경제장인수

[스트레이트] '일산'에서 터진 1조원대 부동산 개발 의혹

입력 | 2021-12-05 20:33   수정 | 2021-12-05 20:35

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◀ 김효엽 ▶

안녕하십니까.

′스트레이트′ 김효엽입니다.

◀ 허일후 ▶

안녕하십니까. 허일후입니다.

◀ 김효엽 ▶

오늘 스트레이트는 부동산 개발 특혜와 비리 의혹를 다뤄보겠습니다.

장인수 기자 나와 있습니다.

◀ 장인수 ▶

안녕하세요.

◀ 김효엽 ▶

최근 성남 대장동 개발 사업을 둘러싼 논란이 뜨거웠습니다.

◀ 허일후 ▶

민간 개발업자들이 이 사업 하나로 수천억 원을 벌어가고 또 곽상도 전 의원, 박영수 특검 등 정치인, 법조인들에게 로비를 한 의혹도 있습니다.

◀ 장인수 ▶

네, 많은 국민들께서 분노하셨던 부동산 개발 비리였죠.

그런데 그런 일이 비단 성남시에만 있었던 게 아니었습니다.

먼저 경기도 고양시 일산에서 어떤 일이 있었는지 함께 보시겠습니다.

◀ 리포트 ▶

경기도 고양시 일산의 킨텍스 전시장.

바로 옆에 꿈에그린 단지가 있습니다.

4만2천700제곱미터 부지에 아파트 1100세대, 주거용 오피스텔 780세대가 지어졌습니다.

킨텍스 전시장 바로 옆에 있고 일산 호수 공원도 코 앞입니다.

2023년 개통 예정인 광역수도권급행열차 이른바 GTX A노선의 킨텍스 역이 단지 바로 앞에 들어서게 됩니다.

[김성호/전 고양환경운동연합 상임의장]
″이 C2(킨텍스 꿈에그린) 부지는 또 이 킨텍스 전체 지원 부지 중에 가장 핵심 노른자위입니다. GTX라든가 이런 것들이 들어왔을 때 여기 역이 세워질 수밖에 없는 곳이에요. 여기가 노른자위 중의 노른자위고‥

2019년 분양 당시 전용면적 84제곱미터 아파트 한 채의 분양가는 약 5억 원.

분양 총 수입은 1조원에 달했습니다.

지금 이 아파트는 2년만에 3배가 올라 15억원에 거래됩니다.

그런데 이 땅은 원래 고양시 소유였습니다.

고양시는 당초 이곳을 킨텍스와 연계해 이른바 MICE 산업 부지로 개발할 계획이었습니다.

그러니까 킨텍스에서 열리는 대규모 행사에 모인 사람들이, 관련 업무를 보거나 먹고 자고 쇼핑할 수 있는 배후 시설이 들어설 자리로 낙점한 겁니다

[김성호/전 고양환경운동연합 상임의장]
″(고양시에) 비즈니스호텔도 없고 제대로 된 게 호텔 하나밖에 없어요. 그러면 여기에 킨텍스 우리가 있다고 하더라도 전시장 있다 하더라도 과연 외국에서 온 손님들이 여기를 선호할까?″

고양시는 2010년 이 땅을 1928억 원에 내놨습니다.

하지만 유찰됐습니다.

고양시는 다시 2012년에 이 땅을 1,436억 원에 입찰 공고했고 퍼스트이개발이라는 업체가 1,517억 원에 낙찰받았습니다.

그런데 당시 계약 내용을 봤더니 이상한 게 한두 가지가 아닙니다.

먼저 면적.

2010년엔 3만9천810제곱미터였는데 2012년엔 4만2천718제곱미터로 약 2900제곱미터가 늘어났습니다.

땅은 넓어졌는데 땅 값은 내려간 겁니다.

그 다음엔 건물 용도.

2010년에 이 땅을 입찰로 내놨을 땐 고양시는 아파트를 300세대 이하로 제한했습니다.

그런데 2012년도엔 1100세대까지 지을 수 있게 조건을 완화해줬습니다.

사무실 공간은 2010년도엔 25% 이상 만들도록 돼 있었는데, 2012년도엔 12.5%만 넘으면 되도록 완화해 줬습니다.

대신 오피스텔을 더 지을 수 있게 해준 겁니다.

사실상 업무 단지를 주거 단지로 바꾼 건데 이럴 경우 땅값은 천정부지로 올라가게 됩니다.

하지만 땅값은 오히려 400억원이나 내려갔습니다.

왜 이런 일이 벌어진 것일까.

당시 해당 부지의 감정평가서를 입수해 분석해 봤습니다.

이 단지는 아파트 1100세대, 오피스텔 780세대와 사무실로 구성돼 있습니다.

정확하게 평가하려면 아파트와 오피스텔, 사무실 부지를 각각 평가해야 합니다.

하지만 감정평가업체는 아파트와 오피스텔 건축 계획은 싹 무시해버리고 값이 싼 사무실을 100% 짓는다고 가정하고 평가했습니다.

감정평가 금액이 떨어질 수 밖에 없습니다.

심지어 대규모 토지를 한번에 판다는 이유로 토지 가격을 할인해 주기도 했습니다.

