[뉴스외전 경제 '쏙'] "지금 집 사지 말고 기다리는 게 낫다‥추후 급매물 많을 것"

‘전세의 월세화’ 가속..“올해 서울 임대차 계약 51.6%가 월세”

“그동안 40% 대..목돈 없는 20~30대는 62.7%까지 치솟아”

“순수 월세+반전세..일부만 월세 내는 계약 모두 포함한 조사”

“준월세가 준전세보다 1.16배 많아..놀라운 결과”

“전셋값 고공비행 후폭풍..인상분을 월세로 돌려”

“무주택자 내집마련 가능성 감소..‘선량한 갭투자’ 힘들어져”

“장기모기지 주목..40년 주택담보대출 등장..일본은 50년 주담대 나와”

“전세 대출금리 3.8%..신규 전세계약시 추가부담액 1억 5천만 원 정도”

“주택 공급은 여야 이견 없어 늘어날 것..도심지역 공급이 문제”

“새 정부 250만 가구 공급..조합원 지위양도 금지 등 투기억제 대책 나와야”

“1기 신도시 ‘들썩’..재건축 특별법 제정 지켜봐야”

“지금 집 사지 말고 기다리는 게 낫다..추후 급매물 많을 것”

◀ 앵커 ▶

서울에서 전세보다 월세 살이하는 사람들이 더 많아졌습니다. 박원갑 KB 부동산 전문위원과 자세히 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

제가 방금 소개한 대로 전세보다 월세가 많아진 겁니까, 이게?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그러니까 전세 시대가 서서히 종말을 고하고 있는 그런 단면이라고 보면 되는데요. 한 부동산 정보업체 조사가 이거를했어요. 그런데 보통 우리가 이사 갈 때 주민센터에서 확진일자를 받죠.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그걸 집계를 합니다. 이거를 가지고 조사를 했는데요. 서울에서 올 1월부터 4월까지 전월세 거래량을 보니까 월세가 차지하는 비중이 51.6%라는 거예요. 그런데 그동안 40%대 머물러 있었거든요. 그런데 점차 높아지더니 50%를 훌쩍 넘었다고 보면 되고 목돈이 없는 2, 30대, 2030 세대들은 훨씬 높겠죠. 60%를 훌쩍 넘어서 61.7%까지 올랐다는 거거든요.

◀ 앵커 ▶

그래도 월세가 전세를 넘어섰다는 게 우리나라의 경우는 아직 특수해서 보증금이 상당 부분을 차지하고 그일부가 월세로 전환됐다 이렇게 봐야 하는 거죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 이때 월세는 순수 월세 더하기요. 보증부 월세라고 하기도 하고 또 지난주에 제가 반전세라고 말씀을 드렸잖아요. 그러니까 그걸 다 포함하는 개념, 말하자면 월세를 일부라도 내는 어떤 그런 계약 형태를 아마 총괄해서 월세 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그럼에도 불구하고 하여튼 우리 전세 시장, 우리 전통적인 굉장히 특수한 전세 제도 아니겠습니까, 우리의. 그 전세 제도는 방금 말씀하신 대로 저물어가고 있다, 그렇게 볼 수 있는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 제가 그걸 어디서 느꼈냐 하면요. 보통 월세 중에서도 아까 준월세라고 표현하기도 하고 전세에서는 준전세라는 말이 있어요. 그러니까 말 그대로 준월세는 월세에 더 가깝겠죠. 그런데 준전세는 말하자면.

◀ 앵커 ▶

전세에 더 가깝다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

전세에 더 가깝다고 이렇게 볼 수있는데 제가 주말에 서울시 부동산 정보 광장이라는 웹사이트 한번 들어가 봤어요. 그래서 최근 1년 동안에 거래가 어느 쪽이 많았느냐 조사를 해보니까 준월세가 준전세보다 한 1.16배 정도 많았어요. 저도 이 통계로서 보고 약간 놀랐거든요.

◀ 앵커 ▶

깜짝 놀랄 일이네요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그래서 설마 그래도 준전세가 좀 많지 않겠느냐고 생각을 했는데 준월세가 많다는 것은 우리도 모르게 월세화 시대로 성큼 다가가고 있다 이렇게도 해석을 해볼 수가 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

준월세가 많다는 건 소형 평수에 치중되어 있는 거겠죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아마 그렇지 않을까...

