[뉴스외전 경제 '쏙'] "강남도 하향 흐름‥금리인상 앞에 장사 없다"

출연: 박원갑 KB부동산 수석전문위원

서울 강남구 아파트값, 4개월 만에 하락 전환

“일부 단지 한달 전에 비해 3억~4억 가까이 하락”

“하향 흐름 자리 잡아..금리인상 앞에 장사 없다”

“장기 ‘대세하락’ 인지는 좀 더 지켜봐야”

“아파트 매수심리 얼어붙어..1년 정도 금리 소나기 피하려는 움직임”

“스마트폰 보급률 93%..부동산 매매 심리, '군집행동' 따라”

“빠른 정보 유통으로 불안감, 조급함 가속..영끌, 빚투, 패닉, 투매 등 나타나”

"집값 하락 국면" vs "공급 부족 고려해야"

"아파트 거래 7.7%, 전셋값 〉 매매가"..주로 수도권 지방 연립 다세대 주택

'깡통전세' 주의보..“보증금 보험 활용하거나 월세 전환도 고려”

◀ 앵커 ▶

박원갑 KB부동산 수석연구 요원과 부동산 동향 알아보겠습니다. 어서오세요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

강남도 약세로 돌아섰다. 이렇게 딱 규정을 하는 게 맞는 이야기입니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 그동안 수도권을 중심으로 약세를 보이던 아파트 시장이 그동안 맷집이 강하다고 할 수 있는 강남조차도 이제 영향을 받고 있다. 약세로 접어들었다고 보면 되고요. 지난주에 한국부동산원 조사를 보면 강남 3개구 중에서요. 서초구만 약간 올랐고 나머지 일제히 약세를 보이고 있고요. 실제로 매매 가격을 보면 조금 더 하락 폭을 체감할 수 있다 이 말씀을 드리는데 압구정 같은 곳도 많게는 3억 정도, 한 달 전에 비해서 빠진 곳도 나오고요.

◀ 앵커 ▶

1년 전 대비요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아니요. 한 달 전 대비.

◀ 앵커 ▶

한 달 전 대비.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

주로 실거래가를 보는 겁니다. 주로 가격이 두드러지게 하락한 곳이 잠실 같은 데 같아요. 왜냐하면 대단지는요. 원래 그렇게 안 되잖아요. 그런데 불황이라도 한두 개는 그렇게 될 거잖아요. 그게 시세로 포착이 된다, 이렇게 보면 되고. 그러면 다른곳이 안 떨어진 곳이 그게 가격이 안 빠진 거냐, 그거 아니고 다만 거래가 안 될 뿐이다 이렇게 보시면 되는데 지금 잠실 같은 경우는 34제곱미터, 흔히 말하는 34평짜리를 보니까요.

◀ 앵커 ▶

잠실이요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이번에 5억에 22억 5000만 원에 팔렸어요. 그런데 주로 집값이 작년 9월부터 11월 사이가 정점입니다. 10월로 보면요. 10월 대비해서 보면 약 3억 7000만 원. 거의 4억 가까이 빠졌다 이렇게 보시면 되겠습니다.

◀ 앵커 ▶

퍼센티지로 따져도 꽤 많이 빠진 거네요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그런데 개별 단지는 좀 이게 너무 부각을 해버리면 과잉 일반화의 오류라고 하는데 너무 부풀려서 볼 수 있지만 어쨌든 통계적으로도 약세를 띠고 있다 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 하향 안정, 하향이라는 것은이미 어떤 흐름으로 자리잡았다 이렇게 볼 수 있는 건가요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 일단은 제가 봤을 때는 큰 사이클은 그러니까 상승 사이클은 마무리된 것 같고요. 그러니까 금리 인상 앞에 장사는 없는 것 같습니다. 그런데 다만 이게 장기간 하락을 의미하는 대세 하락인지는 아직은 조금 두고 봐야 하고요. 결국은 금리가 관건인데 금리가 어느 정도 진정된다고 그럴까요? 이게 상승될 일이 어느 정도 마무리 되어야만이 집값도 안정이 될 수 있겠다 이렇게 보고 그래서 적어도 1년 정도는 시장을 지켜봐야 하는데 약세가능성이 있다. 이렇게 예상해보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 말씀하신 금리가 가장 중요한 부분이면 금리가 오르는 게 기정사실화면서 시장이 받아들이고 있다면요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

