[뉴스외전 경제 '쏙'] 박원갑 "금리 앞에 장사없다‥매수자 '파업 상황'"

박원갑 KB부동산 수석전문위원


서울 아파트 '중위가격' 2년 전 시세로

"서울 아파트값 고점 지난해 9월‥현재 20% 정도 떨어져"

"1분기 서울 아파트 PIR(소득 대비 집값 비율) 14.8"

"10년 전 PIR 8‥이론과 현실은 다를 수 있어"

"분명한 것은 '너무 많이 올랐다, 거래는 당분간 더 안 될 것이다'"

"금리 오르고 거래 안되면 지금 '급급매물' 가격이 시세로 될 가능성"

"집값, 금리 인하 후에도 6개월~1년 시차 두고 후행"

"집 구매, 실수요자 같은 경우 정말 서두를 필요 없어"

"금리 앞에 장사 없어‥소낙비는 일단 피하는 게 좋아"

"내년 상반기, 수익형 부동산도 고금리 후폭풍에 시달릴 가능성“

◀ 앵커 ▶

박원갑 KB부동산 수석전문위원과 함께 부동산 시장 자세히 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하십니까?

◀ 앵커 ▶

지금 하향 추세라는 건 누구도 부인하지 못하는 상황인데요. 명백한. 지금 상황은 어디까지 와 있는 겁니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

2년 전 수준으로 되돌아갔다.

◀ 앵커 ▶

2년 전이요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아마 이때 시세 통계가 여러 가지 있는데요. 가장 정확한 게 실거래가 아니겠습니까? 그중에서 중위가격이라는 게 있습니다. 줄을 세워서 가운데에 있는 가격으로 따지는 건데요. 한국부동산원 조사 보면 지난 8월 기준으로 서울 아파트 중위가격이 3천558만 원입니다. 그러니까 2년 전보다 평당 20만 원 정도 싼 겁니다. 주로 아파트값이 서울에서 고점이 지난해 9월이었거든요. 그때에 비하면 정확하게 20% 정도 떨어졌다.

◀ 앵커 ▶

고점에 비해서는요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그런데 통계는 아마 안 떨어질 겁니다. 그런데 이건 말씀하신 것처럼 금리가 계속해서 치솟고 또 환율까지 오르니까 우리 경제에 대한 불안감, 이게 조금 더 팽배해졌고 이게 결국은 아파트 가격에도 반영되는 게 아닌가 이런 생각을 해보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면요. 지금 중위가격이 2년 전 수준으로 떨어졌다면 그런데 지금 나오고 있는 국토부 장관 이야기는 PIR 이거에 따라 더 떨어져야 한다 이 이야기 같은데, 사람들은. 이 기준이 뭔가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

PIR이라고 많이 아실 겁니다. 그러니까 이제 소득 대비 주택 가격 비율이라고 보면 되죠. 그러면 분모는 결국 소득이 되겠죠. 분자는 당연히 주택 가격이 될 텐데 이게 몇 배냐, 이런 거거든요. 그러니까 한 해 동안 한 푼도 안 쓰고 다 모아서 그 돈으로 몇 년이면 집을 살 수 있느냐. 이걸 보여주는 건데 이게 좀 주목할 만한 데이터를 하나 제가 가지고 왔습니다. KB에서 서울 아파트 담보 대출을 했을 거 아니에요. 이때 소득을 따져서 금리도 정하는 거거든요. 1분기에 PIR이 얼마 정도 되었느냐 하면요. 14.8배가 되었습니다. 15년 정도 한 푼도 안 쓰고 돈을 모아야 집을 살 수 있다는 건데요. 10년 전에요. 8배밖에 되지 않았습니다. 그만큼 집값이 많이 올랐다 이렇게 보시면 될 것 같고, 다만 아까 말씀하신 거, 30~40% 더 빠져야 하느냐. 너무 공포 분위기 같은데, 이론적인 거하고 현실은 약간 다를 수 있습니다. 그런데 이제 분명한 것은 말씀하신 것처럼 너무 많이 올랐다. 그리고 거래는 당분간 더 안 될 것이다.

◀ 앵커 ▶

두 가지 잠깐 여쭤보고 싶은데요. 10년 전에 PIR이 8이라고 하셨는데, 이게 선진국에선 어느 정도가 적정 수준이라고 보시는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

기준이 다 다르긴 합니다. 보통 UN에서 제시하는 가장 적정한 비율이 4, 5배 정도로 봅니다.

