■ 진행 : 손령
■ 대담자 : 최은영 도시연구소 소장
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손령> 투데이 모닝콜입니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 종료된 지 열흘이 됐습니다. 도시연구소가 최근 20년간 실거래된 천만 개의 데이터를 분석해서 이번 조치의 효과를 알아봤습니다. 이번 대책을 전후해 집값 안정 효과가 있었는지, 또 앞으로의 주택시장은 어떻게 될지 연구를 주도한 최은영 소장에게 들어보겠습니다. 어서 오십시오.
최은영> 네, 안녕하세요.
손령> 네, 일단 이번에 어떤 데이터들을 분석했는지 좀 설명을 해주시죠.
최은영> 2006년부터 실거래가 제도가 도입됐거든요. 주택시장의 투명화를 위해서. 이 자료를 2006년부터 2026년 3월까지, 20년 3개월간 분석했습니다.
손령> 일단 정책 취지가 다주택자들이 가진 집들을 내놓게 해서 집값을 떨어뜨리겠다는 거잖아요. 실제로 효과가 있었습니까?
최은영> 네, 데이터를 통해서 보면 2026년 3월까지 명확하게 가격이 떨어진 것으로 나옵니다. 실거래가 기반으로 보면 정책 효과가 있었던 것으로 보이는데요. 지금 최근에 나오는 대부분의 기사들은 호가, 부르는 값이라고 하죠. 호가에 기반하고 있는 것에 반해서 실거래가를 가지고 보면 2026년에 기울기가 꺾인 것을 확인할 수 있습니다. 전국과 서울 모두 그렇습니다. 전국과 서울 모두 꺾이고, 그리고 이걸 서울 아파트 월별 호당 매매가로 좁혀서 보면 더 명확하게 나타나는데요. 2025년 2월이 14억 8천만 원으로 월별로 최고가를 찍은 이후에 지속적으로 감소하는, 특히나 작년 11월 이후부터 이런 경향이 뚜렷해지고 있습니다.
손령> 실제로 정책 효과는 아직까지는 있다 이렇게 분석을 하시는 거군요.
최은영> 실거래가를 통해서는 2026년 1분기까지는 정책 효과가 명확하게 나타나고 있다고 볼 수 있습니다.
손령> 그런데 문제는 5월 9일 이전에는 세금을 덜 내려고 이렇게 매물이 쏟아졌다고 하더라도 이제 5월 9일 이후에는 매물이 나오지 않을 거다, 매물 잠김 현상이 나타날 거다 이런 우려가 있거든요. 실제로 열흘 정도 지났는데 지금 상황을 보면 어떻습니까?
최은영> 실거래가는 신고 기한이 30일이에요. 그래서 지금 5월 초에 거래된 것들은 신고 기한이 여전히 20일 이상 남아 있는데, 저희가 5월 9일 이후인 5월 11일부터 분석을 해보면 특히 5월 11일은 100건 넘게 이미 거래가 됐더라고요.
손령> 11일까지 100건 넘게.
최은영> 11일 하루만 해도, 예, 거래가 됐는데 이게 매물 잠김으로 볼 수는 없는 수치가 나오고 있다고 하겠습니다.
손령> 그러면 앞으로도 이렇게 뚜렷한 매물 잠김 현상은 없을 거라고 예상하세요?
최은영> 지금까지의 데이터 추이로만 보면 매물 잠김 현상이 뚜렷하게 나타나지는 않을 것으로 예상됩니다.
손령> 그리고 또 다른 우려가 있습니다. 전월세 시장이 품귀 현상을 맞을 것이다. 서민들이 더 고통을 받을 것이다 이런 우려가 있는데, 실제로는 어땠습니까?
최은영> 서민들의 주거 불안은 어제오늘의 일이 아니죠. 서민들은 주택 가격이 높고 전세 가격이 높아서 고통을 겪고 계시고, 그리고 우리가 전세 사기를 통해서 명확하게 드러났지만 세입자의 보호 장치가 부족한 제도로 인해서 고통을 겪고 계시죠. 데이터를 통해서 봤을 때 전월세 매물이 잠겼다거나 혹은 폭등하거나 이렇게 관찰되지는 않습니다. 그래서 지금 호가하고 실거래가는 상당히 다르게 나타나고 있는 상황이라고 보시면 될 것 같습니다.
손령> 실제로 부동산 전문가라고 하시는 분들은 대단지를 돌아다녀 봤더니 전세 매물이 아예 없다 이렇게 또 말씀을 하시던데 통계적으로.
최은영> 매물이라는 거는 호가에 가까운 것이거든요. 그런데 통계상으로 보면 전세 거래 건수가 뚜렷하게 줄어들거나 감소가 전혀 없었던 건 아니지만, 그래도 이게 굉장히 이례적인 일이 발생했다라고 보기에는 어렵습니다.
손령> 데이터상으로는 뚜렷하게 줄어들지 않았다 이렇게 보시는군요.
최은영> 전세 매물 자체는 서울의 아파트를 중심으로 줄어들었지만, 이게 다른 해에도 그런 일들이 있었고, 그러니까 1만 건 정도 줄어들었는데요. 다른 해에도 그런 일이 있었고, 이게 우리가 전세 매물이 굉장히 분기마다 달라져요. 1분기에 이사철이어서 많고 2분기에 적어지는데 지금은 좀 이사철이 지난 상황이지 않습니까? 그래서 여러 가지 변수에 의해서 결정되는 것이지 다주택자 양도세 중과에 의해서 이런 것들이 다 결정되는 건 아니라고 생각합니다.
