[뉴스외전 경제 '쏙'] 부동산 '절벽'‥아파트 '통째 미분양' 사태

박연미 경제평론가

"불러드 '미 금리 4% 돼야' 발언, 농산물 석유 등 근원물가 진정되지 않기 때문"

"금리가 4%까지 오를 수 있다는 시그널로 기대 인플레 꺾으려는 것"

"미 연준 금리, 누가 투표권 가지느냐로 결정‥현재는 '매파' 더 많이 포진"

"페드 워치, 45% 정도 '금리 0.75%p 갈 수 있다'는 분위기"

"부동산, 변동 금리 비중 높은 상황 등 고려할 때 실질적 하락폭 더 클 수 있어"

"미분양 사태, 옥석 가리기 치열한 상황에 자금 조달 여건 여의치 않아"

"수요자 입장 서두를 이유 없어‥하반기까지 주택시장 거래절벽 유지될 것"

◀ 앵커 ▶

박연미 경제평론가와 경제 현황 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

4% 이야기도 나오고요. 파월 의장은 좀 비둘기적으로 얘기한 것 같은데 점점 발언들이 세지는 것 같습니다.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

이게 진의가 역할 분담에 있는 것인지 아니면 전체적인 연준 안의 분위기를 반영하는 것인지 아직까지 좀 헷갈립니다. 말씀하신 것처럼 상황을 좀 정리를 하면 7월 FOMC 끝나고 나서 파월 연준 의장은 언젠가 속도 조절이 필요할지 모르겠다. 이렇게 이야기를 해서 그다음에 증시가 반짝하면서 굉장히 많이 올라갔잖아요. 그런데 그 이후의 상황들을 보면 방금 저희가 리포트 보여드린 것처럼 현지 시간으로 2일 나온 이야기에 보면 클리블랜드, 시카고, 샌프란시스코 연은 총재가 순서대로 마치 약속이나 한 것처럼 아주 강력하게 물가 내려간다는 증거가 필요하다. 한 사람은 또 0.5가 타당하기는 한데 우리가 상황을 봐서 0.75로 가는 것도 합리적이다. 그리고 샌프란시스코 연은 총재도 갈 길이 멀다. 연준이 할 일이 아직 남아 있다, 이렇게 이야기하거든요. 그리고 언급하고 있는 이 불러드 연은 총재는 대표적인 강성 매파입니다. 그래서 4%까지 가야 할 수도 있다. 지금 2.5%가 최상단이니까 1.5%포인트 더 올리자는 거잖아요. 그러면 근자에 조금 더 올리고 연말로 갈수록 보폭을 낮춘다고 하면 0.75, 0.5, 0.25 이렇게 가자는 이야기예요. 기존에 예상했던 것보다 숫자가 훨씬 더 커진다는 이야기인데 이렇게 이야기하는 이유는 두 가지입니다. 이 사람이 보기에는 헤드라인이라고 하는 그러니까 전체 물가가 소폭 떨어진다고 한들 지금 절대 수준이 너무 높은 상황이고 근원 물가, 그러니까 농산물하고 석유를 빼고 나서도 코어 물가 자체가 진정되지 않기 때문에 아주 강력한 증거가 필요하다. 그리고 우리 지금 고용률을 보면 고용률이 지금 실업률이 3.6%까지 되어 있는데 이 정도로 튼튼한 고용률 앞에서 우리가 쉽게 말하면 쫄지 말아라. 그럴 필요 없다. 이런 입장이거든요. 그래서 여기까지 말씀을 드리고 나면 굉장히 헷갈리실 텐데 연준의장은 약간 속도를 조절하는 듯하고 나지는 아마 제가 예상을 해 보기로는 왜 우리가 자연 상태에서 보면 아주 위협적인 상황일 때 몸집이 작은 개체들이 날개를 확 펴서 몸집이 큰 것처럼 위협을 하지 않습니까? 그래서 지금 연준이 쓸 수 있는 카드는 별로 없는데 기대 인플레이션은 잡아야겠고 그렇다면 우리가 이렇게까지 커질지도 모른다는 시그널로 기대 인플레이션을 잡고 실질적으로 금리 경론은 좀 전처럼 가서 부작용을 줄이면서 기대 인플레이션은 꺾고자 하는 게 아닌가, 현재까지 시나리오는 그렇게 이해를 하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 이게 양쪽 방향으로 도망가는 어떤 토끼를 다 잡고 싶은 것 같은데 그런데 그게 아까도 말씀하셨지만 여전히 좀 궁금한 건 연준 의장과 그렇다면 나머지 사람들의 의견이 다른 것인지 아니면 역할 분담인지. 예를 들면 무슨 이 비유가 적절한지 모르겠습니다만 착한 경찰, 나쁜 경찰 하듯이 한 사람은 세게 이야기하고 한 사람은 봐주듯이 이야기하는 이런 건지.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

