[재택플러스] '금리 8%' 임박‥부동산 시장은?

입력 | 2022-06-27 07:44   수정 | 2022-06-27 07:45

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◀ 앵커 ▶

급격한 금리 인상과 경기 침체 우려로 부동산 시장이 빠르게 냉각되고 있습니다.

임대차 시장에서는 월세 거래가 전세 거래를 앞지르는 변화도 일어나고 있는데요.

오늘 +NOW에서는 금리 급등에 따른 부동산 시장 영향과 최근 발표된 정부의 시장 안정화 대책 살펴봅니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘은 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께합니다.

안녕하세요. (안녕하세요.)

미국이 금리를 한 번에 0.75%p까지 올리는 자이언트스텝 조치를 하면서 우리 금융시장도 큰 영향을 받고 있는데, 이자 부담이 얼마나 늘었나요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

서울에서 전용면적 84㎡ 아파트를 금리가 오르기 전인 2020년 하반기, 2년 전쯤에 매매가 12억 3천만 원에 산 경우를 예로 들어 보겠습니다.

대출은 주택담보인정비율 LTV 상한선인 4억 3천7백만 원 정도를 받았다고 해 보면요.

당시 금리 상단인 연 4%, 30년 만기 원리금 균등 상환 조건으로 계산해보면 매월 상환액은 209만 원 정도가 나옵니다.

그런데 지금 금리가 한 7%로 오르면 매월 상환해야 하는 금액은 291만 원으로 39.2% 정도가 늘어납니다.

지난해 기준 전국 도시 근로자 가구의 월평균 실소득의 69.5%에 달하는 건데요.

매달 100원을 벌어 70원을 원금과 이자로 낸다는 뜻입니다.

여기에 올해 말까지 1%p 정도의 추가 금리 인상이 전망되고 있어서 가계 부담은 더 커질 전망입니다.

◀ 앵커 ▶

이자 부담이 커지면서 매매 시장에서도 변화가 생기고 있죠?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

일단 매매를 미루자는 시각이 확산되면서 매물이 쌓이고 가격도 조금 내려가는 추세인데요.

서울의 아파트 매물은 올해 초 4만 5천 건에서 지난 22일 기준 6만 5천여 건으로 44.4% 증가했습니다.

6월 셋째 주 전국 아파트값은 0.03% 하락했는데, 2019년 8월 이후 약 2년 10개월 만에 가장 큰 폭으로 내렸습니다.

서울 아파트값도 4주 연속 내림세가 이어지고 있고, 강남과 용산구마저 오름세가 멈추는 보합세를 보이면서 ′똘똘한 한 채′ 열풍도 식어가는 모습입니다.

◀ 앵커 ▶

최근 임대차 시장에서는 집주인이 아니라 세입자들이 차라리 월세를 달라고 하는 경우가 늘고 있다면서요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

월세는 손해라는 공식이 깨지고 있는데요.

대법원 통계를 보면요, 지난 5월 전국에서 확정일자를 받은 임대차계약 34만 9천여 건 중에 월세가 20만 1천여 건으로 절반이 넘는 57.8%를 차지했습니다.

세입자로서는 그동안 부동산 가격이 너무 오르면서 전세보증금을 마련하기 위한 전세 대출을 받아야 하는 상황이 됐었는데, 은행대출 이자보다 5% 정도로 환산한 월세 부담이 더 낫다는 판단을 하는 사람들이 늘고 있는 걸로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

이런 가운데 새 정부가 부동산 ′안정화 대책′을 내놨는데, 어떤 내용인가요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

지난 21일에 정부의 부동산 시장 안정화 대책이 나왔는데요.

매매 시장에는 세금 부담을 좀 줄여주고, 분양가에는 각종 비용을 반영해준다는 것이 핵심입니다.

종합부동산세 부과 때 과표 산정 기준인 공정시장가액 비율을 현행 100%에서 60%로 낮추고, 올해 한시적으로 3억 원의 종부세 특별공제 제도도 도입하는데요.

이렇게 되면 공시가 35억 원이 넘는 고가 주택을 보유한 1주택자도 세금 부담이 40% 넘게 줄어듭니다.

또 상속으로 불가피하게 2주택자가 된 경우 종합부동산세 부과 대상이 돼 불만이 많았는데요.

공시가격 6억 원 초과는 5년간 1주택자 혜택을 유지하고 6억 원 이하라면 기간 제한 없이 1주택자로 보기로 정리했습니다.

또 생애 최초 주택 구입자들은 주택 가격이나 소득에 관계없이 최대 2백만 원의 취득세 감면 혜택을 받게 됐고요.

공급을 유도하기 위해 재건축 재개발의 경우 이주비의 대출 이자, 레미콘 등의 자잿값 인상분을 분양가에 반영할 수 있도록 했습니다.

◀ 앵커 ▶

오는 8월이면 이른바 ′2+2′ 전셋값 상한제 계약 갱신이 끝나면서 전세 대란이 올 거라는 우려가 많았는데, 이와 관련한 대책도 나왔죠?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

자발적인 임대료 인상 자제를 유도하는 정책을 내놨는데요.

전셋값을 5% 이내로 올릴 경우, 집주인이 해당 주택을 팔 때 양도소득세 비과세에 필요한 2년 실거주 요건을 내후년까지 면제해 주기로 했습니다.

또 규제 지역에서 새집을 산 사람들의 전입 의무를 없앴는데, 돈 있는 사람들이 분양물량을 좀 사서 시장에 전세 물량을 공급하는 효과를 기대하는 정책도 나왔습니다.

또 세입자에게는 8월부터 버팀목 전세대출의 보증금과 대출 한도를 확대하기로 했습니다.

◀ 앵커 ▶

시장에서는 어떤 평가들이 나오고 있나요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

먼저 이른바 ′상생임대인′ 제도의 ′실거주 의무 면제′ 조치는 집주인도 전세를 사는 1주택자의 경우 혜택이 많습니다.

다만 다주택자는 기존 주택을 모두 처분하고 해당 주택만 남겨야 혜택을 받을 수 있어서 임대주택 공급 측면에서의 효과는 크지 않을 걸로 보이고요.

무주택자들이 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자 우려도 다시 제기되고 있습니다.

′분양가 상한제 개편안′ 역시 일부 비용 부담이 해소됐지만 인상률은 기대에 못 미쳐 대규모 공급을 유도하기는 어려울 전망입니다.

신규 주택 공급의 확대나, 다주택자 등록임대사업자 제도의 보완 등이 후속 대책이 필요할 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

다음 달 추가 대책 발표가 예정돼 있던데 계속 잘 지켜봐야겠습니다.

오늘 말씀 잘 들었습니다. (수고하셨습니다.)

지금까지 재택플러스였습니다.