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[뉴스외전 경제 '쏙'] "금리가 모든 자산의 중력‥섣불리 매수 나서지 마라"

[뉴스외전 경제 '쏙'] "금리가 모든 자산의 중력‥섣불리 매수 나서지 마라"
입력 2022-11-21 14:51 | 수정 2022-11-21 15:53
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    박원갑 KB부동산 수석전문위원

    "부동산 하락세, 수도권에서 시작해 강북 거쳐 강남 강타"

    "작년 4분기가 고점‥30% 심지어 40% 떨어진 곳도 나타나"

    "잠실, 고점 대비 30% 하락‥중심에서 약간 떨어진 곳인데다 대단지"

    "매수자 입장에서 금리 부담 늘어나는 만큼 할인 요구하는 것"

    "금리가 모든 자산 가격의 중력으로 작용‥매수자 급할 것 없어"

    "매수 타이밍, 서울은 고점 대비 -30%에서 시작, 수도권은 -40% 정도로 봐야"

    "공시가 실거래가 역전 현상‥잠실, 고덕, 송도, 화성, 수원에서 나타나"

    "코로나19로 소득 양극화 심해져‥자산 양극화로 그대로 나타나“

    ◀ 앵커 ▶

    박원광 KB 부동산 수석전문위원과 함께 부동산 현황 짚어보겠습니다. 어서 오세요.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    안녕하십니까?

    ◀ 앵커 ▶

    부동산은 이제 대세 하락 누구도 이견 없는 거 같은데요. 그 낙폭이 어떻습니까?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    상대적으로 수도권에서 시작된 하락세가 강북을 거쳐서 강남을 강타하고 있다, 이렇게 정리할 수 있을 것 같아요. 올 들어 실거래가로 보면 전국 아파트 매매 거래 지수가 7% 정도 하락한 것으로 보이고요. 이게 통계일 뿐이고 실제로 많이 빠진 곳은요. 작년 4분기가 고점이거든요. 그때 대비해서 30%, 심지어 한 40% 떨어진 곳들도 제법 나타나고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그 말씀하신 30%, 40% 하락한 지역에는 강남북 다 포함됩니까? 아니면 주로 어딘가요.

    ◀ 앵커 ▶

    잠실이 보니까 고점 대비 30% 근처까지 떨어진 것 같고요. 나머지는 주로 수도권입니다.

    ◀ 앵커 ▶

    잠실은 왜 특히 강남에서는 그런 건가요?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    잠실이 토지 거래 허가 구역이라는 특성도 있고요. 그리고 과거도 보면 중심의 중심보다는 중심에서 약간 떨어진 곳이 더 빠지는 경향도 있고 또 워낙 대단지니까요. 5000가구 이상 대단지면 아무리 불황이라도 한두 개는 거래가 될 거잖아요. 급급매일 텐데 그게 결국에는 다른 시세에 영향을 주고 매물의 매물을 부르는 이런 양상이라고 보시면 될 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그러니까 지금은 몇 번 이런 보도 나왔지만 급급매 아니면 거래가 안 된다. 이런 상황인 거죠, 그러니까?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그렇죠. 매수자 입장에서 미래에 금리가 올라갈 테니까 금리 어떻게 보면 오르는 만큼 이자 부담이 늘어나는 만큼 할인을 요구하는 겁니다. 그러니까 당연히 어느 정도 이자 부담만큼 떨어진다. 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그런데 매수자 입장에서 이렇게 생각을 해 보면 전문가들이 이렇게 나오셔서 내년까지 계속 떨어진다 그러니까 30%, 40%까지 말이 나오고. 그분들 입장에서 지금 급급매라도 내년까지 그만큼은 어차피 떨어질 텐데 내가 지금부터 사서 이자 부담을 질 필요가 있는가. 이런 생각도 하실 것 같습니다.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    약간 그런 생각을 하시는 분이 있었어요. 이번에 잠실 같은 곳에서 급급매가 팔리긴 했는데요. 그러면 이게 시세의 반전으로 볼 거냐. 그렇게 보기에는 어렵지 않습니까? 앞으로 금리가 추가적으로 적어도 두세 번 정도는 올라 간다라는 의견도 많고 지금은 금리 앞에 장사가 없는 거고요. 금리가 사실상 모든 자산 가격의 중력으로 작용한다. 블랙홀이다. 이렇게 보기 때문에 조금 더 보수적으로 생각하시는 분들은 굳이 급할 거 없다. 이런 생각을 많이 하는 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그러니까 실수요자 같은 경우는 어느 정도 지나고 나서 들여다봐도 된다고 생각하세요, 위원님은?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    저는 타이밍하고 가격을 동시에 봐야 한다고 보는데요. 서울 같은 경우는 일단은 고점 대비 30% 이상 마이너스부터 시작해야 했고요.

