■ 방송 : MBC 뉴스투데이 (월~금 오전 06:00, 토 오전 07:00)
■ 진행 : 손령
■ 대담자 : 이광수, 명지대 겸임교수, ‘광수네 복덕방’ 대표, 전 미래에셋 애널리스트
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손령> 이번 정부의 부동산 대책 최근 가장 큰 이슈가 되고 있습니다. 실제 이재명 대통령에 대한 긍정 평가와 부정 평가 이유도 모두 부동산 정책이었습니다. 이재명 정부의 부동산 정책 어떻게 평가해야 할지 이번엔 부동산을 안정화시킬 수 있을지 부동산 전문가인 이광수 교수에게 이야기 들어보겠습니다. 어서 오십시오.
이광수> 안녕하세요.
손령> 네 먼저 임대 사업자 얘기를 좀 해볼까요? 이재명 대통령이 갑자기 임대 사업자 얘기를 꺼냈는데 구체적으로 어떤 게 문제인 겁니까?
이광수> 일단 다주택자의 양도세가 중과됩니다. 올해 하반기부터. 그런데 다주택자 중에서 임대 사업자로 등록을 하면 세제가 중과 규정이 적용이 안 되거든요. 심지어 취득세나 보유세 특혜까지 있기 때문에 그 지점에 대해서 과연 이게 공정한가냐를 대통령이 직접 묻고 있는 거죠.
손령> 그러니까 한마디로 건설 임대 사업자면 주택을 만드는 거니까 도움이 될 텐데 임대 사업자 같은 경우에는 사실상 다주택자랑 다름이 없으니까 그렇죠.
이광수> 그렇게 보는 것 같아요. 그러니까 임대 사업자 중에서 말씀하신 것처럼 두 종류가 있는데 하나는 실제로 건축해서 주택의 총량을 늘리는 임대 사업자가 있을 수 있겠죠. 이건 이런 임대 사업자는 시장에 이제 도움이 되는데 예를 들어서 시장에서 매입해서 직접 운영하는 임대를 하는 매입 임대 사업자들은 가격을 크게 올릴 수 있기 때문에 그런 측면에서 이제 뭔가 변화가 필요하다 이런 얘기를 하고 있는 겁니다.
손령> 그러면 그 임대 사업자 제도를 아예 없애는 게 맞다고 보십니까? 아니면 혜택을 조금 줄이는 방향으로 가는 게 맞다고?
이광수> 제가 개인적으로 볼 때는 그동안 이제 이루어진 상황이고 이미 임대 사업자들이 임대를 임대차 계약을 한 상태이기 때문에 그런 신뢰성을 확보하기 위해서 유예 기간을 두고 혜택을 점점 축소하는 게 맞지 않느냐 보고 있습니다.
손령> 제가 개인적으로 볼 때는 그동안 이제 이루어진 상황이고 이미 임대 사업자들이 임대를 임대차 계약을 한 상태이기 때문에 그런 신뢰성을 확보하기 위해서 유예 기간을 두고 혜택을 점점 축소하는 게 맞지 않느냐 보고 있습니다.
손령> 만약에 그렇게 되면 도움이 되리라 보십니까?
이광수> 그렇습니다. 두 가지 측면에서 중요한데요. 첫 번째는 말씀드린 것처럼 그러니까 대한민국의 우리나라의 부동산 정책의 가장 큰 문제가 공정하지 않다는 거에 문제가 있었거든요. 누군가는 등록해서 혜택을 받고 누군가는 잘 몰라서 등록 안 해서 혜택을 못 받는 상황이 계속됐기 때문에 그런 측면에서 공정성을 확보하는 차원에서 의미가 있다. 두 번째는 실질적으로 매입 임대 주택을 갖고 있는 사람들이 시장에 예를 들어서 매물을 증가시키거나 이러면 시장 안정화에 도움이 될 수가 있다 이렇게 판단합니다.
손령> 실제적으로 좀 도움이 되리라 보시는 것 같네요.
이광수> 그렇습니다.
손령> 그럼 앞서 계속 얘기했던 양도세 중과 유예의 종료 후 ′아마도′는 없다 이렇게해서 확실하게 얘기를 하고 있잖아요. 만약에 그게 실제적으로 효과를 보면 집값 안정화에 도움이 될 거라고 판단하십니까?
이광수> 최근에 서울의 일부 지역의 아파트가 급등한 이유 중에 뭐가 있냐면 매물이 엄청나게 감소한 게 또 이유 중에 하나거든요. 그런 차원에서 이런 다주택자 양도세가 중과되면 그전에 매물이 증가해서 시장의 변화를 일으킬 수 있고 그리고 또 집값 하락으로 이어지지 않을까 이런 전망을 하고 있습니다.
