[뉴스외전 경제 '쏙'] 은마아파트가 부동산 시장에 던지는 메시지는?

박연미 경제평론가

대치동 은마아파트, 서울시 재건축 심의 통과

28개동 4,424가구‥2003년 재건축 조합 추진위 설립

박연미 "재건축 조합 설립부터 입주까지 15년 가량 소요"

"고금리 상황 속 자금 조달‥수익 담보 관건"

"일반 분양에 공사비 증가분 전가해야 조합원 수익"

"정부·지자체, 재건축 규제 완화로 입장 선회 시그널"

"마포 '8억 아파트' 원주인은 1975년생‥매수자와 성씨 달라"

"국내 증시, 시가총액 상위종목 약세‥미 국채 금리 상승 영향"

세인트루이스 연은 총재 "연준, 증시에 반응하지 말아야"

미니애폴리스 연은 총재 "CPI 하락에 도취될 때 아냐"

미 기준금리 4.5~4.75%까지 상승 전망

미 주택 신규 착공건수, 시장 예상보다 더 줄어‥금리 영향

박연미 "러, 우크라 침공 장기화‥금리 예상 시나리오 붕괴"

"파월 의장 발언 주목‥한국은행, 금리 0.5%p 더 올릴 것"

"미국, 장기채권 투자자금 충분해 30년 고정금리 가능"

"미 국채 10년물 금리 1년새 3배 올라‥고정금리에 반영"

"한은, 연말까지 금리 3.5% 전망 많아“

◀ 앵커 ▶

오늘은 박연미 경제평론가와 경제 현안 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

대치동 은마인가요? 그 재건축 부동산에 관심 있는 분들은 굉장히 많이 어떻게 되나 지켜보는 사안 같은데 드디어 재건축이 되는 건가요, 이제?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다. 서울시 심의를 통과했는데 이 아파트가 연혁이 굉장히 길거든요. 79년에 준공이 돼서 28개 동 4424가구가 들어섰는데 2003년에 재건축 조합 추진위원회가 설립이 돼요. 그리고 이후에 재건축을 하겠다, 안전 진단을 계속 신청했는데 통과를 하지 못하고 있는 상황이었고 2017년에는 49층으로 짓겠다 이런 정비안을 내놨다가 또 한 번 반려가 됩니다. 이걸 35층으로 수정을 해서 다시 제출을 했는데도 서울시에서 보류하고 있는 상황이었는데 오세훈 시장이 취임한 이후에 시장 상황이 많이 달라졌다 여러 가지 이유를 들어서 이번에 승인을 한다고 했고요. 그렇지만 이제 오랫동안 시장에서 19년 만에 드디어 승인이 됐구나 여기에 한 가지 뉴스로서의 의미가 있습니다만 실질적으로 재건축이 조합이 만들어져서 정말 공사가 이루어져서 입주까지는 대략 15년 정도를 봅니다.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

이 아파트는 아직까지 재건축 조합도 지금 출범해 있지 않은 상황이거든요. 이 과정이 상당히 지난할 것으로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 꼭 끝까지 제대로 재건축이 이루어질 것이라는 어떤 확신도 없는 건가요, 아직은?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

일단 재건축을 하고 싶다는 건 그 은마아파트를 가지고 있는 사람들의 오랫동안의 염원이긴 했는데 넘어야 할 산이 많죠. 일단 가장 크게는 지금 자금을 댈 수 있느냐. 금리가 이렇게 높은 상황에 건축에 관련해서 돈을 충분히 꿀 수 있느냐. 저금리로 꿀 수 없는 상황이기도 하고 공사비가 많이 올라갔을 때 재건축 초과이익 환수제나 분양가 상한제 그런 규제를 생각하면 그들이 생각하는 수익이 남을 거냐 이 문제가 하나 있을 것이고요. 또 하나는 둔촌주공 때도 끝까지 문제가 됐던 부분인데 상가 쪽의 조합 그리고 이 아파트 쪽의 조합 간의 의견이 다를 수 있습니다. 그래서 둘 사이 의견을 어떻게 정리하느냐에 따라서 조합 설립의 시점이 달라질 거고 아파트 쪽에서는 내년 상반기에 조합이 설립이 될 거다, 그리고 한 발 더 나아가서는 여기에서 일단 35층으로 승인을 받았는데 49층으로 재변경하도록 신청을 할 계획이다라고 이야기를 합니다만 이게 승인이 될 거냐. 굉장히 여러 가지 문제점이 앞으로도 남아 있는 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