    ◀ 앵커 ▶

    시작점인가요.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그렇죠. 그다음에 수도권은 마이너스 40% 정도로 봐야 하는데 다만 이게 지역별로 울퉁불퉁하잖아요. 그래서 아마도 이게 매물이 생각보다 원하는 매물이 없을 수 있습니다. 그렇다 보니까 발품을 많이 팔아서 그 매물을 잡아내는 게 어떻게 보면 중요할 수 있다. 요새는요. 너무 싸게 내면 동네 주민들이 중개업소에 항의하는 분들이 많아서 우리 인터넷에 안 올린다는 이야기도 많잖아요. 그래서 우리 옛날 어르신들이 집을 싸게 사려면 발품을 팔라고 그랬는데 그동안 모바일이나 이런 게 보급되면서 그 원칙이 안 통했거든요. 다시 저는 그게 통하는 시대가 왔다 그렇게 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    인터넷에 올리지 않고 그냥 알음알음으로 파는 분들도 적지 않을 것이다. 이렇게 보시는 건가요?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    실제로 그런 사례들이 많이 나타나고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그렇다면 지금 금리가 아무리 적게 올려도 연말에 또 0.25% 더 올린다고 그러는데.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    맞습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    주택담보대출 금리도 내년에는 감당하기 어려울 수준으로 올라가는 것으로 보고 있는데.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    추가적으로 더 올라갈 수밖에 없다고 보죠. 제가 오기 전에 은행에 물어봤는데요. 편차는 있습니다. 주담대라고 그러는데 혼합형이 보통고정 금리거든요. 5년 동안 그 이후에 변동 금리인데 5.8% 빌려갔다고 들었어요. 약간 편차는 있을 것입니다. 이번에 아마 11월에 금리를 올리게 되면 한 6%대까지.

    ◀ 앵커 ▶

    5년 고정 금리가 5.8%다 이 말씀이신 거죠?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그런데 지금 변동 금리는 이미 6% 넘은 곳도 있고요. 신규 코픽스 기준으로 보면 내년에는 상단은 당연히 7% 근처 갈 거고 일반적으로 빌리더라도 6% 정도까지는 중반까지도 봐야 하지 않겠습니까? 그래서 아마 금리가 결국은 집값을 더 떨어트리는 요인으로 작용할 것이고 금리가 어느 정도 다 올랐다고 생각 들어야 가격 하락과 거래량 감소가 멈춰지는 이런 양상이 되지 않을까 예상하고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그런데 지금 미국 인플레이션이 잡혔다고 해도 7%대고 하니까요.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그렇죠.

    ◀ 앵커 ▶

    금리는 2% 잡으려고 하면 계속 올릴 수밖에 없는 상황이다, 이런 이야기가 많은데 그렇다면 내년에 주택담보대출 최고선이 어디까지인지 아직도 짐작하기 어려운 것 아닌가요?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그렇죠. 그건 너무 극단 값이 언론에서 나오는 거죠. 저는 보통 빌리는 사람. 신용도는 다를 수 있죠. 대체적으로 주담대 기준으로는 많이 올라서 7% 정도가 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그 정도라도 이른바 작년에 고점일 때 영끌했던 분들, 이런 분들의 고통은 계속될 것 같은데 어떻습니까?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    생각보다 크죠. 지금 불과 2년 전에요. 금리를 2%에 빌린 사람도 많습니다. 이게 지금 6% 근처에 가니까요. 3배 정도 늘어났으니까 결국은 허리띠를 더 졸라맬 수밖에 없고 소비도 침체로 이어지는 그런 악순환이 계속해서 생기는 게 아닌가 이렇게 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    실거래가랑 공시지가가 역전되는 현상도 나타나고 있다. 그거는 어느 정도.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    주로 극히 급락한 지역들이라고 보면 되고 주로 서울에서는 케이스는 많지 않습니다. 잠실하고 고덕 같은 경우 그다음에 인천에서는 송도가 나타나고요. 경기도에서는 화성이나 수원 같은 데서 나타나다 보니까 일부 주민들이 우리는 집값이 이렇게 빠졌는데 왜 세금 기준을 낮추지 않냐, 이런 불만들을 제기하고 있는 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    공시지가 조정된다는 건 어떤 이야기입니까, 그럼?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    내일 그걸 공청회를 한다는 이야기인데요.

