[뉴스외전 경제 '쏙'] "수도권·서울 강북 아파트값, 2019년 수준으로 돌아가"

출연: 정철진 경제평론가

"서울 25개 구 아파트값 모두 하락..3년 6개월만"

"서울 강북, 2~3억원대 하락한 가격에 체결"

"수도권 ‧ 서울 강북 아파트 값, 2019년 수준으로 돌아가"

"수도권 급매물, 3~4억원대까지 낮춘 가격에 거래 체결"

"집값 마지막 변수는 금리가 어디까지 오르느냐"

"재건축 시장, 집값 하향 안정이 정책 목표라면 반대 신호 없도록 정책조율 잘 해야"

"원달러 환율 급등, 무역 적자 ‧ 단기 부채 비중 커진 탓"

"코스피 2270 찍은 후 외국인 4조원대 순매수..투자자 헷갈리게 해"

"주식 빚투자, 환율만 본다면 굉장히 위험스런 대목“

◀ 앵커 ▶

정철진 경제평론가와 경제 현안 짚어보겠습니다. 어서오세요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

네, 안녕하십니까.

◀ 앵커 ▶

부동산 얘기부터 해볼까요? 서초, 서초도 꺾이기 시작했다 이런 보도들이 나오기 시작했는데요. 맞는 겁니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

네 마지막 보루, 최후의 보루 여러가지 표현이 있었죠. 그동안의 서울 집값의 경우 전반전으로 추세 하락이 나왔었는데. 그중에도 용산구 서초구 이 두개 지역 같은 경우엔, 조금이나마 상승을 했었고요. 다른데가 하락을 하더라도 보합이 됐었는데 지금 보면 3개월 만에 서초구, 용산구 모두 하락을 하게 되면서 용산구는 지난주였죠. 그렇게 되면서 전반적으로 서울에서는 상승 거래가 없는 어떤 거래든 직전 가격보다는 더 떨어진 가격에서 지금 매매가 되고 있다고 볼 수 있겠고. 그러고서 자료를 봤더니 서울이 25개 구잖아요. 그동안 하락을 한다고 하더라도 어떤 구는 몇 개는 오르고 상승 거래도 있고 그랬었는데 전체가 모두 다하락하고.

◀ 앵커 ▶

그래요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

모두 다 하락 거래. 이게 3년 6개월 만에 있다고 해서.

◀ 앵커 ▶

의미가 있는 통계네요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 이제는 어떤 식으로든 전고점, 전체가격 보다는 낮게 체결이 된다고 하고요. 다만 지역에 따라서는 하락 거래의 차이가 있습니다. 그러니까 서초구도 마이너스가 됐고 하락이 됐지만 아직까지 서초구에서는 하락이라고 하기 어려운 8000만 원에서 1억 정도의 하락 거래인 거고요. 반면에 강북 쪽으로 올라와 보면 2억, 3억대까지 크게 떨어진 그런 가격도 지금 체결이 되고 있다고 볼 수가 있는데요. 노도강이라고 하죠. 노원구, 도봉구, 강북구 같은 경우에 30평형대 통칭하겠습니다. 전용... 30평형대가 11억, 12억까지도 거래가 됐었거든요. 이 지역에서는. 그런데 최근에 아마 급매물들이 소화되는 과정에서 보니까 다 10억 밑으로. 노도강 지역에서는 30평대가 9억대, 이 정도에서도 소위 말하는 찾아볼 수가 있다, 거래가 됐다고 해서 강북 쪽의 일부 지역에서는 서울이지만 30평형대 아파트가 10억 안짝으로 떨어졌다는것도 이번 주에 굉장히 특이하게 잡혔던 그런 사안입니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 늘 언제쯤에는 이런 일이 있을 것이라는 예상은 되어 왔지만요. 이 추세 하락이 거부할 수 없는 대세다 이렇게 볼 수 있는 거 아닌가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 이미 추세적으로 하락이 된 거고요. 시장의 관심은 어느 정도까지로 되돌아갈까. 그 낙폭에 대한 거에 관심이 크지 않았었습니까? 그런데 강북 지역 같은 경우에는 2019년 실은 2주 전, 3주 전에 보면 수도권이 먼저 2019년으로 돌아갔고요. 코로나19 이전으로. 이제 강북구가 돌아간 것이고. 강남은 그러한 아직까지 코로나19 이전까지 가려면 많이 남아 있고요. 결과적으로 여기서 다음 레벨은 어디냐. 2017년, 2016년 레벨인데 그 낙폭은 상당히 크죠. 그렇기 때문에 현재까지는 수도권과 서울 강북의 일부 지역은 지난 2019년대 가격으로 속속 회귀하고있다.

