이광수 "한국 부동산 세금 공정하지 않아" [모닝콜]

■ 방송 : MBC 뉴스투데이 (월~금 오전 06:00, 토 오전 07:00)
■ 진행 : 정슬기 앵커
■ 대담자 : 이광수 광수네 복덕방 대표, 명지대학교 대학원 겸임교수, 국정기획위원회 자문위원
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정슬기> 이재명 정부가 첫 부동산 대책으로 강도 높은 대출 규제책을 내놓은 지 한 달이 지났습니다. 폭등하던 집값은 잡혔는지 부동산 전문가 이광수 대표와 함께 짚어보도록 하겠습니다. 대표님 안녕하십니까?

이광수> 안녕하세요.

정슬기> 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한하는 대책이 시행된 지 5주 차입니다. 어떻게 집값은 잡혔습니까?

이광수> 일단 집값이 하락하는 추세는 아니고요. 가장 극명한 변화는 가격상승률은 둔화되고 있습니다. 그리고 또 하나 거래량이 줄고 있고 있거든요. 서울의 아파트 거래량이 6월에 1만 2천 가구죠. 거래가 됐는데, 7월 들어서 4천 가구 밑으로 감소할 것으로 그렇게 예측돼서 일단 상승률은 둔화되고, 거래가 줄어들고 있다. 이렇게 일단 판단하고 있습니다.

정슬기> 일단 시장이 안정됐다. 이렇게 보시는 건가요?

이광수> 일단 단기적으로 보면 이런 현상이 나타나는 이유는 수요가 줄고 있기 때문이에요. 대출 규제 때문에 집을 살만한 사람들이 주니까 시장에서 거래도 안 되고 상승률은 둔화되고 있다. 일단 단기적으로는. 이런 현상이 나타나고 있습니다.

정슬기> 이런 흐름이 본격적인 집값 하락으로 이어질 수 있을까요?

이광수> 조건이 필요한데요. 이렇게 수요가 감소한 상황 속에서 집값이 떨어지기 위해서는 집을 갖고 있는 사람들이 싸게 팔아야 돼요. 그래서 첫 번째, 어떤 현상이 일어나야 되냐면 매물이 증가해야 합니다. 그러면서 매물이 증가하면서 매물이 쌓이고, 그렇게 되면 호가가 떨어지면서 가격이 본격적으로 하락할 수 있겠죠. 그래서 여름 이후로 시장에서 매물이 증가하고, 그리고 집을 보유한 분들이 집을 싸게 파느냐가 관건으로 보입니다.

정슬기> 그렇다면 집값 다시 오를 가능성은 어떻게 보시는지요?

이광수> 그것도 마찬가지로 가능성은 충분히 있죠. 지금처럼 유동성이 확대되는 상황. 그리고 금리 인하가 지속된다면 집값이 상승할 수 있는데요. 또 하나 조건으로 보는 게 서울시에서 강력하게 추진하고 있는 재건축, 재개발 규제 완화가 조금 더 본격화 되고, 시행이 된다면 집값 상승의 기폭제가 될 가능성도 존재합니다.

정슬기> 대출규제 이후에 아파트 전세 매물이 줄고, 월세 매물이 지금 늘고 있는 추세인데요. 월세가 폭등하면 어쩌나 이런 우려들이 나오거든요. 대표님 어떻게 생각하시나요?

이광수> 일단 전세 매물이 주는 이유를 저희가 아실 필요가 있는데, 계약갱신청구권이라고 해서 전세를 살고 계신 분들이 오래 살다 보니까 시장에서 매물이 감소하는 거예요. 그런다고 해서 전세 가격이 오르거나 월세 가격이 오르는 건 아닙니다. 무슨 얘기냐면, 전세 매물도 줄지만 전세 수요도 감소하는 거는 거거든요. 이건 공급이 주는 것과 동시에 수요도 줄고 있기 때문에 단순하게 매물이 준다고 해서 전세 가격이 오르고 월세 가격이 오르는 건 아니라는 말씀을 일단 드리는 겁니다.

정슬기> 그럼 전세 수요는 왜 줄어드는 건가요?