충분히 그럴 가능성도 저는 있다고 봐요. 왜냐하면 금리가 빠르게 올라가는 건 우리가 모두 예상을 하고 있지만 예상을 하고 있다고 해서 고통스럽지 않은 건 아니거든요. 그러니까 그런 상황에서 역할을 나눴을 가능성이 있는데 현재까지 앞서도 잠깐 투표권에 대한 이야기가 나왔습니다만 FOMC 안에서 지역 연은 총재들이 모두 투표권을 가지고 있는 건 아니고요. 그래서 4명씩 이제 매년 돌아가거든요. 누가 투표권을 가지느냐 결정이 되는데 현재까지는 매파인 사람들이 조금 더 많이 포진이 되어 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

연준에서 당연직으로 투표권 행사하는 이사들을 보면 구성이 정확히 중립이거든요. 중도 넷에 매파 둘, 비둘기파 둘인데 뉴욕 연은 총재는 항상 당연직으로 들어가게 돼 있고 나머지 연은 총재 중에서 지금 들어가 있는 사람들이 매파인 사람들이 상대적으로 많습니다. 하반기에도 분위기가 글쎄요. 크게 달라질지 모르겠습니다만 멤버가 확 바뀌지 않는 이상 기본적으로 매파가 조금 더 우위에 있다는 점을 고려하고 보면 하반기에 물가 지표를 보고 결정을 하겠다는 건데 일단 당면한 지표는 현지 시간으로 5일에 나오는 비농업 부문의 고용지표거든요. 그런데 이거 보고 나면 이거 봐라 고용이 이렇다. 아니다 다시 한번 옥신각신하는 그런 시나리오가 나오지 않을까 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

0.75도 가능하지 않은 수치는 아니군요. 지금으로 봐서는, 분위기 봐서는.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그래서 사실은 페드워치라는 곳에서 매주 거의 날마다 의견을 출렁거리기는 합니다만 일주일 이후에 페드워치의 분위기가 어떻게 바뀌었느냐. 지난주까지만 해도 0.75가 9월에 올라갈 가능성은 대략 34~5%밖에 되지 않았는데 일주일 사이에 이게 10%포인트 정도 올라갔어요. 그래서 한 45% 정도는 0.75 갈 수 있다, 지금 분위기가.

◀ 앵커 ▶

굉장히 높아졌네요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

약간 형성이 되어 있습니다.

◀ 앵커 ▶

이게 그러니까 아까도 말씀드렸지만 경기도 망가뜨리지 않으면서 물가도 잡고 싶고 이게 다 하고 싶은 것 같은데 어떤 사람들은 어떻게 외신들 보면 아니, 그렇게 간 보지 말고 아예 그냥 세게 0.75 한 번 더 가고 진짜 확실히 잡아 놓은 다음에 다시 살리면 될 거 아니냐, 이런 주장을 하는 분들도 적지 않은 것 같습니다.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

의견이 완전히 나뉘는데요. 통증을 줄이면서 길게 보자는 쪽이 있는 거고 말씀하신 것처럼 그렇게 해서 될 일이 아니다. 불씨를 확실히 꺼놓고 나서 그때 우리가 그나마 쓸만한 가재도구를 건지는 방식으로 재건해야 한다, 이런 의견이 팽팽하게 엇갈리기 때문에 학계에서도 마찬가지고요. 투자가들도 대표적으로 세계 최대 자산 운영사 블랙록, 이런 곳들은 보면 이거 경기 침체 우습게 볼 일 아니다. 이런 이야기도 있습니다만 아직까지 결론이 나진 않았습니다.

◀ 앵커 ▶

정말 며칠 잘 또 지켜봐야겠군요. 이게 그러니까 9월 FOMC 이전까지는 계속 방향성을 모르는 불안한 장세가 계속 이어질 거 아닌가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

지표가 사실은 굉장히 헷갈리는 게 고용이나 주택 가격이나 이런 것들은 둔화되고 있다는 지표가 나오고 있어요. 나오고 있는 반면에 또 우리가 서비스업, 그러니까 제조업 지수까지는 주문이 줄어든다, 이게 통계로 잡히거든요. 반면에 간밤에 나온 서비스업 관련해서는 또 늘었습니다. 그리고 고용도 늘었고요. 그래서 도대체 이 숫자를 어떻게 읽어야 하느냐, 8월까지 옥신각신할 텐데 단기적으로는 반짝하는 랠리가 좀 있을 거고 8월 말쯤에 크게 조정을 받을 가능성이 있다. 이게 단기적인 전망입니다.