지금 이 재건축, 재개발 자체가 활발히 이루어지고 이런 상황은 아니지 않습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠. 일단 자금을 대는 게 가장 어려운 문제고요. 공사비가 상당히 올라갈 수가 있어서 그렇다면 일반 분양분의 이 공사비 증가분을 상당히 전가를 해야 조합원들의 수익이 생길 텐데 이게 마냥 가능할 것이냐. 분양가 상한제가 있기도 하고 그렇게 책정을 했을 때 분양이 제대로 잘 될 거냐, 여기에 대한 보장도 없는 상황이고요. 그래서 앞으로 넘어야 할 산이 상당히 많은 그런 상황이라 조합이 언제 설립돼서 실제로 출범을 할 거냐, 이것도 내년 상반기 상황을 보셔야 할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 중요한 관심사는 이 은마가 하도 어떤 상징성이 있으니까요. 이 재건축 허가가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 예상합니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

일단은 지금 정부나 지방자치단체의 어떤 입장을 읽을 수 있다는 점에서는 상징성이 큽니다. 그동안 재건축이 근 20여 년 동안 불가능했는데 여기에서 시장 상황을 정부와 지자체가 달리 보고 있다. 규제 완화로 완전히 입장을 틀었다는 확실한 시그널이 될 테고요. 그러면 대기하고 있는 여의도와 압구정 일대의 구축 대형 평수 아파트들도 재건축에 대해서 조금 더 속도를 낼 가능성은 있는데 역시 문제는 자금을 어떻게 마련할 것이냐. 올라가는 공사비에 대한 것들을 두루 고려할 때 그 시점이 지금 맞느냐에 대한 그 의견이 갈릴 수 있고 조금 더 시기를 길게 본다고 하면 한 10년을 본다고 하면요. 여기서 당장 이주를 시작해야 하는 세대들, 이런 것들 생각하면 인근 전세 시장에 영향을 미칠 수 있거든요. 한 번에 한 4400세대가 옮겨야 하니까 이런 문제까지 두루두루 크게 봐야 하는 여러 가지 디테일한 문제들이 많이 남아 있습니다.

◀ 앵커 ▶

이게 그러니까 아주 단순한 질문으로 부동산 시장이 굉장히 하향 추세인데 거기에는 어떤 영향을 미친다고 보는 건가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

가격 자체가 크게 영향을 줄 것 같지는 않아요. 전반적인 시장 전체를 움직일 만큼 그렇게까지 물량이 많지가 않거니와 지금은 전 세계적으로 금리가 끌어내리는 시장이라 그렇지는 않겠습니다만 어쨌든 오랫동안 불가능했던 재건축이 가능해졌다. 이건 강남권 일대 부동산의 상징적인 뉴스가 될 수 있거든요. 그래서 전체적으로 보면 어제 마포의 아파트 거래 사례가 굉장히 화제…

◀ 앵커 ▶

15억짜리가 8억이 됐다 이 기사 말씀이시죠?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

화제가 되기도 했습니다만 사실 그건 정상적인 거래로 보이진 않고요. 오늘은 그 거래 당사자들 간의 출생연도까지 공개가 되더라고요.

◀ 앵커 ▶

그렇습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그런 상황이기는 한데.

