[뉴스외전 경제 '쏙'] "강남, 배후수요 무너지지 않는 이상 집값 잡기 쉽지 않아"

"다주택자 양도세 중과 면제..서울 비선호 지역 중심 매물 나와"

"강남권 매물 증가폭 적어..집값 지역별 양극화"

"집값 방향성 예측하기 어려워..거래 절벽 유지 가능성도"

"강남, 배후수요 무너지지 않는 이상 집값 잡기 쉽지 않아"

"전월세 매물, 매매 시장으로 나가면서 사라져..주택시장 눈치보기 중"

"임대차 3법, 뚜렷한 대안 없고 국회 반대로 당분간 바꾸기 쉽지 않을　것"

"미국 증시 급락, 경기 침체 공포 영향..중국 봉쇄 영향도"

"국내 주식 패닉셀, 여름까지 악재가 남아있다는 전망도 있어"

◀ 앵커 ▶

뉴스 외전 경제쏙, 박영미 경제평론가모셨습니다.

어서 오세요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

새 정부 첫 부동산 정책이요.

뭔가 양도세 중과세를 유예한다.

다주택자를 위한 이야기죠?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

내용이 뭔가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

12일부터 시작이 되죠.

오늘부터 시작이 되는 조치들인데 일단 집을 여러 채 가지고 있는 사람들에게 그동안은 집을 팔아서 수익이 생기면 여기에 20% 혹은 30%까지 무겁게 세율을 얹어서 매겼는데 앞으로 1년안에 다주택을 해소하면 그 사람들에게 무겁게 올린 세율 한시적으로 배제해 준다, 이런 이야기입니다.

◀ 앵커 ▶

1주택자는 해당이 안 되는 거죠?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

1주택자는 해당이 안 되는 거고요.

2주택까지 가지고 있는 사람은 사람은 최대 20%까지 얹어서 또 3주택 이상이면 30%까지 얹어서 기존 최고 세율의 30%까지 더 낸다고 하면 가정을 해본다고 하면 3주택 이상일 경우에 기존의 최고 세율을 적용받는다 하면 45%가 되거든요.

여기에 30%를 얹고 지방세까지 포함하게 되면 82.5%의 세율로 무겁게 양도 차익의 대부분을 세금으로 토해내야 하는데 이 조치를 1년 동안은 미뤄주겠다는 뜻입니다.

그 안에 집을 팔아서 시장에 집을 공급해라, 이런 이야기죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 딱 들으면 다주택자들은 당연히 집을 내놓을 것 같은데요.

지금 집이 나오고 있습니까,실질적으로?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

당연히 내놓을 것 같지만 꼭 그렇지만은 않습니다.

지역에 따라서 상황이 좀 다른데요.

일단은 서울에서 이른바 비선호 지역을 중심으로 매물들이 나오고 있습니다.

통계를 구체적으로 보면 동네별로 봤을 때는 강북구 그리고 남양주시 이런 곳들의 매물이 많이 나오고 있는데 수도권 전반적으로 매물이 늘어나고 있고 비선호 지역을 중심으로 나오고 있다, 이렇게 보시는 게 정확할 것 같고요.

이른바 강남 3구 우리가 재건축이나 규제 완화로 조금 더 집값이 올라갈 거라는 기대감이 있는 지역에서는 매물이 나오기는 나오되 다른 지역에 비해서는 그렇게 매물이 많이 나오지는 않는다 이렇게 보시는 게 정확합니다.

◀ 앵커 ▶

매물이 나오긴 나오는군요.

그런데 그 양의 측면에서 다른 지역이 훨씬 많다.

그런데 강남에 아무리 집값이 약간 더 오른다고 가정을 해도 나중에 양도세 내는 것보다 지금 내놓는 게 더 낫지 않나요?

제가 잘 모르는 건가요?

제가 잘 모르는 부분인가요, 그게?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

규제 완화에 대한 기대감이 일단 있는 거고요.