◀ 앵커 ▶

그렇지 않습니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아마 전셋값이 고공비행하니까 이게 나타나는 일종의 후폭풍일 수도 있거든요. 그러니까 가령 세입자 입장에서는 전셋값이 갑자기 올라버린 거예요. 이런 상황에서 대체할 수 있는 방법이 은행에서 대출을 받아도 되지만 그냥 아예 오른 부분에 대해서 월세로 돌려버리면 되잖아요. 그게 말하자면 준월세나 아니면 지난번에 말씀드린 반전세 이거하고 같은 개념이라고 보시면 될 것같습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 전세의 경우에는 무주택자들이 목돈을 박아놓고 은행 이자 정도만 부담하면 그래도 자기 돈을 모을 수 있었는데 이게 월세로 돌아서면 무주택자들이 집 가지기 저 어려워지는 거 아닌가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이게 주거 사다리가 무너진다이렇게도 표현을 합니다. 보통 우리 아버지 세대나 지금 베이비 부모들은 그렇게 하셨을 거예요. 그러니까 집 살 여력이 안 되면 일단 전세를 끼고 집을 사는 거죠. 이거를 요새에는 갭 투자라고 이야기하지만 이거는 갭 투기보다는 선량한 갭 투자라고 저는 표현을 하는데.

◀ 앵커 ▶

자기가 살 집의 경우에 나중에.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그런데 만약에 전세 제도가 없어지면 내 집 마련으로 가는 징검다리가 뚝 끊어지는 그런 측면은 있을 겁니다. 물론 전세가 부작용도 있어요. 후진국형이라고 표현하기도 하고 또깡통 전세 같은 그런 부작용, 세입자가 많이 피해를 받잖아요. 그렇지만 어쨌든 내 집 마련이라는 측면에서 봤을 때는 어떻게 보면 무주택자 입장에서는 장벽이 높아지는그런 측면이 있다 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 굉장히 무주택자로서는 상실감이 클 수밖에 없는데요, 이런 추세가. 정부 실책으로는 어떤 부분을 보완해야 하나요? 추세 자체를 막을 수는 없다면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 결국은 전세 보증금을 대체하는 모기지, 대출 상품이 나와야 하는 거죠. 전세를 이렇게도 표현하거든요. 그러니까 무이자 대출이라고 표현도 해요. 그런데 이게 아니라 유이자 대출로 바꾸는 거죠. 그래서 최근에 금융기관에서 40년짜리 주택 담보 대출 상품이 나왔어요. 일본은 벌써 50년짜리가 판매되고 있는 거거든요. 만약에 대출 기간이 늘어나잖아요. 그렇게 되면 DSR을 적용하더라도 대출 상환 금액이 줄어들고 금액도 또 많아지는 측면도 있단 말이에요. 그래서 아마 어떻게 보면 길게 내 집 마련 사다리를 복원하는 그런 개념으로 장기 대출이 나와야 하지 않을까.

◀ 앵커 ▶

전세 제도는 월세로 전환되는 대신 초장기 대출 제도가 집 가지고 싶은 분들한테 적용돼야 한다 이런 말씀이시죠?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 어떻게 보면 대출이라는 측면에는 전세는 무이자 대출에 해당되는 거죠, 어떻게 보면. 그런데 실제로 장기 모기지는 그거는 유이자 대출이니까 형식은 비슷한 거죠. 어떻게 보면.

◀ 앵커 ▶

집 가진 분들 입장에서는 은행 이자가 조금 올라간다 그래도 워낙 낮았으니까. 그러니 월세를 받는 게 훨씬 나은 게 현실이다 보니까 그쪽으로 시장이 급속도로 재편되는 현상을.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아마 금리가 올라가면.

◀ 앵커 ▶

좀 달라질까요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

월세로 바꾸고 싶은 그런 욕구가 조금은 줄어들 수 있을 거예요.

◀ 앵커 ▶

왜냐하면 금리가 약간 올라가니까요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그래도 일반 시중 은행 금리는 그렇게 높지 않죠. 그래도 여전히 월세 수익이 더 높다고봐야 할 거예요. 주춤은 하겠지만 큰 흐름으로 보면 전세 소멸로 간다, 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 언제쯤 이 시장이 급격하게 재편될까요, 한쪽으로? 어떻게 보세요, 전망을?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

저는 당분간 전세하고 월세가 혼조된 형태가 나타날 거로 보여요. 그러니까 완전히 전세가 사라지려면 적어도 10년 이상 있어야겠죠.

◀ 앵커 ▶

그럼에도 불구하고 월세와 전세가 공존할 때는 전세를 향한 수요가 훨씬 많을 거 아닙니까? 전세 구하기가 어려워지는 거 아닌가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그래서 지금 전세를 꿀복지라고도 이야기를 하거든요. 그러니까 지금은 찾는 사람은 많고 내놓는 사람이 없으면 전세가 금세 된다, 이런 이야기가 나오는 거죠. 그러니까 그만큼 전세 몸값이 더 올라가는 그런 측면은 있지 않을까 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

당장 임대차3법, 당장 전세 계약 갱신했던 분들, 지금어떻게 해야 하는 상황인가요, 결국은?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

결국은 보증금을 올려줄 수밖에 없잖아요. 아니면 아까 말씀드린 대로.

