[재택플러스] '빅스텝'‥부동산 시장 영향은?

입력 | 2022-07-25 07:42   수정 | 2022-07-25 13:46

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◀ 앵커 ▶

부동산 시장이 기준금리가 크게 오르는 ′빅스텝′ 이후 빠르게 냉각되고 있습니다.

이른바 ′강남 불패론′ 마저 흔들리고 있다는데, 오늘 +NOW에서는 최근 변동성이 커진 부동산 시장 자세히 점검해 보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘은 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 함께합니다.

안녕하십니까.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

안녕하십니까.

◀ 앵커 ▶

최근 금리가 크게 오르면서 집을 산 사람도, 집을 사려는 사람도 모두 걱정이 많아졌어요.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

현재 연 2.25%인 기준금리가 연말에는 3%까지도 오를 수 있다는 전망이 많이 나오고 있는데요.

이렇게 되면 주택담보대출 금리는 최고 연 7%대까지 오를 걸로 예상됩니다.

금감원에서 지난 3월 현재 평균 연 4% 수준인 가계 대출 금리가 연 7%로 오르면 어떻게 될까 분석을 한 게 있는데요.

원리금 상환에만 소득의 70% 이상을 써야 하는 대출자가 190만 명에 달할 것으로 분석했습니다.

이 가운데 120만 명은 소득의 90%가 넘는 돈을 원리금 상환에 써야 할 것으로 전망됐습니다.

◀ 앵커 ▶

지난 부동산 시장 폭등 상황에서 빚을 내서 집을 산 이른바 ′영끌족′의 상황이 걱정인데요, 대처할 방법은 있는 건가요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

최근에 정부에서 변동 금리 대출을 4%대의 고정 금리로 전환해주는 ′안심전환대출′이라는 정책을 내놨습니다.

그런데 집값 4억 원 이하 주택만이 대상이어서 서울과 수도권의 주택 소유자들에게는 큰 도움이 되긴 어렵고요.

대신 4억 원 이상 주택소유자라면 금리변동형 대출 대신 ′금리 상한형 특약제도′를 활용해 볼만합니다.

0.15에서 0.2%포인트 수준의 추가 금리를 내고 5년 동안 금리를 최대 2%포인트까지로 묶어 둘 수 있는 제도인데요,

지금처럼 금리가 빠르게 오르고 있는 추세라면 고려해 볼만한 제도입니다.

◀ 앵커 ▶

이렇게 금리가 계속 오르면 부동산 시장에는 ′악재′일 텐데요, 시장 반응은 어떻습니까?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

금융 위기 때 등장했던 ′하우스푸어′라는 용어가 최근에 다시 언급되고 있는데요.

7월 셋째 주(18일 기준) 전국 아파트 매매가격은 이전 주보다 0.04% 떨어지며 11주 연속하락했습니다.

서울 아파트 값도 8주째 하락하고 있는데요.

노원·도봉·강동 이른바 ′노도강′ 등 서울 외곽의 하락 폭이 특히 커졌고, 강남권도 서초구를 제외한 서울 전역으로 하락세가 확산하고 있습니다.

집값이 예상보다 빠르게 조정 국면에 진입한 것으로 분석되는데요.

최근 치솟는 물가에 금리마저 폭등하면서 부동산의 구매력이 떨어졌고요.

경기 침체 우려가 장기화 할 꺼라는 우려에, 코로나까지 재확산하면서 시장의 투자 심리도 상당히 꺾이고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

이런 상황에서 정부가 다주택자의 부동산 세금을 줄여주는 세제 개편안을 내놓은 건 호재로 작용하지 않을까요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

이번 세제 개편안의 핵심은 과세 기준을 주택의 수가 아닌 전체 평가액으로 맞추고 또 세율도 낮추는 건데요.

특히 종합부동산세에서 다주택자에 대한 중과제도를 폐지하고 세율 역시 기존의 절반 이하로 낮췄습니다.

정부 설명대로라면 서울에서 공시가격을 합친 주택 총액이 20억 원인 2주택자는 올해 3,114만 원의 종부세를 내야 했는데요.

개편안을 적용하면 내년에는 553만 원만 내면 되니까, 세금이 1/6 수준으로 줄게 됩니다.

공시가격 20억 원의 1주택자와 비슷한 수준인데요.

다만 1주택자의 기본 공제 금액이 12억 원인데 반해 다주택자의 기본 공제 금액은 주택당 9억 원이어서 약간의 차이도 남겨뒀습니다.

◀ 앵카 ▶

총액 기준의 과세 기준은 다주택자에겐 혜택이 주어진다고 볼 수 있을 텐데, 집값을 자극할 우려는 없나요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

다주택자의 보유세 부담이 많이 줄어들면서 서둘러 매도할 이유가 사라지긴 했습니다.

하지만 부동산 시장이 지금 금랭한 이유는 금리 인상 원인이 크거든요, 특히 연말까지 추가 금리 인상이 불가피한 상황이기 때문에 시장 흐름이 반전하기는 쉽지 않습니다.

오히려 매수자·매도자가 모두 일단 관망하면서 이른바 ′거래 절벽′ 현상이 나타날 수도 있는 걸 시장에선 오히려 더 우려하고 있는 상황입니다.

◀ 앵커 ▶

주택 가격이 다시 오르기가 쉽지 않은 상황인 건데, 내 집 마련 한 사람, 해야 할 사람, 어떻게 대처해야 할까요?

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

거래가 워낙 급감하면서 지표상의 변동폭에 비해 실수요자가 느끼는 가격 변화는 아주 크게 느껴질 것으로 보이는데요.

특히 상대적으로 비인기 지역이나 주요 상권 외곽지역에는 가격 하락 폭이 아주 클 수 있습니다.

따라서 이른바 하급지에도 주택이 있는 다주택자는 세금 혜택 등을 고려해 처분하는 것을 고려해 봐야 하고요.

또 무주택자라면 적절한 급매물 등을 유심히 살펴볼 필요가 있겠습니다.

특히 생애 첫 주택 구입자에 대한 세금과 대출 지원은 이런 상황에서 특히 유리하니까 적극 활용해볼 만하고요.

정부가 주택 공급을 늘려가겠다고 한 만큼 청약시장도 계속 관심을 가져야겠습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 여기까지 듣겠습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 김규정/한국투자증권 자산승계연구소장 ▶

수고하셨습니다.

◀ 앵커 ▶

지금까지 재택플러스였습니다.