[단독] 실거래가 전수조사 "10집 중 4집 '깡통전세' 우려"

◀ 앵커 ▶

전세가가 집값보다 비싼 이른바 '깡통 전세' 문제가 갈수록 심각해지고 있죠.

MBC는 세입자들에게 객관적인 정보를 제공해서 전세 사고 피해를 막기 위해서, '깡통 전세 감별기'를 만들었습니다.

국토 교통부 실거래가를 기반으로, 최근 매매와 전세거래가 모두 있었던 공동 주택의 실거래 94만 건을 전수조사해서요, 집값 대비 전세 값의 비율인 '전세가 율'을 뽑아냈습니다.

분석 결과, 전세가율이 이미 100퍼센트가 넘어서 '깡통 전세'가 된 공동 주택 단지는 열 곳 중에 한 곳이었고요.

80퍼센트가 넘어서 깡통전세가 우려되는 단지는 무려 38퍼센트, 열 곳 중에 네 곳에 달하는 것으로 조사됐습니다.

여러분이 살고 계신 집도 직접 검색해 보실 수 있는데요.

손령 기자가 자세히 설명해드리겠습니다.

◀ 기자 ▶

MBC가 만든 '깡통전세 감별기'입니다.

지난해를 기준으로 전국 아파트와 다세대 주택 개별 단지의 거래 내역과 '평균 전세가율'을 MBC뉴스 홈페이지에서 확인할 수 있는데요.

먼저, 최근 대규모 전세사기가 일어났던 지역인 인천의 한 아파트를 검색해 보겠습니다.

평균 전세가율은 131%.

매매 건수는 13건 이었는데 평균 매매가는 2억 2,400여만 원이었습니다.

87건의 전세 건수가 있었는데, 평균 전세가는 2억 9천3백여만 원이었네요.

평균 전세가가 매매가보다 1.3배 높았다는 뜻입니다.

하지만 정부의 '안심전세앱'에는 이 아파트 정보가 실려있지 않아 정작 전세 소비자들은 알기 어렵습니다.

서울 지역도 보겠습니다.

강서구 등촌동에 있는 한 나홀로 아파트를 검색해봤습니다.

평균 전세가율은, 82%.

80% 남짓이면 안전하다고 볼 수 있을까요?

현재 상황이 어떨지, 직접 찾아가 봤습니다.

◀ 리포트 ▶

이 아파트 세입자인 결혼 3년 차 신혼부부.

지난 2020년 전세금 3억 7천만 원을 주고 47제곱미터 크기 집에 새 보금자리를 마련했습니다.

그런데 2년 새 부동산시장이 얼어붙으면서 매매는 거래 자체가 없고,

[주변 부동산 관계자]
"지금 매매가 안 돼서 어떻게 매매가를 말씀드릴 수가 없어요. 손님이 없으니까."

전세가도 크게 떨어져 다음 세입자를 구한다 해도 전세금을 다 돌려받을 수 있을지 걱정인 상황.

계약이 끝나갈 무렵부터 집주인은 연락을 끊어버렸습니다.

[허 모 씨/전세 세입자]
"차단시켜 놓은 것 같아."

[유 모 씨/전세 세입자]
"마음에 드는 집은 있었는데 구두 계약도 하기 힘든 상황이었어요. (집주인이) 연락을 안 받았기 때문에."

전세대출 만기가 지나 급한 대로 신용대출과 부모님 도움으로 버티고 있습니다.

[주변 부동산 관계자]
"3억 1천만 원 정도 해야 (거래가) 될 것 같아요. (보험) 안 들었대요? 그럼 방법이 없죠. 세입자도 조금 손해 보고서 자기가 전세 보고 나가든가‥"

조사 결과 전세가율이 100% 이상인 '깡통전세'는 전국에 약 6천 단지, 전체 9.3%, 10곳 중 1곳꼴입니다.

가장 심각한 인천의 경우, 거래된 공동주택 단지의 20%가 넘습니다.

전세가율이 80%가 넘는 공동주택은 무려 2만 4천여 단지.

전체 38%, 10곳 중 4곳꼴인 것으로 나타났습니다.

올해도 집값 하락세가 이어지고 있어, 최근 1~2년 사이 계약했던 집들의 전세 기간이 끝나는 올 하반기와 내년엔 깡통전세 문제가 더욱 심각해질 수 있습니다.

[최은영/한국도시연구소장]
"깡통 전세 문제가 사실 본격화된 건 2022년 하반기거든요. 지금이 절정이 아닐 가능성이 크죠."

전세가율이 낮으면 안심할 수 있을까.

사회생활을 시작하면서 7천만 원짜리 전세로 독립했던 28살 임 모 씨.

전세계약 당시 매매 시세는 1억 5천여만 원.

전세가율은 50%도 안 됐지만, 금융기관 근저당이 1억 1천만 원이나 잡혀 있었습니다.

전세금과 근저당을 합하면 집값보다 3천만 원이나 높은 사실상 '깡통전세'였던 겁니다.

실제 전세사기 물건으로 드러나면서 집은 1년여 만에 경매에 넘어갔고 임씨는 쫓겨나듯 방을 나와야 했습니다.

[임 모 씨/전세세입자]
"낙찰자분께서 연락이 오셨어요. 이사를 준비해라. 계속해서 이제 시도 때도 없이 문자, 전화 오고 언제까지 나갈 수 있냐 하니까, 저도 이제 압박감을 받고 스트레스를 받았죠. 거의 야반도주하듯이 (이사했습니다.)"

이런 전세사고 피해를 당하지 않으려면 먼저, 전세가율이 80%가 넘는 집은 피하고, 등기부등본에서 체납, 근저당 같은 선순위채권을 확인해 사실상 '깡통전세'인지 따져봐야 합니다.

또 임대인의 세금 체납 여부, 악성 임대인 명단 등을 세입자가 쉽게 알 수 있도록 제도를 개선하는 것도 시급합니다.

[박상혁/국회 국토교통위원]
"임차인들의 정보 접근성을 강화할 수 있는 관련 법들도 지금 하고 있었고요. 긴급 구제 제도도 굉장히 필요할 것 같아요. 공인중개사들도 조금 더 역할과 책임성을 강화해야 될 필요성이 (있습니다.)"

지난해 전세사고에 투입된 공적자금은 9천2백억 원.

세금이 낭비되지 않도록 전세보증 비율을 집값의 70~80% 수준으로 낮춰야 하고, 나아가 전세보증금이 갭투자에 악용되지 못하도록 보증금을 DSR, 총부채상환비율에 포함시키는 등 근본적 대책도 필요하다는 지적입니다.

MBC뉴스 손령입니다.

영상취재 : 이성재, 김희건, 임지수, 김백승 / 편집 : 조민우

전국 깡통전세 감별기
http://dgdesk.mbcrnd.com/rentmap/

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