거꾸로 그 이야기는 대세 하락 쪽으로가는 것도 어느 정도는 확실성이 높다 이렇게 봐야 하는 것 아닌가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

대세 하락은 어느 정도 봐야겠습니까? 저는 금리가 글쎄요. 제가 완전히 금융 전문가는 아니지만 적어도 내년 정도가 금리 피크로 보지 않습니까? 그러면 금리가 또 내리잖아요. 그러면 금리가 하락하는 데도 불구하고 집값도 하락한다 이렇게 보기에는 어렵잖아요. 그래서 일단 전망은 잘 안 맞습니다. 안 맞는데 1년 정도는 어쨌든 간에 금리 태풍이 있잖아요. 그래서 이런 소나기를 좀 피하려는 수요자들이 많기 때문에 전반적으로 거래도 안 되고 가격도 좀 떨어질것이다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

거래 절벽이다, 이런 표현이 맞는 상황이죠, 지금.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 거래 절벽은 오래 전부터 시작된 거죠.거래 절벽이 어느 정도 이어지다 보면 가격 하락으로 나타나는 거거든요. 그러니까 이게 시장은 금리 제가 올초에 말씀드렸다시피 한두 번 올린다고 바로 집값 빠지는 거 아니거든요. 인계점을 지나야 하거든요. 지금 2% 기준금리가 아마 넘어서면 그때 가면 인계점을 넘을 거다 말씀드리는데 지금은 거의 인계점을 넘어가고 있다고 생각하시면 됩니다.

◀ 앵커 ▶

인계점이 넘으면 풀리나요? 그때 그렇지는 않나요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아니요. 그렇지는 않을 겁니다.

◀ 앵커 ▶

팔려는 사람과 사려는 사람의 갭 때문에 그런 거겠죠?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 호가 갭이라고도 하는데요. 팔려는 사람들이야 매물을 싸게 내놓겠지만 매수자들은 어쨌든 금리 파고를 보고 판단하자, 말하자면 신중한 자세가 더 많을 겁니다. 그렇다 보면 거래는 안 될 것 같고 적어도 제 생각에는 집값이 계속해서 약세를 보인다면 내년 상반기 정도 가야 어느 정도 그러니까 가격 메리트가 부각이 되어야만이 거래가 되지 않을까 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 요새는 오늘 제가 들은 이야기인데 옛날하고는 다르게요. 더 다르게 사람들이 인터넷을 통한 정보에 노출되어 있어서 지금은 살 거 사고 팔 거 팔았는데 집단적으로 행동하는 경향이 있다 이런 이야기가 있던데 그거는 맞는 말씀인가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 맞는 말입니다. 제가 깊게 분석을 했는데요. 스마트폰 보급률이 93%를 넘어섰습니다. 그러니까 정보가 동시다발적으로 전달되는 거죠. 누구나 다 스마트폰을 들고 있으면 집값이 어떻다는 것을 다 알고 있잖아요. 이러다 보니까 일종의 무리 짓기라는 말이 나오고 군집 행동이 나타나는 그런 특성이 있다는 거죠. 또 하나 보면 집이 하나의 사는 공간이 아니라 투자제로 바뀌기 때문에 더 타임이라고 하나요, 이런 시점을 따지는 거죠. 측면도 군집 행동이 일어나고 있는 또 다른 원인이라고 보면 되는데 우리가 설악산이나 지리산 농가 주택을 이렇게 몰려가서 사거나 팔거나 그렇지는 않잖아요.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

투자 자산화되는 어떤 시장의 특성이다, 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 군집 행동이 집값에는 어느 쪽으로 어떻게 영향을 주나요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

결국에는 부추김을 심화시키는 그런측면이 있는 거죠.

◀ 앵커 ▶

빠질 때는 세게 빠지고.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

올릴 때는 세게 올리고 이런건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이거를 흔히 변동성 효과라고도 저는 표현하는데 군집 행동은 일반적으로 상승기 때 더 위험한 거예요. 그러니까 계속 집값이 오르니까 이번에 안 사면 큰일 날 조급함과 이런 불안감 때문에 말하자면 패닉 바잉 아시죠? 그리고 영끌 빚투, 점집사, 이런 용어를 만들어내서.