◀ 앵커 ▶

우리나라는 어떤가요, 분위기가 지금?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

오늘은 간밤에 뉴욕 증시가 소폭 올랐기 때문에 뉴욕 증시 분위기를 좀 받았고요. 그래서 미중 갈등에 따른 그런 긴장감 이런 거에 비해서는 선방하고 있는 상황이고 지금 0%대이긴 합니다만 강보합세 보이고 있고요. 카카오 같은 곳들은 6%대 급등하고 있는 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

우리 이자율 금리 관련해서는 지금 0.25가 될 것이다. 이게 분명한 다수파죠, 전망에 있어서는?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

99:1입니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 그건 우리나라의 경우에는 아직 미국 FOMC가 없는 공백 기간 동안은 기정사실화되는 분위기군요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

현재로서는 그렇고요. 서둘러 나갈 필요 없다. 지금 상황에서는 어쨌든 현 상황을 유지하면서 미국의 보폭을 보자, 카드를 아끼자 오히려 그쪽인 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 환율은 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

환율 오늘은 1,310원 아래에서 출발을 해서 그 수준에서 움직이고는 있는데 대외 변수가 워낙 많기도 하고요. 다만 조금 안도할 만한 부분은 외환보유액이 5달 만에 늘었습니다. 그래서 이런 것들이 복합적으로 시장에 영향을 주고 있는데 글쎄요, 지금 미중 간의 갈등이 굉장히 첨예한 상황이어서 이게 어떻게 흘러가느냐에 따라 다시 한번 달러값을 상당히 올려놓을 가능성은 있습니다.

◀ 앵커 ▶

칩4, 반도체 동맹 관련해서 우리나라의 스탠스가 구체화되고 있나요? 아니면 고민 중이라고 봐야 하나요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

글쎄요, 지금 우리나라가 정말 어린아이들이 쓰는 표현으로 하면 딱 깍두기거든요. 시장은 중국에 의존하고 기술은 미국에 의존하기 때문에 이렇다저렇다 딱 잘라 말하기가 어려운 상황인데 흐름상으로 보면 거기에 굳이 가입을 하지 않아도 중국과의 무역은 점점 줄어들고 있는 게 확연히 보이는 상황이고 그렇다고 첨단 기술에 대한 의존도를 완전히 사라지게 할 수도 없으니 참 난감한 노릇인데 그렇다면 어차피 걸어가야 할 진창이라면 흙이 튀면 우리도 얻는 게 있어야죠. 이 길을 끝냈을 때 이 길을 걸어갔을 때 끝에 뭐가 있다. 이거에 대한 건 국민들에게 소상하게 설명하는 과정이 필요할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

글쎄요, 정말 현명한 선택을 해야 할 것 같은데요. 국익만 바라봐야겠죠.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

다른 건 뭐 볼 게 볼 형편도 안 되는 것 같고요, 지금.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

지금 국제 경제가 민감하고 기민하게 돌아가는 것이 간밤에 그래서 대만하고 중국 간의 그 사실상의 경제 보복이 시작이 됐거든요. 모래 수출 안 한다, 대만산 과자 안 산다. 이런 이야기가 나오니까 어제 나타난 현상이 우리나라 과자주 주가가 올라갑니다. 그 정도로 기민하게 움직이고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

정말 잘 관찰하고 잘 대응해야 할 것 같습니다. 부동산 이야기를 좀 짚어봐야 할 것 같은데요. 지금 금리라면 이 정도 오를 것이다. 이런 식으로 한은에서 발표한 것 같은데 금리만을 변수로 봤을 때 예죠?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