◀ 앵커 ▶

월세로 바꾸거나.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

월세로 가는 건데 지금 한 통계를 보니까요. 서울 지역에서 전세를 신규로 계약하는 거죠. 이분들 입장에서 보면 한 부담금이 1억 5000만 원 정도 추가로 필요하다.

◀ 앵커 ▶

언제 비교해서...

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그러니까 재계약을 했던 분들이 나와서 신규 계약으로.

◀ 앵커 ▶

갈아탈 경우에요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

갈아타게 하려면, 그래서 실제로 한 정보 업체가 조사를 해봤어요. 그래서 서울 아파트를 대상으로 작년 6월부터 올 3월까지 조사를 했는데 그중에서 신규 계약이 있고 갱신 계약이 있을 거잖아요. 중복되는 단지를 보니까 한 6700건 정도가 되더라는 거예요. 그 두 개 건수의 차이가 정확하게 한 1억 5460만 원인데 그러면 1억 5000이 없잖아요. 그러면 어차피 대출을 낼 수밖에 없잖아요. 대출을 낸다면 제가 아까 은행 창구에 물어보니까 지금 전세 대출 금리가 한 3.8%에서 3.9% 정도가 돼요. 그러면 1억 5000 정도를 만약에 대출을 낸다면 한 달에 45만 원에서 50만 원 정도의 추가 돈이 필요하다. 그러면 당연히 가처분 소득이 줄어드는 그런 측면이 있겠죠.

◀ 앵커 ▶

어떤 악순환이 있겠군요. 그런데 이 지금 주택 공급 확대하겠다는 건 여야가 같은 공약인 것 같은데.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶-

어떻게 보세요, 실현성은 있습니까, 보시기에? 전문가들이.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

가능성이 있죠. 왜냐하면 결국은 주택 공급은 사실상 법 같은 것도 또 많이 정비를 해야 하잖아요. 그런데 여야가 이에 대해서 별로 이견은 없다, 다만 지금 윤석열 정부가 주로 제시하는 게 도심 지역에서 공급을 늘린다는 거예요. 그래서 재개발, 재건축해서 47만 가구를 공급한다는 게 신도시 같은 경우는 이게 거의 허허벌판 빈땅이잖아요. 그거는 금방 개발이 되는데 재개발, 재건축 특히 도심은 누군가는 살고 있어요. 그래서 이해 관계에 맞물려 있고 그래서 만약 이거를 실행을 계획대로 하려고 하면 제 생각에는 좀 더 치밀한 그런 계획이 나와야 하지 않을까 생각이 들고요. 지금 원희룡 장관은 지금 출범 100일 정도 마쳐서 250만 가구 플러스알파를 내놓겠다고 했잖아요. 그러면 8월 말 이전에 내놓는다는 건데 어쨌든 좀 실행 가능하고 좀 구체적인 방안이 나와서 무주택 세입자들이 이 계획 믿고 굳이 매매 시장에 가서 안 사고 기다릴 수 있도록 하는 그런 신뢰 있는 정책이 되었으면 좋겠습니다.

◀ 앵커 ▶

지금 재건축, 재개발 규제 완화, 이런 이야기가 많이 나오고 있는데 다시 집값을 흔들어놓지 않나요? 어떻습니까, 보시기에?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

다소 기대감이 있어서 들썩이는 그런 측면은 있어요. 그런데 지금 재개발은 별로 제 생각에는 문제가 없고 지금도 잘되고 있으니까요. 문제는 재건축인데 이게 휘발성이 큰 부동산이잖아요. 어떻게 할 거냐. 그렇다고 공급을 안 할 거냐. 이렇게 하기도 좀 어렵잖아요. 그래서 제 생각에는 공급은 예정대로 하되, 좀 가수요라든지 투기적 수요를 차단하는 방법 이런 방법을 좀 동원하면 좋겠다.

◀ 앵커 ▶

뭐가 있을까요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

가령 이런 거죠. 어쨌든 지금 재건축이 안 되는 가장 큰 원인은 제가 봤을 때 안전진단 이거보다 결국은 재초안이라고 많이 들어보셨죠? 재건축 초과율 환수제를 일부 완화를 해야 할 것으로 보이고요. 다만 그렇게 되면 더 집값이 들썩일 수 있잖아요.