◀ 앵커 ▶

작년에 우리나라에서 벌어졌던 일들이요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 그런데 하락기에도 약간은 나타나요. 그런데 이거는 상승기 때와 약간 다른 점이 있다면 투매, 투심은 투매로 나오잖아요. 그렇게 되기보다는 거래 절벽으로 이어지는 게 좀는 더 두드러진다, 이렇게 보시는 거죠. 일종의 이게 생존 본능 같은 그런 측면도 있지 않을까 이렇게 보는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 파는 사람 입장에서는 주식 같은 경우에는 진짜 안 팔았다가 훨씬 더 빠질까. 주택은 버티는 거군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 주로 매수세가 줄어드는 거죠.

◀ 앵커 ▶

떨어질 것 같으니까 전부 정보를 공유하고 있으니까.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

대체적으로 시장의 변화는요. 매물이 갑자기 쏟아지지는 않아요. 손실 회피라든지 처분 효과가 있기도 하고요. 결국은 사려는 사람이 변심을 하는거죠. 지금 이렇게 떨어지는데 앞으로 더 떨어질 것으로 보이는데 내가 지금 왜 이 집을 사야 하느냐 하는 그런 생각들이 짙어지는데 그게 한두 사람이 아니라 집단적으로 그런 생각을 하게 되면 결국 거래 절벽과 가격 하락이 동시에 나타난다고 이렇게 보 시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이렇게 전반적인 가격 하락전망이 지배적인 상태에서요. 공급 계획이 그렇게 뚜렷치 않기 때문에 많이 빠지지는 않을 것이다, 그런 전망는 하는 분들도 계시는데 어떻게 보세요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 공급 에러 현상도 나타나고있고요. 워낙 원자재값이 많이 올랐잖아요. 그리고 인플레이션은 어떻게 보면 장기적으로는 맹목 가격으로 보면 집값을 끌어올리는 요인입니다. 왜냐하면 부동산 가격은 장기로 보면 물가만큼 오른다는 그런 통계가 많거든요. 그런데 문제는 이런 인플레이션이 이게 집값에 단기적으로는 오히려 악재가 될 수 있는 거예요. 왜냐하면 금리가 올라가니까요. 그런데 장기적으로는 이게 집값이 저는 플러스 요인이 될 수 있는데 인플레이션이 반영되는 것은 이런 위축기가 아니고요. 시장이 어느 정도.

◀ 앵커 ▶

풀렸을 때요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

회복됐을 때 한꺼번에 받는 데는 그래서 이런 시세 반영은 연속적인 게 아니고요. 약간 불연속적으로 나타난다, 이렇게 보기도 합니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금 어떤 실수요자도 집을 살 때는 아니다, 이렇게 보시는 건가요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 사려고 해도 안 살 텐데요. 지금 MZ 세대들한테 이번에 LTV 주택 담보 인증 비율은 80%, 생애 최초 기준이긴 합니다만 그렇게 대출 문을 열었다고 하더라고 이 정보를 다 알고 있거든요. 아까 군집 행동 말씀하셨잖아요. 다 알고 있기 때문에 굳이 서둘러서 집은 아마 살 가능성이 낮다 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 소비자가 판단하기에 군집 행동이라서 안 사더라도 정책적인 입장에서 그렇다면 지금 풀어서 사라, 사라고 이렇게 이야기하는 듯한 정책은 지금 상황하고 안 맞는 거 아닌가요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아직은 아니죠. 아직은 집값이 크게 빠진 게 없잖아요. 그리고 이게 나중에 하우스 푸어 문제라든지 깡통 주택 문제, 이런 것처럼 사회적 문제가 심각해진다고 하면 그때 가서 연착륙을 유도하기 위해서 그런 대책들이 필요하겠지만아직은 하락 초입이라고 보면 되기 때문에.

◀ 앵커 ▶

그러면 지금 LTV 같은 걸 먼저 풀어주는 게 정책적으로 좀 성급했다, 이렇게 볼 수도 있는 거 아닌가요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 주로 말하자면 대출에 대해서 어려움을 겪으니까요. 그리고 젊은 층이니까 애러 사항을 해결한다는 측면에서 그런 것 같고 설사 대출 문을 열더라도 제 생각에는.

◀ 앵커 ▶

살 사람이 별로 없다 이런 거죠?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

무리하게 살 것 같지는 않다, 이렇게 보거든요.

◀ 앵커 ▶

지금 이런 주택 시장 상황 때문에 그렇겠지만 전셋값이 역전하고 있다, 이런 현상이 어느 정도 심각한 건가요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

주로 서울은 아니고요.

