[뉴스외전 경제 '쏙'] "5월까지는 무조건 관망해야 한다는 게 부동산 시장 분위기"

박연미 경제평론가

"아파트 가격 양극화, 통계적으로 입증"

"상위 20% 가격 더 오르고 하위 20% 가격 더 하락"

"작년 12월 이후 양극화 추세 강화, 고착되는 추세"

"뚜렷한 정책의 목표, 공급 확대하고 부조리하다고 여겼던 규제 풀겠다는 것"

"새정부 목표 '집값 안정화'로 표현 바뀌어"

"'집을 사볼까 하는 사람'이 늘어나는 것 통계로 입증"

"인수위 안에서도 '대출 규제 풀겠다'는 것 하나의 목소리 안 나와"

"부동산세법 개정, 민주당 협조 없이 어려운 상황"

"'재건축 규제' 완화‥ 1기 신도시에서도 신중하게 접근해야 한다는 입장"

"일단 5월까지는 무조건 관망해야 한다는 게 부동산 시장 분위기"

"수권 정당이 되면 입장이 달라진다는 게 전*현 정부가 주고받는 말"

◀ 앵커 ▶

박연미 경제평론가 모셨습니다. 어서 오세요.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

집값 이야기부터 오늘 자세히 물어보겠습니다. 집값 지금 어떤 상황입니까? 양극화 이런 이야기가 나오는데 실질적으로 양극화가 가시화되고 있는 건가요? 어떻습니까?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

통계로 입증이 되는 상황입니다. 지금 구체적으로 보면 아파트 가격에서 상하위 5분위 배수라는 게 있거든요. 가장 비싼 집을 모아놓은 20%하고 하위 20%를 비교하는 값인데 이걸 4월 자료를 보면 하위 20% 아파트 전국평균 매매 가격이 1억 2313만 원, 상위 20%는 평균 가격이 12억 4707만 원입니다. 배율로 따지면 10.1배 정도 되는데 과거에 우리가 시장이 안정됐다고 이야기할 때는 7배에서 왔다 갔다 했었거든요. 그리고 3월하고 비교를 해봐도 상위 20% 가격은 더 올랐고요. 하위 20% 가격은 떨어졌습니다. 그런데 이게 비단 매매 시장에만 적용이 되느냐, 그렇진 않고요. 전월세 시장에도 마찬가지로 적용이 되는 상황인데 서울로 범위를 좁혀봐도 마찬가지입니다. 서울의 아파트 가격을 보면 전세 가격을 기준으로 볼 때 하위 20%, 전세 평균이 2억 9858만 원, 상위 20%는 12억 4249만 원. 전세 가격 기준이거든요. 이걸 봐도 배율이 점점 늘어나고 있구나. 3월하고 비교해서 확실히 상위 20%, 하위 20% 가격 차이가 벌어지고 있다는 게 통계로 정확하게 입증되고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 이런 상황에 추세적으로 자리 잡고 있는 상황인가요? 아니면 아직까지 더 지켜봐야 하나요? 양극화가 더 강화되는 상황이라고 볼 수 있는 건가요, 지금?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

작년 12월 이후에 이런 배율이 점점 올라가고 있는 추세이고 이런 추세가 강화되고 있다. 고착화 되고 있다, 이렇게 볼 수 있는 여지가 충분히 많은 상황이고요. 배율의 경우에도 서울의 전세 가격 배율, 이것만 놓고 봐도요. 작년 9월에 이게 3.7배에서 12월에는 4배 올해 2월 들어서는 4.1배 그리고 4월 들어서는 4.2배까지 상위, 하위 20% 가격 차가 이렇게 벌어지고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집값이 떨어지고 있다, 이런 일반적인 평가는 지금 상황에서는 정확한 평가는 아닌 거라고 볼 수 있는 건가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

집값이 떨어지고 있다. 일부 지역에서는 사실이죠. 하지만 그렇지 않은 지역에서는 전혀 다른 이야기가 되고요. 전국 평균으로 볼 수 있는 부동산 시장이 아니라 국지적으로 온도차가 극명하다, 이렇게 보시는 것이 정확합니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집값을 잡겠다는 게 새 정부의 가장 주요한 목표 중의 하나인데요. 그런데 거꾸로 지금 보면 약간 불안한 상황인데 인수위가 그래서 고민을 하고 있는 것 같습니다. 원래 공약대로라면 굉장히 규제를 많이 풀어야 하는데 아직까지 구체적으로 나온 건 별로 없는 것 같습니다.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

뚜렷한 정책의 목표가 집값을 잡겠다기보다는 공급을 확대하겠다. 그리고 기타 그동안 부조리하다고 그들이 여겼던 규제들을 풀겠다, 이런 것들이었는데 말씀하신 것처럼 집값을 잡는다는 현 정부의 정책 기조고요. 차후에 새로 들러서게 될 정부는 집값을 안정화하겠다고 단어를 바꾸었습니다.

