[경제 완전정복] 공급 쇼크…집값잡히나? "정부안대로 실현되면 집값은 분명히 잡힌다…문제는 실현되냐"
입력 | 2021-02-04 14:15 수정 | 2021-02-04 16:31
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″2025년까지 서울 32만·전국 83만 주택 공급…핵심은 공공 주도″
서울에 32만호 ′분당신도시 3개 규모′ 4년 내 공급
″3기 신도시 127호 공급물량과 합하면 200만 호 이상″
″정부 계획대로 주택 공급 확대하면 집값 잡힐 수도″
″2025년까지 83만 가구 공급 실현 가능성에 의구심″
″재건축초과이익환수·조합원 2년 실거주 의무 등 면제″
″사상 최대 부동산공급대책, 정권 바뀌어도 추진될까?…시장에 신뢰 줘야″
″사업성 좋은 조합, 공공주도 사업에 참여할지는 미지수″
″공공 임대 대신 공공 분양 비중 확대″
″청약제도 개선, 3040 내 집 마련 기회 확대″
″초과이익환수 면제…단기 투기 수요 몰릴 가능성 낮아″
″세금은 그대로, 공급만 늘려…집값 잡을까?″
◀ 앵커 ▶
보시는 것처럼 정부가 내놓은 강력한 공급 시그널을 통해 급등한 집값을 안정화 시킬 수 있을지 정철진 경제평론가와 짚어보겠습니다. 어서오세요.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
안녕하십니까?
◀ 앵커 ▶
83만호요. 어마어마한 거죠? 어떻습니까?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그렇습니다. 이번에 발표된 계획 이름이 공공 주도 3080 플러스 주택공급 대책입니다. 3080이 뭐냐. 서울에서 32만, 하고 전체는 83만 포함해서 앞에 뒤에 자르고 30만, 80만해서 3080인데요. 여기서 중요한 포인트는 앞이 공공 주도 아니겠습니까? 그러니까 큰 틀에서 LH하고 SH, 한국토지주택공사, 서울주택공사가 일단은 리딩을 하면서 공급 대책을 이끌어간다, 라는 게 포인트라고 볼 수 가 있겠습니다.
◀ 앵커 ▶
일단 숫자만 해서는 잘 오지 않는데, 83만 호, 또 수도권 30만 호, 이게 어느 정도입니까?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
분당이 10만, 11만 이러니까 서울의 32만 가구면은 분당 3개 정도다, 라고 볼 수 있을 것 같고요. 더욱 중요한 것은 오늘 변창흠 장관이 이것은 기존에 추진하려고 있던 3기 신도시 주택공급 방안 있지 않습니까? 그것이 127만 가구 정도가 돼요. 그런데 이게 127만 플러스 전체적으로 83만이니까 200만 호가 넘습니다.
◀ 앵커 ▶
200만 호가.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
하고 이번에 어쨌든 공급 계획은 2025년이고요. 3기 신도시 같은 경우에 지금 빠르면 2024년에도 입주를 하게끔 추진한다, 이렇게 이야기 하지 않습니까? 그러면 2025년에는 거의 200만 가구가 일시에 혹은 순차적으로 공급이 되게 되는 건데요. 이 정도 물량이라고 하면, 우리가 과거 사례를 봤을 때 시장은 안정을 넘어서 아주 빠르게 급락할 가능성도 있기 때문에 아마도 정부는 이런 큰 틀의 청사진을 통해서 지금 워낙 패닉바잉이 뜨거우니까, 그런 실수요자들에게 그런 열기를 식히려는 게 포함되어 있는 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
정부는 그동안 공급 자체는 부족하지 않다, 이 논리를 많이 강조해 왔지 않습니까? 그런데 그 논리를 포기한 것 같습니다, 일단은.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그렇죠.