◀ 앵커 ▶

부동산이 폭등하기 시작한 것이 2016년, 17년 때죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 아직 그때까지 수준으로 가려면 좀 많이 남왔는데 19년까지를 기준으로 하면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

일부 지역에서는 그쪽으로 갔다. 특히 수도권 같은 경우에 급매물들이 그쪽 가격이 체결되고 있는데 수도권 이야기는 조금 이따 하겠지만 수도권은 올해와 내년에 입주 물량이 상당히 많습니다. 그래서 서울은 반면에 아직까지 입주 물량이 굉장히 적기 때문에 오히려 버틸 능력이 있거든요. 반면에 훨씬 더 낙폭으로 따진다면 수도권 쪽에서 더 크게 크게 하락하고 있는 것들이 나오고 있고요. 광교라든가 수도권에서도 대장 지역의 대장 아파트들이 있는데 이런 지역도 지금 급매물들. 대표적인 급매물이 지금 1가구 2주택자 중에서 소위 말해서 절세 혜택을 받으려고 급매를 내놓는 이런 물건들은 3억 이상, 4억 원대까지 낮춰서 지금 거래들이 체결되고 있는 것들이 있습니다. 그러니까 이걸 놓고 아파트나 부동산 쪽 해당 지역에서는 이거는 급매이기 때문에 이게 어떻게 전체를 반영하느냐 이렇게도 반박을 하고 있고요. 반면에 실질적으로 그런 거래로 이루어지고 있고. 이런 모습입니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 급매나 초급매.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

급급매.

◀ 앵커 ▶

급매나 급급매 아니면 거래가 안 이루어진다고 하면 그것이 평균가다 이렇게 볼 수 있는 거 아닌가요? 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 그러니까 여기서 마지막 변수는 금리가 어디까지 오르느냐겠죠. 그러니까 급매가 하나의 대표성을 가진 가격이 되려면 이제 더 많은 물량이 급매로 나와 있고 반면에 매수는 더 안 붙고 이렇게 되면서 가격이 떨어지게 되는 거거든요. 그런데 아직까지는 여기서 와르르 무너질 거야라고 하기에는 급매, 급급매들의 양들이 적고 기존에 다주택자라든가 이런 분들 잘 버티고 있다 이렇게 볼 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그리고 서울 주택 공급 대책 때문에 재건축이 쉬워질 것이다. 재건축 단지가 올라가는 거아닌가요? 옛날에 보면 그런 일이 많아서요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런데 우리가 이번 주에 공급 계획 윤석열 정부의 첫 번째 부동산 대책을 봤지만 정부 입장에서도 그런 규제 완화라는 사인이 집값을 다시 올리는 걸 굉장히 걱정하고 있는 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그래서 현재 막 구체적으로 안전 진단이라든가 초과 이익 환수제라든가 이런 것들을 안 내보내고 있거든요. 그래서 정부의 재건축 규제 완화로 이것은 총선 때까지 꽤 늦추려는 그런 모습도 읽어낼 수 있었고요. 반면에 오늘 나왔던 여의도 지역에 있어서 재건축 이런 이슈들은 실은 2018년 때 그리고 지금 공작 아파트가 정비 계획 냈다고 해서 집값 끌어올리냐 이런 이야기들 나오지만 이 아파트는 거의 완공되고 입주한 지가 47년. 이 정도 된 그런 지역이었고요.

◀ 앵커 ▶

저희도 잘 알죠.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

알죠? 잘 아실 거 아니겠습니까?

◀ 앵커 ▶

여의도에 살아서.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

공작, 시범 쪽 라인들 있지 않습니까? 2018년에 고 박원순 시장이 거기를 도심 업무 지역으로 하려다가 폭등을 했죠. 완전히 원천 보류가 되었고 거의 4년 만에 다시 들어가서 이번에 서울시에서 정비 계획을 인가를 하게 되면서 본격적으로 여의도의 재건축이 시작했다고 보시면 되고요. 아마 재건축 사업 또 재건축 아파트 조합원이 됐든가 보시면 아시겠지만 시작입니다. 정비 계획이고요. 그다음부터 할 일이, 조합, 인가, 마지막에 관리 처분, 일단 3단계 중에 1단계가 됐다고 보면 될 것같습니다.