아까 말씀하신 것처럼 세금이 더 무겁게 오를 거냐, 집을 짓거나 집값이 올랐을 때 기대할 수 있는 투자 수익이 더 높을 거냐.

이걸 비교 형량을 해서 선택한다는거죠.

그래서 만약에 강남에도 집을 가지고 있는 사람이 비선호 지역에 본인의 집이 한 채 혹은 두 채 더 가지고 있다고 하면 다른 지역의 물건은 정리를 해도 강남에 있는 이른바 본인이 생각하기에 알토란 같은 자산 하나는 남겨두는 쪽으로 자산 시장이 바뀌고 있다는 거고요.

그래서 부동산 시장이 전반적으로 지금 옥신각신하고 우리 댓글창에서 실시간으로 굉장히 의견이 분분합니다만 대세 상승이냐 하락이냐 이거를 참 말하기 어려운 것이 오르는 곳은 오릅니다.

하지만 떨어지는 곳은 지금 3, 4월에 거래된 가격을 보면 비선호 지역이라고 말씀드렸던 일부 지역의 경우에는 종전 거래가 대비 2억 원, 3억 원 이하에도 지금 거래가 되고 있거든요.

온도차가 극심한 방향성을 체크하기 어려운 시장이다.

이렇게 정의할 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

어떤 지역별로 양극화되고 있다, 집값이.

이런 상황인 것 같은데요.

그렇다면 강남에 여러 채를 가진 사람의 경우에, 예를 들어.

내놓을 수밖에 없는 상황 아닌가요? 그것도 아닌가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

강남에 여러 채다.

일단 강남에 여러 채를 보유할 수있다는 거는 대출 규제 등으로부터 자유롭다는 뜻이 아니겠습니까?

15억 원 이상은 지금 대출이 아예 안 되니까요.

그렇다면 자금력이 있다는 뜻이고 보유세를 내면서 버틸 수 있는 사람은 이미 버티기에 들어갔을 테고.

◀ 앵커 ▶

버틸 수 있는 충분한 자금력이 있는 사람들만 버틸 것이다, 강남에.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

건져야 한다고 생각하는 사람은 아마 고점에 던졌을 가능성이 큽니다.

대선 이후에도 시간은 좀 있었을 테니까요.

이런 상황들을 전반적으로 보면 시장이 극명하게 갈리고 있다, 이게 현재 상황을 정확하게 진단하는 말일겁니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 양극화가 끝까지 갈 것이냐, 아니면 대세 하락으로 갈 것이냐, 아니면 또 다시 상승으로 갈 것이냐, 이거 어느 쪽으로 갈지는 다시 살펴봐야겠군요.

그런데 새 정부도 출범했고 언제쯤 이 방향이 잡힐까요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

지금 새 정부에서 이야기하고 있는 부동산 정책이라는 게 사실 뚜렷하게 손에 잡히는 게 없습니다.

그래서 방향성을 가늠하기 어렵다는 말씀을 드리게 되는데 예컨대 대출 규제 같은 것들도 뭉뚱그려서 완화라고 이야기합니다만 인수위가 가동되던 50일 되는 구체적으로 뭘 어떻게 완화할 건지는 하나도 나온 게 없거든요.

그리고 시장에서 기대감이 형성된다고한들 이걸 흡수해 줄 수 있는 실탄을 가진 매수자가 없다면 시장의 거래 절벽 상태는 유지가 될 것이고 그러면 그 가격의 방향성을 가늠하기 어렵습니다.

앞서 잠시 말씀을 드렸는데 서울의 지역별로 아파트 매물이 얼마나 나오느냐 보면 강북, 금천, 성북, 종로 이런 곳들은 두 자릿수 이상으로 매물이 증가하는 게 느껴지거든요.

그래서 18% 이상, 16% 이상 매물이 늘어난다.

이게 확실히 체감이 되는 상황인데 서초, 강남 이런 지역들은 5% 미만이에요.

◀ 앵커 ▶

늘어나는 양이?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

늘어나는 양이요.