◀ 앵커 ▶
그리고 공급 쇼크라는 표현까지 썼는데요. 어마어마하게 하겠다. 이건데 방금 말씀하신대로 이대로만 된다면 집값은 잡힐 가능성이 큰 거 아닌가요? 어떻습니까?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그렇죠. 그런데 방금 우리 권순표 앵커도 말씀하셨지만 이대로만 된다면에 우리가 초점을 맞춰야 할 것 같은데요. 첫 번째 우리가 확인한 거는 실행계획, 속도라는 표현도 써도 될 것 같고요. 과연 실행이 될 수 있을까. 가령 3기 신도시 같은 경우에도 지금 많은 바람도 있고 빠르게 열심히 노력하고 있지만 2023년, 2024년에 정말로 입주할 수 있을까. 이런 그런 부분도 봐야 될 것 같은데 이 와중에 여기에 전국에 83만, 서울에 30만 가구 넘는 가구를 2025년에 공급을 한다, 라고 하니까 그런 계획 자체에 의구심을 가질 수는 있겠죠. 그래서 좀 더 빠르게 무슨 성공 사례라든가 이번 사업도 그렇고요. 앞서 3기 신도시가 뭐가 잘되고 있다든가 이런 진척도를 줘야 어쨌뜬 신뢰를 얻을 수 있겠다는 생각이 들고요. 두 번째는 지리입니다. 정말 이게 계획대로 된다고 하더라도 사람이 또 국민들이 살고 싶어 하는 집이어야 되는 거 아니겠습니까?
◀ 앵커 ▶
그렇죠.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
질적인 문제. 이 두 가지가 또 하나의 숙제로 남아있다. 다만 지금 물량 공급 계획으로만 본다면 정말 공급 쇼크라는 말씀도 하셨지만 엄청난 양인 것은 사실입니다.
◀ 앵커 ▶
위치는 어떻게 되나요?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
서울 같은 경우에 32만 호 이야기를보면 일단 지금 공공 LH나 SH가 이끌어가는 그런 재건축, 재개발에서 9만을 일단 예상을 한 겁니다. 그러니까 이것은 실질적으로 과연 얼마나 현재 재건축, 재개발 사업을 추진하고 있는 사업들이 공공주도 재건축, 재개발에 응할 것인가 인 부분들이 있고요. 나머지 부분은 역세권, 준공업 지역, 저층 주거지, 이런 곳들입니다. 곳곳에 있는 서울에요. 그렇기 때문에 아마도 핵심은 제가 봤을 때 빨리 뭔가 이루어지려는 것은 공공 재건축, 재개발에서 적극적으로 우리도 하겠습니다, 하겠습니다 해서 지금 정부의 목표대로 서울에서 9만 정도만 확보가 된다면 상당히 신뢰는 얻을 수 있을 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
그걸 위해서 그런 거겠죠? 기준을 좀 낮췄죠.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
사업 속도에 패스트트랙이라고 해서, 현재 조합원 중에서, 기존에는 4분의 3인데, 3분의 2만 하면 빠르게 사업시행을 할 수 있게 했고요. 혜택도 준다. 재건축 초과익 환수제, 재초제라는 것도 공공이면 이거는 면제해준다. 또 현재는 재건축 같은 경우에는 집주인이 실거주 2년 의무가 있거든요. 이것도 안해도 된다. 면제해 주겠다, 이렇게 혜택을 주고는 있는데 과연 이 부분에서 얼마나 많이. 왜냐하면 우리가 주택지, 주거지, 괜찮은 질 좋은 주거지라고 하면 실은 현재 아파트들이 있는 곳들이 그나마 증명된 곳들 아니겠습니까? 그런데 이것이 숙제일 것 같고요. 이것에 앞서서 지금 정부가 이야기하고 있는 오늘 또 변창흠 장관이 이야기하고 있는 것처럼 큰 역세권 주변에서 용정률을 상향 조정하면서 주거 지역으로 개발됐을 때, 그런모습들을 보면서 생각 이상으로 살기 좋다. 질도 괜찮다. 이런 신뢰를 주면서 2022년, 2023년, 2024년을 보내는 것이 큰 관건이라고 할 수가 있는데요. 다만 이제 정권이 중간에 한 번 바뀌지 않습니까, 정부가? 그때 과연 이것이 1년 속상에서 계속 꾸준히 추진될 수 있을까 하는 그런 신뢰성의 문제도 계속해서 시장에 줘야 할 것 같아요.
