[재택플러스] '붕괴 사고' 예방‥'후분양제'가 답?

◀ 앵커 ▶

광주 아파트 신축 공사현장 붕괴 사고를 계기로 아파트 안전 문제와 함께 아파트 후분양제에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

오늘 +NOW에서는 아파트 분양 방식에 따른 장단점과 시장 전망 살펴보겠습니다.

+NOW지금 시작합니다.

오늘은 김현우 행복자산관리연구소장과 함께합니다.

안녕하세요. (안녕하세요.)

광주 아파트 사고, 지금봐도 잘 믿기지 않는 사고였는데, 매몰자 수습이 다 끝나서 다행입니다.

이제 궁금한 건 올해 입주 예정이었던 아파트 분양 받은 사람들인데, 일단 입주가 가능은 한가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

일단 입주 자체는 지연될 수밖에 없겠죠.

원래는 올해 11월 말까지 모두 847가구가 입주 예정이었는데, 불가능해졌죠.

그것보다 더 큰 쟁점은 사고가 난 건물만 철거 할 것이냐 아니면 단지 전체를 재시공하느냐 여부인데,

전면 재시공 결정이 날 경우 최소 2년 이상 입주가 늦춰질 수도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

계약자들의 선택지는 뭐가 있나요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

계약을 해지하는 방법과 입주를 기다리며 대기하는 두 가지 방법이 있는데요.

어느 쪽이든 지연에 따른 금융 이자나 보상을 받을 수 있습니다.

계약자들은 현재 계약금과 중도금을 합쳐 분양대금의 50%를 납부한 상태인데요,

전용면적 84제곱미터의 분양가가 5억 4,500만 원 이니까, 이미 한 2억 2천만 원 정도를 낸 거죠.

계약서에 따라 3개월 이상 입주 지연이 확정되면 계약 해지를 요구할 수 있는데요,

이 경우 납부한 분양대금에 연 1.99% 이자와 전체 분양가의 10%에 해당하는 위약금도 받을 수 있습니다.

또 계속 기다려서 입주를 희망할 수도 있겠죠.

이럴 때도 납부한 분양 대금에 대해선 연 6.48% 정도의 지체보상금을 받을 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

보상이 있더라도 그동안 부은 돈이 묶여 있었던 걸 생각하면 다시 집 구해야 할 불편이나 경제적 손실을 상쇄하진 못할텐데,

그래서 아파트를 다 지은 다음에 분양하는 후분양제로 시장이 바뀌어야 한다는 목소리도 높아지고 있다는 거죠?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

정확하게는 공정률이 60% 이상 진행된 건물에 대해서 분양할 수 있도록 하는 건데요,

일단 정부가 이번 광주 사고 같은 건물 안정성 재고를 위해선 후분양 쪽으로 제도 선회를 해야한다는 정책을 펴 왔는데 이번에 무게가 더 실리게 된 거죠.

이미 지난 2018년에 아파트 분양 시장 전체 물량의 70%를 후분양으로 채운다는 목표를 세우기도 했고요,

실제로 공공아파트는 이런 70% 룰이 적용이 되고 있습니다.

공정률 60%면 옥탑을 제외한 지상 골조 공사 등이 완료된 수준인데요.

이번 광주 사고 같이 외벽 붕괴 등의 사고는 사전에 파악이 가능해 막을 수 있다는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

이런 후분양 제도가 정착되기 위한 사회·경제적 토대는 마련돼 있나요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

후분양은 금융시장에서 자금 조달이 쉬운 선진국에서는 일반화된 방법입니다.

신용과 사업성 검토를 가지고 건설업자가 대출을 받기가 용이하고요.

소비자도 30년 또는 50년 장기 모기지가 활성화돼 있기 때문에 목돈이 필요하지 않습니다.

최소 집 값의 40~50%는 자기 돈으로 마련하라는 우리의 상황과는 다른 것이죠.

◀ 앵커 ▶

최근에 후분양하는 민간 아파트도 있다면서요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

분양가 심사 과정에서 주택도시금융공사가 분양가를 엄격히 통제하니까요.

이런 심사를 피해서, 나중에 분양을 하면 오른 가격에 분양이 가능하다는 것이죠.

하지만 이런 움직임에도 정부가 규제를 가할 수 있고요.

후분양을 하게 되면 가격이 높아져서 미분양 우려도 있기 때문에 건설사들이 적극적이지는 않습니다.

◀ 앵커 ▶

아파트 시장이 선분양제를 해 온 이유는 있는 거군요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

아무래도 선분양을 하게 되면 건설사를 포함한 기업들은 안정적인 자금 확보가 가능하다는 장점이 있기 때문인데요.

분양 당첨자들로부터 미리 계약금과 중도금을 받아서 공사비를 충당할 수 있는 거죠.

소비자 입장에서도 나쁘지 않았는데요.

입주 대금을 대략 3년에 걸쳐서 분할 납부하는 구조다 보니까 아무래도 자금 조달할 수 있는 시간을 벌 수 있다는 잇점이 있었던건데,

이런 이해관계가 맞아 떨어지면서 1970년대 이후 주택 대량 공급과 함께 선분양제가 일반화 됐던 거죠.

◀ 앵커 ▶

그러면 이렇게 후분양제로 바뀌면 건설업체나 소비자에게 부담이 늘어나는 건가요?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

현행 선분양 방식과 비교하면 분양 일정이 2년 정도 늦어지게 됩니다.

금융권에서 프로젝트파이낸싱을 통해 자금을 조달해야 합니다.

이자 등의 경비가 분양가에 더해지기 때문에 분양가가 올라가는 거라 소비자들의 부담이 커질 수도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

후분양을 하면 안전 문제는 완전히 해결됩니까?

◀ 김현우/행복자산관리연구소장 ▶

꼭 그렇다고 보기도 어려워요.

최근 신축 빌라의 경우 1층의 필로티 구조가 잘못 시공돼 내려 앉는 중대한 안전 사고가 발생하는 경우도 있었죠.

100% 후분양을 해도 철근을 뺐는지, 불량 시멘트를 썼는지는 수요자가 쉽게 알 수는 없습니다.

분양 제도 자체에 문제가 있다고 보기보다는 하도급이나 공사 과정에서 정부나 민간의 감리를 강화하거나 각종 건자재들의 품질 기준을 높이는 것이 현실적인 대책이라는 지적도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 아파트 후분양제의 장단점에 대해 알아봤습니다.

내일은 요즘 TV광고에도 많이 나오고 있는 손과 발을 모두 떼고 차를 운전하는 자율주행 기술, 어디까지 왔는지 살펴보겠습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

지금까지 재택플러스였습니다.

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