감정평가한 금액에서 15%의 할인율을 적용해 최종 땅값을 결정한 겁니다.

그러나 2009년 이 토지를 감정평가했을 때는 토지가 넓어서 깎아준다는 내용은 없었습니다.

[이홍규/고양시의회 부의장]
″‘0.85, 0.86으로 한 거는 좀 타당성이 결여됐다’ 국토부도 이렇게 보고 있는 겁니다. 그래서 이런 여러 가지 기준을 잘못 적용하다 보니까 우리가 한 1천여억 원 정도의 헐값으로 감정이 이뤄지지 않았나.″

토지 감정은 두 곳의 감정평가업체가 맡았습니다.

두 업체의 감정평가서, 문장 마지막을 한쪽은 명사형으로 끝냈고 다른 쪽은 서술형으로 끝냈다는 것만 다를 뿐 내용이 같습니다.

[강태우/시민단체 일산연합회 이사]
″감정서 두 개가 똑같아요. 공무원들이 자기 업무 보통 20년, 30년씩 했던 사람이에요. 완전 베테랑에 전문가들입니다. 그런 전문가들이 그런 거 몰랐겠습니까? 몰랐겠냐고요.″

다 알고도 짜고 치는 고스톱을 쳤다는 얘기예요.

헐값 매각, 부실 감정 의혹이 제기됐지만, 매각 당시 시장이었던 최성 전 시장은 의혹을 부인했습니다.

[최성 당시 고양시장/고양시의회 본회의(2013년 4월)]
″2개의 권위 있는 감정평가법인에 의뢰해서 실시한 감정평가를 반영한 것입니다. 따라서 특정인을 위한 용도 변경이나 특정인을 위한 헐값 매각이라는 개념은 절대 있을 수도 또한 용인될 수도 없는 것으로써‥″

감정평가 업체들도 전혀 문제가 없다는 입장입니다.

[☎ A 감정평가업체 관계자]
″국토교통부에서 발표하는 지역 분석 조서라는 게 있어요. 그 부분을 이제 저희들이 옮기는 거니까 (감정서가) 대부분 같아질 수밖에 없는 내용이고‥″

감정서가 거의 똑같은 건 같은 참고자료를 보고 작성해서 그렇다는 겁니다.

아파트 지을 땅을 사무실 부지로 평가해 가치를 터무니 없니 낮게 매겼다는 의혹에 대해선 ′어쩔 수 없었다′고 주장합니다.

[☎ A 감정평가업체 관계자]
″2009년도에는 그 땅을 각각 개발할 수 있었는데 2012년도에는 지구단위계획구역을 바꿔서 네 필지를 한꺼번에 개발하도록 해놨어요. 필지를 한꺼번에 평가할 수밖에 없었죠.″

15% 할인을 해준 건 당시 부동산 경기가 좋지 않았기 때문이라고 했습니다.

[☎ A 감정평가업체 관계자]
″경제가 하락 시기였잖아요. 리먼 브라더스 사건 터지고 그때는 전부 다 기업에서 투자를 망설일 때란 말입니다. 그때 그 시기에 아파트를 아니 한 필지만 짓는 것도 아니고 ′네 필지를 같이 지어라′ 망하는 거죠.″

퍼스트이개발이 땅을 낙찰 받는 과정에도 이런저런 의혹이 제기되고 있습니다.

먼저 10억원 이상의 시 자산을 매각할 때는 시의회의 의결을 거쳐야 하는데 이를 거치지 않았습니다.

[☎ 김OO/고양시 공무원]
″공유재산 관리 계획을 수립해서 저걸 (의회 의결을) 거쳐야 하는데 그걸 이제 그 절차를 잘 몰랐던 거죠. 그래서 나중에 받으려 하다 보니까 이미 매각된 것도 있고‥″

게다가 매매계약서에는 퍼스트이개발측에만 유리한 내용이 들어가 있습니다.

계약이 해제된 경우 갑인 고양시는 을인 퍼스트이개발에게 받은 매매대금 전액을 반환하며, 법정이율 5%를 적용하여 산정한 금액을 가산하여 을에게 반환하도록 한다고 돼 있습니다.

그러니까 누구 잘못이든 계약이 깨지면 고양시가 계약금을 포함한 매매 대금 전액을 모두 돌려준다는 조항입니다.

[이홍규/고양시의회 부의장]
″(다른 계약에는) 없습니다. (지급보증 조항은) 여기만 있습니다. 그러니까 이 퍼스트이개발 입장에서는 자금 조달하기가 너무 좋지 않겠습니까?″

만에 하나 사업이 좌초되도 퍼스트이개발은 손해볼 게 없는 셈이니, 이 조항 하나 덕분에 땅 살 자금을 빌려오기도 크게 쉬워진 겁니다.

[강태우/시민단체 일산연합회 이사]
″퍼스트이개발의 진짜 주인은 누굽니까? 왜 고양시가 지급보증 계약을 해야 하고 이자도 내줘야 합니까? 거기다가 허가까지 내준다고 그랬어요. 아니 퍼스트이개발이 어떤 회사인데‥″