다른 변수를 다 제외하고 만약에 기준금리가 현재보다 1%포인트 올라갔을 때 향후 1년 뒤 2년 뒤에 집값이 어떻게 변할 거냐. 지금 우리 금리 수준이 2.25%거든요. 여기에서 금리가 1%포인트 올라간다고 했을 때 1년 뒤에는 전국의 집값이 0.4에서 0.7 사이로 하락한다. 2년이 지나면 0.9에서 최대 2.8%까지 하락한다는 건데 이것만 영향을 미치는 게 아니고요. 실질적으로 우리는 변동 금리 비중이 높은 데다가 여러 가지 상황을 고려할 때 이보다 실질적인 하락폭은 더 클 수 있다, 이런 추측이 가능합니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이 금리만 가지고 볼 때 그런 건데요. 공급도 생각하면 더 큰 파장도 있을 수 있고 그런데 요새 미분양 시장은 미분양은 범상치 않은 것 같습니다. 한 아파트 단지가 통째로 미분양 사례가 있다, 이런 기사도 있던데요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그게 이제 더구나 수도권에서 상대적으로 인기가 많은 성남이라는 게 더 놀라운 부분이기는 한데 사실 입지나 분양가를 생각하면 이 단지의 특수성이 좀 있기도 합니다. 통계를 전반적으로 말씀을 드리면 미분양이 늘어나는 것만은 분명한 추세입니다. 작년 12월에 1만 8000건이었는데 전국 평균을 보면 전국을 다 통합해서 보면 올해 6월에는 이게 2만 8000건이 되거든요. 그러니까 1만 건 이상 지금 늘어나 있어서 증가율로 보면 거의 60% 정도 되는데 말씀하신 그 아파트 사례는 주상복합 형태로 되어 있거든요. 그리고 5월에 분양을 했을 당시에 평당 분양가가 3000만 원 정도. 그 정도였는데 입지나 인프라에 비해서는 지나치게 비싸다는 평가 그때도 있었습니다. 그래서 5월 청약 때 당첨이 됐던 사람 전원이 계약을 포기해요. 그리고 이번에 다시 한번 그래서 무순위 청약에 들어갔는데 74가구 중에서 27명만 정말로 내가 들어가겠다는 의사를 밝혔고 여전히 미분양 상태로 남아 있다는 건데 단독동에 그리고 여러 가지 인프라를 고려해야겠습니다만 시장에서 가격에 대한 재평가가 이루어지고 있다, 이 부분은 냉정하게 보셔야겠습니다.

◀ 앵커 ▶

이런 사례가 추세적으로 늘어날 것 같다, 이게 기다리는 사람들 입장 아닌가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그런데 이게 팔려는 사람 사려는 사람 사이에 입장 차가 있기도 하고 동네별로 사실은 굉장히 다르거든요. 이른바 옥석 가리기가 아주 치열하게 나타나고 있는 상황인데 기본적으로 자금을 조달할 수 있는 여건이 여의치가 않습니다. 금리가 워낙 비싸기도 하고요. 금리가 비쌈에도 불구하고 나는 실수요자라서 들어가겠다 이런 분들도 생애 최초라고 해도 충분하게 소득이 있어야 이 DSR 규정을 넘어서서 80%까지 대출이 가능하거든요. 그런데 이런 난관이 또 있기도 하고 실수요자들이 없는 건 아닙니다만 가격이 추세적으로 하락할 것 같다는 전망이 계속 나오다 보니 망설이게 되는 거죠. 그래서 수요자 입장에서는 서두를 이유가 하나도 없는 상황이 되는 거고 팔려는 사람들 입장에서는 본전 생각도 날 테고요. 분양하는 사람들은 또 다주택자 입장에서는 여러 가지로 가지고 있어도 부담을 줄여주는 조치들이 나와 있기 때문에 당분간 하반기까지 주택 시장은 이런 상태로 거래 절벽이 유지될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

시간 다 됐는데 다른 변수들 다 차치하고라도요. 지금 아파트 가격이 고평가 되어있다. 이거는 어떤 컨센서스가 있는 거 아닌가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

고평가, 너무 비싸다, 이게 체감적으로 그렇게 말씀을 하시고 해서 우리가 연소득을 가지고 집 사는 데 얼마나 걸리느냐. 이걸 계산해 보는 산식이 있기는 한데 PIR라고 하거든요. 그러니까 월급 하나도 안 쓰고 몇 년 모으면 살 수 있느냐. 이런 방식으로 계산하는데 이 시기가 점점 뒤로 밀리고 있는 건 통계로 잡힙니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 그게 기존보다도 몇 년 더 늘어났다. 이거는 그만큼 더 고평가됐다 이렇게 볼 수 있다는 거죠?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그런 측면이 있죠.

◀ 앵커 ▶

여기 출연하셨던 전문가 중의 한 분은 요새 각광받는 분인데요. 그분은 어떤 연착륙이라는 건 있을 수 없다. 3, 40% 푹 꺼질 수 있으니까 조심해라. 이런 말씀까지 하십니다. 그러니까 지금 수요자 입장에서는 쉽게 들어갈 수 있는 상황은 아닌 것 같습니다, 여러 가지로.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

3, 40% 폭락은 무서운 이야기라 저는 거기에 동의하기는 어렵습니다만 어쨌든 지금 조정을 상당히 강하게 받고 있는 건 분명해 보입니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

MBC 뉴스는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.

▷ 전화 02-784-4000
▷ 이메일 [e-mail]
▷ 카카오톡 @mbc제보