◀ 앵커 ▶

4, 5배. 그럼 8도 높았던 거네요, 우리는?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

조금 높은 편이죠. 10배 넘어가면 조금은 경계를 해야 한다. 이런 이야기도 나오는데 이 역시 통계 지표는 약간 차이 있지만 실제 더 중요한 게 직접 담보 대출을 받았던 그분의 소득을 따지는 게 어떻게 보면 정확할 수 있다. 그래서 어쨌든 소득에 비해서 집값이 좀 많이 부풀려졌다 이 부분은 받아들여야 하지 않나 싶습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 그 정도라면 어느 정도 수준인가요? 일단 통계 자체에 약간 현실과 다른 부분이 있다는 걸 감안하고요. 일단 통계만 그냥 객관적으로 냉정하게 쳐다보면. 어느 정도까지 더 떨어져야 한다는 이야기인가요? 이 PIR 기준으로.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그건 단언하기는 조금 어렵다, 어쨌든 조금 더 빠져야 한다 이런 말씀을 드리고 싶고, 이렇게도 볼 수 있을 거예요. 계속 빠지고 있는 와중인데 당위성으로 해석할 수 없죠. 그런데 지금 급급매만 팔리거든요. 이게 시세보다 더 낮습니다. 그런데 지금 저런 금리가 올라가고 거래가 안 되면 지금 있는 급급매물이 결국은 나중에 시세로 될 가능성이 있다.

◀ 앵커 ▶

이게 하나의 기준이 될 수 있겠군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

새로운 기준이 계속해서 만들어진다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 지금 급급매 외에는 거래가 거의 없다 보니까 급급매는 거래가 되니까 저 가격 정도면 사람들이 움직이겠구나 이런 기준선 중 하나가 될 수 있다 이 말씀이시군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 새로운 하나의 매수자들의 하나의 지지선이랄까요? 혹은 저항선이 될 수도 있겠죠.

◀ 앵커 ▶

그런데 아까 1분기에 지금 PIR이 14.8이라고 하셨는데요. 이게 아까 10만 넘어도 위험하다고 보는 것이라면 2년 전으로 돌아갔다고 해도 그 2년 전 가격도 굉장히 높고 거품일 가능성이 많다 이렇게 해석할 수 있는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그걸 산술적으로 잘 안 되던데요. 그리고 그 사이에 소득이 늘어날 거잖아요. 어쨌든 지금은 주택이 소득에 비해서 과도하게 부풀려졌다. 코로나 이후의 과잉 유동성이라든지 저금리에 의해서 어떻게 보면 우리가 사기 어려울 정도로 많이 비싸졌다 이게 지금 거품이 빠지는 와중이다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

어느 정도가 빠질지야 뭐 누구도 예상하기는 쉽지 않은 거고요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

가장 중요한 것은 금리죠. 결국 금리가 모든 자산 가격의 중력이라고 표현을 합니다. 그러면 금리가 올라가면 결국은 내가 대출을 내서 집을 살 수밖에 없기 때문에 희망 가격이 오기 위해서는 더 할인이 돼야 하잖아요. 그 얘기는 결국 가격이 더 빠져야 거래가 될 거다 이렇게 보는 거죠.

◀ 앵커 ▶

그런데 제가 여기서 전문가 분들 박 위원님 말씀도 그렇고 전문가 분들 말씀을 들어보면 금리가 고점을 찍었다가 유지되고 떨어진 이후에도 부동산은 상당 부분 후에 반영한다 이런 말씀을 많이 하시던데요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 그건 통계에 따라 다르긴 하지만 금리를 인하하고 나서 적어도 6개월, 한 1년 정도의 시차가 있다. 그래서 지금 일각에서는 내년에 미국이 금리를 상반기에 다 올리고 하반기 이후에 낮춘다. 혹은 2024년 상반기에는 낮춘다, 이런 얘기가 나오잖아요? 그래서 우리나라는 미국하고 금리를 지금 1%포인트 정도는 차이를 유지해야 한다고 하잖아요. 그러면 같이 갈 수밖에 없는 겁니다. 그래서 중요한 것은 만약에 금리를 만약 인하한다고 하더라도 곧바로 반등한다기보다는 일정 기간 바닥에서 매물을 소화하는 과정을 거치지 않을까. 후행한다, 이 점은 체크를 하실 필요가.

◀ 앵커 ▶

그러니까 실수요자 같은 경우는 정말 서두를 필요는 전혀 없다. 이 말씀을 해석해도 되겠군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

왜냐하면 금리 자체가 내년에 낙관적 기대처럼 상반기에 최고점을 찍고 내려갈지 아니면 최고점을 찍고 더이상 안 올리고 그 높은 분위기가 쭉 유지될지 이것도 아직 아무것도 결정된 게 없으니까요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 일각에서는 바로 낮아질 거라는 기대일 뿐이지. 당분간 고공비행할 가능성이 있다, 이런 견해도 많거든요. 그래서 미래는 알 수 없지만 지금은 조금 더 보수적으로 소낙비가 내리려고 준비 중이거든요. 그러면 일단 피하는 게 좋지 않을까 그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 가장 쉽고도 안전한 방법은요. 금리가 떨어지는 걸 보고 어차피 집값은 후행하니까. 그때부터 이렇게 찾기 시작해도 늦지 않는다 이 말씀 아니신가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다. 조금 급하신 분이라고 하더라도 금리가 어느 정도 다 올렸다 그런 신호.

