[뉴스외전 포커스] "임대차 안정화 대책, 투기 조장 내용도 있어"

'임대차 안정화' 새 정부 첫 부동산 대책 분석

"임대차 시장 안정화..투기 조장하는 내용도 있어"

"투기 부추기는 요인에 대해서 다시 수정해야"

"'5% 내 인상하면 2년 안 살아도 양도세 면제'는 과도..국민 이해할 수 있는 합리적인 선 혜택 갔어야"

"양도세 비과세, '거주용 비과세' 원칙 뒤집은 것"

"겉으로 임차인 위한 것..내면은 다주택자·무주택자 갭투자 양성 전술"

"조금 더 지켜보고 전세 가격 오르는 현상 나타나면 그때 해도 늦지 않아"

"분양가 상한폭 넓혀준 것은 합리적"

"주택시장 안정시키려면 공급대책 먼저 나와야 정상“

◀ 앵커 ▶

한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수 모셨습니다. 어서 오세요.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

지금 새 정부, 부동산 대책 나왔는데요. 일단 총괄평가를 해주시면 어떻습니까?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

일단 제목 자체가 임대차 시장 안정 방안 및 그다음에 부동산 시장 정상화 과제 이렇게 나왔습니다. 나왔고 따로 분양가 상한제에 대해서 설명을 했는데 그 내면을 들여다 보면 내면을 들어다 보면 임대차 시장 안정화로 볼 수 있는데, 내면을 들어가보면 묘하거나 시장을 부추기는투기를 조장하는 내용도 들어가 있습니다. 그래서 이 정책이 제가 볼 때는 시의적절한가도 의문스럽고요. 개인적으로 볼 때는 적절한 대책은 못 됐다고 저는 평가하고 있어요. 그래서 이 부분이 나머지 주택 투기를 부추기는 요인들? 이 부분들에 대해서 정부에서 명확하게 시장 신호에 대해서 정확하게 다시 수정을 하든지 해야 할 거라고 저는 개인적으로 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

투기를 부추긴다면 만약에 이 정책이. 굉장히 심각한 것 같은데요. 특히 지금 가장 눈길을 끄는 게 전세금을 계약 의무 기간이 아닌데 지났는데 5% 이내로 인상하면 양도소득세를 면제해준다는 거죠?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그 부분이 가장 눈에 띄던데요. 그리고 다주택자에게도 해당되고요, 그게. 이 부분이 논란이 되는 거죠, 지금?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그렇습니다. 그러니까 원래 우리 양도세, 비과세라는 구분 자체가 우리가 거주용으로 투자나 투기가 아니라 거주용으로 했을 때 국민의 주거 안정을 위해서 양도세를 비과세로 하는 기본 조항이 있는데요. 지금 발표된 내용을 보면 표면적으로는 5% 인상하는 거로 하고 있습니다. 그것까지 좋은데 그다음에 그러면 임대인이 협조를 했으니까 거기에 대해서 소득세를 조금 공제해준다든지 이렇게 국민들이 이해할 수 있는 합리적인 선에서 혜택이 갔어야 하는데, 바로 그냥 2년 뒤에 이걸 하고 나면 말씀 주신 대로 양도세를 비과세 하는 감면 제도, 살지 않아도 되고, 그러면 이건 살지 않고 투자할 수있잖아요. 그래서 기간이 2024년 말까지 한시적으로 운영되거든요. 그러면 지금 사서 1년 6개월 뒤에 계약을 재계약하는 분들은 또 이 혜택을 봅니다. 그러면 우리가 우려했던 무주택 갭투자라든지 이런 분들이 지금 고민에 빠졌습니다. 이거 해야 하나, 말아야 하나. 왜, 시장이 너무 어려우니까 집을 살 타이밍은 아닌데 정부에서 이런 요건을 넣어주니까 지금 이거 해서 투자를 할까라는 잘못된 신호를 줬습니다, 제가 볼 때는. 의도는 좋으나 의도 중에 수단들이 안 좋은 게 들어가 있는 거죠. 이 부분에 대해서는 정부가 명확하게 해명을 부탁드리겠습니다.