    ◀ 앵커 ▶

    아직까지.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    올 들어서 두 번째로 하는 겁니다. 원래 처음에 할 때 이달 4일에 했었는데요. 그때 정부가 공시 가격 현실화 비율, 그러니까 시세 대비 어느 정도 맞출 거냐 하는 방안을 내놨는데 내년 거를 올해하고 같이 하겠다는 거예요. 원래는 그게 시세 대비해서 71.5%를 맞추겠다는 거예요. 가령 집값이 1억이면 7150만 원으로 맞추겠다는 거죠. 지금 이야기로는 2020년 수준으로 맞추는 게 아니냐. 이런 보도가 나오고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    아직까지 추정이군요.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    아직까지 추정입니다. 만약에 2020년 수준으로 맞추게 되면 공시가격 현실화 비율이 69% 정도가 돼요. 그리고 조금 낮아지겠죠. 그러면 집값도 낮아지고 공시가격 현실화율도 낮아지면 세금 부담이 훨씬 더 줄겠다 이렇게 보고 있는 겁니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그런데 장기적으로 보면 공시가격 현실화는 굉장히 과제 중의 하나였는데 이때 그걸 폭을 많이 좁혀 놀 수 있는 거 아닌가요?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    글쎄요? 그건 지금 로드맵을 조금 더 의견을 조율해서 잡아야 하지 않겠느냐 이렇게 봐야 하고요. 저는 세금은 거두는 사람과 내는 사람을 같이 볼 수밖에 없죠. 그런데 아무래도 세금이 너무 줄면 지자체 재정이.