◀ 앵커 ▶

서울은 아니고요, 아직.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

주로 수도권 외곽이라든지 지방, 이쪽이 좀 많고요. 원래 이곳이 원래 전세가 비율이 높았습니다. 매매하고 전세하고 가격 차이가 거의 안 났다는 이야기고 주택 유형으로 보면 연립주택이 많습니다. 그다음에 다세대라든지 이런 소규모 아파트에서 일부 나타나고 있는데 당장은 제 생각에는 역전세난이 일어날 수 있다고 봐요. 그런데 이게 좀 더 심해지면 깡통전세나 깡통주택이 동시다발적으로 발생할 가능성이 있지만 현재까지는 주의보 정도 보시면 되는데 이게 왜 일어났냐 하면요. 임대차 3법 시행 이후에 전세 유통 매물이 줄었잖아요. 전세 가격이 고공비행을 한 거예요. 주로 작년에 계약했겠죠, 그렇죠? 그런데 올 들어 금리가 오르니까 매매 가격은 뚝 떨어진 겁니다. 이러다 보니까 가격 역전 현상이 나타났다 이렇게도 해석하고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

지금 현상은 역전세를 말씀하신 거고 깡통은 어떤 건가요, 그러면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

깡통은 어떻게 보면 그 안에 세입자가 살고 있는 거죠. 그래서 결국에는 세입자가 나가려고그러는데 돈을 다 못 챙기는 그런 상황이 곧 깡통전세잖아요. 그거는 지금은 그렇게까지는 많이 나오는 것 같지 않고 지금처럼 시장이 침체되면 연말로 가면 갈수록 충분히 깡통전세 가능성은 있다, 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 세입자 입장에서는 어떤 조치를 취해야 하나요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

제 생각에는 일단 우선적으로 생각해볼 수 있는 것은 전세 보증보험이잖아요. 그런데 이것도 가입해도 괜찮을 것 같은데 주로 허그 기준으로 보면요. 모든 게 안 되고 조건이 있습니다. 수도권은 전세 가격이 7억 원이 넘으면 안 된다든지 지방은 5억 이하여야 한다는 이런 조건이 있고 그다음에 하자, 위법 건축물 이런 것도 있으면 안 되는데 한번 위험하다 싶으면 가입을 해보시고요. 다만 비용이 있습니다.

◀ 앵커 ▶

얼마나 들어가나요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

1억에 보증금 1억에 한 11만 원에서 한 15만 원 정도. 그게 1년 단위입니다. 그러니까 2년으로 따지면 22만 원에서 30만 원 정도 비용이 있어야 하는데.

◀ 앵커 ▶

적은 돈이 아니네요, 5, 6억 원 같은 아파트에는.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

이게 부담스러우면 아예 요새 반전세있잖아요. 아예 월세로 돌려도 됩니다. 과거에는 전세대출금리가 쌌잖아요. 그런데 지금은 오히려 전월세 전환률이라고 그러는데 월세로 내는 게 더 쌀 수 있습니다. 그리고 전세 대출금은 앞으로 계속해서 올라갈 수 있잖아요. 그런데 월세는 지금 한 번 계약하면 2년 동안 고정되니까요. 그래서 과거에는 전세 대출이 유리했다고 이렇게 일반적으로 이야기했지만 지금은 말하자면 선택하는 거다. 그래서 오히려 월세로 내는 게 나중에 깡통전세 가능성도 낮고 또 실질적으로 내야 하는 부담해야 하는 금액도 적을 수 있기 때문에 한 번 계산해보고 판단하면 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

시간은 거의 다 됐는데요. 전세의 종말, 가까이 오고 있습니까, 전문가들이 보시기에는?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아마 이번 임대차 3법 시행 이후에 전셋값이 많이 올랐잖아요. 오르다 보니까 일부 오른 금액을 월세로 돌리는 반전세가 유행인데 완전히 전세가 사라지지는 않을 거예요. 적어도 전세가 완전히 사라지려면 10년 정도는 있어야 할 것 같고.

◀ 앵커 ▶

10년 정도는 보시군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

명맥을 유지할 겁니다. 왜냐하면 갭 투자하는 사람도 있고 또전세를 통해서 내 집 마련, 단기적 내 집 마련하는 사람도 있잖아요.

◀ 앵커 ▶

그러나 10년을 보시면 그 10년 동안 점차 월세 비중이 올라가겠군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇다고 봐야 해요.

◀ 앵커 ▶

그런 형태로 진행되겠군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그러니까 주로 반전세가 늘어나는 형태의 월세화가 진행될 거다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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