌기 때문에 기간의 차이는 있습니다. 다만 중요한 것은 끝나고 나도 그것이 없어지는 게 아니라 재검토해서 조정을 한다고 하니까 너무 장밋빛으로 시장을 되찾아올 것이 아니라 이번 기회가 있을 때 최대한 자산 관리를 잘하시는 게 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그래서 그 어떤 대선 와중에서도 양도세는 좀 일단 일정 기간 동안 완화를 해서 다주택자들이 내놓게 하고, 그런데 종부세의 경우에는 지금 거꾸로 시장. 집값이라는 하나의 목표를 보면 그걸 완화하는 건 시장에 반대 신호를 주는 게 아닌가요? 어떻게 보시나요?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그런데 냉정하게 시장을 보셔야 하는데요. 심리적으로 볼 수 있는데 종부세 대상자가 2%입니다. 2%이기 때문에 그중에 완화 대상자들도 고가 주택에 대해서 특히 1주택으로 오랫동안 가지신 분들, 이런 부분들에 대해서 조정을 거치는 것이지, 다주택자나 법인들에 대해서는 이런 부분이 있습니다. 완화 폭을 새부담 상한선이 있지 않습니까? 다주택자하고 2주택자 법인들이 300%가 세부담 상환이니까 공시 지가가 급하게 세금 늘었잖아요. 이 부분을 없앤다는 게 아니고 공약집을 보면 300%에서 200%로 완화하는 수준입니다. 그러니까 시청자분들이 법인이나 다주택자분들이 오해하시지 마시고 너무 윤석열 정부에서 100% 부자 감세 이런 쪽으로 100% 가는 게 아니다, 공약을 들여다 보시면 조정의 차원이지, 그 형태는 유지가 될 가능성이 높습니다. 우리 국회의원들이 세금 걷는 거 싫어하는 국회의원이 없잖아요. 그런 기본적인 베이스를 생각하신다면 그 부분을 잘 판단하셔서 대처하셔야지, 막연하게 다 폐지될 거야, 그때까지 기다릴 거야. 이런 거는 저는 자산 관리에 미스가 날 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그게 방금 오해인 부분도 있고 신호가 있는 부분도 있을 텐데요. 시장에서는 분명한 어떤 오해면 오해가 있을 수밖에 없는 게 정권이 바뀌면 많이 달라질 거야. 이런 기대가 있지 않습니까?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

너무 과대한 기대가 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그럼 그런 기대와 모든 시장 상황을 감안 했을 때 가장 궁금한 점은 그거 아니겠습니까? 집값 동향이 어떻게 될까, 이 부분 같은데요. 어떻게 보세요?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

심리적으로 기술적 반등이 있을 수 있고, 7월에 임대차 계약 갱신권 1차적으로 만료되는 시점에 심리적적으로 두 번의 기회는 있습니다. 대선은 이미 지났죠. 그런데 이미 우리가 시장을 면밀히 9일에 선거가 끝났잖아요. 일주일을 봤더니 기사에는 이런 기사가 있습니다. 재건축, 호가 원로.

◀ 앵커 ▶

들썩들썩 이런 기사는 봤습니다.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

제가 작년 11월부터 봤는데요. 신통기하고 거의 차이가 없습니다. 재건축 완화가. 거래가 없습니다. 제가 도표를 올려놨는데 띄우면 좋겠는데 둘 중에 하나겠죠. 앞으로 미래에 대한 어떤 심리적으로는 좋은 것 같은데.

◀ 앵커 ▶

도표 뜨는군요.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

심리적으로는 좋은 것 같은데 지금 거래량이 3월 어제까지 제가 뽑은 거거든요. 그것도 강남 상구입니다. 아파트 매물이 줄지 않습니다. 늘어나고 있어요, 되려. 그리고 재건축 단지도 거래량이, 3월에 전무 합니다. 0입니다. 그러니까 이런 부분들이 좀 노출이 된다면 시장에서 시장 상황이 우리가 대선으로 인한 부동산 어떤 긍정적인 효과들이 실제로 시장에서는 잘 나타나고 있지 않다, 현재까지. 그래서 제가 볼 때는 3월 말까지 지켜보고 만약에 3월 말까지도 재건축 단지나 매물량의 증가가 이어지고 있다면 재건축 거래량은 안 늘고 매물은 늘어나는 추세가 이어진다면 이건 시장을 완전하게 대내외 우크라이나 사태부터 금리 인상, 여러 가지 주택 가격 부담이 최고점이고 이런 모든 점 하방 요인들이 강하다. 시장을 잠시 잠시 기술적 반등이 있겠지만 중장기적으로 갈 때 아까 말씀하신 점점 시간이 갈수록 입주 물량들이 청약 물량들이 심리적으로 입주 물량이 많아지겠다구나 기대감이 있기 때문에 제가 볼 때는 시장이 하향 안정화 쪽으로 계속 이어질 수도 있습니다. 기술적 반등은 있겠지만 그 영향력이 저는 미미하다고 저는 개인적으로 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 어떤 다주택자들이나 혹은 그런 분들은 마냥 기다릴 건 아니다라는 말씀이시군요, 그러니까.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