◀ 앵커 ▶

안정화였습니까?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

여기에서의 안정화라는 건 비싼 집은 비싼 집대로 시장을 인정하고 집값의 급등락을 조정하겠다는 입장이었는데 말씀하신 것처럼 주간 단위로 나오는 통계에서도 주택 매매가격 지수에서도 심리가 확실히 돌아서고 있는 게 포착되거든요.

◀ 앵커 ▶

돌아선다는 거는.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

아직까지는 집을 팔겠다는 사람이 지표상 조금 더 많기는 합니다만 작년 그리고 올해 2월에 바닥을 쳤던 그때 심리하고 비교를 하면 집을 사볼까 하는 사람이 늘어나고 있는 건 통계로 입증이 된다는 거죠. 특히 서울을 중심으로 해서 전체 인구의 절반이 살고 있는 수도권, 매매 가격 지수를 보면 사려는 사람이 분명히 늘어나고 있는 게 통계로 잡힙니다. 그래서 비싼 집이 모여 있는 지역일수록 그리고 수도권일수록 집값이 올라가고요. 이른바 배후 수요 같은 것들이 적다고 하는 지방에서는 미분양이 많아진다. 가격이 떨어진다, 이런 이야기가 나옵니다. 단적으로 그래서 최근에 대구시에서 어떤 요청을 중앙정부에 했냐 하면 대구 전 지역을 조정 지역에서 빼달라. 여기는 지금 집값이 하락하는 추세가 심상치 않다. 여기서 끝나는 게 아니라 광주, 포항, 마산, 이런 곳들도 비슷한 입장을 보이고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집값 안정화 다시 표현하면 집값 안정화를 위해서는 여러 가지 규제를 풀겠다는 건 공약 사항이었는데 그게 규제를 풀었다 자칫 잘못하면 지금 양극화는 되고 있지만, 안정화되고 있는 시장 자체가 동요할 수 있다. 이런 걱정을 한다. 이렇게 볼 수 있는 건가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇죠. 집값 상승의 책임을 취임 전부터 물 수가 있다. 이 부분을 가장 고려하는 건데 첫 번째로는 대출 규제를 풀어주겠다고 했었는데 이게 그 안에서도 하나의 목소리로 나오지가 않는 상황입니다. 일단 가계부채가 너무 무겁다는 지적이 있을 수 있고요. 빚을 당겨서 부동산 시장으로 자산이 모이게 되면 결국 이게 다시 부동산 시장 전반을 교란할 수 있다. 이렇게 이야기를 하기 때문에 LTV는 당장 풀어줄 것처럼 대선 캠페인에서 그렇게 공약이 되었습니다만 일단 LTV 집값에서 얼마까지 꿔줄 거냐 여기에 대한 입장도 아직 나오지 않았고요. DSR이라고 해서 돈을 꾸는 사람별로 이 사람이 빚을 얼마나 더 낼 수 있느냐. 이것도 풀어줄 듯했는데 여기에 대한 입장도 나오지 않았습니다. 그래서 취임 이후에 입장을 밝히겠다, 이게 새 정부를 준비하는 사람들의 입장인데 당초에 예상했던 것처럼 대폭 규제 완화 아니면 굉장히 신속한 재건축 규제 완화 이런 것들은 기대하기가 어려운 상황으로 현재 기준으로는 흘러가지 않나 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 설명해주신 것에 따르면 새 정부가 출범해도 어떤 근원적인 전 정부의 근원적인 근간이 되는 정책들을 뿌리부터 흔들기는 쉽지 않을 것이다, 이렇게 전망하는 게 합리적인가요, 지금?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇죠. 현재 상황에서 보면 종부세 같은 것들 대표적으로 종부세를 폐지하거나 자산세와 합산하겠다고 이야기를 했었는데 과거 정부에서도 몇 번 공약이 됐던 사안이거든요. 박근혜 정부에서도 마찬가지고 이명박 정부에서도 그랬습니다만 일단 두 세제, 세목의 용처가 다릅니다. 여기서 거둬서 쓰임이 다른 데다가 세법을 개정해야 하는 문제 자체가 있잖아요. 이런 부분들은 아마도 민주당의 협조없이 어려운 사안인데 이게 여의치 않을 것으로 보이고 지금 하나 뚜렷한 뾰족한 게 있다면 손에 잡히는 건 양도세, 다주택자들이 가지고 있는 집을 팔 때 양도세를 좀 더 얹어서 무겁게 불리는 그 조치를 1년 동안 유예한다. 이거 하나 외에는 아직까지 뚜렷하게 나온 규제 완화 정책은 없습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 새 정부가 구체적인 정책을 발표해봐야 알겠지만요. 현재로서의 시장의 반응은 아까 이야기하신 LTV, DSR, 재건축, 이런 것들이 전면적 수정은 가능하지 않더라도 부분적 수정은 예측하고 있는 건가요? 어떻습니까? 그거는 불가능한 사항, 어려운 사항인가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