기존의 거래량 대비해서 생각을 해 보면 아직도 강남에 대한 기대감 혹은 버티기는 여전하다, 이렇게 볼 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 강남 집값이 하향 안정화되려면 어떻게 해야 하는 건가요?

지금으로서는 답이 없나요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

글쎄요.

일단 강남이라는 지역의 특수성 이런 것도 고려할 필요가 있는 게 집값을 올려놓는 건 비단 그 집 자체가 아니거든요.

집을 둘러싼 결국 환경인데 교통, 의료, 쇼핑 그리고 무엇보다 학군 인프라 이런 것들이 철옹성같이 받치고 있어서 이른바 배후 수요라는 게 무너지지 않는 이상 쉽지 않을건데요.

여러 가지 교육 정책과도 맞물려 있어서 강남만 타깃으로 놓고 하는 부동산 정책은 그래서 성공하기가 어렵습니다.

◀ 앵커 ▶

새 정부의 정책을 지금까지 요약하면 일단 방금도 비슷한 말씀을 하셨지만 겉으로 발표하는 건 규제 완화인데 규제 완화를 실질적으로 하려니까 집값 들썩거릴까봐 걱정하지 않을 수 없고요.

그런 상황이군요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그러다 보니까 구체적으로 뭘내놓기가 지금 어정쩡한 상황, 지금 그런 건가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다.

그리고 지금 가계 부채가 너무 빨리 늘어나 있는 상황이다.

빚이 무겁다.

이런 고민이 하나 있을 거고요.

지금 전반적으로 시장 상황이 한쪽을 선택하면 다른 한쪽은 부작용이 심대한 그런 정책을 펴야 하는 상황이 분명하기 때문에 어느 쪽도 아직까지는 선택하지 못하고 지선 이후에 경제 상황이나 아니면 여론의 향배를 살펴서 구체적인 대안을 내놓지 않을까 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 집값의 방향성을 보기 위해서는 아직 한 달여는 기다려봐야 할 것이다.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

시장 상황은 지켜봐야 할 것이다 이런말씀이시군요.

전월세 시장은 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

전월세 시장에서는 지금 전월세 품귀 현상이 나타나고 있거든요?

왜 전세가 갑자기 사라지고 있느냐.

작년 말에서 올해 초에는 한동안 전세 매물이 늘어난다는 주장도 있었어요.

그런데 그 물건들이 사라졌습니다.

왜냐, 가장 큰 건 일단 대출 규제가 일시적으로 풀렸다는 점인데 작년 11월쯤에 아마 그 뉴스들 기억하실 거예요.

전세자금대출도 한도가 소진돼서 갔더니 전세자금을 안 빌려주더라.

그런데 이런 분위기가 달라져서 올해 들어서는 한 2월, 3월 무렵에는 대출 규제가 약간 풀리는 것도 같다 아마 이런 뉴스가 기억나실 텐데 그때 나왔던 전세 물건 같은 경우는 소진이 됐고요.

그리고 규제가 완화될 것 같으니까 다주택자들이 전세나 월세로 돌리던 물건을 비선호지역을 중심으로 매물로 전환하는 수요들이 있습니다.

그래서 전월세 시장으로 나가려던 집이 매매시장으로 나가버리면 그것 또한 전체적인 공급이 줄어드는 효과가 있을 테고요.

이런 것들이 복합적으로 작용한다고 보시면 될 것 같고 지금 부동산 시장은 눈치 보기, 공급 부족 이런 것들이 극심하다 이렇게 보실 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

임대차 3법은 어떻게 되나요?

새 정부가 어떤 방침인가요, 지금까지 나온 것은?-일단 원희룡 국토부 장관 후보자 입장은 뚜렷한 것 같습니다.

임대차 3법이 선의로 시작이 되었으나 실질적으로는 집을 빌려서 사는 사람들의 주거 비용 부담을 늘려놨다.

이런 문제의식을 가지고 있기 때문에 표현을 그대로 옮기자면 폐지 수준의 재검토가 필요하다고 이야기를하거든요?