◀ 앵커 ▶

그럼에도 불구하고 집값의 하향 안정이 정책적 목표라면 재건축 시장이 다시 그런 신호에 반대되는 신호가 없도록 정책 조율을 잘해야 할 것 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 그리고 이제 많은 분들이 관심 있는 것이 대치도 은마 아파트 아니겠습니까? 이번에 여의도 공작 아파트가 정비 계획이 나왔으니까 아마도 그다음은 은마아파트도 정비 계획이 될 것 같아요. 그런데 또 이게 정비 계획만 받았다고 되는 게 아니라 그 아파트 내에서도 조합을 만들고 또 해야 할 거아니겠습니까? 그런데 은아마파트는 그쪽의 내용이 또 있어요. 그러니까 이게 지금 나오는 이런 재료들이 막 집값을 끌어올리고 이거 가지고 다시 한번 부동산 해볼까 이렇게 투심을 바꾸기에는 힘든 게 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇게 되면 큰일 나겠죠. 지금 이 상황에서 집값을 안정화 시키지 못하면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

게다가 지금 주택담보대출 금리

◀ 앵커 ▶

그렇습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

다시 또 6% 이상 올라가고 있기 때문에 사자세도 확연히 줄었고요. 우리가 팔자세와 사자세 이거 대결하는 거 매매 수급 지수라고 있지 않습니까? 서울은 83까지 떨어졌습니다. 이게 100 기준으로 소위 말하는 부동산이 활황이 될 때는 120 이렇게 올라가게 되고 100 미만일 때는 오히려사려는 사람 위주로 가게 되는데 90도 깨졌고요. 지금 85도 깨졌고 83 정도인데 80 라인까지 깨진다면 완전히 이것은 사려는 사람 마음으로.

◀ 앵커 ▶

사는 쪽의 어떤 지배를 받게 되는군요, 시장이.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이렇게 되면 실질적으로 현장에서도 5000만 원 더 깎고 그러면 깎아준다고 하면 또 안 사고 역, 과거의 화랑기에 나왔던 역설적인 모습들이 그런 식으로 나오게 되는 거거든요. 그래서 매매 수급 지수를 봤을 때도 지금 여의도 공작아파트의 재건축 이런 것들이 다시 부동산을 끌어올리고 불씨를 당기고 그러기에는 역부족이라고 할 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그래도 하여튼 정책적으로 조심은 해야 할 것 같습니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

환율, 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

2008년, 2009년에 세계 금융 위기 터졌을 때가 거의 장중에는 1590원, 80원대. 1600원대도 가지 않았죠? 그리고 코로나 터지고 1300원 갔었고 최근에 1327원, 26원 갔었는데요. 오늘 또 전고점을 갈아치웠습니다. 그래서 1327원, 장중에 28원까지도 오르게 되면서 이게 많은 분들이 걱정하고 있죠. 분명히 달러도 간밤에 달러 인덱스가 오르고 강세가 나온 측면도 있지만 그동안에 달러 인덱스 그러니까 달러의 강한 모습과 원화가 약세된 모습이 원 달러 환율의 상승폭이 워낙 약세가 과한 측면이 있거든요. 그러니까 왜 이렇게 원화가 약하지? 원 달러 환율은 왜 이렇게 이제 다시 또 급등하고. 금융 위기 이후에 다시 최고치를 찍었으니까. 왜일까, 왜일까. 여러 가지가 있는데 한 세 가지 정도이유가 있는 것 같습니다. 첫 번째 전에도 말씀드렸습니다만 무역 적자가 굉장히 심각하거든요.