◀ 앵커 ▶

그래서 어떻게 결론 났나요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

잠시 마포로 가보면 강남에서 마포로 잠깐 이야기를 이동해 보면 마포의 그 아파트를 판매하신 분은 1975년생 그리고 구매하신 분은 아마 공동 명의로 구매를 하신 것 같은데 80년생과 78년생이 구입을 했다. 아마도 특수 관계냐 이거에 대해서 성씨가 다르다까지 확인된 거 보니까 그거는 잘 모르겠습니다만 뭔가 아는 사이, 관계가 있는 사이가 아닐까 예측을 한번 해봅니다.

◀ 앵커 ▶

일단 재건축에 대한 기조는 확인할 수 있었다, 서울시의. 오늘 주식 시장은 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

오늘 증시는 지금 0.7% 정도 하락하는 상황이고요. 오전에 하락 출발을 했다가 점심 무렵에는 낙폭이 좀 컸습니다. 1.5% 가까이 하락을 하는 상황이었는데 오후 들어서 약간 회복이 되는 그런 상황이고요. 전체적으로 시가 총액 상위 종목 다 약세를 보이고 있는 상황이고 간밤에 미국 국채 금리가 올랐다, 이 영향권에서 벗어나고 있지 못하는 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 연준 고위관계자 이야기가 또 흘러나오면서 어떤 기대를 하느느 분들도 있는 것 같은데요. 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그런데 연준 고위 관계자들의 발언 맥락을 보면 내년에 어떤 시점이 되면 금리를 그만 올릴 수도 있다라고 하는데 그러니까 통계 보고 결정하겠다는 굉장히 상식적인 이야기예요. 밥 먹으면 배부르다, 저는 그런 이야기로 이해를 했는데 그 반면에 훨씬 더 단호하고 무서운 이야기가 많았죠. 저는 이 발언에 밑줄을 쳤는데요. 제임스 불러드 세인트루이스 연은 총재가 늘 무서운 이야기 많이 하시는 매파이기는 한데 간밤에 이런 이야기를 했습니다. 연준이 증시에 반응하지 않아야 한다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 갈 길을 가겠다 이 이야기인가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

자산 시장이 망가지건, 그렇지 않건 우리는 우리 길을 가야 하고 공격적으로 올려야 한다고 했고 최근 들어서 금리 인상 기조가 본격화되면서 비둘기에서 매로 완전히 전향하신 분이 계시거든요. 닐 카시카리 미니애폴리스 연은 총재는 CPI의 상승률의 둔화가 연준의 승리를 의미하는 게 아니다, 도취될 게 아니고 우리는 확실한 증거가 나올 때까지 가야 한다. 이런 분위기여서 내년에 적당한 시점에 그만 올려야 한다. 이건 상식적인 이야기다, 이 정도로 이해하시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

물가 잡히면 그만 올리겠다 이 이야기 같은데요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠. 물가 잡히면 더 올릴 이유가 없지 않습니까?

◀ 앵커 ▶

그런데 지금 4.75까지 예상하는 건가요, 올해?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다. 4.75.

◀ 앵커 ▶

4.75면 자이언트 두 번 밟는 건가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇죠. 0.75씩 두 번을 가야 나오는 숫자니까.

◀ 앵커 ▶

무시무시하군요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

사실 0.75, 0.5 이런 이야기를 빈번하게 하는 시대가 올 줄은 아마 다들 예상하지 못하셨을 거예요.

◀ 앵커 ▶

그럼 4.75가 올라가면 미국도 주택 시장이 잡히는 거 같은가요? 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

미국의 주택 시장을 보면 한 달 전하고 분명히 다른 게 신규 착공 건수의 차이가 있거든요. 신규 착공 건수가 시장이 예상했던 것보다 더 줄어들고 있다. 결국에는 금리 부담을 감당하지 못한다는 이야기가 미국은 대부분 고정금리로 대출을 받습니다. 30년 만기 고정금리로 대출을 받아서 2019년 기준으로 보니까 그 방식으로 대출받는 분이 전체 모기지 받는 분의 대략 98%더라고요. 그게 가능한 시장인데도 집을 짓거나 사지 않는다. 그렇다면 이게 선행 지표로서의 의미를 가진다면 기존 계약이 종료되는 시점에 렌트비가 떨어질 수 있고 순차적으로는 CPI가 좀 떨어질 거다, 여기까지는 예상을 해볼 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