이광수> 오래 사니까요. 오래 사니까, 매물도 줄지만 수요도 준다는 거죠. 그런데 시장에서는 매물만 준다는 얘기만 해요. 그래서 그런 공포를 자극하고 있는데 그건 맞지 않는 얘기다. 그래서 부동산 가격 자체가 안정되고 전세 수요도 줄고 있기 때문에 이런 월세 가격이 오르고 또 전세 가격이 오르는 건 일시적이라고 판단하고 있습니다.

정슬기> 그렇다면 그렇게 우려할 문제는 지금으로선 아니다?

이광수> 그렇습니다.

정슬기> 네 알겠습니다. 주택 공급을 늘리지 않는 규제 정책만으로는 한계가 있다. 이런 지적도 나오고 있거든요. 어떻게 보시는지요?

이광수> 서울을 중심으로 해서 수도권의 주택공급이 부족한 건 맞습니다. 그런데 어떤 공급이 부족한가를 아셔야 해요. 만약 예를 들어서 서울에 10억 원, 20억 원 아파트가 과연 우리한테 필요한 건가? 우리한테 부족한 게 아니고, 우리가 살 만한 집이 부족한 겁니다. 그래서 공급을 늘리려고 할 때 과연 중산층이나 무주택자가 살 수 있는 아파트를 어떻게 공급하냐가 중요하지 절대량만 증가시키는 건 의미가 없거든요. 그래서 예를 들어 재건축을 중심으로 해서 주택공급을 늘리면 재건축이 시행되기 위해서는 일반 분양 아파트가 비싸야 된단 말이죠. 그런 비싼 아파트가 시장에 공급되면 공급될수록 가격을 더 인상시키는 요인이 될 수 있으니까 제가 말씀 드리는 건 뭐냐면. 주택 공급이 부족하다. 그런데 살 만 한 집을 어떻게, 살 수 있는 집을 어떻게 늘리느냐가 핵심으로 보입니다.

정슬기> 실수요자에 대한 공급에 대한 말씀이신가요?

이광수> 그렇죠. 그리고 가격 차원에서도 쉽게 말해서 저렴한 주택 공급이 이루어져야 된다는 거죠.

정슬기> 저렴한 주택이요?

이광수> 네.

정슬기> 저렴한 주택이면 어떤 주택을 말하는 걸까요?

이광수> 중산층이 충분히 대출을 받아서 지금의 상황에서 대출을 받아서 살 수 있는 주택 공급을 늘려야 된다는 겁니다. 지금 서울의 아파트 기준에서 중산층이 대출을 받아서 살 수 있는 아파트 양이 100채 중에서 6채 밖에 되지 않거든요. 이거를 20채 정도는 늘릴 필요가 있다는 거죠.

정슬기> 그걸 어떻게 늘립니까?

이광수> 정부가 해야죠.

정슬기> 정부가 어떻게 늘릴 수 있죠?

이광수> 공공주택을 많이 확보해서 예를 들어서 분양 주택의 분양가를 낮추면 충분히 가능합니다. 그런데 지금 어떠냐면 정부가 택지 개발을 해서 건설사한테 전부 다 매각하거든요. 그래서 오히려 분양가가 싼 주택이 시장에 공급되지 않고 있어요. 그래서, 정부가 저렴한 주택을 지속적으로 시장에 공급하면 충분히 가능성이 있다고 판단하고 있습니다.

정슬기> 지금 말씀하신 공공주택은 공공 임대 주택이랑은 다른 개념인 거죠?

이광수> 다른 겁니다.

정슬기> 좀 자세히 설명해주시죠.

이광수> 공공 임대 주택은 저소득층이라든지 주거 취약 층을 위해서 임대 주택을 시장에 공급하는 거고요. 이건 주건 복지 차원에서 이루어지는 거죠. 그런데 시장 안정화 차원에서는 질 좋은 공공 주택을 공급할 필요가 있다는 거예요. 그러니까 일반 중산층도 살 수 있는 주택 공급. 그게 공공주택이어야 되고, 가격 차원에서도 말씀드린 것처럼 저렴한 주택이어야 한다는 그런 차원에서 임대주택하고는 다른 겁니다.

