[뉴스외전 경제 '쏙'] 수도권 아파트값 10년만에 최대 하락‥전셋값도 동반 하락

출연: 정철진 경제평론가

"파월 미 연준 의장 잭슨홀 미팅 연설..at some point 이런 단어 안 쓰고 굉장히 명확히 이야기 할 것"

"연준 의원들 모두 강력한 매파로 변모..'지금 인플레이션 잡겠다'는 메시지 분명히 전달할 것"

"미국 고용지표 소비지수 양호..연준, 가볍게 강력한 긴축 할 수 있어"

"한은, 앞으로 기준금리 0.25%p-0.25%p '베이비 스텝' 밟을 듯"

"한미간 금리역전으로 급격한 외국인 자금 이탈 나오면 스탠스 바꿀 수도 "

"주담대 금리 7% 넘어서는 시점이 부동산 상당히 의미 있는 하락 시점"

"집값 하락 가팔라지면 전셋값도 동조화돼 급격히 떨어질 가능성"

◀ 앵커 ▶

정철진 경제평론가와 경제 현안 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

오늘이죠, 드디어. 몇 시에 나온다고 했죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

우리 시간으로 밤 11시일 것 같습니다. 크게 3일간 잭슨홀 컨퍼런스 학술세미나 이렇게 불러도 될 것 같은데 첫째 날 세션은 끝났고요. 둘째 날 오전 세션에 제롬 파월 연준 의장이 경제 성장과 통화 정책, 이런 주제로 이야기를 할 텐데 당연히 그 주제로 하면서 과연 제롬 파월 연준 의장이 긴축에 대해서 어떤 입장을 보이는지 그 메시지를 듣고 싶은 것이다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.

◀ 앵커 ▶

질의 응답도 있는 거죠, 거기서?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

질의 응답까지는 모르겠습니다. 일단은 일종의 토크를 할 수 있으니까요. 그것도 가능하겠지만 아마도 그 연설 내용에 모든 것들이 다 담겨 있을 겁니다. 그리고 제롬 파월 연준 의장도 세계중앙은행의 수장 아니겠습니까? 당연히 자신의 한마디, 한마디, 단어 하나, 하나, 하나, 지난번 화면에도 잠깐 나왔지만 엣 섬 포인트 같은 그런 단어 안 쓸 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

어느 시점에서는 금리를 안 낮춘다.

◀ 앵커 ▶

구체적으로 나올까요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

굉장히 명확하게 이야기를 하지 않을까.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이런 생각을 해보고요. 이번에 잭슨홀 미팅 또 하나의 이슈는 3일째 되는 날 마지막 날 세션에는 우리나라의 이창용 한국은행 총재가 또 발제자로 나가거든요. 한국은행 역사상 처음이거든요.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

세션을 진행하게 되는 그리고 또 다음 주가 되면 한 번 더 보실 수 있을 것 같은데 현지 시각으로 오전입니다. 우리 시각으로 오늘 밤이 될 것 같고요. 제롬 파월 연준 의장의 입에 많은 초점이 맞춰져 있죠.

◀ 앵커 ▶

그 발언 듣고 나면 FOMC에서 몇 퍼센트 올릴지가 확실해질까요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

거의 확실시 될 것 같습니다. 왜냐하면 지금 보면요. 연준 의원들이 이번에 원래 상설 투표를 하시는 분이라든가 아니면 투표권이 없는 모두 매파나 비둘기파 모두 강력한 매파가 되어버렸습니다. 이게 무슨 이야기냐 하면 지금 인플레이션를 잡아야 한다. 긴축할 때 더 세게 해야 한다고 모든 연준 의원들이 다 말하고 있는데 수장인 제롬 파월 연준 의장만 다른 이야기를 할 것 같지 않거든요.

◀ 앵커 ▶

그래요? 그러면 0.75가 거의 확실시 된다고 보시는군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그런 메시지를 아마 분명히 전할 것이라는 게 현재 다수설이고요. 저 역시도 일단 이야기 자체는 그런 메시지, 인플레이션을 잡기 위해 연준은 최대한 노력을 할 것이고 꺾일 때까지는 금리를 계속 올릴 것이라는 이 정도의 아마 강력한 매파적 발언을 수장인 제롬 파월 연준 의장이 할 것으로 보이는데요. 문제는 그 다음에 시장 반응은 요즘에 로직이 워낙 다양하기 때문에.

◀ 앵커 ▶

그렇죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그거는 일단 차치해놓고서라도 오히려 차라리 매파 발언을 해야지 여기서 또 막 이상한 발언을 한다거나 하는 것이 이제는 더 리스크하지 않을까 이런 생각을 합니다.

