[뉴스외전 경제 '쏙'] "최후의 보루 '서초구'도 하락"

"나홀로 강세 '서초구' 집값 보합세로‥실제 거래가격은 떨어져"

"대장 아파트단지 50곳 지수, 2년 2개월만에 마이너스로"

"전반적으로 수요자 심리 냉각‥앞으로 더 빠질 것으로 예상"

"올 들어 7월까지 아파트값 가장 많이 빠진 곳은 안양 동안구, 수원 영통구, 화성"

"급급매물만 거래‥고점 대비 많이 빠진 곳은 30% 이상 하락"

"많이 빠진 이유는 많이 올랐기 때문‥수원 영통 최근 4년간 76% 올라"

"많이 오른 곳은 MZ세대 비롯 무주택자들 갭 투자 수요가 몰려"

"모든 사람이 집 살 때 아니라는 것 다 알아‥집단화 되는 형태"

"'가격 어느 정도 빠졌다', '금리 더 안 오르겠다'는 신호 있어야 매수세 나타날 것"

◀ 앵커 ▶

부동산 문제다뤄보겠습니다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원모셨습니다. 어서 오세요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

부동산이 하향 추세라는 것은 계속되는 추세 같은데요. 지금 똘똘한 한 채, 최후의 보루 이런 데도 무너지기 시작했다는 보도가 나오는데 어떤 정도인가요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일단은 서초구가 그동안에 나홀로 강세를 유지했죠. 그런데 드디어 보합세로 접어들었고요.

◀ 앵커 ▶

아직 하향이라고 보기는 좀 섣부른 감이 있군요, 서초구요.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그건 지표죠. 실제 거래 가격은 약간 떨어졌고요. 강남구나 송파구는 이미 약세였다 이렇게 보시면 되는데. 흔히 대장주 아파트 지수라는 게 있습니다. 그게 똘똘한 한 채 아파트 지수라고 해도 과언이 아닌데요. 그게 KB에서 내고 있는데 선도50지수라는 겁니다. 그러니까 우리나라에서 시가총액 기준으로 나열을 하겠죠. 그러니까 50개를 모아서 지수를.

◀ 앵커 ▶

제일 비싼 데부터 쫙 50개를 모으는건가요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 그러면 이게 어떤 의미가 있느냐. 일종의 풍향계 역할을 한다는 겁니다. 대부분이 시가총액이 비싼 곳은 대단지거든요. 지금 거래가 안 되잖아요. 그런데 대단지에서는 가령 5000가구, 9000가구 되면 그나마 한두 개씩 거래가 안 되겠습니까? 그게 지수로 잡히는 겁니다. 그러다 보니까 대단지에서 드디어 7월 기준으로 2년 2개월 만에 마이너스로 접어들었다. 그러면 나머지 나 홀로 아파트라든지 중간 정도 크기의 아파트들도 뒤따라갈 수밖에 없지 않느냐, 이렇게 예상을 하고 있는 거죠. 그래서 항상 저도 통계를 볼 때 선행지수, 그러니까 이게 어떻게 보면 아까 50개 모아놓은 대단지 50개 모아놓은 아파트가 빠졌다는 것은 전반적으로 수요자들의 심리가 냉각되고 있다. 앞으로 더 빠질 거다 이렇게도 예상을 해보는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

대단지가 빠지기 시작한다. 그렇다면 어느 정도일까. 이건 알 수가 없는 거겠죠, 아직?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그런데 항상 보실 때요. 가격 지수가 있고요. 가격이 있습니다. 일단은 가격 지수로 보더라도 많이 빠진 데는 통계로 잡을 수 있습니다. 일단 KB기준으로 보면 지금 약세가 과연 어디부터 시작됐느냐 보면 바로 수도권발 하락세 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 올들어 7월까지 아파트값이 가장 많이 빠진 곳이 안양 동안구 그다음에 수원 영통구 그리고 화성입니다. 이곳이 한 2% 정도 이때는 지수입니다. 2% 정도 빠졌고요. 의왕도 한 1.3%, 대구나 세종이 많이 빠졌다는 이야기는 이미 많이 들으셨죠? 그건 너무 많이 올랐거나 공급 과잉 때문에 생기는 문제인데요. 그리고 서울에서도 아직 지표상으로 올들어 7월까지 보면 유일하게 25개구 중에서 빠진 곳이 성북구입니다. 그러면 정리를 할 수 있겠죠. 그러면 전반적으로 봤을 때 서울보다는 수도권이 지금 빠지고 있다 이렇게 보시면 되고 낙폭이 심하다 이렇게 보시면 될 것 같고.