◀ 앵커 ▶
정부가 바뀔 때. 그렇다면 아까 말씀하셨는데 과연 많은 어떤 민간들이 참여할까 우려를 하셨는데요. 그 정도 인센티브는 참여를 안하는 건 왜 그런 건가요?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그러니까 초기가 있고요. 이런 재건축, 재개발 사업 중기가 있고요. 이제 거의 다 된 경우가 있지 않습니까? 처음에는 굉장히 어렵죠. 그러니까 이런 곳들은 정부가 공공주도할 때 의지할 가능성이 있죠. 이런 저런 규제라든가 이런 거를 빨리 풀어주고 속도를 내고 있으니까 초기나 중기 같은 경우는 많이 응할 가능성이 있는데 이미 거의 사업이 끝에 된다든가. 사업성이 매우 좋은 조합들은 굳이 여기에서 공공 주도를 끌어올, 당국이랑 함께하려는 생각을 하지 않겠죠. 그런데 또 우리가 역설적으로 생각해보면 사업성이 좋거나 거의 사업이 다 된 곳이 어쨌든 국민들이 살고 싶어 하고 주거지 환경이 좋다라고 역설적으로 증명된 곳 아니겠습니까? 그런 어떤 하나의 갈등 딜레마도 남아있습니다.
◀ 앵커 ▶
그러면 공공 주도의 임대하고요. 이번에는 공공 주도의 분양 이렇게 구분되는 것 같은데 그 둘의 효과의 차이는 어떤가요?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
글쎄요. 큰 틀의 차이에서는 정책 방향이겠죠. 정부가 그동안 공공 임대를 많이 추진하겠다고 했는데 이번에 보면 실은 공공 분양 비중을 굉장히 넓혔습니다. 기준에 따라서 50에서 70%고. 또 추첨제 방식으로 해서 많은 기회를 주겠다고 했는데 두 가지 정도의 사연이 있지 않을까. 첫 번째는 지금 LH도 그렇고 SH도 그렇고 특히 재정 전체로 봤을 때는 좀 힘든 부분들이 있지 않습니까? 코로나19와 여러 기타 등등으로 인해서, 그래서 아마 이런 모든 것들을 공공 임대로 가기 보다는 또 공공 분양쪽으로도 돌릴 필요가 있지 않나. 두 번째 추첨제 같은 것을 하는 것은 현재 2030. 또 3040 같은 경우에는 기존에 민간 분양에서의 거의 청약에서는 가점제에서는 승부가 안납니다. 굉장히 힘드니까 또 이들을 위해서 이런 추첨들을 위해서 그들의 수요를 유도하려는. 그런 포석들도 함께 깔려있는 게 아닌가 하는데 또 이제 일각에서는 계속 공공 임대 한다고 하더니 멈췄느냐 지적도 나오고 있습니다.