기대감은 남아 있는데 어떻게 될지 모르겠다. 그리고 당초에 기대감이 100이었다면 절반 이하로 기대감이 줄어들었다. 이게 일선 부동산들의 반응이거든요. 대표적으로 볼 수 있는 게 1기 신도시라고 하는 일산, 분당 이런 곳들에 대한 재건축 규제를 대폭 풀어주지 않을까 이런 기대가 있었습니다. 용적률을 최대 500%까지 완화해주지 않겠느냐라는 이야기가 있었는데 1기 신도시를 개발하는 문제도 신중하게 접근한다, 속도 조절론으로 돌아섰거든요. 이런 것들을 종합해서 볼 때 인수위에서나 아니면 차기 정부가 출범한 이후에서나 부동산 문제에 보다 신중하게 접근해야 한다. 신중론이 약간 우세한 그런 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 발표가 그래도 궁금한 이유는 어느 정도 신중할지를 뚜껑을 열어봐야 알겠군요.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

어디까지 갈지에 대해서. 그렇다면 지금 현재 이루어지고 있는 양극화의 방향성이나 이런 게 새 정부의 구체적 정책이 발표된 다음에 시장 동향을 봐야겠군요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇습니다. 5월 이후에 주택 시장을 좀 봐야 하는데요. 더구나 여기에 이제 예기치 않았던 변수들이 늘어나고 있는데 건자재 가격이 올라서 분양가가 올라간다. 그리고 분양하려던 단지들의 분양 일정이 미뤄진다고 한다면 분양 시장에서 공급 물량은 줄어드는 상태에서 지금 가격은 양극화가 나타나고 있고 차후에 분양이 되더라도 분양 가격이 올라갈 것으로 보이거든요. 이런 것들이 시장에 어떤 영향을 미칠지 종합적으로 판단한 과정이 좀 필요하다. 시간을 벌어야 한다, 이렇게 판단하는 것으로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

부동산 전문가들의 전망 중에 다수파는 뭡니까? 올해도 오른다는 겁니까? 아니면 새 정부 정책을 지켜봐야 한다는 게 다수파인가요, 혹시?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

새 정부 정책을 지켜봐야 한다. 그게 대원칙이라고 한다면 일단 5월까지는 무조건 관망한다. 금리는 올라가고 대출은 안 되고, 시장의 가격은 호가는 올라가지만 실제 계약은 많이 이루어지지 않거든요. 물론 랜드마크라고 하는 비싼 아파트들의 가격은 신고가를 계속 넘어서고 있는 상황이 맞습니다. 하지만 그건 아주 소수의 그들만의 리그 이야기고요. 전반적인 시장 상황을 보면 거래가 안 된다. 지금은 눈치 보기 싸움이 극심하다. 이게 가장 정확한 판단입니다.

◀ 앵커 ▶

방향성을 알려면 그러면 새 정부 출범하고 정책 방향 나온 다음에 한 1, 2개월 기다려보면 시장의 방향성은 분명히 드러나겠다, 이렇게 보면 되는 건가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇죠. 결국은 돈줄을 풀어주느냐 이게 시장을 가름하는 시금석이 될 것입니다.

◀ 앵커 ▶

LTV, DSR이 관건이군요, 그러니까.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

전망의 관건이군요. 그렇다면 아까 그들만의 리그라고 표현하신 그 극소수는 앞으로도 치솟을 가능성이 높은 거 아닙니까? 어떻게‥

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

여기는 굉장히 특수한 시장인데요. 우리가 소위 반포의 대단지라고 하는 곳, 그곳을 더 넘어서서 대표적으로 어떤 거래가 있었느냐. 실제 계약 사례를 좀 말씀을 드린다면 전세시장에서도요. 지난해부터 올해로 오면서 어떤 일이 있었냐 하면 3월에 계약된 계약분 2개를 소개를 해드리자면 청담동의 M 아파트, 구 72평형인데요. 이 전세 거래가 50억 원에 거래가 됐습니다. 3월 15일 거래인데요. 작년 12월보다 앞자리가 두 번 바뀌었습니다. 30억 원대 거래가 50억 원대로.

◀ 앵커 ▶

전세가가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

전세가격이요. 이것보다 더 놀라운 거래가 하나 더 있었는데.