◀ 앵커 ▶

빠지는 건 다 빠지는데.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

전반적으로, 아직 통계는 안 빠지고있습니다. 그런데 실제 거래 가격은 다 빠졌죠. 그리고 강남보다는 강북이 조금 더 빠졌다 이렇게 정리를 할 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금 상태에서는요. 당연히 우리가 이런 지수를 모두가 볼 테니까. 사는 사람 입장에서는 아, 당연히 더 기다리지 급하게 살이 이유가 아무것도 없는 것이고요. 그런데 파는 분들도 아니야, 아직은 몰라 버티고 있는 이런 상황인 거죠, 지금?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아니죠. 급매물이 거래되고 있다는 것은.

◀ 앵커 ▶

파는 분들도.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

파는 분들도 나타나고 있다고 보고요. 또 아주 지금 그냥 급매물은 안 팔려요. 아주 급급매물이라고 할 정도로 싼. 그래서 실제로 통계는 그렇게 못 느끼실 텐데 실거래가를 보면 조금 놀랍니다. 그래서 대체적으로 이번 집값이 오른 게 주로 유동성 사례라고 하잖아요. 돈이 끌어올린 건데 그래서 그거는 서울이나 수도권이나 지방이 같습니다. 대체적으로 작년 8월부터 11월 정도가 고점인데 그때 대비해서 많이 빠진 곳은요. 한 30% 이상 빠진 곳도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니까?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그곳이 어디냐. 아까 말씀드린 그곳입니다. 그러면 제가 왜 집값이 빠졌을까라고조사를 해 보니까 가장 큰 게 많이 올라서 그런 거예요. 그래서 최근 4년 동안 아파트값이 어느 정도 올랐는지를 보니까 수원 영통구가 무려 76%가 올랐습니다. 그다음에 의왕이 70% 올랐고요. 안양 동암구도 61% 올랐는데 서울에 비해서 많이 오른 겁니다. 서울은 54% 정도 올랐다고 보시면 되는데 노원구도 많이 올랐단 말이에요. 그사이에 한 4년 동안 70% 정도 올랐는데 당연히 세상 이치가 그렇잖아요. 많이 오르면 당연히 빠질 때는 많이 빠진다 이렇게 볼 수 있는데 그러면 왜 이 지역들이 많이 올랐느냐. 제가 보니까 MZ 세대를 비롯한 무주택자들이 갭 투자 수요가 몰렸다.

◀ 앵커 ▶

이른바 영끌했던 분들이 많은 지역.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 영끌의 타깃이 되었던 지역들. 또 하나는 GTX에 대한 과도한 기대가 시세를 부풀렸다 이렇게 보시면 되는데 아까 말씀드린 영통구라든지 의왕이나 안양 동암구는 다 GTX◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶C 노선입니다. 그러니까 그쪽으로 수요자들이 몰려갔는데 어느 순간 너무 많이 오르니까 수요자가 뚝 끊긴 거죠. 그러다 보니까 급매물이 나오고 가격이떨어지고 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

아까 제가 여쭤봤던 걸 다시 수정해서 여쭤보면요. 사려는 사람들은 아니야, 아직 훨씬 더 더 떨어질 거야 해서 기다리고 있는데 그러면 이 사람들이 사기 위해서는 급급매물이 나와야 한다 이 말씀이죠? 소화가 되기 위해서는.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 지금은 급매물도 거래가 안 되는 수준이고요. 그러니까 이렇게 보시면 돼요. 스마트폰 보급으로 인해서 모든 사람이 지금 집을 살 때가 아니라는 걸 다 알고 있습니다. 그러니까 이런 게 한두 명이 아니라 일종의 집단화되는 형태라고 보시면 되죠. 그래서 아마 거래가 되려면 어느 정도 가격이 빠졌다, 아니면 금리가 더 이상 좀 안 오르겠다 하는 그런 신호가 있어야 아마 다시 좀 매수세가 나타나지 않겠느냐 그렇게 보고요. 그 이전까지는 거래 절벽, 혹은 빙하기가 계속될 수밖에 없지 않느냐 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 아까 말씀하신 급급매물 정도만 거래가 성사되고 나머지는 절벽 상태로 머무를 것이다.

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 집값이 이렇게 하향 안정 추세면 전세가도 같이 떨어져야 하는 거 아닙니까? 어떻습니까?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

맞습니다. 옛날에는 금리가 오르더라도 매매값만 빠졌잖아요. 옛날에 전세, 옛날에 구해보셨잖아요. 대부분 내 돈 가지고 전세를 구하지 대출을 안 냈잖아요. 지금은 전세 구하시는 분들이 거의 70에서 80% 가깝게 대출을 내요. 그러면 금리가 오르면 영끌 빚투했던 사람들이나 할 사람들도 당연히 고통을 받거나 어떻게 돼요? 좀 움츠리겠지만 전세 구하려는 사람들도 당연히 금리가 부담되니까 비싼 집을 중심으로 안 사려고그러겠죠. 그래서 이런 현상들 때문에 지금 매매하고 전세가 동조화하는 현상들이 나타난단 말이에요. 실제로 보면요. 올들어 집값이 매매나 전세가 비슷하게 오르고 비슷하게 떨어졌습니다. 그러니까 금리가 결국은 매매 시장이나 전세 시장이나 다 강타하고 있다. 지금은 주택 시장이 한마디로 금리 충격에서 크게 벗어나지 못하고 있다, 이렇게 정리를 하시면 될 것같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 전세 정책의 파급력이랄까, 영향 같은 게 궁금한데요, 지금 상황에서. 전세가와 집값이 동시에 동조화되면서 같이 빠지는 상황에서요. 과거 2년 동안 임대차법이랄까, 이런 건 어떤 영향을 미칩니까? 또 이번에 상생 임대? 이번에 어떤 영향을 미칠까요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