지금이 매도에 적기라고 보죠, 저는. 만약에 하향 안정화로 들어가서 외부의 충격이 없다고 해도 일단 물량이 내년, 내후년에 서울에 입주 물량이 많습니다. 올해까지는 적은데. 7만 세대 기억하시겠지만 분향가상한제 덕분에 2016년, 17년도에 모든 단지들이 부랴부랴 조합원 설치하고 했었거든요. 그 물량이 7만 호입니다. 거기에 공공 재건축, 재개발, 3080 여러 가지 물량들이 진도가 100% 잘나가지는 않지만 진행되는 현장이 있지 않습니까? 그러면 예년 물량보다 늘어나고 사전 청약은 계속 진행되고 이런 신호들이 계속 진행되다 보면 제가 볼 때는 시장이 쉽게 다시 상선으로 들어서기에는 요인들이 거의 없다고 저는 판단되고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 다행인데요. 시장이 오해를 할까 봐 그런 건데요, 아까도 말씀드렸지만.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

주택이 상승을 하려면 소득이 늘고 주택이 구입 부담이 가능한 선이어야 하는데 모든 수치들이 그거를 넘어섰습니다. 주택 가격 부담 지수가 지금 작년 3분기에 180선인데요. 노무현 정부 때 미친 집값일 때 164.8입니다. 이 수치가 13개 항목에서 34개 세분화해서 정확하게 나타내고 있기 때문에 이 부분도 우리가 봐야 하고 작년 말에 한국금융안전보건소에서 나오지 않았습니까? 주식 시장하고 채권 시장하고 부동산시장에 대해서 취약성 기술, 금융 취약성 기술을 발표하는데 최고점을 찍었습니다. 부동산 분야가. 부동산 시장에서 최고점을 찍어서 한은에서도 강력하게 대출 규제나 이런 부분들을 강력하게 은행들한테 지시를 하고 있는 상태고 이런 부분을 단지 대통령이 됐다고 하셔서 갑자기 상승 구도로 간다는 것은 제가 볼 때는 쉽지는 않아 보이고 또 만약에 그렇게 이어진다고 한다면 지방 선거나 이런 부분에서 역풍을 받지 않겠습니까, 집값이 오르면? 그런 부분을 이번에 되신 당선인께서 잘, 주택 가격 안정화를 한다고 공약을 내걸었기 때문에 그런 걸 잘 조정해서 잘 완화할 거라고 봅니다.

◀ 앵커 ▶

대출 규제 부분은 완화될 것이다 이런 기대가 많던데 그거는 어떻게 보세요?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그거는 기대에 그칠 가능성이 높다고 봅니다. 왜냐하면 앵커님도 아시겠지만 윤석열 대출 완화가 생애 최초자는 80% 무주택자는 70%입니다. 실소유주입니다. 그런데 그 부분이 시청자분들도 다 아시는 바와 함께 DSR이 제일관건인데요. 그게 충족이 되어야 그 조건을 우리가 수렴해서 주택을 구입할 수 있는 것인데 소득 부담이 어떤 DSR을 통과하지 못 하면 LTV, DTI는 전혀 해당이 안 되거든요. 그렇다면 그 DSR 손을 봐야 하는데 여권 후보였던 이재명 후보가 DSR를 생애주기설로 해서 청년 세대들에게 늘려주자 이런 부분이 있어요. 그래서 제가 볼 때는 DSR은 10% 정도 이 정도 수준에서 상향할 수는 있겠지만 급격하게 DSR을 7, 80%로 이건 현재 대한민국의 가처분 소득부채 비율이 세계 1위기 때문에 이건 금융권이나 정치권은 다 알고 있는 사실입니다. 그래서 과도한 부채를 유발하는 정책을 가지 않을 것 같습니다, 제가 봤을 때.

◀ 앵커 ▶

그렇게 기대를 하시는군요. 그러니까.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

기대가 아니라 실제 전문가들도 다 그렇게 바라보고 있고요. 그것을 푼다는 자체는 미국이나 일본처럼 미국, 일본이 가처분 가격부채 비율이 136, 140일 때 버블 터졌거든요. 그런데 대한민국은 180, 200 가까이가 됐습니다. 이거를 다시 또 대출로 집값을 떠받친다는 거는 누가 봐도 비상식적이죠.