◀ 앵커 ▶

이게 죄송하지만 몇 평이라고?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

72평이요. 그리고 성수동의 연예인들이 많이 산다고 하는 G 아파트. 이곳은 3월 초에 거래가 됐는데요. 100평이 넘는 아주 큰 집입니다. 114평을 기준으로 볼 때 전세가격이 75억 원. 사상 최고액의 전세이기 때문에 이런 것들은 극소수에 해당하는 그들만의 리그입니다만 이런 거래들이 한두 건 늘어나서 전세 평균을 올려놓거든요. 그러면 이런 것들에 대한 면밀한 평가도 필요한 상황이죠.

◀ 앵커 ▶

그들만의 리그는 왜 이렇게 오르는 건가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

일단 수요 대비 공급이 적습니다. 결국은 수급 문제라고 보시면 크게 무리가 없을 겁니다.

◀ 앵커 ▶

부동산 시장에 대해서 정말 모두가 초미의 관심을 기울이는 상황이고 또 새 정부도 어떤 다시 한번 부동산 시장이 흔들린다면 타격을 받지 않을 수 없는 상황이고요.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

굉장히 면밀하게 지켜봐야 할 것 같습니다. 그러나 정책 운신의 폭은 넓은 것 같지는 않습니다. 대선 공약 당시처럼 과감한 정책 변화 같은 건 어려울 것이라는 전망을 하는 게 합리적이겠군요, 지금.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그래서 항상 나오는 이야기가 수권 정당이 된 이후에는 입장이 달라지기 마련이다, 이게 항상 전, 현 정부가 주고받는 말이죠.

◀ 앵커 ▶

어떤 부동산에 대해서 관심을 가지고 있는 혹은 부동산으로 수익을 올리려는 분들은 약간 지금 실망감, 이런 것도 있겠습니다, 보니까.

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

1기 신도시에서는 그래서 반발하는 목소리가 벌써부터 흘러나오고요. 일산이나 특히 일산 일부 지역의 경우에는 작년까지는 거래가 거의 없다가 12월부터 거래가 되고 올해 들어서는 아주 오랫동안 거래가 없던 단지들의 매물이 속속 나오고 거래가 체결되기 시작했어요.

◀ 앵커 ▶

실망 매물이라고 보시는 건가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그런 것들은 그동안 거래, 투자 수요가 없다가 사려는 사람이 나타났다. 그런데 그렇게 나타났던 수요자들이 다시 사라질 수 있다. 이런 이야기가 되는 거죠. 그리고 그것뿐만 아니라 재건축에서 초과로 이익을 봤을 때 부담금을 환수하는 이런 조치들. 이런 것들이 지금 행정 사인을 기다리고 있는 단지들이 제법 많습니다. 이런 것들은 시장의 아주 혼란스러운 요인이 될 수 있어서 입장 정리가 빨리 필요할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

부동산 정말 예의 주시해야 할 것 같습니다. 시간은 거의 다 됐는데요. 다른 이야기 좀 넘어가보겠습니다. 재계 순위 변화, 어떤 의미가 있고 어떻게 변한 건가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

SK가 돈을 많이 벌어서 현대하고 2, 3위 자리를 바꿨다. 이게 골자인데 SK가 그동안 여러 가지 계열사 사업들로 돈을 많이 벌기도 했습니다만 그들 사이에 2, 3위 간의 경쟁에서 순위가 바뀐 건 18년 만이고요. 전체 재계 서열 5위 안에 드는 회사 가운데 순위가 바뀌었다. 이건 12년 만입니다. 그래서 그들이 입장이 바뀌었다. 이것뿐만 아니라 기존에 거기 들어가지 못했던 대기업 집단 아니면 상호 출자 기업 집단의 암호화폐 거래소가 들어갔다, 이런 것들도 올해 공정위 발표에서 주목해 보셔야겠습니다.

◀ 앵커 ▶

암호화폐 거래소는 어디인가요?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

두나무 업비트를 운영하는 두나무라는 회사고요. 여기는 카카오나 하이브 같은 회사들이 투자를 많이 하고 있고요. 종업원 수가 461명인데 회사가 가지고 있는 자산 가치가 10조 원을 넘는 것으로 평가받고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 그만큼 작년에 암호화폐 시장이 활성화됐다. 이렇게 볼 수 있는 건가요, 그게?

◀ 박연미 / 경제평론가 ▶

그동안 돈 많이 벌었다는 이야기고요. 말씀하신 것처럼 암호화폐 시장에 대한 관심들이 커지면서 고객 예탁금이 많이 늘어났거든요. 기존에 가지고 있던 자산이 한 5조 원, 고객들이 맡긴 돈이 5조 원 정도 됩니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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