◀ 앵커 ▶

분명히 신호가 왔을 때.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그때까지 기다리는 게 훨씬 더 미덕이 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

금리 견디는 집값은 없다. 이렇게 보면 되는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 제가 말씀드렸잖아요. 금리 앞에 장사 없다.

◀ 앵커 ▶

금리 앞에 장사 없다. 그런데요. 아까 이 급급매 가격이 하나의 기준이 될 수 있다 이렇게 말씀을 해주셨는데, 그렇다면 그래서 어제 그렇게 화제가 됐던 게 마포의 어느 아파트. 반값으로. 그래서 이게 무슨 특수관계 거래일 것이다 여러 가지 추측이 나왔는데 누가 어떤 관계인 게 드러난 게 있나요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

네, 세입자가 샀다. 이렇게 나타나고 있고요. 워낙 반값이니까 이게 8억이라고 하는데 전세가격하고 같은 수준이니까요. 그런데 이 특수관계인 간의 거래. 그러니까 아버지와 아들 간의 거래는 일단 아닌 것으로 밝혀졌는데 보통 특수관계인 거래를 하면요. 일정한 범위 내에서 조금 낮게 거래를 하더라도 증여세나 양도세 부담이 없습니다. 그런 혜택은 있긴 한데 이 범위를 벗어난 거잖아요. 그래서 과연 어떤 거래냐. 아마 세무 당국, 과세 당국에서 한번 눈여겨볼 가능성이 있는데.

◀ 앵커 ▶

과세 당국도 주목할 수밖에 없겠죠? 이렇게 기사가 나가면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아마 정상 거래라고 보기 어렵고 좀 이상 거래라고 보통 이걸 표현합니다. 그런데 제 생각에는 두 당사자 간의 뭐 어떤 개인적인 사정이 좀 있지 않았겠느냐. 이렇게 지금 추론을 해보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 지금까지 드러난 것으로는 어떤 반값 거래가 이루어졌다 이렇게 보는 거죠, 지금?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

실제 거래가 됐으니까요. 그리고 특수관계는 아닌 것 같다 이게 보도 같던데요.

◀ 앵커 ▶

맞습니다. 등기부등본에서 그게 확인이 되니까요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안 그래도 금리 때문에 서두를 이유는 없다는 말씀을 해주셨는데 이런 반값 거래 같은 기사를 보면 실구매자분들은 기다릴 마음의 준비를 단단히 하고 있는 거 같습니다, 어떻게 보면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 그러니까 지금 거래가 서울 기준으로 보면요. 3개월 연속 600건 안팎입니다. 많을 때는 1만 5천 건 정도가 됐는데 거래가 안 되고 있다는 것은 매수자들의 심리가 꽁꽁 얼어붙어 있다는 것을 보여주는 건데 사실상 제 생각에서는 매수자 입장에서는 거의 거래 파업을 벌이고 있다고 할 정도로 지금 어떻게 보면 떨어지는 칼을 두 손으로 안 받겠다는 그런 생존 본능이 그대로 시장에 투영되고 있다 이렇게 볼 수도 있을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

또 하나 궁금해하는 것이 집값도 집값이지만요. 어떤 투자 대상을 찾는 분들 중에서는 그러면 다른 상가나, 조그마한. 이런 걸 찾는 분들이 적지 않습니다. 떨어지면 그게 어떨까? 어떻게 보세요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 아파트는 제법 빠졌습니다. 그런데 꼬마 빌딩이라든지 이런 상가 같은 경우에는 급매물이 많지 않아요. 왜 그러나 봤더니만 임대료가 나오니까 조금 버티는 겁니다. 그런데 지금 금리가 계속해서 올라가고 특히 연체율이라든지 어음 부도율이 늘어나고 있거든요. 이게 어느 수준까지 되면 앞으로 공실이 발생할 수 있습니다. 그렇다면 연체가 또 발생하는 거거든요. 그래서 제 생각에는 내년 아마 상반기 혹은 하반기 가면 이런 수익형 부동산도 고금리의 후폭풍에 시달릴 가능성이 있다. 급매물이 나올 가능성이 있다 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