◀ 앵커 ▶

시장이 어느 쪽, 그러니까 0.75 가능성을 구체적으로 언급을 하면요. 그리고 0.75%포인트 올리는 것이 거의 확실시되면 현상을 가지고 시장이 어느 쪽으로 반응할지는 아직 모르는 거 아니겠습니까?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 그건 정말 시장의 영역이고 최근에는 네 가지 아닙니까? 굿 이즈 굿, 굿 이즈 배드, 배드 이즈굿, 배드 이즈 배드.

◀ 앵커 ▶

그렇군요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

네 가지로 그냥 랜덤하게 돌아가고 있기 때문에 일단 어떤 코멘트를 하냐부터 정도는 우리가 전망할 수 있는 거 아니겠습니까? 이 부분에 있어서는 거의 시장의 다수설이 전에 7월 FOMC처럼 허점을 연준 피벗이라고 하죠. 이거 방향 돌릴 거냐. 이런 거는 거의 없지 않을까. 아주 일관되고 한결같은 인플레이션 잡기에 매파적 발언을을 할 것으로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

원래 0.75라는 어마어마한 자이언트 스텝을 연속으로 밟으면 원래 옛날 같으면 당연히 시장은 주저앉아야지 당연한 것인데요. 오늘 밤 발언 듣고 만약에 0.75 올린다고 발표했을 때 시장이 이제 인플레이션 잡히겠구나 이래서 솟아오를 가능성도 있는 거겠군요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇습니다. 시장의 반응은 현재로서 어디로 튈지 예측하기 상당히 힘들고요. 다만 계속해서 왜 매파적 발언이 가능하냐 이런 얘기를 드리면 공교롭게도 어젯밤 오늘 새벽에 나왔던 미국의 두 가지 지표. 하나는 매주마다 하는 신규 실업청구수당 건수가 계속 줄고 있어요.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

고용은 또 나름대로. 왜냐하면 실업급여 주세요. 하는 사람이 줄고 있다는 건.

◀ 앵커 ▶

고용이 좋다.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

나름 괜찮다는 뜻이고. 미국의 2분기 경제 성장률도 보통 세번에 걸쳐서 나오거든요. 속보치가 나오고 잠정치가 나오고 확정치가 나오는데 잠정치가 나왔는데 기존에 속보치였던 마이너스 0.9보다 꽤 줄었습니다. 마이너스 0.6%. 그리고 그 내용을 보니까 개인 소비 지출이 안 준 거예요. 예상보다 더 나왔던 거예요. 그렇다면 고용도 괜찮아, 소비도 괜찮아, 그러면 펀드 멘털은 이쯤이면 됐어. 그럼 더 훨씬 연준은 가볍게 마음은 가볍게 강력한 긴축을 할 수 있지 않겠습니까? 이 정도 지표까지도 보고 제롬 파월이 망설일 것 같지는 않은데 말씀하신 대로 시장이 어디로 튈지는 이건 지켜봐야 하지 않을까 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그나저나 미국은 나름 펀드 멘털이 튼튼해서 견딜 만하다고 하는데 나머지가 진짜 죽을 맛입니다. 우리도 그렇고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

우리도 올리긴 올렸죠. 0.25% 왈렸는데 어제 이창용 한국은행 총재 기자회견 보셨지만 빅스텝을 밟을 것을 전혀 지금 이야기를 하지 않았거든요. 그렇게 되니까 기자들도 많이 이야기를 했죠. 환율이 이 정도로 오르는데 하고 이제 만에 하나 우리가 같아졌잖아요, 2.5. 그런데 이 다음 달에 미국이 자이언트로 가면 3.25%고요. 우리는 2.5잖아요. 그리고 10월이 되면 우리 한국은행이 베이비 스텝을 밟는다고 쳐도 우리는 2.75 미국은 3.25. 갭이 벌어지고 그다음에 또 0.5를 올리고 우리는 0.25밖에 안 하면 더 벌어지기 때문에 이런 정도 많은 질문을 했던 것 같은데요. 여기에 대해서 이창용 한은 총재는 일단 한미 금리 역전을 통해서 나오는 자본 유출은 미국이 더 높다고 기계적으로 확 빠져나가거나 하는 것이 아니다. 또 외환 보유고에 대해서 지적을 하니까 본인이 나 IMF에 있었기 때문에 우리 외환 문제 괜찮다, 이 정도의 이야기를 했기 때문에 아마도 우리는 어제 한은에서 이야기한 것처럼 두 번 남았지 않습니까? 0.25, 0.25에 베이비 스텝을 밟을 것 같고요. 그러면 우리는 연말에 연 3%가 되겠죠. 다만 이 과정에서 급격한 외국인 자금들이 이탈이 나오게 되면 아마 스탠스를 바꿀 것이고 그런 부분은 이야기했습니다. 큰 충격이 오면 달라지겠지만 그렇지 않으면 베이비 스텝이라고 이야기했거든요.