손령> 이번 정책 때문으로 보지는 않는다 보시는군요.
최은영> 네.
손령> 워낙 주택 정책이 정권에 따라서 바뀌다 보니 버티면 된다, 뭐 이렇게 또 주장하시는 분들도 있더라고요. 그래서 보유세를 강화해야 된다, 또 다른 조치가 필요하다 이런 분석도 있던데 어떻게 보십니까?
최은영> 우리나라 주택 정책의 가장 큰 문제가 그것인 것 같습니다. 정권에 따라서 앞으로 갔다 뒤로 갔다 하면서 제자리이거든요. 지금 제도적인 개선이 많이 이루어지고 있지 않은데, 그래서 어렵겠지만 여야가 합의해서 우리나라 양도소득세는 어떻게 가야 하는지, 보유세는 어떻게 가야 되는지를 좀 합의해서 쭉 끌고 가는 게 중요할 것 같다고 생각합니다.
손령> 보유세는 필요하다고 보십니까?
최은영> 보유세 강화, 지금 주택시장이 굉장히 살얼음판 같은 거거든요. 아까 말씀드렸던 것처럼 평균적으로는 주택 가격이 2026년 1분기에 하락하고 있는 것으로 보이는데, 개별 단지별로 보면 또 달라요. 어떤 단지들은 전고점을 계속 넘어가고 있는 상황이고 그런 아파트가 좀 많아지고 있는 상황이거든요. 그래서 이 정부는 굉장히 많은 정책, 보유세를 포함한 종합적인 대책을 통해서 주택 가격 안정에 총력을 다해야 할 때라고 판단됩니다.
손령> 보유세 올리는 것도 좀 필요하다고 보시는데 비거주 1주택들에 대한 장기보유특별공제, 이 내용도 좀 나오는 것 같은데 그것도 필요하다고 보십니까?
최은영> 지금 똘똘한 한 채가 우리 사회의 가장 큰 문제로 대두됐거든요. 2023년부터 서울 아파트 가격이 폭등에 폭등을 한 상황이고 이재명 정부에서 간신히 지금 올라가는 걸 멈췄다 이렇게, 브레이크를 잡아놨다 이렇게 보셔야 될 텐데요. 이런 문제를 해결하기 위해서는 똘똘한 한 채에 몰리는 수요를 막기 위해서 장기보유특별공제가 지금 1주택 비거주에 대해서만 정책이 논의되고 있는 것 같은데, 1주택 전반에 대해서 좀 논의가 필요하다고 생각합니다. 장기보유특별공제가 80%로 너무 높거든요. 그리고 우리나라는 1주택자에 대해서는 횟수 제한도 없이 양도세 감면을 하고 있는데 다른 나라에는 횟수 제한이나 금액 제한이 있습니다. 이런 제도를 도입해서 똘똘한 한 채로 몰리는 수요를 정부가 대응책을 마련해야 될 것이라고 생각합니다.
손령> 보유세 인상뿐만 아니라 장특공 축소도 더 확대해야 된다 이런 이야기?
최은영> 예, 현재 정부가 검토하고 있는 것보다는 좀 더 많이 검토해야 될 거라고 생각합니다.
손령> 그리고 똘똘한 한 채로 몰릴 거다, 이런 양극화 현상이 심화될 거다 이런 우려도 주셨는데, 이게 어떤 문제가 있는지 또 앞으로 어떤 대안이 필요할지 분석 좀 해주시죠.
최은영> 똘똘한 한 채의 문제가 저희의 상상을 초월하는 정도로 지금 심화됐어요. 그러니까 서울 강남의 일부 아파트들은 100억 원이 넘고 수십억 원이 넘는 그런 상태가 되었는데요. 이게 계속되다 보면 우리나라 자본이 주택으로 잠기게 되는 거거든요. 그러다 보니까 이 문제를 굉장히 좀 심각하게 생각해야 되는데, 우리가 지금 실거래가를 제대로 잘 안 들여다보다 보니까 2023년부터 주택시장에 어떤 일이 벌어졌는지를 잘 모르고 있는 것 같아요. 그런데 지금 평당 3.3㎡당 1억 원을 넘고 2억 원을 넘어가는 그런 상황이 벌어지고 있거든요. 그래서 똘똘한 한 채의 문제가 우리 핵심적인 주택 문제다, 이걸 해결하지 못하면 집이 특히 서울의 집은 누군가에게는 꿈이 될 수밖에 없는 그런 상황이 벌어지고 있거든요. 그래서 이 문제에 대해서 정부가 정책 의제를 가지고 강력하게 추진해 주시기를 바랍니다.
손령> 짧게 질문 마지막으로 하나 좀 드릴게요. 어려운 문제이긴 하겠지만 앞으로 좀 어떻게 될 거라고 전망하십니까?
최은영> 정부가 지금과 같은 의지를 계속 보여준다면 굉장히 획기적인 주택시장 안정이 이루어질 수도 있다고 봅니다. 빚내서 집 사라를 더 이상 안 하겠다고 하는 정부의 의지를 굉장히 강하게 보여줄 필요가 있다고 생각합니다.
손령> 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.
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