사실은, 무겁습니다. 팩트의 무게

임대차보호법 이야기 이어갑니다.

이번에 논란이 되고 있는 임대차보호법 개정안에 대해 '전월세 무한 연장법'이라고 비판하기도 합니다. 하지만 발의된 법안 내용을 보면 집주인이 이사를 들어오거나, 재건축을 해야 할 때 그리고 세입자가 임대료를 연체하는 등의 잘못이 있을 때에는 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 이는 앞서 살펴본 해외 선진국이 세입자의 계속거주권을 보장하는 수준과 비슷합니다.

주거권' 보호 위한 '재산권' 제약

앞서 1편에서 보셨듯 주요 선진국에서 '주거권' 또는 비슷한 개념을 법률에 담고, 이를 보장하기 위해 집주인의 '재산권'행사를 어느 정도 제약하는 것은 공통적입니다. 그러나 모든 지역, 모든 집에 적용하는 것이 아니라 일정한 조건 하에서 적용한다는 점도 눈여겨봐야 합니다.

각국의 현황을 형식으로만 이해하고 도입하는 것은 부작용을 불러올 위험이 있다는 점도 고려해야겠죠. 나라별로 규제가 강화됐다가 약화됐다가 하는 담금질을 거치며 현재의 임대차 보호 체계로 이어지고 있는 것이기 때문입니다. 임대차보호 관련 법률들은 지역의 주택시장 특성과 역사, 정책의 산물이라는 점을 감안해 제도의 장단점을 따져야 할 겁니다.

규제 강화와 완화의 부작용

예를 들어 프랑스의 경우 1982년 임대료 규제가 확대되면서 임대주택공급이 감소하는 현상이 일어나자 신규 주택이나 비어있는 집에 대한 임대료 자율화, 소득세 감면 등 일부 규제를 풀어주는 정책을 시행하기도 했습니다. 그러면서 임대주택 착공 건수가 회복됐습니다.

반면 영국은 1988년 주택법으로 규제를 대폭 완화한 뒤 급격한 임대료 상승 문제를 겪었습니다. 주거보조비 제도를 통해 임차인 보호를 하고는 있지만 재원 부족 문제를 겪고 있죠. 런던의 높은 임대료와 낮은 수준의 주거 환경은 국제적으로 유명합니다.전세 위주의 우리나라, 어떻게 될까

임대료 규제는 앞으로 집을 구하려는 사람보다 현재 거주하고 있는 세입자에게 유리하고, 주택 공급 감소와 임대 주택의 질적 하락을 불러와 부정적인 효과가 크다는 견해가 우세합니다.

2015년 한국주택학회는 임대료 상한제를 도입할 경우 도입 초기 임대료가 많이 오르고 주택 공급도 줄어들 소지가 있다고 분석했습니다. 앞으로는 임대료를 올리기가 힘들어지니 미리 임대료를 올리려 하는 움직임과, 임대수익률이 떨어지는데 따른 공급 감소가 합쳐진다는 거죠. 하지만 이보다 최근인 2019년 한국부동산분석학회의 새로운 분석은 2015년 연구가 부작용을 과대평가했다고 지적합니다. 임대료 상승률을 비교적 높게 설정했고, 제도가 도입되고 시간이 지나 임대료가 안정되는 시기의 편익은 반영하지 않았다는 겁니다.

또 서민들의 주거 안정성과 세입자가 오래 거주하게 되면서 집주인에게 안정적인 임대수익을 보장하는 투자 안정성, 그리고 급격한 임대료의 등락을 방지하는 순기능도 있습니다.

또 하나 고려해야 할 결정적인 차이는 미국과 유럽은 '월세'가 압도적인 임대차 방식이지만 우리나라에는 '전세'라는 임대차 방식이 여전히 큰 비중을 차지하고 있다는 점입니다.

현재 우리나라의 임대차 계약기간은 기본이 2년으로 되어있습니다. 1990년 계약 기간을 1년에서 2년으로 늘리는 제도가 도입될 당시에 전셋값이 큰 폭으로 상승하는 일이 있었습니다.

또 일반적으로 전세의 수익률이 월세의 수익률보다 낮다보니 임대료를 규제하면 수익률이 높은 월세로 임대주택시장의 무게 중심이 이동할 수 있습니다. 전세는 줄고 월세가 그 자리를 대신하게 되는 거죠.

그래서 제도 도입 초기 세입자들의 주거비용 부담이 오히려 가중되는 것 아니냐는 우려도 나옵니다.그런데 전세는요, 세입자가 내놓은 보증금이 집주인에게 일종의 무이자로 돈을 빌려주는 효과를 발휘해 집주인이 집을 쉽게 소유할 수 있도록 도와주는 독특한 성격도 갖고 있습니다. '전세끼고 집을 산다'는 말이 일반적으로 통용될 정도이니까요. 최근까지 유행했다가 피해자도 속출하고 있는 '갭투자'도 이런 전세제도때문에 가능했던 방식입니다.

즉 전세시장의 축소는 주택 구매 수요의 축소를 불러올 가능성도 얼마든지 있습니다. 이는 집값을 떠받치는 한 축이 약화된다는 뜻이기도 합니다.

이런 여러가지 예측들이 있기 때문에 임대차보호법의 강화가 어떤 효과를 불러올지를 예단하는 것은 매우 어려운 일입니다.

이른바 '임대차보호3법'은 발의된 상태일 뿐 원안 그대로 통과되는 것은 아닙니다. 국회에서의 토론과 표결을 거치며 수정될 수도 있고 20대 국회때처럼 폐기될 수도 있겠죠. 예상되는 효과와 부작용, 우리나라의 현실을 고려해 국민들의 주거안정권을 보호할 수 있는 현명한 결론이 나오기를 기대합니다.

지금까지 팩트의 무게였습니다.


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