저는 결국은 전세값을 떨어트리는 요인이 될 것 같아요. 원래 상생 임대인 그거지 않습니까? 한번 재계약을 할 때 5% 이내로 올리면 2년 거주로 인정해줄게, 그러잖아요. 그러면 재계약이 많아지겠죠 . 그 이야기는 세입자들이 그러면 안 나온다는 이야기잖아요. 공급이 줄어든다고 볼 수 있는 거죠. 그리고 또 한편으로는 그 사람들이 나가서 새로 구하지 않으니까 결국은 수요와 공급이 다 굉장히 줄어드는 양상이 나타나는데 이 가운데 금리가 올라가잖아요. 그러니까 결국 전세 시장도 매물이 줄어들고 수요가 줄어드는 가운데 금리가 올라가니까 결국은 약세로 갈 수밖에 없는 그런 측면이 있다 그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

전 정부의 임대차법은 어떤 영향을 미치고 있나요, 지금?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

임대차3법이 어느 정도 충격을 흡수했다고 보면 되죠. 그 사이에 임대차3법이 시행되면서 전셋값이 통계적으로 보면 20%대 정도 올랐고요. 단지별로 가보면 50% 오른 곳도 있고 많이 오른 데는 곱절 오른 데도 있죠. 그러니까 많이 올랐어요. 그러다 보니까 그 후유증으로 보면 아까 말씀드렸다시피 빠지고 있다 이렇게도 볼 수 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

요새 가장 관심을 끄는 것 중의 하나가 깡통 전세인데요. 불안해하는 분들도 많고, 일단 어떻게대비해야 하나요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일단은 신규 세입자분들은 매매가 대비해서 전세가 비율이 80% 넘어가는 곳은 일단 조심하셔야 해요. 실거래가를 보시고 판단하시면 되는데 그러면 기존에 그러면 전세 살고 있는 분은 어떡하라는 이야기냐 하잖아요. 그런데 보통 전세 보증 보험을 가입을 하는 2년 계약하잖아요. 그러면 보통 2분의 1이라 그러는데 1년 지나지 않았으면 가입할 수 있습니다. 가입할 수 있고 다만 전세 금액 기준이 있습니다. 수도권은 7억 이하라든지 비수도권은 5억 이하가 되는데 다만 보증 보험료가 있잖아요. 그래서 1년에 1억당 11만 원에서 15만 원 정도. 그러면 2년이면 더 비싸지겠죠. 이게 좀 부담스러우면 다 이렇게 보증 보험 가입하지 마시고 부분 보증도 가능합니다. 그래서 내가 좀 위험하다고 생각했던 부분만 가입해서 실속 가입하는 것도 하나의 팁이 아닌가 이런 생각이 듭니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 임대차보호법에 의해서 2년이지난 분은 지금 새로 계약할 때 보증 보험을 다시 가입하면 되는 건가요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇게 할 수밖에 없는 거죠. 그래서 일단 집주인하고 이야기를 해 봐서 집주인이 대출이 좀 많다 그러면 갚으라고 요청을 할 수밖에 없는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금 향후에 전세 시장과 월세 시장이 뒤집히고 있다, 대세적으로. 그건 주요 흐름이 될 수밖에 없다, 이렇게 볼 수밖에 없는 건가요?

◀ 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 메가 트렌드라고 보시면 돼요. 그래서 그동안에 보유세가 무거우니까 혹은 저금리니까 전세에서 월세로 넘어간다는 말씀을 제가 몇 번 드렸는데 이번에 금리 상승도 어떻게 보면 이게 월세화를 재촉하는 하나의 트리거 포인트가 될 수 있다 이런 말씀을 드리는데. 왜 그러냐 하면 세입자에서 한번 생각해 보자고요. 전세 대출을 받아서 집주인한테 주는 것보다 아예 월세로 주는 게 훨씬 유리할 수 있죠. 왜냐, 서울에 지금 전월세 전환율이 보면. 4.2%인데 보통 아파트가 30만 원이니까 3.6%가 돼요. 그러니까 훨씬 나중에 소득 공제나 세액 공제도 받을 수 있다 보니까 세입자의 선택에 의해서도 월세화가 좀 더 진행될 거다 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.


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