◀ 앵커 ▶

이야기를 좀 확 돌려서 집값 이야기를 안 할 수가 없을 것 같습니다. 10년 만에 가장 많이 떨어지고 있다. 맞는 건가요?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

이번 주 주간 하락율 같은 경우에 수도권이 꽤 많이 떨어졌습니다. 마이너스 0.18%. 서울도 마이너스 0.1. 보통 0.02, 0.08 이러는데 낙폭이 수도권은 10년 내 서울도 거의 3년 내에 최대 낙폭이 기록됐다는 것이고요. 특히 이번 한 주를 보면 주간 상승률, 주간 하락률 지역에 있어서 서울 강북의 도봉구가 하락률 1위 지역으로 올라왔거든요. 그러니까 서울의 일부 지역이기는하지만 주간 하락률에서 1위를 차지한 것도 거의 몇 년 만에 보는 겁니다. 그런 흐름을 보자면 특히 이번에 금리를 올렸고 금리가 우리는 베이비 스텝이기는 하지만 계속 올리는거고요. 또 하나 어제 클루 중의, 힌트 중의하나가 이창용 총재가 올해 올렸고 올해 올렸으면 내년은 어떻게 할 거냐에 대해서 이야기했을 때 올해 올렸을 올렸으니까 내년은 안 올리겠다는 생각은 안 된다. 그 생각을 해서 투자하시거나 뭐 하시는 분들은 본인 책임이라고 이야기했거든요. 그러니까 그건 주식도 주식이지만 부동산에 대한 힌트를 저는 던졌다고 보는 거거든요. 그러니까 올해도 올리지만 내년에도 계속 올린다. 그렇게 되면 우리나라의 주택담보대출은 거의 70% 이상이 변동 금리고요. 1년마다 확확 바뀝니다, 변동금리는. 6개월일 수도 있지만요. 본인이 2.8%, 3% 받았다고 하더라도 1년이 지나고 올해 연말이든 내년에 받게 되면 4%대를 받게 될 겁니다, 분명히. 그러면 월 부담하는 이자액이 엄청 커지게 되는 것이고요. 결과적으로 그러면 어디까지가 소위 말하는 급락과 하락의 마지노선이냐. 많은 전문가들은 주택담보대출 금리 상당선 7%.

◀ 앵커 ▶

견디기가 정말 어렵죠, 그 정도면.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

7%가 넘어서는 그 시점이 상당히 부동산에서 의미 있는 하락. 의미 있다는 표현이 좀 그렇지만 지금의 하락은 그냥 하락이라고 약세라는 표현이 맞는 것이고요. 언제 한번 갭 다운이 나오냐 하면 그때. 주택담보대출 금리 상단선 연 7%대가 아마 일종의 1차 트리거가 되지 않을까 또 이렇게 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 전세가도 집값이 떨어지니까 지금 더 빨리 떨어진다는 보도도 있고요.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 과거에 패턴들을 보면 MB 정부 시절과 그 이후에는 집값이 떨어졌지만 전세 가격은 오히려 집값을 만나러 올라가게 되는 그 이후에는 나중에 시간 많을 때 이야기하겠지만 전세담보대출 제도라는 것들이 나오게 되면서 그런 식으로 집값과 전셋값이 따로 노는 비동조화 현상이 있었는데 최근에는 전세와 집값이 같은 방향으로 떨어지게 되는 그런 흐름이 나타나고 있거든요. 그렇기 때문에 집값이 하락이 더 가팔라지고 지속된다면 현 상황에서는 전세가 역시도 함께 동조화돼서 급격하게 떨어질 가능성이 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 원래 예상했던 건 전세 대란 이런 게 나타나는데 거꾸로 현상이 나타나고 있는 거군요, 지금.

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그럴 수가 있겠고요. 특히 집값이 어느 정도 더 떨어지냐가 앞으로 전세 또 월세의 방향성까지도 함께 나올 거고요. 아마 이번에 나오는 하락은 집값은 떨어지는데 전세가 과거처럼 버틴다거나 올라가거나.

◀ 앵커 ▶

그렇지 않을 거라는 말씀이죠?

◀ 정철진/경제평론가 ▶

그렇죠. 왜냐하면 전세 하시는 분들도 전세담보대출을 당겨서 살아야 하는데 그 금리도 높아졌잖아요. 그러니까 과거처럼 턱턱 전세담보대출 받기도 힘든 국면이 함께 나오기 때문에 이번에는 매매가와 전세가가 함께 움직이는 그런 방향이 나올 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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