정슬기> 그러면 이 공공주택의 실현 가능성이 있습니까?

이광수> 충분히 가능합니다. 지금 국가나 정부나 공공기관은 땅을 수용할 수 있는 강력한 권한을 갖고 있거든요. 그렇게 되면 그 수용권으로 토지를 확보하고 저렴한 주택은 대부분 우리가 살고 있는 아파트가 가격이 땅 가격이 대부분이거든요. 그런데 그 땅 가격을 낮출 수 있으니까 정부는. 그러면, 충분히 가능한 구조죠.

정슬기> 이재명 대통령이 세금으로 집값을 잡지 않겠다고 강조했습니다. 당장 대규모 부동산 세제 개편은 없을 거라는 관측이 나오는데요. 그럼에도 일부 손질이 필요한 세제가 있다면 어떤 게 있을까요?

이광수> 전 한국의 부동산 세금이 공정하지 않다고 봐요. 무슨 얘기냐면, 집으로 돈을 볼 때와 노동 소득과 아니면 기타 다른 소득과 대비해서 부동산으로 돈을 벌 때가 가장 낮은 세율을 적용받고 있습니다. 그러니까 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 말씀 좋습니다. 그런데 공정해야죠. 그런 차원에서 대한민국의 부동산 세금이 공정한 체제를 이루어야 한다. 쉽게 말해서 가장 낮은 세율을 적용받고 있어요. 엄청나게 돈을 많이 벌고 있는데. 그런 차원에서는 양도세라든가. 기타 관련해서 공정한 세금 체계가 먼저 이루어지는 게 필요하지 않을까 판단합니다.

정슬기> 예를 들면 구체적으로 어떤 게 필요할까요?

이광수> 최근에 마포에서 어떤 분이 3년 만에 자기 주택을 팔고, 아파트를 팔고 갈아타기 하는데요. 8억 원 정도의 이익이 났어요. 그런데 세금을 3천만 원 밖에 내지 않습니다.

정슬기> 3년 만에 8억 원 올랐는데. 3천만 원을?

이광수> 그죠. 그런데 3년 동안 근로소득을 8억 원을 벌었으면 20% 이상의 근로소득을 냈어야 되거든요. 그러니까 우리나라에서는 열심히 일하는 거보다 아파트를 내 집에 사서 계속 갈아타기 하는 게 오히려 부의 척도에요. 이렇게 돼 왔던 거죠. 그러다 보니까 부동산 시장의 투자와 투기 수요가 몰리게 되고, 그러다 보니까 공정하지 않은 세금 체제가 가장 문제였다고 보거든요. 그래서 저는 대한민국의 부동산 세금이 공정해야 된다. 그래서 세금으로 집값을 잡지 않겠다는 말은 좋습니다. 그런데 공정성을 확보했으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.

정슬기> 부동산 시장 안정화를 위해서 후속 조치로 어떤 대책이 좀 더 마련돼야 할 거라고 보십니까?

이광수> 6.27 부동산 대책은 불을 끄는 거였습니다. 불을 잘 껐다고 저는 판단합니다. 그렇다면 이제는 화재를 방지하기 위한 근본적인 대책이 마련됐으면 좋겠어요. 이재명 정부는 지금 부동산의 로드맵이라든가, 시장에 대해서 큰 정책이 아직 나오지 않았습니다. 그래서 다음 정책은 세부적인 정책도 물론 필요하겠지만 좀 더 긴 차원에서 5년 동안 이재명 정부가 뭘 할 건지 그리고 한국의 부동산 정책에서 뭘 추구할 건지 이런 로드맵을 좀 그려줬으면 좋겠다. 그렇다면 시장의 불안감이나 불확실성을 줄일 수 있거든요. 그런 차원에서 지금은 세부적인 대책보다 그런 로드맵이 필요한 시점이 아닌가 생각하고 있습니다.

정슬기> 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 대표님 감사합니다.

이광수> 고맙습니다.
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