◀ 앵커 ▶

DSR 완화는 누가 봐도 해서는 안되는 정책이다 이렇게 판단하시는군요.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

실소유자들은 해당이 되는데 부담 가능한 선에서 봐야겠죠. 소득이 원리금 상환을 4, 50%이라는 것은 자기 소득에 4, 50%를 원리금상환을 갚는다는 것인데 소득이 500만 원인데 300만 원을 집값에 이거는 무리가 있지 않습니까? 내수 경제도 도움이 안 됩니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그런 전반적으로 볼 때 정부의 어떤 재건축 이런 부분에서 비합리적인 부분을 조정하는 것은 당연히 가야겠지만, 나머지 부분을 함부로 건드리면 시장 상황이 녹록지 않습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 새 정부가 새로 완전 변화 시킬 만한 부분이 많지는 않군요, 보시기에.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

폭이 좁습니다. 운실의 폭이 좁고 재건축, 재개발의 완화의 폭을 넓힌다고 해서 순환개발이라고 해서 한꺼번에 다 할 수가 없잖아요. 그러면 주택 난리가 나죠. 순환 개발이라고 그래서 차근차근 순차적으로 하지 않습니까? 그러니까 완화를 한다는 부분에서의 핵심이 뭐냐 하면 기간을 좀 줄여주는 것입니다. 그래서 조합원들 입장에서는 용적률완화를 원하시는데 사업율을 높이기 위해서 그거를 전부 다 둘 수는 없고 윤석열 후보도 공약한 것이 역세권. 재건축에 대해서만 선별적으로 한다는 것을 못을 박아놨기 때문에 전 단지에 해당이 되지 않습니다. 그래서 이런 부분을 면밀히 보셔야지, 혜택을 받는다는 거는 분명히 있겠지만 그 부분도 재건축 초과 이익이라든지 분양가상한제 걸리는 부분이 있지 않습니까? 이런 부분을 볼 때 제가 2년 정도까지는 시장이 이렇게 쉽게 변할 상황은 전혀 아니다. 이렇게 판단하면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 정말 다행인데요. 떠올릴까 봐 걱정하시는 분들이‥

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

윤 후보도 집값 올리겠다는 이야기를 하지 않았습니까?

◀ 앵커 ▶

그런 공약을 하실 일이 있겠습니다만 그런데 지금 상황에서 그렇다면 재건축, 재개발 단지가 들썩거린다. 이거는 그럴 요인이 없는데 이거는 가수요인가요, 그러면?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

일단 현재 조합원들이나 재건축의 사업에 플러스를 아시는 분들은 지금 윤석열 당선인이나 오세훈 시장이 던진 내용이 크게 사업에 많이 도움이 안 된다는 거 다 알고 있습니다. 기간의 단초가 있습니다. 그 부분은 심의 과정을 줄이는 것인데 평소에 4, 5년 하는 거를 2년으로 줄이는 거거든요. 그러면 재건축 단지 사업이 보통 7년에서 10년 사이인데 2년 준 거예요. 보통 2년 준 건 인정이 되는데 나머지 부분은 똑같거든요. 그런데 중요한 것은 시장 상황이잖아요. 수요가 붙어서 거래가 늘어나고 매물이 줄고 이런 상황이 전혀 없습니다. 이건 우리가 시장을 좀 보수적으로 판단하시는 게 낫지, 긍정적으로 보시고 자기 자산 관리가 어려운 상태인데 굳이 들고 가거나 이런 어떤 자산 관리는 위험하다고 저는 보고, 부담이 되지 않고 여유가 있으면 가속화 할 수 있겠지만 부담이 된다면 시장 상황이나 여러 가지 경제 사이클을 보더라도 제가 볼 때는 다시 한번 본인의 어떤 자산에 맞는 유지가 가능한지를 보세요. 금리 인상은 예정돼 있지 않습니까? 이런 부분을 같이 보시는 게 도움이 되실 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

시간은 다 됐는데요. 마지막으로 250만 호 공급, 현실적으로 가능한가요? 어떻습니까?

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

현실적으로 가능합니다. 가능한데 유동 물량이 하나 있습니다. 일단 이 문재인 정부에서 217만 호까지 로드맵이 되어 있기 때문에요. 그걸 하는 방향, 아까 말씀드린 기본 주택이 100개냐, 100만 개냐, 공공임대 50만 호냐 이런 차이는 있지만 전체적인 숫자에서는 변동이 크게 없습니다. 다만 재건축, 재개발에 대해서 조합원들이 호응을 하느냐에 따라서 그게 40만 호가 되거든요. 그 유동적인 물량을 제외하면 나머지는 제가 볼 때는 80%선까지 무난하게 진행될 거라 봅니다.

◀ 앵커 ▶

교수님의 오늘 간략히 정리해드리면 다주택자들은 팔 시기이고.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

파는 게 좋은 시기라고 저는 개인적으로 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그다음에 개인의 경우에는 과도한 부채로 집을 살 때는 절대 아니다, 지금 상황은.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

좀 기다렸다가 사전 청약 물량 분양가가 이번 정부가 바뀌었으니까 이재명 정부는 조성 연동제를 한다고 했는데 그 이야기는 윤석열 후보는 없었거든요. 당선인은. 그 부분이 과연 어떻게 진행될지. 그래도 시세보다 60에서 70% 선이니까 그 부분에 대해서 소유자들이 판단하는 거에 따라서 시장에서 다시 한번 판단하시는 게 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

집값 더 이상 오르지 않았으면 좋겠습니다. 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◀ 한문도 / 연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

고맙습니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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