다만 국회 문턱을 넘어야 하는데 민주당이 동의할 리가 만무할 것이고 뚜렷한 대안을 내놓기가 만만치가 않다는 거죠.

그래서 보완하는 여러 가지 입법 시도는 있겠습니다만 이걸 당장 어떻게 하기에는 만만치가 않을 겁니다.

◀ 앵커 ▶

원희룡 후보자의 논리는 그러니까 임대차를 강제로 묶어놓으니까 묶여있다가 올렸을 때 확 뛴다 이 이야기죠, 그러니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠.

이게 집주인들이 기회비용을 생각한다는 거예요.

집값이 그동안 많이 상승했다는 점도 영향을 미칠 텐데 2년 있다가 다음 세입자가 들어올 때 내가 원하는 만큼 올릴 수 있다는 생각이 들면 굳이 처음 계약을 할 때 무리해서 막 올려달라고 하지 않아도 될 텐데 2년에 한 번 더 무조건 갱신을 해야 한다고 하면4년치의 기회비용을 생각해야 한다는 거죠.

◀ 앵커 ▶

미리 봐야 한다는 건가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그래서 올해 하반기가 되면 2020년8월부터 시작된 임대차 3법에 따라서 계약갱신청구권 한 번 쓰신 분들이 임대차 시장으로 나오시거든요.

그 물건이 나오고 이 수요자들이 여기에 더해졌을 때 가격이 굉장히 크게 뛸 수 있다 이런 전망들이 벌써부터 나오는 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

그러나 임대차 3법으로 어떤 긍정적인 효과가 있다는 분들도 분명히 있지 않습니까? 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠.

한시적으로 긍정적인 효과가 있고 다만 4년이 지났을 때 2년 동안 나눠서 받을 충격이 한 번에 올 수도 있다.

우리가 근육 만들 때랑 비슷합니다.

웨이트 트레이닝 열심히 하면 복근 생기는데 주름도 같이 생기거든요.

◀ 앵커 ▶

그렇습니까?

복근이 없어서 잘 모르겠습니다만.

주식은 왜 이렇게 연일 급락하나요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

지금 간밤에 뉴욕 증시가 많이어려웠습니다.

놀라울 정도로 떨어졌는데 나스닥이 4% 이상 급락을 했고 S&P도 지금 저지선이 무너졌다는 평가가 나오는 게 가장 큰 건 지금 물가는 제대로 잡지 못하는 상황에서 경기도 침체될 수 있다 이런 우려가 있는 거죠.

그런데 합리적인 근거가 있습니다.

일단 세계 공장 노릇을 하고 있는 중국에서 제조가 제대로 안 되거든요.

그러면 생산기지가 제대로 가동되지 않았을 때 소비를 통해서 경제를 부양해 온 미국 경제가 저렴한 중국산 제품을 사용하지 않으면서 유지될 수 있을 것이냐.

근본적으로 그 고민이 있고요.

우리가 아마 이맘때쯤이면 러시아, 우크라이나 전쟁이 어떻게든 정리가 될 거다라고 전망을 했었습니다.

그런데 길이 질퍽해진 이후에도 여전히 전쟁 상황이 종료되지 않았기 때문에 거기에서 시작되는 원자재, 공급망 문제가 하나도 해결이 안 되고 있거든요.

그러면 전쟁 이전에도 공급망 훼손이 더디다, 더디다, 이렇게 이야기를 해 왔던 차에 예기치 않은 변수가 더해지니까 경기 침체는 침체대로 가고 물가는 금리를 올려도 빠르게 잡힐 것같지 않고 이 고민이 한번에 몰아닥쳤다고 보실 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

도대체 주식 투자하는 분들은 어디까지 바닥으로 향해 달릴 것이냐, 주포자?

주식 포기자들도 늘고 있다 이런 보도도 있는데요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠.

굉장히 고민스러운 부분이고요.

우리가 2020년에서 2021년 상반기까지 장이 워낙 좋았기 때문에 사실 2020년에 내가 들어갔어야 하는데 못 들어갔어 하는 분이 지난해에 이른바 영혼까지 끌어다 투자하시는 분들이 제법 많았거든요.