◀ 앵커 ▶

이거는 부동산 시장의 하향 안정화. 이게 정부가 내세운 목표였는데요. 그거랑은 배치되는 정책이다 이런거죠.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

상당히 배치가 되죠. 그러니까 조건 속에서 혜택을 지금 말씀드리는 대로 국민들이나 일반 전문가들이 이해할 수 있는 합리적인 선. 그러니까 원래 양도세 비과세 조건이 거주용인데 거주용 비과세는 원칙이었는데, 그거를 뒤집었고. 기본 원칙을 몇십 년 동안 내려온 거를.

◀ 앵커 ▶

거주를 하지 않아도 양도세가 없으니까요. 투기를 할 수 있는 수단이 분명히 될 수 있다는 말씀이시죠?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다. 다주택자도 2년 필수 거주 요건도 완화했습니다. 그러면 이 부분이 그분들 투자나 투기를 하는 분들한테는 신호가 어떻게 받아들이냐 하는 것은 뻔한 거고 거기다가 1주택자의 생애 최초 주택을 80%까지 늘리지 않았습니까? 그러면 DSR이 적용돼서 한도가 작은 중저가 주택은 문제가 없지만 중고가 주택은 한도가 많지 않습니까? 그러면 이 부분도 또 DSR 80%를 활용해서 이 제도와 겹쳐서 주택을 또 매입할 수 있는 여지를 남겨주는 거잖아요. 이게 종합적입니다. 그래서 정부가 이 내용을 보면 겉으로는 임차인을 위한 것 같은데 내면을 들어가 보면 제 개인적인 생각이지만 이거는 다주택자, 무주택 갭 투자를 양성하는 전술밖에 안 되는거예요. 그래서 왜냐하면, 정부가 실수한 게뭐냐 하면 이 발표한 내용이 20쪽 가까이 되는데요. 박아놨습니다, 뭐라고 돼 있냐. 6개월 내 상반기, 전월세 시장이나 매매 시장이나 다 안정되고 있다.하향 안정화 속에서 금리가 고금리로 올라간 추세로 인해서 앞으로도 그럴 것이라고 시장 상황을 파악했습니다. 그 내용을 4페이지 넣어놓고 그래서, 그러나 벗 해서 8월 전세 대란 있지 않습니까? 그 대란이 날 가능성이 있다, 국지적으로. 거기에 대해서 선제적으로 대응하겠다고 해서 이게 나온 거거든요. 그러면 조금 더 지켜보고 국지적으로어느 전세 가격이 오르는 현상이 나타나면 그때 해도 늦지 않지 않습니까? 그때 동안 5년 동안 정부에서 한 게 뭔가요? 시장을 가만히 둬라. 그러면 시장이 지금 안정적으로 가고있는데 가만히 두면 될걸 왜 이렇게 흔들어 놓죠? 이 부분에서 저는 상당히 실망스럽다고말씀드리고 분양가 상한제은 합리적이라고 판단합니다, 제가 볼 때. 그거는 조합이나.

◀ 앵커 ▶

분양가 상한 폭을 넓혀준 거요.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

실제로 들어가는 종합운영비라든지 세입자 대책 명도소득비 또 이주 대책에서는 금융 비용이 발생하잖아요. 그러면 분명히 사업 원가에 해당되니까 그건 합리적이라고 봅니다. 다만 그 부분도 임대차로 해서 다주택자 보호하는 형태를 취하는 것처럼 그 부분도 하나가 뒤에 하나 혹이 달려 있어요. 어떤 혹이 달려 있냐면 분양가 상한제를 할 때 20년 이내에 주택 가격이 시세를 반영해서 그걸 보고 하는데 그 기간을 10년 내로 추려놨습니다. 그러면 당연히 20년 내 주택 가격보다 10년 전 가격이 더 높을 거 아닙니까? 그 부분이 포함돼 있어요. 뒤로는 또 올리는 요인이 있는 거죠. 앞에 것만 보면 원희룡 장관이 말한 대로 되지만, 뒤에 요인은 또 어떻게 될지 모르지 않겠습니까? 이런 형태가 마치 시장을 위하는 것 같고 임차인을 위한 것 같은데 정작 공급 대책은 발표하지 않았지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