손령> 또 매물이 잠길 거다 이렇게 판단하시는 분들도 있잖아요. 이렇게 또 정권이 바뀔 때까지 제도가 다시 바뀔 때까지 기다리면 된다. 버티면 된다 이렇게 생각하시는 분들도 있을 텐데 실제로 어떻게 예상하십니까?
이광수> 그래서 이런 세제와 정책의 신뢰를 갖는 게 되게 중요하고 그런 차원에서는 이 세제가 잘 구 구성이 돼야겠죠. 예를 들어서 취득세라든지 양도세뿐만 이런 거래세뿐만 아니라 보유세에 대한 부분도 좀 조정이 필요하지 않느냐 생각을 하고 있습니다.
손령> 보유세를 올릴 수도 있다라고 실제로 언급을 하기도 했잖아요. 보유세 인상 필요성이 있다고 보시는 겁니까?
이광수> 전 그렇습니다. 이제 말씀하신 것처럼 실제로 매물이 시장에서 잠길 수도 있으니까 과도하게 집값이 높거나 그동안 상승률이 높은 아파트나 주택에 대해서 적정한 수준의 보유세는 필요하지 않느냐 그런 판단입니다.
손령> 지금 우리나라 보유세는 어느 정도 수준입니까?
이광수> 그러니까 일괄적으로 저희가 다른 나라하고 비교해서도 크게 높은 수준은 아닌데 중요한 게 뭐냐면 집값이 크게 상승하지 않았습니까? 그런데 보유세가 오히려 줄어들었어요. 그게 문제라는 거죠. 예를 들어서 서울의 일부 지역의 아파트가 10억 원 이상 올랐는데 보유세를 내는 사람들은 오히려 줄고 보유세를 예를 들어서 3년 전보다 더 적게 내고 있거든요. 과연 이런 부분에 대해서 저는 문제가 좀 크다고 보고 있고 그런 차원에서는 보유세의 정상화 일종의 정상화가 필요하지 않느냐 그런 판단입니다.
손령> 보유세가 필요하다는 거에 대해서는 많은 사람들이 공감을 하고 있긴 한 것 같은데 양도세처럼 이득을 보는 거에 대해서 세금을 매기는 것과 달리 보유세 같은 경우는 그냥 지금 살고 있는데 가지고 있는 것만으로 세금을 내야 되기 때문에 조세 저항이 조금 예상이 되기는 하거든요. 그래서 실제적으로 정책으로 실현해내기가 부담스러울 수밖에 없는데 가능성이 얼마나 된다고 보십니까?
이광수> 그렇습니다. 항상 이제 보유세를 얘기할 때 이제 정치적으로 해석하다 보니까 이제 저항이라든지 이제 쉽게 말해서 표계산을 하는데 한국의 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 보유세의 정상화가 필요하다고 보고 있고요. 그런 차원에서는 그런 저항을 좀 넘어야 되지 않냐 생각합니다. 그래서 기술적으로 제가 볼 때 좀 이제는 변화 방향이 필요한데 예를 들어서 아주 초고가의 주택에 대해서 아파트에 대해서 보유세를 조금 올리는 방향이 조금 현실적으로 더 맞지 않느냐 그게 더 효과가 크지 않을까 그런 판단입니다.
손령> 양도세 중과유예의 종류는 좀 반발도 지금 만만치 않습니다. 실제로는 세입자를 쫓아내는 제도가 될 것이다 이렇게까지 반발하시는 분들도 계시던데 어떻게 예상하십니까?
이광수> 그러니까 양도세 중과를 다시 이제 한다는 얘기가 새로 법을 만든 게 아니고 그러니까 유예한 걸 이제 없앤다는 거잖아요. 그런 측면에서 과연 이거는 목적이 뭐냐를 좀 물어봐야 되는데 그 왜 이 얘기가 중요하냐면 정책의 신뢰를 확보하기 위해서 이런 정책이 필요하다는 거예요. 그러니까 그동안은 누가 예를 들어서 보유세라든가 양도세라든가 부동산 정책을 내면 시장에서 믿지를 않아요. 언젠가 유예해 주겠지 또 유예해 주겠지 또 없애주겠지 사실 그런 차원에서 이번에 양도세 중과를 다시 적용하는 건 그런 정책의 신뢰를 확보하는 데 매우 중요한 시사점이 있는 거다. 그런데 그러다 보니까 단기적으로 앵커님 말씀하신 것처럼 지금 토지거래허가 구역에서는 임차인이 거주하고 있는 아파트에 이게 매물이 나와도 거래가 될 수 없거든요. 실거주자가 아니면 그런 차원에서 일부 이제 보완이 필요한 거지 그 자체가 문제는 아니라고 저는 보고 있습니다
손령> 방금 보완 얘기도 하셨는데 이재명 대통령도 그런 문제점에 대해서 보완책을 찾아봐라 이렇게 얘기를 했잖아요. 생각하시는 원칙이 혹시 있으십니까?