그리고 20년, 21년 상반기까지 우리를 행복하게 했던 빅테크주들이 우리를 배신하고 있는 참이라 여기에서정신없이 떨어진다고 말씀하시는 분들이 많아요.

해서 지금은 패닉 셀 장이라고도 이야기하는데 일단 너무 떨어질 때는 조금 관망하자 이게 증시 전문가들의 이야기인데요.

추세적으로 하락할 때는 사실 답이 없습니다.

◀ 앵커 ▶

지금이 추세 하락이라는 분들이 많은 게 걱정이죠, 그러니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그리고 이게 끝이 아닐 수 있다.

여름까지는 조금 더 악재가 남아 있을 수도 있다고 하는데 또 이러다가도 만약에 러시아, 우크라이나 사태가 드라마틱하게 전개가 된다거나 그런 상황들이 더해진다고 하면 단기간에 또 분위기가 반전될 가능성은 있거든요.

다만 공격적으로 장이 올라갈 가능성이 있다, 이렇게 보기에는 어렵습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 6월에 예를 들어서 우크라이나 사태도 그렇고요.

미국 금리도 빅스텝을 계속 밟을 것이냐, 안 밟을 것이냐 그런 논란도 좀 있는 것 같고요.

예를 들어서 인플레이션이 정점을 찍었다면 그렇게 급하게까지는 할 필요 없지 않냐.

경기가 주저앉으려고 하는데 그런논리가 힘을 얻을 수도 있는 거 아닌가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

이번 주에 그래서 전 세계 금융 시장이 가장 주시해서 보고 있는 게 미국의 4월 소비자 물가 지표거든요.

여기에서 지표가 나왔는데 정점을 찍고 내려가더라.

이런 분위기가 조성이 되면 미국 증시부터 증시 분위기가 좀 달라질 수가 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그게 언제죠, 발표가?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그게 이번 주 수요일, 목요일이 되겠네요.

◀ 앵커 ▶

내일하고 모레 이쯤 되겠군요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그때가 될 텐데 그 지표가 만약에 우리의 기대와 다르게 여전히 올라가고 있구나, 이렇게 나와버리면.

◀ 앵커 ▶

또 주저앉을 수도 있군요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그럴 가능성은 남아 있습니다.

다만 간밤 뉴욕 증시가 너무 많이 떨어졌기 때문에 이럴 때는 그다음 날에는 기계적으로 좀 올라가 주긴 합니다만 그 지표에 주목을 하실 필요가 있겠고요.

당분간은 마음의 준비를 하시고 현금 가지고 계신 분들은 추가 매수는 자제하셔야 하는 그런 국면인 것같습니다.

◀ 앵커 ▶

그리고 버틸 수 있는 분들은 너무 투매까지는 하지 말아야 한다, 이런 말씀이신가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

항상 그래서 파티가 막 절정에 이르렀을 때 여기가 장인가 보다 해서 사시면 내가 사면 떨어져 이렇게 말씀하시게 되고 내가 팔면 올라의 구간에 어쩌면 우리가 지금 접어들었을지 모르거든요.

너무 손해가 크시다라고 하면 상황 좀 보셔야 하는데도 다만 빅테크족은 당분간 고전할 것으로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

시간 넘었는데요.

마지막 한 가지 잠깐만 여쭤보도록 넘어가도록 하겠습니다.

비행기 삯이요.

증편하면 안 되나요?

지금 공급이 부족해서 계속 비싼 것같은데.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

순차적으로 증편하고 있고요.

증편하는 것은 각국의 국토교통부가 승인을 해야 하거든요.

승인을 합니다만 그럼에도 불구하고기름값이 너무 올라가니까 유료 할증료는 싱가포르 현물 국제 물가에 연동하기 때문에 이건 각국 정부가 개입할 수 있는 여지가 굉장히 제한적입니다.

◀ 앵커 ▶

쉽게 내려가지 않을 수도 있겠군요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

기름값이 떨어져야 한다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

감사합니다.

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