◀ 앵커 ▶

수출.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

수출이 안 되고 한국 경제라는 것이 항상 보면 수출 무너지고 무역 적자 안 되다가 경성수지 적자나면서 그다음에 어떤 위기들이 이렇게 나왔으니까 그것을 걱정하고 있는 거 또 두 번째는 재정건전성 부분도 오늘 나온 뉴스지만 1000점 넘고 재정건전성 때문에 빠지는부분이 있고요. 어제 한국은행이 이 이슈, 보고를 했었는데 우리나라 빚이 있잖아요. 대외적인 빚입니다. 이게 한 6600억 달러 정도가 됩니다. 700조 이 정도가 되는데 그것들이 채무잖아요. 이것도 10년 이상 갚아, 30년 이상 갚아. 반면에 짧게 2년 내에 갚아야 할 단기 채무가 있는데 단기 채무의 비중이 40%가 또 넘었습니다.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이것도 상당히 걱정되는 그런 대목이거든요. 10년 내에 최고치로 치솟았고 최근에는 단기 부채 비중이 커졌습니다. 아마 이유는 여러 가지가 있겠지만 최근에 원 달러 환율 오려면서 외환 보유 소진될 때 환율 방어 쪽으로 많이여기에 미치지 않았나 보이는데 한국은행은 물론 여기에 대해서는 진짜 위기라면 막 우리 IMF 때 단기 채무가 다였잖아요. 70, 80% 되고. 그때에 비해서는 아직까지는 대외 신임도가 흐트러질만한 그런 단기 외채 비중은 아니라고 이야기는 했지만 원 달러 환율이 또 이것도 최근에 다시 늘어난 단기 채무 비중 의식하고 있는것이 아닌가. 결과적으로 여러 가지 요인들이 환율이라는 것에 집약되어 있는데.

◀ 앵커 ▶

주식 시장은 어떻습니까? 외국인들은 어떤가요, 동향이?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

외국인들은 오늘은 팔고는 있지만 여기에서 또 하나 우리를 헷갈리게 하는 것이 코스피가 2270 찍고 거의 외국인들이 4조 원대를 순매수를 해온 겁니다. 환율도 안 떨어지고 있는 상황에서. 그러니까 이거를 외국인들은 왜 산 거야? 원화가 이렇게 약세인 건데.

◀ 앵커 ▶

그때도 한번 여쭤봤던 것 같은데. 앞으로도 환율은 좋아질 것이다, 외국인들이 보고 있는 것인지.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 아니면 이 외국인이 검은 머리 외국인이라든가 초단기성 자금이라든가 그런 식으로 해서 여기까지 온 다음에 빠지면서 환율은 더 오르고 환차익까지같이 먹고 나가려는, 그런 수법인지 아직까지는 보는데 액수가 너무 많이 지금 그러니까 외국인의 순매수 양이 좀 커졌습니다. 그러니까 4조 원대 이상이 되니까.

◀ 앵커 ▶

일반 투자자들은 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

우리 개인들은 여기서 팔아온 거죠. 이만큼.

◀ 앵커 ▶

계속.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

팔아서 최근에 그러나 문제는 신용이 늘고 있어요.

◀ 앵커 ▶

다시요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

개인 중에서도 빚투자를 하시는분들은 이 판에 다시 뛰어들고 있고 환율만 본다면 굉장히 위험스러운 대목인 것이고요. 항상 보면 위기는 가장 먼저 알리는 바로미터는 또 원 달러 환율이었기 때문에 1327원까지 간 원 달러 환율이 아마 8월 내내 앞으로도 계속해서 외환 당국이나 우리 모두가 환율에 집중을 해야 할 것 같습니다. 다른 지표는 빼더라도요.

◀ 앵커 ▶

오늘 주식 시장은 어떻습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

2500이 지금 깨졌죠.

◀ 앵커 ▶

그 원인을 뭘로 보는 건가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

일단 현재까지는 뚜렷하게 일희일비하고 있으니까요. 특히 다음 빅 이벤트가 9월 FOMC인데. 9월 FOMC가 9월 20일이잖아요. 그러니까 공간이 많이 비어 있고 다만 다음 주 말 25일, 26일, 27일에 잭슨월 미팅이 있기 때문에 여기를 본다면 인플레이션에 대해서 어떻게 용인가는가. 향후 긴축 정책은 어떻게 풀려가는가 이런 것들을 9월 FOCM 가기 전이라도 8월 말에 한 번 정도는 체크할 수 있지 않을까 보고는 있는데요. 그때까지 지금부터 8월 말까지 가고 있을 때 이러다가 원 달러 환율이 1340원, 50원 되어 버리면.

◀ 앵커 ▶

불안합니다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 급격한 위험에 빠질 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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