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇다면 투기 방지 정책을 예를 들면 토지 거래 허가 구역을 확대한다든지 아니면 지금 조합원 지휘 양도 금지라고 해서 조합원들이 마음대로 집을 못 파는 거죠. 그게 현재로는 투기 과열 지구에 조합 설립 인가, 입주 때까지 못 팔아요. 그런데 이걸 앞당기는 거죠. 정밀 안전진단 이후부터 아예 못 팔게 한든지 해서 여러 가지 투기 방지 장치를 만들면서 공급의 숨통을 트이는 방법을 찾아야 하지 않을까 하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

경기도 경우는 어떻습니까? 지사 선거 앞두고 있는데. 여야 공약 비교해 보셨습니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

제 생각에는 큰 차이가 없고요.

◀ 앵커 ▶

큰 차이가 안 보이죠?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

왜냐하면 결국 1기 신도시 부분이잖아요. 1기 신도시 특별법 이야기가 나오고 있는데 그거는 대선 공약에도 있었고 또 국정 과제도 있었잖아요. 그런데 이 부분에 대해서 민주당 지역구 의원들도 찬성을 하고 있어요. 일부 발의하신 분도 있고 그래서 다만 시기의 문제이지 재건축을 하지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

신도시의 경우에 우려스러운 점은 없나요? 조심해야 할 점이랄까. 앞으로 추진 과정에서.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이게 첫 번째로는 기간이 오래 걸린다는 거예요. 아까 제가 강남도 재건축이 안 되는 이유가 재초안이라고 말씀을 드렸잖아요. 당연히 신도시도 재초안을 적용해서 개발 이익 생기면 일부 환수를 생기는 것도 있고요. 그다음에 두 번째로는 너무 과밀화되는 게 아닌가. 주거 질이 떨어진다는 그런 이야기가있어요. 제 생각에는 학교 문제는 요새 워낙 저출산 문제 때문에 관련이 없는데 나머지도로라든지 나머지 인프라에 대해서 어떻게 확충할 것인지 이런 부분도 같이 고민해야겠다는 이런생각을 하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

제가 부동산 전문가들 모시면 항상 공통적으로 묻는 것. 집값 어떻게 됩니까? 어떻게 보세요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

저는 통계적으로 보면 그렇게까지 하락할 것 같지는 않고요. 소폭 플러스로 보고 있는데 다만 급매물이 생각보다 많을 거다. 그래서 수치와 현장 간의갭이랄까요? 차이가 좀 큰 시장이.

◀ 앵커 ▶

수치보다는 현장이 더 떨어질것이다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그러니까 너무 수치에 연연하지마시고.

◀ 앵커 ▶

찾아보면 싸게 나오는 걸 발견할 수 있을 것이다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 내가 실제로 살 수 있는 그 금액을 기준으로 판단을 하시는 게 훨씬 더 나을 것 같습니다. 왜냐하면 금리가 서서히 올라가잖아요. 그리고 양도세 한시적 절세 매물들이 계속해서 시장을 짓누로 짓누를 수밖에 없는 구조이기 때문에 너무통계적으로는 비관적으로 볼 필요가 없지만 실제 내가 내 집을 장만한다는 생각으로 봤을 때는 급하게 서두를 거 없고 좀 천천히 시장을 지켜보면서어느 정도 싸다 싶을 때 접근해도 괜찮을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

똘똘한 한 채일지라도 투자를 위해서는 지금 살 때는 아니다. 동의하시는 거죠, 그거는?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 좀 기다리는 게 나을 것 같고요. 그러니까 지금 좀 좁게 보지 마시고 주택 시장을 둘러싸고 있는 전체 금융 환경을 보시는 게 좋을 것 같아요. 그래서 금리 고비를 넘기고 나서 집을 사든지 하셔도 될 것 같고 금리가 오르게 되면 집값이 지금처럼 고공비행할 수가 없어요. 그러니까 그거는 약간 편차만 있을 뿐이지 거의 비슷하게 나타나기 때문에 똘똘한 한 채라도 조금은 신중하고 조심스럽게 접근했으면 좋겠다.

◀ 앵커 ▶

시간은 다 됐는데 마지막으로 전세계적으로 자산 가격 폭락의 가능성도 경고가 나오는데 그거는 경계 안 하시는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

세상에 모든 것은 가능성은 있죠. 거기에 높지 않다면 너무 그렇게까지 경도될 필요는 없다. 중요한 것은 냉정한 관찰자라고 하거든요. 그런 시각으로 접근하시면 되지 않을까생각합니다.

◀ 앵커 ▶

특히 실수요자이실수록 서두를 필요 없다. 이렇게 들리는데요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 절대로 속도를 낼 게아니다. 지금은 브레이크를 잡아야 한다, 이런 말씀을 드립니다.


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