    ◀ 앵커 ▶

    그렇습니다.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그런데 내는 쪽 입장에서는 그렇게 보지 않으니까요. 세금은 이왕이면 저는 내는 사람입장에서 보는 게 낫지 않나 이렇게 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    지금 상황에서는 아까도 잠깐 여쭤봤는데 영끌족이요. 그분들 고통이 너무 심한 것 같은데 어떤 예를 들어서 이분들이 포기하고 집을 내놓는 일은 지금 아직까지는 그렇게 주요 현상으로 벌어지는 건 아니죠, 아직까지.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    아직은 그렇게 투매가 많이 나오지는 않고요. 주로 매수세가 줄어서 가격이 떨어지는 거거든요. 그래서 지금 이미 집을 사놓고 나보고 어떻게 하라고 하는 거냐고 이야기를 많이 하시는데 저는 두 가지 대안을 일단 말씀드리고 싶어요. 일단 정부가 지금 내년 5월부터요. 신용 대출 있잖아요. 카드론이라든지 마이너스 통장에 대해서 높은 금리를 낮은 금리로 바꿔주는 시스템을 개발해서 한다고 해요. 그래서 그것을 한번 나중에 해보는 방법, 가장 많은 게 주담대잖아요. 주택담보대출인데 지금 안심전환대출이 2차로 시행되고 있습니다. 이게 최저 금리가 3.7%입니다. 그런데 이게 처음에 1차가 잘 안 되니까 2차로 넓혔는데 좀 전에 4억에서 6억으로 늘어났고 부부 합산 소득도 7000만 원에서 1억 원으로 늘어났거든요. 그게 1차적으로 일단 맞춰보는 겁니다. 부채 다이어트 한번 해보고 안 되면 내 집을 전세로 놓고 더 싼 전세로 옮기던지 이런 자구책을 마련해보는 방법도 있을 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    흔히 말하는 아파트 값 양극화는 지금도 나타나는 현상인가요?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그것은 추세적으로 이어진다는 측면이 있고 이번 통계 보니까 그렇게 나왔던데요. 아마 이번에 코로나19로 인해서 소득 양극화가 심해졌잖아요. 그게 자산 양극화로 그대로 나타났다는 점. 그리고 지역하고 이런 도농 간의 격차들 이게 이번 가격으로 반영된 게 아닌가 이렇게 분석해 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    강남 아파트, 아까 잠실 말씀하셨는데요. 다른 지역은 어떻습니까? 동향이.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그렇게는 가격은 많이 빠지지 않았는데 아마도 실제 거래를 하려면 가격을 더 낮춰야 될 것으로 보이고요. 그러니까 대부분이 하락하는 지역이 나타나면 옆 동네도 다 눈치를 봅니다. 다만 그게 하락폭이 좀 적을 뿐이지 전반적인 추세는 지금은 하락세다, 이렇게 말씀드리고 싶습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그렇다면 강남도 내년에는 아까 말씀하셨지만 실구매자의 경우에는 30% 선에서 시작을 해야 한다고 아까 말씀하시지 않았습니까? 그러면 강남도 마찬가지 기준으로 접근해야 하나요, 어떻나요, 보실 때.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    원칙적으로 그렇게 말씀을 드리고 아마 그렇게 안 되는 경우도 있을 겁니다. 그래서 아마 제 생각에는 무리하게 집을 그렇게 살 필요가 없다. 이게 금방 V자로 회복하는 게 아니니까 그 기준치 정도를 보고 의사 결정이 돼야 된다는 거지 너무 도식적으로 보시지 말고요. 어쨌든 중요한 것은 집값이 너무 많이 올랐으니까 이제는 싸게 산다는 그런 마인드로 일정한 가이드라인이지 반드시 그 원칙은 도식적으로 받아들일 필요는 없다. 이렇게 보고 있습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그러나 사려는 분, 실구매자분들은 급할 필요는 전혀 없다. 이런 입장이시죠? 전문가들의 공통된 의견 같습니다.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    그래서 어떤 사람은 내년이 바닥이다. 아니면 2년 뒤가 바닥이다. 3년 뒤가 바닥이다 하는데 그거는 오랫동안 앵커를 계셔보셨지만 잘 안 맞잖아요. 타이밍은 잘 안 맞거든요. 중요한 것은 저는 현실적인 것은 가격을 중심으로 접근하시는 게 좋을 것 같고 작년 4분기 한계 거래된 거는 착시 현상이 나타날 수 있잖아요. 그래서 그때 평균 가격으로 봐서. 그렇죠, 그러면 어느 정도 분포가 나올 거잖아요. 그것을 대비해서 낙폭이 큰 쪽으로 선택해라. 그래서 이런 말도 있어요. 싸게 사면 모든 게 용서된다. 신도 용서한다. 이런 말이 있기 때문에 내년은 무조건 급급매물 외에도요. 분양 시장도 내년에 좋고요. 또 경공매 시장도 내년에는 내 집 마련할 수 있는 그런 좋은 기회입니다. 그래서 세 가지 아마 방향으로 내 집 마련의 어떤 전략을 짜보시는 것도 좋을 것 같습니다.

    ◀ 앵커 ▶

    아까 시간은 다 됐는데요. 아까 말씀하신 것 중에 기억에 남는 건 혹시 많은 전문가가 비슷한 말씀을 하시고요. V자 반등은 없을 것이다. 그러니까 여유를 가지고 찾아봐도 시간은 충분할 것이다, 이 말씀이시죠?

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    왜 그런가 하면 이번에 금리 전문가 이야기를 들어보면 금리를 갑작스럽게 올렸잖아요. 갑작스럽게 낮아지는 게 어렵다는 겁니다.

    ◀ 앵커 ▶

    그렇습니다.

    ◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

    지금 집값은 금리하고 맞물려 있고 그리고 MZ 세대들이 이번에 어떻게 보면 우상향에 대한 강한 기우제를 지내다가 많이 다쳤어요. 트라우마로 지금 중환자실에 입원해있거든요. 그래서 다시 나아서 집을 공격적으로 사기 어려우니까 충분히 바닥을 확인하고 그렇게 매수해도 괜찮겠다. 이런 말씀을 드리는 겁니다.

    ◀ 앵커 ▶

    오늘 말씀 감사합니다.

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