그건 왜 그럴까요?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그게 1번이죠, 원래. 그러니까 이 정부의 의도를 의심스러워하는 거죠, 저 개인적으로는. 그래서 저는 한 달 전에 모 방송에 나가서 그랬습니다. 타 방송에서도 이 정부가 진정으로 선거 때 공약했던 것처럼 문재인 정부를 비판하고 주택 시장을 안정시키려면 1번이 공급 대책이 먼저 나와야지 정상이다. 분명히 이런 상황, 저희처럼 공급 대책은 나중에 발표하고 이거부터 하는 상황이 올 수도 있다. 이건 이 정부를 의심하고 시민단체가 감시해야 한다고 제가 한 달 전에 이야기했습니다. 똑같이 됐죠. 공급 대책을 또 일주일도 아니잖아요. 두 달 뒤에. 그리고 또 안 좋은 신호, 규제 지역을 해제하는 거를 워딩을 던져놨어요. 그러면 조정 중이나 이런 중에 해제되면 어떤 신호예요, 그게. 또 투자 신호잖아요. 그러면 이 엄중한 상황에서 미국이 파월 연준 의장이 집 사지 말라고 하고. 미국 역사상에서 40년 동안 연준 의장이 금리 올리면 집 사지 말라고 하는 건 처음입니다. 그 얘기는 뭐냐 하면 금리가 앞으로 많이 오를 거라는 얘기죠. 그러면 그거를 알고 있는 정부나 관계자들이 그걸 모르겠습니까? 그렇다면 당연히 절제하고 가야 하는데 무주택자 2030 세대들은 앵커님이나 저처럼 IMF나 금융위기를 못 겪어봤기 때문에 또 대출 많이 해주니까 사고싶은 욕망이 발생하잖아요. 이게 악마의 손길이지 이게 국민을 위하거나 2030을 위하는 정책은 전혀 아니라고 저는 보는 거죠.

◀ 앵커 ▶

집을 사도록 부추긴다 이런 말씀이시군요?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

부추기는 거죠. 주택 가격이 내려가면 어떻게 되겠습니까? 젊은 층에게 부담이 가는 거지 않습니까? 이 정책이 누구한테 도움이 되겠어요? 금융사하고 은행의 이자 이익만 올려주는 것이지 이게 과연 도움이 된다고 누가 말할 수 있겠습니까? 지금 상황에서. 집값이 계속 올라가고 소득이 올라가고 경제 상황이 정상이라면 이해가 돼요. 지금은 집값이 얼마까지 내려갈지도 모르겠고 소득이 경제 위기가 나오면 소득이 또 불분명한 상태가 되고 여러 가지 위기가 있는데 거기에 대고 부추긴다는 거는 정부가 할 정책은 전혀 아니라고 봅니다.

◀ 앵커 ▶

정당이 어떤 첫 부동산 대책에 대해 비판적으로 보시는군요, 그러니까?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

아니죠. 일반분들은 저처럼 비판할 수 없을 거예요. 왜? 앞 내용을 보면 임차인을 위한 듯한 행태를 다 취했으니까. 그러나 뒤 내용은 집값을 떠받치는 정책을 깔아놨잖아요. 그러면 이 정부의 의도가 의심스럽다는거죠.

◀ 앵커 ▶

교수님 보시기에 그러면 이 정부가 하향 안정화, 여기에 진정하다면.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

공급 대책부터 했어야죠.

◀ 앵커 ▶

공급 대책부터 미리 내놓고. 양도세 부분을 저렇게 마구잡이로 다주택자한테 깎아주면 안 되는 것이고.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

당연한 거 아닙니까? 어느 정도인지 부담하고 문재인 정부에서 좀 징벌적으로.

◀ 앵커 ▶

징벌적으로 늘렸으니까.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그러면서 합리적으로 하는 거는 저도 찬성을 합니다. 그런데 지금 아까 말씀하신 것처럼 무주택 갭 투자. 젊은 분들이 이곳에 많은 관심을 갖고 있는데 재작년까지 난리가 났었잖아요, 대한민국에. 그게 잘 가라앉고 정상화됐는데 그걸 또 부추기는 게 상식적으로 정부가 할 행태는 아니죠.