이광수> 일단 정부에서는 현재 임차인이 살고 있으면 그 계약까지는 보장해 준다 이런 얘기가 좀 나오고 있고요. 저는 좀 근본적인 문제 해결이 필요하지 않느냐 생각합니다. 저희가 과거에도 보면 집값이 이렇게 집이 거래가 될 때 가장 좋은 방법은 현재 임차인과 임차인한테 쉽게 말해서 파는 경우 임차인은 무주택자잖아요. 그래서 임대인이 임차인한테 세 대 이 집 한번 생각해 볼래 이런 게 가장 좋은 방법이라고 저는 보고 있거든요. 근데 문제가 뭐냐면 지금 임차인들이 충분한 돈이 없다는 거죠. 그래서 제가 제시하는 방법이 임차인과 임대인이 지분 공유제를 한번 해보자.
손령> 지분 공유제.
이광수> 그렇습니다. 그래서 예를 들어서 지금 일시적으로 전세금이 전세금만큼 지분을 팝니다. 그리고 점차적으로 그 잔금을 계속 갚아나가는 방식이죠. 그런데 그 파는 시점에 임대인은 예를 들어서 다주택자에서 빼주는 거죠. 팔았으니까 그래서 저는 이런 지분 공유 제도를 한번 도입하면 어떨까 생각을 하고 있습니다.
손령> 혹시 다른 나라에도 좀 도입을 하고 있는 나라가 있습니까?
이광수> 없는 것으로 알고 있습니다.
이광수> 근데 왜 이게 필요하냐면 대한민국에서 거의 다른 나라하고 다르게 전세 제도가 있잖아요.그래서 우리만의 정책이 또 필요한 거죠. 좀 구체적인 내용을 좀 검토를 해보긴 해야 되겠네요.
손령> 이재명 대통령이 연일 SNS에 부동산 정책에 대해서 직접 강경 대응을 하고 있잖아요.실제로 시장이 그에 따라서 움직이고 있는 것 같긴 한데 좀 그것만으로 충분하다고 보십니까?
이광수> 아니요. 충분하지 않습니다. 이제 시작이고요. 진짜 이제 정책이 구현이 되고 실질적으로 법안이라든가 이런 게 따라붙어요. 지금까지는 솔직히 말해서 이야기만 나오는 거 아닙니까? 이게 정책으로 실현되고 말씀드린 것처럼 법으로 구현될 때 사람들이 신뢰를 갖고 그리고 시장 참여자들이 정책이 이렇게 되겠구나 움직이게 되겠죠.그게 바로 정상화의 실제 모습이라고 생각합니다.
손령> 예를 들면 어떤 방안이 있을까요?
이광수> 말씀드린 것처럼 예를 들어서 보유세 문제라든가 전체적으로 세율 규제를 어떻게 할 건지 그리고 임대차 시장의 안정성을 어떻게 구현할 건지.
손령> 그러니까 예를 들면 코스피 같은 경우에는 우천 위원회가 있고 그렇습니다.실제로 당에서도 구체적으로 움직임이 있잖아요.그 부동산에 대해서는 그런 게 없는 것 같아서.
이광수> 그렇죠 지금까지는 없었죠. 그래서 예를 들어서 코스피 왜 주식시장이 이러냐 바로 위원회 만들고 법안 통과되고 지금 상법이 1차 2차 개정 가지 않습니까? 그런데 이상하게 부동산은요. 대통령이 얘기하는데도 그 속도가 좀 느린 것 같아요. 그래서 속도를 좀 높일 필요가 있고 그래서 가장 먼저 말씀도 하셨지만 가장 먼저 필요한 건 지금 부동산 정상화 위원회가 필요하다고 저는 보고 있고 그래서 실제적인 움직임이 있었으면 좋겠다는 생각입니다.
손령> 그럼 짧게 아마도 당 차원에서는 선거를 앞두고 부정적인 영향이 있을 거라고 판단을 한 것 같은데 어떻게 보십니까? 이 정책을 추진했을 때 선거에서 불리하게 될 거라고 보십니까?
이광수> 제가 선거 전문가가 아니어서 그거 그 판단을 하기 어렵지만 앵커님 정치는 왜 합니까? 선거에 이기려고 하는 게 아니죠. 우리나라 사람들을 좋게 만들고 우리나라를 좋게 만들기 위해서 정치를 하기 때문에 선거에 너무 몰입하지 말자. 대통령도 말씀하셨잖아요. 표를 개선하지 않겠다 그런 차원에서 부동산 시장 안정화에 좀 박차를 가했으면 좋겠다는 말씀을 드립니다.
손령> 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다.
이광수> 고맙습니다.
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<투데이 모닝콜> 인터뷰 전문은 MBC뉴스 홈페이지(imnews.imbc.com)에서 확인할 수 있습니다.