주택 가격에는 금리에는 장사가 없군요. 주택 가격은.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그리고 사실은 아마 전 세계 거의 모든 시장에서 비슷한 예상을 했을 것으로 보는데 금리가 올해 올라갈 거다, 이거는 주지의 사실이었거든요. 그런데 이 정도 폭으로 이렇게나 빠르게 공격적으로 올릴 거다는 시장이 예상하지 못했습니다. 왜냐하면 전쟁이 유럽 본토에서 발발을 하고 이게 설사 발발한다고 해도 서로 힘자랑 좀 하다가 5월 전에 끝난다. 이게 군사 전문가들 대다수의 의견이었거든요. 그런데 이게 연말로 가고 있는 데다가 러시아의 태도가 상당히 강경하고 우크라이나가 잘 버티는 상황에 곡물 문제가 해결되고 유가가 떨어져도 이렇게까지 오래갈 거다 이건 예상하지 못했던 문제라서 금리가 이 정도로 올라버리면 우리가 기존에 세운 시나리오가 다 무용해지는 그런 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

우리 금리도 따라갈 수밖에 없겠죠? 여러 가지 상황이 너무 어려운데 금리를 따라가지 않을 수 없는 방법은 없지 않습니까? 어떻습니까?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다. 지금 미국이 11월 기준금리 결정하는 게 오늘 지나면 딱 열흘 남았거든요. 이제 앞으로 열흘 이후에 미국이 어떤 선택을 하고 어떤 발언이 나오느냐, 여기에 주목하게 될 거고 0.75를 기정사실로 받아들이는 상황에서 아마 파월 의장이 어떤 표현을 하느냐. 향후 전망에 대해서 어떤 포워드 가이던스를 주느냐 여기에 반응을 하게 될 테고 현재로서는 한국은행도 마지막 카드를 0점으로 갈 가능성이 더 높아 보이는데 글쎄요, 이게 우리 가계대출의 변동금리 비중이 워낙 높은 상황이라서 감당이 가능할 거냐, 상당히 격론이 있는 것으로 알고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

우리 가계대출과 달리 미국은 고정금리가 압도적으로 많은데요. 그런 부분이 왜 우리는 그게 안 되나 다음에 짚어볼 필요가 있을 것 같습니다.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

간단히 말씀드리면 미국은 장기 채권에 투자할 수 있는 자금이 충분합니다. 그래서 30년 동안 같은 금리로 소비자에게 돈을 꿔줘도 그 채권 가지고 다른 파생 시장에서 굴릴 수 있거든요. 그런데 우리나라 은행들은 그거를 시장에서 하지 않고 소비자들에게 전가한다. 어떤 방식이 반드시 좋다, 말씀드릴 없겠습니다만 파생 상품이 시장을 교란한다는 주장도 있고 소비자들에게 리스크를 지나치게 떠안긴다는 주장도 있어서 한국과 미국은 근본적으로 그래서 고정과 변동 사이의 금리 차이가 상당히 격차가 큽니다.

◀ 앵커 ▶

변동금리 때문에 너무나 요새 많은 분이 힘들어하니까요. 이자율이 한 2배 가까이 내는 돈이 많아지고 이러니까.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

2배가 넘는 분들도 많더라고요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그래서 이번에 그런 것들도 제도에 대한 점검이 필요하다고 보는데요. 이게 정말로 은행들이 게을러서 그런 건지 혹은 능력의 문제인지 혹은 우리나라가 가지고 있는 여러 가지 규제 때문에 은행이 장기 채권을 시장에서 굴릴 수 없어서 그런 건지 이 부분에 대해서는 심도 있는 논의가 필요할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 지금 같은 불안정한 상황에서 미국의 30년 고정금리 이런 것들만 있어서도 이렇게 불안하지는 않을 텐데라는 생각도 할 텐데요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