집값하고 변동폭은 어떨까요? 상가나 수익형 부동산하고.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아파트가 가장 낙폭이 큽니다. 표준화하고 규격화돼 있으니까요. 거래 채권 거래하고 비슷하다고 보시면 될 것 같고. 이런 수익형 부동산 특히 빌딩 같은 경우는 표준화가 안 돼 있잖아요. 그래도 많지 않고 시세 포착하기가 어렵습니다. 다만 지금 분위기는 약간 금리 못 이겨서 호가를 약간 낮추는 수준이긴 한데, 아파트보다는 하락 속도가 좀 늦다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러나 후행 반영하면 나중에 내년 돼서는 같이 따라가는 건가요? 그래도 낙폭이 적은 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

어느 정도 보존은 맞출 가능성이 있지 않겠습니까? 그렇지 전체적으로 봤을 때는 개별성이 있긴 하지만 아파트보다는 조금 덜 빠지는 그런 경향성은 과거에 있었는데 이번에 이렇게 나타날지 모르겠지만 그거 보고 하방경직성이 약간 있다고 봅니다. 일반적으로 그렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

어제 가장 화제가 됐던 은마아파트 재건축 허가요. 어떤 영향을 미칠까요? 일단. 결론적으로.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

별로 영향이 없습니다. 아까 말씀드린 것처럼 지금처럼 집값이 떨어지는 급락하는 와중에서는 호재에 굉장히 둔감합니다. 일부 집주인들이 약간 호가를 올리기도 하지만 매수자들이 그게 선뜻 응하지 않을 거잖아요. 그리고 지금 재건축이 이 부근뿐만 아니라 재초환이라고 해서 재건축 초과이익 환수제에 따른 부담금 그게 아직 해결이 안 됐잖아요. 여러 가지 어떤 과제들이라고 할까요? 그게 첩첩산중이기 때문에 아마 시세가 완전히 상승 반전이 된다든지 그렇게 보기에는 지금 환경이 녹록지는 않다 이렇게 봅니다.

◀ 앵커 ▶

다른 재건축 기다리는데 허가 기다리는 데서는 어떤 입장일까요? 이런 거 보면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

우리도 한번 재건축 속도를 내볼까라고 기대는 할 수 있겠지만 지금은 집값이 우상향이 아니라 우하향을 하는 상황에서는 어떻게 보면 재건축을 해서 기대 수익이 크지 않잖아요. 그렇게 되면 현실적으로 이렇게 속도를 내기는 좀 어려울 거다, 계속 저는 재건축은 당분간 답보를 할 수밖에 없다 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이 집값이 금리 때문에 이렇게 하향 안정화로 접어들기 전에 공급 부족 이야기를 많이 하지 않았습니까? 그런데 공급 계획은 현실적으로 우리가 어떻게 굴러가고 있는 건가요, 지금?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 계획대로 추진되고 있죠. 그런데 신도시는 신도시대로 아마 될 거 같고 다만 이번 계획이 주로 MZ세대들 2030세대들이 좋아하는 역세권이라든지 아니면 도심업무지구 주변에 개발을 많이 한다고 하잖아요. 그러면 이게 공공택지보다는 속도가 더 늦어질 수밖에 없잖아요. 왜냐하면 토지를 수용해서 하는 것보다 결국은 토지주가 사실상 시행자가 되는 거잖아요. 그렇게 집값이 만약에 빠지고 되면 이런 공급 계획도 조금은 속도가 늦어질 수밖에 없지 않냐 이렇게 보고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

공급 계획도 속도가 늦어질 수밖에 없다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 전체 집값에 미치는 영향, 공급 계획과. 이건 어떻게 되나요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금 어떻게 보면 심리적인 측면에서는 약간 나타날 수 있지만 그거보다 큰 게 금리라는 큰 메가트렌드라고 할까요? 큰 환경이 많이 시장을 지배하는 구조 아니겠습니까? 그래서 그동안 보면 공급이 부족했다기보다는 공급이 부족할 거라는 불안 심리가 시장에 더 영향을 많이 미쳤다고 봐요.

◀ 앵커 ▶

실질적인 공급 부족보다는요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 지금 공급이 늘어난 것도 아니잖아요. 그런데.

◀ 앵커 ▶

금리 오르니까 무너지는 거 보면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그러니까 심리에 의해서 많이 집값도 좌우되는 거라 보는데 그것처럼 지금은 이렇게 만약에 개발이 지연된다고 해서 그거 때문에 내가 빨리 지금이라도 집을 사야겠다 그렇게 생각하는 사람 없을 거 아니에요? 그만큼 지금은 다들 결국은 금리, 저것만 지금 다 지켜보고 있는 상황이다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

기사 본문의 인터뷰 내용을 인용할 경우, [MBC 뉴스외전]과의 인터뷰라고 밝혀주시기 바랍니다.

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