◀ 앵커 ▶

그러니까 하향 안정화를 목표로 한다면 시장에 맡겨 놓으면 정상을 찾아가는 과정인데. 그걸 뒤집으려는 정책적 신호를 준다 이 말씀이군요.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

앵커님도 아시겠지만 5년 내내 신 정부가 뭐라고 했습니까? 시장 가만 두라고 하지 않습니까? 집값이 올라가도 가만 둬라, 그러면 내려갈 거다. 지금은 집값이 올라가는데 가만 두면 어떻게 되겠습니까? 내려가겠습니까? 아니죠. 미국의 어떤 경제 상황이나 위기 상황,우크라이나 사태 다 종합해 볼 때 주택 가격이 상승할 요인이 일단 거의를 없습니다. 없고, 해외에도 이미 금리 인상 다 같이 올리고 있고 주택 가격이 다 내려가기 시작했습니다, 전세계적으로. 그러면 우리나라가 특별한 다른 외계인도 아니고 세계 경제 추세에 따라갈 수밖에 없잖아요. 그러면 주택 가격이 내려간 상태에서 그때 대출을 확대해주면 젊은 청년이나 무주택자들이 얼마나 좋아하겠어요. 그렇지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

그런데 아직 떨어지지도 않고 시장이 자리잡아 가고 있는데 지금 확 완화를 시켜주면.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그런데 없는 수요를 발생시킨 거잖아요, 지금 보면. 그냥 놔뒀으면 이 수요는 생기지 않지 않습니까? 유효 수요라고 하죠. 이분들이 주택 가격이 떨어지니까 가만히 냅뒀잖아요. 그러니까 이걸 살 수 있는 상황인데 이걸 흔들면 무주택자는 어떻게 하라는 거예요? 그러면 젊은 세대나 무주택자분들한테제가 볼 때는 세력들이 잘못된 행위를 다고 저는 판단하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

공급 대책은 서둘러야 하는 상황이죠, 지금? 어떻습니까?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그것도 제가 이해가 안 되는 게 그거죠. 이미 문재인 대통령 때 270만 호공급됐고 유동 물량은 재건축 재개발 물량하고 도심 공공 복합 사업입니다. 그리고 윤석열 대통령이 공약을 내셨던 청년 원가 주택, 이건 이미 다 세팅이 다 돼 있잖아요. 그러면 속도와 사전 청약이 앞으로 어떻게 되고 공급 물량이 올해 몇만 호가 나오고 이런 것들을 던져주고 지금 고민하는 원가 주택 나오고 이런 거를 나중에 한 달 후에 발표한다고 하면 국민 입장에서는 나올 거라고 판단이 되니까 그걸 가지고 경제상황과 시장 상황과 판단해서 집 살지 말지 결정할 텐데 지금 이걸 내놓고 하는 건 집 사라 하는 건 본말이 전도된 내용인 거죠.

◀ 앵커 ▶

그러니까 하향 안정화라는 건 본말이 전도된 정책이시란 말이죠?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

정반대죠. 제가 말씀 안 드려도 이미 무주택자분들이나 이런 분들이 저한테 전화 와서 물어보는 게 이 주택 사야 하냐고 물어보는 거예요. 그래서 제가 느낌이 이상하다고 이야기하는 거예요, 일반 전문가는 아니시니까. 그러나 저 같이 전문가나 투자를 많이 하신 분들은 이런 사례를 말씀드릴게요. 어제 발표가 나오고 부동산 투자나 이런 카페들에서 나이스 정책이라는 단어가 많이 돌고 있습니다. 너무 좋은 정책. 갭 투자 정책을 배려하는 나이스 정부. 이런 표현이 돈다는 자체가 반증하는 거잖아요. 그래서 제가 볼 때는 이번 정부가 저는 소리를 내고 있지만 스피커를. 다른 우리 전문가나 학자분들도 소리를 내주셨으면. 적정한 선에서 가야지, 국민이 부담할 수 있는 선에서. 그래야 큰 위기가 났을 때 해결할 수 있지 않겠습니까? 저는 그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 정책 발표 전까지 집값 동향은 어떻습니까? 실질적으로 보면.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

지금 6개월 째 1월에 들어와서 서울과 수도권은 6개월째 하락입니다. 좋을 때가 0.00 보합이고요. 그냥 놔둬도 되죠, 조금 더 봐도되고. 매매도 아시겠지만 중간중간 반짝반짝올랐지만 지금 강남 2, 3개월 전부터 하락으로 돌아섰고 수도권은 그전부터 돌아섰고요. 아시겠지만 수도권은 파주나 인덕원 같은 곳 12억 13억 가는 것들이 7, 8억까지 내려왔습니다. 그러면 그걸 그냥 가만히 내두면 되잖아요. 조정 국면이잖아요.