흥미로운 건 미국에서는 그 고정금리보다 변동금리보다 높아져서요. 다시 변동금리로 갈아타려는 사람들이 최근에 굉장히 많아지고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그건 또 왜 그런가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

변동금리는 시장이 국채 10년물에 바로 연동해서 올라가는 게 아닌데 반면에 고정금리는 시장 국채 10년물 금리에 바로 연동이 되거든요. 그런데 미국의 국채 10년물 금리가 작년하고 딱 1년 사이에 3배 이상 올랐습니다. 그러면 이게 30년물 고정금리가 그대로 반영됐다는 뜻이라 미국에서 오히려 변동으로 가자 이런 분위기가 형성되고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 그럼에도 불구하고 고정금리를 예를 들어서 자기가 감당할 수 있는 고정금리가 30년짜리다 하면 일단 이 경제 흐름을 알 수 있으니까 안정적이긴 할 것 같습니다, 분명히 보면.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

예측 가능성은 훨씬 높아지죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 자산 운용하기도 훨씬 쉬울 것 같고요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

개인 입장에서는 그쪽이 훨씬 안전한 건 맞습니다.

◀ 앵커 ▶

다음에 언제 하여튼 이 고정금리 변동금리에 대해서 어떻게 접근해야 하는지. 정책 당국도 분명히 진지하게 고민해봐도 안 되는 이유, 우리 시장 상황 이런 거를 제대로 검토할 필요가 있을 것 같습니다. 여기서 짚어보겠습니다, 한번. 그리고 그렇다면 지금 앞으로 향후 주식 시장의 커다란 변동률이 안 보이는 거죠? 0.75는 거의 기정사실화되고 있는 거 아닌가요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그렇습니다. 지금 그런 상황이고요. 금리가 올라갈 거다, 자명한 사실이고 3분기 실적이 그나마 지수를 방어하고 있는 상황이고 미국은 국채 금리가 진정되지 않으면 그리고 해외에서 영국 문제가 완전히 해결됐다 이런 시그널이 보이지 않으면 거지경제 대전제는 바뀔 수 있는 요인이 없습니다.

◀ 앵커 ▶

미국 국채 사들인다 이거는 아직 구체적으로 진전된 거 없나요, 재무부에서?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그건 아직까지 구체적인 액션은 없습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 우리의 경우에는 어느 정도까지 지금 연말에 몇 퍼센트 보나요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

지금은 일단 가장 한국은행이 가장 먼저 밝힌 입장은 우리는 연말에 3.5%까지 금리가 올라갈 것으로 보는 의견이 다수다.

◀ 앵커 ▶

3.5%요?

◀ 박연미/경제평론가 ▶

3.5%요. 지금 3%니까 한 번 더 올라갈 수 있다는 이야기죠. 그런데 금통위원들 사이에도 의견이 달라서 지난번 회의에서 격론이 오간 것으로 알고 있고요. 두 분이 공개적으로 다른 의견을 제시했다. 그리고 연말에 어디까지 금리가 가야 하느냐, 가계대출하고 신중하게 고민해야 할. 격론이 아직까지 결론이 나지 않는 상태로 굉장히 뜨겁게 논쟁 중입니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 미국이 만약 4.75라면 우리가 3.5를 가도 과연 장기적으로 버틸 수 있나 이런 생각도 들고요.

◀ 박연미/경제평론가 ▶

그런데 우리 11월 24일에 카드를 그만 쓰게 되고 미국은 12월에 한 번 더 올리게 되니까 분위기 파악을 하는 것. 지금 우리가 해야 하는 가장 시급한 문제겠죠.

◀ 앵커 ▶

정말 힘든 시기인 것 같습니다. 가정도 그렇고 정부도 그렇고요. 오늘 여기까지 듣겠습니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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