◀ 앵커 ▶
쉽지 않은 문제는 있는 것 같습니다. 그런데 초과 이익 환수 안하겠다. 특정 지역은. 이러면 부동산 투기 단기적으로라도. 장기적으로는 잡을 수 있을지 모르지만, 단기적으로 투기 수요 몰리고 이런 건 어떻게 하는 건가요?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그런데 아마도 그런 부분은 안 할 것 같습니다. 왜냐하면 공공 주도를 하게 될 경우에는 물량을 맞춰서 그 안에서 해야 하고 그럴 부분이 있기 때문에 실질적으로 투기 수요가 몰릴 가능성은 낮은 게 기존에 되어 있는 부분에서 정부가 끼어드는 거 아니겠습니까? 그렇기 때문에 이거 때문에 투기 수요가 나온다기보다는요. 3기 신도시 때 우리가 지금 많이 고민하고 있는 부분은 뭐냐 하면 어쨌든 택지 조성을 하려면 토지를 사야 되고, 지금 토지 보상금이 최소한 3기 신도시 이야기입니다. 50조 원 이상 풀린다고 하는데, 과거에 그게 고스란히 또 부동산으로 와서 실질적으로 3년 뒤에는 신도시가 건설되는데 그 앞에 1, 2년은 부동산을 급등시킵니다. 그럼 원치않는 거잖아요. 그러니까 마찬가지로 이번에도 3080 중에서 어쨌든 토지 보상 작업들이 이루어져야 하는데 이때 돈 풀리는 문제들을 고려해야 하는데요. 여기에 대해서 당국은 이번에 풀리는 3080 플러스 신도시랑 다르다. 왜냐하면 이건 택지를 사는 것이 아니라 보면 기존에 공장이 있던 지역이라든가 아니면 저층 주거지가 있던 지역이라든가 이것도 쪼개기는 안되고 한 채로 인정한다, 이런 부분들이 있기 때문에 그분들은 고스란히 집 한 채를 받는 이런 형태이기 때문에 돈이 풀려서 그것이 유동성을 늘릴 가능성은 낮다 이렇게 설명하고 있습니다. 또 이렇게 설명했습니다.
◀ 앵커 ▶
말씀하신 대로 투기 수요가 안몰리면 다행인데. 몰릴 경우에는 개발 이익을 환수해야한다는 목소리도 벌써부터 나오는 것 같은데요.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그런데 이번 정책 같은 경우에는 오늘부터 토지 거래가 규제를 하고 인정을 안 해주거든요. 신규 매입한 부분들. 그런 부분들이 있기 때문에 이거를 가지고 이게 투기 수요를 조장한다기 보다는 오히려 3080을 지켜봐야 할 것 같고 앞서 말한 3기 신도시의 토지 보상 문제. 그것들을 어떻게 처리할까. 그래서 대토라든가 채권 보상. 여러 가지 의견들이 나오고는 있는데요. 거기에 대해서는 많은 고민을 해야 할 필요가 있죠.
◀ 앵커 ▶
세금 문제는 건드린다는 이야기는 없었죠?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
이번에는 100% 공급대책이었고요. 공급대책을 발표한다고 이야기를 한겁니다.
◀ 앵커 ▶
그러니까 세금 그대로 두고 공급대책 이 정도면 집 서둘러서 사려고 이렇게 조급했던 분들의 마음이 누그러지지 않을까요?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그렇죠. 역대 이 정도로 공급한 것이 90년대 1기 신도시 때 분당 일산 공급 때였을 텐데요. 아마 기억하신 분들 계시겠지만 90년, 91년 이 해는 우리 경제가 나쁘거나 세계 경제가 나쁘지도 않았는데 거의 집값이 30%가량 급락을 했던. 물량 앞에는 장사가 없는.
◀ 앵커 ▶
다주택인 분들은 앞으로 이렇게 집값이 떨어질 것 같은데 세금 부담이 있고 하면 좀 더 내놓지 않을까요?
◀ 정철진/경제평론가 ▶
그렇습니다. 그렇기 때문에 아마 당국도 대량 공급 대책을 내놓은 건데 제가 앞서 말했지만 중요한 것은 과연 실행이 잘되고 있느냐. 속도에 맞춰서 제대로 되고 있느냐의 모습들. 두 번째는 마지막에 대한 물건들이 정말 우리가 살고 싶어 하는 질을 갖추고 있느냐는 것이 왜냐하면 지금 수요자들이 계속 보고있죠. 정부가 청사진을 내놓고 있지만, 그걸 100% 믿지는 않는단 말이에요. 정말 되고 있는 거야?
◀ 앵커 ▶
정부가 어떻게 신뢰성을 줄 수 있을지.
◀ 정철진/경제평론가 ▶
맞습니다.
◀ 앵커 ▶
그게 관건이겠군요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
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