[재택플러스] "역대급 거래 절벽"‥대세 하락 진입?

◀ 앵커 ▶

앞서 보신 것처럼 부동산 시장에 매서운 한파가 몰아치고 있습니다.

집값이 수억 원 이상 떨어진 곳이 속출하는가 하면 거래도 급감하고 있는데요.

오늘 +NOW에서는 부동산 시장 점검해보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘은 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께합니다.

안녕하십니까.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

먼저, 최근 시장 상황부터 좀 살펴볼까요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

네, 그래프에서 보듯 가격 낙폭이 점점 커지고 있습니다.

9월 둘째 주 서울 아파트값은 지난주보다 0.16% 떨어져 16주 연속 하락했습니다.

주간 변동률로는 2012년 12월 10일(-0.17%) 조사 이후 9년 9개월 만에 가장 큰 폭의 하락입니다.

전국 아파트 가격도 -0.16%를 기록했고 수도권 -0.20%를 나타냈습니다.

최고 우량주로 꼽히는 강남 3구부터 지방까지 예외 없이 하락하고 있습니다.

지난달 전국 아파트값 변동률은 -0.51%로 집계됐는데요.

2009년 1월 -0.68% 이후 가장 큰 폭의 하락입니다.

◀ 앵커 ▶

보통 이렇게 집값이 계속 떨어지면, 집을 사려는 사람들도 줄게 될 텐데, 실제 거래량은 어떤가요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

지금처럼 집값이 하락장에 진입하면 수요자들은 관망세에 들어가면서 이른바 거래 절벽 형상이 나타나기 시작합니다.

이미 시장에서는 전고점보다 20% 이상 떨어진 가격의 급매물이 아니면 거래가 힘들다는 이야기까지 나오고 있습니다.

실제로 지난 7월 말 기준으로 전국 아파트 매매 거래량은 지난해 같은 기간보다 반 토막 수준인 52.4%가 감소했는데요.

신규 분양 시장에서도 청약통장 수가 줄고, 1순위 경쟁률이 둔화하는 것 같은 수요 급감 상황이 본격화되고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

이렇게 시장이 갑자기 침체한 원인은 무엇인가요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

우선은 물가가 치솟으면서 미국을 시작으로 전 세계적으로 강도 높은 긴축 정책이 진행되고 있는데요.

한국은행도 올해에만 기준금리를 4차례나 올렸고 이에 따라 주택담보대출 금리도 시중은행에서 6% 중반까지 나오고 있습니다.

강화된 대출 규제도 원인인데요.

소득을 기준으로 대출을 제한하는 DSR , 총부채 원리금 상환 비율 규제가 7월부터 강화됐는데 1억 원을 초과한 대출자는 연소득 대비 원리금 상환액이 40%를 넘기면 안 됩니다.

금리가 높은 것도 부담이지만, 돈을 빌리는 것 자체가 어려워지다 보니, 수요자 구매력이 많이 떨어져 있습니다.

◀ 앵커 ▶

정부가 발표한 부동산 규제 완화가 시장에 미치는 영향은 어떻습니까?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

규제 완화의 속도나 정도가 시장의 기대에 못 미치면서 정책 변화의 영향력도 갈수록 떨어지고 있습니다.

예를 들어 15억 원 초과 아파트에 대한 대출 금지가 해제될 것이란 기대가 컸는데 기재부에서 아니라는 의사를 밝혔고요.

종부세 완화방안도 1주택자 공제 기준 인상이 무산되면서 일부 법만 국회에서 처리되는데 그쳤고, 다주택자 양도세 중과 배제 역시, 내년 5월까지 한시적인 조치임에도 집주인들의 움직임이 별로 크지 않습니다.

앞으로 재건축 등의 규제 완화 대책이 검토될 계획이지만 호황기가 아닌 만큼 영향은 제한적이 될 것으로 봅니다.

◀ 앵커 ▶

전세 시장 상황도 점검해보죠.

계약갱신청구권 만료로 전세 대란이 올 것이란 우려도 있었는데, 기우에 그쳤어요.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

네, 금리 인상으로 대출 이자 부담이 커지면서 반전세나 월세를 오히려 수요자들이 선호하는 현상이 생겼고요.

그러다 보니 전세를 끼고 갭투자를 했던 집주인들이 전세금을 올리긴커녕, 임차인을 구하기가 어려워졌습니다.

전세 시장 수요가 줄면서 새 임차인을 구하지 못한 집주인이 세입자에 보증금을 내주지 못하는 '역전세난' 우려까지 제기되고 있는데요.

실제로 지난달 전세보증금반환보증보험 사고 금액은 1,089억 원, 건수는 511건으로 집계됐는데요.

사고 금액과 건수가 각각 1,000억 원과 500건을 넘은 것은 지난달이 처음이고 월간 기준으로는 역대 최대·최다 치였습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 앞으로 부동산 시장은 어떻게 변화할 것으로 예상하시나요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

현재까지는 금리가 얼마나 더 오를지, 언제까지 금리 인상 행진이 이어질지 예측하기가 어려운 상황입니다.

따라서 주택시장 역시 극심한 변동성을 겪을 것으로 예상이 되고요.

강화된 대출 규제가 유지되고 있는 상황에서 거래 부진이 길어질 수 있습니다.

다만 다주택자 양도세 중과 배제가 내년 5월 9일까지 한시적으로 적용되는 만큼 내년 1분기에는 관련 매물이 시장에서 증가할 가능성이 있습니다.

거래가 부진한 상태에서 매물이 증가하면 집값의 하락폭은 커질 수 있는데요.

이 경우에도 다주택자는 우량한 매물보다는 수도권 비선호 외곽지역이나 지방의 주택을 먼저 처분하려고 할 것이기 때문에 이들 지역의 낙폭이 더 커질 전망입니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 무주택자는 내 집 마련 전략을 어떻게 세우면 될까요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

불확실성이 큰 만큼 주택 구매를 서두르실 필요는 없을 것 같고요.

희망 주거 지역과 대상 주택을 정해두고 가격과 매물 변동상황을 지켜보는 것이 중요합니다.

투자성이 양호한 신규 분양은 내 집 마련의 1순위 전략입니다.

단, 도심과 역세권, 브랜드아파트 등 선호 조건을 명확히 따져야 합니다.

1주택자는 주거환경이 우수한 상급지나, 거주 면적이 큰 곳으로 갈아타기를 시도해볼 만합니다.

다만 기존 주택 처분이 어려울 수 있기 때문에 미리 사고 집을 파는 선행 매매는 주의해야 합니다.

◀ 앵커 ▶

내가 살고 싶은 지역의 매물 상황을 잘 지켜봐야겠네요.

오늘 말씀 감사합니다.

지금까지 재택플러스였습니다.

MBC 뉴스는 24시간 여러분의 제보를 기다립니다.

▷ 전화 02-784-4000
▷ 이메일 [e-mail]
▷ 카카오톡 @mbc제보