◀ 앵커 ▶

하향 안정화가 목표라면.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그렇죠. 그냥 시장을 놔두면 되죠. 5년 내내 문재인 정부한테 이야기하지 않았나요? 시장 좀 가만히 두라고. 그런데 지금 정책은 제가 볼 때 이거는 국민을 위하는 척하면서 국민을 보고 정치를 펴야 하지 않습니까? 지금을 보면 국민을 위하는 것 같지만 실제 내용은 이미 투자나 투기한 세력들을 보호하는 정책이잖아요. 물론 그중에 하나 좋은 건 있습니다. 뭐냐 하면 신축 주택이 있을 때 바로 전입하는 의무 조항을 문재인 정부에서 둬서 무리하게 전세 물량을 축소하는 효과가 있었는데요. 그 부분을 풀어 놓은 건 좋습니다. 그러면 아까 말씀드린 대로 푸는 데서 그쳐야 하잖아요. 풀고 혜택을 어느 정도만 주면 되는데, 그에 상응하는. 그것도 양도세 비과세 연결되는 걸넣어주느니 과다한 혜택을 주고 조그만 혜택을 시장에 준다고 하면 누굴 위한 정책인가. 저는 그렇게 보고 있습니다. 전체를 파악하면.

◀ 앵커 ▶

전세 임대인, 임대인들을 위해서 어떤 정책이 지금 가장 중요한 건가요, 보시기에 그렇다면?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

예전에 여러 가지 방송이나 회의에서도 말씀드렸지만 소득세 있지 않습니까? 연말 종합소득세를 낼 때 상생적인 정부의 정책이 공익적인 협조를 한 이런 5% 인상했다고 하면 그만한 가치에 대한 베네피트를 어떤 식으로 주냐면 이거를 2년, 2년 두 번을 했지만 2년 치에 대해 10% 소득세를 깎아주고 이거를 두 번 하면 20%깎아주고 이래서 임대인 입장에서도 내가 좀 공익에 협조하고 그 대신에 소득공제를 받는 게 세계적인 추세입니다. 그런데 우리는.

◀ 앵커 ▶

지금 약간 교수님 말씀하셨지만 안정화 추세였는데 시장에 맡겨놓으면 임대인이 굉장히 지금 높이 받을 상황도 아니란 말씀인가요?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

제가 상황을 말씀드릴게요. 불과 1개월 전 사례입니다. 지금 8월 대란을 이야기하시는데 우리는 상식적으로 8월 1일이면 그날 계약을 하고 나가야 하는 분이면 미리 2, 3달 전에 계약을 다른 데 해야 하잖아요. 그러면 시장은 이미 진행된 거잖아요. 2, 3달 전이면 언제입니까, 8월에서. 5월, 6월 아닙니까? 5월, 6월 시장이 안정돼 있잖아요.

◀ 앵커 ▶

이미 8월 시장이.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

시장에 나타나는 거는 5, 6월이잖아요.

◀ 앵커 ▶

선반영돼 있는데 안정된 게 증명이 돼 있다는 말씀이시죠, 이미 시장에?

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그런데 그걸 가지고 8월에 맞추니. 우리 전세 계약 갱신을 8월 1일에 다 한 건 아니잖아요. 8월 1일이 됐을 때 그분들이 지금 집을 8월 1일에 집 나가면서 집 보러 가지는 않잖아요. 2, 3달 전에 집 보지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

지금 안정적이잖아요. 이걸 가지고, 심하게 얘기하면 국민을기만하는 말장난이죠. 그렇지 않습니까? 데이터 놔서 임대차 계약에 당신들이 넣어놨잖아요, 정부가. 이미 안정돼 있는데.

◀ 앵커 ▶

이미 안정돼 있는, 시장은 안정돼있다는 걸 증명하고 있는데.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그럼요. 5페이지나 써 놨는데요. 그러면 거기에 맞춰서 정상적으로 갈 걸 무리하게 누구를 위해서. 누구를 위한 정책인가 의심스럽다는 게 제 판단입니다.

◀ 앵커 ▶

여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◀ 한문도/연세대 대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

고맙습니다.



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