뉴스투데이김재영

[재택플러스] 다주택자 '장기보유' 혜택 줄인다…어떤 법안?

입력 | 2021-08-13 07:43   수정 | 2021-08-13 07:44

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◀ 앵커 ▶

내년까지는 집을 팔아라,

더불어민주당이 다주택자들에게 최후 통첩을 보냈습니다.

오랫동안 보유한 집 한 채에 대해선 양도소득세를 깍아주는 이른바 장기특별공제 혜택을 줄이는 법안을 발의한 건데요,

이런 정책이 나온 배경과 시장 반응과 전망 함께 살펴보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘은 KB국민은행 박합수 부동산수석전문위원과 함께합니다.

안녕하세요.

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

민주당이 이달 초에 양도세 개편안 등을 담은 소득세법 개정안을 발의했어요.

어떤 주요 내용이 있는지 좀 짚어볼까요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

핵심 내용 중 하나가 장기보유특별공제, 그러니까 집을 10년 이상 보유했다가 팔 때에는 양도 차익의 20%에 대해서만 양도세를 매기는 건데요.

지금까지는 1주택자 뿐만아니라 다주택자에게도 1주택자가 되기만 하면 같은 혜택을 줬습니다.

그러니까 여러 채를 갖고 있던 사람도 마지막 한 채에 대해선 장기보유 조건을 충족하면 세제 혜택을 줬던거죠.

그런데 이번 개정안에선 1주택 세제 혜택 계산 시점을 바꾸도록 했는데요,

지금까지는 기준시점이 해당 주택을 처음 산 시점으로부터 10년 이상이었는데, 이걸 해당 소유주가 1주택자가 된 시점부터 10년으로 바꾸도록 했습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 이미 집을 산 지 10년이 넘었더라도 다주택자 같은 경우엔 본인이 1주택자가 된 시점부터 다시 10년을 보유해야 혜택을 받게 된다는 거군요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

예를 들어, 서울 강남에 집을 사서 20년 이상 살다가 최근 경기도 성남시에 집 한 채를 추가로 구입해 2주택자가 된 경우를 보면요,

지금은 경기도 성남의 집을 팔기만하면 서울 강남의 집에 대해선 양도세 장기보유특별공제를 받을 수가 있는데 개정법안대로면 오는 2023년부터는 1주택자가 된 시점부터, 그러니까 지금까지 강남의 집을 소유하거나 거주한 기간과는 상관없이, 성남의 집을 팔아서 다시 1주택자가 된 시점부터 다시 10년을 보유해야 이런 세제 혜택을 받을 수 있게 되는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

결국은 정부의 부동산 투기 억제 정책의 일환으로 이런 법안이 만들어진 걸 텐데, 시장에선 어떤 반응들이 나오고 있습니까?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

보유기간이 길다는 건 주로 소유주가 고령자라는 이야기이거든요.

특히 시장에선 은퇴한 고령자의 경우 노후 소득을 마련하기 위해서 2주택자가 된 경우도 많고, 자녀 학군이나 직장과의 거리 때문에 2주택자가 되는 경우도 적지 않거든요.

그런데 이런 경우에도 내년까지 집을 파는 경우엔 현행법대로 혜택을 주지만, 내후년부터는 집 한 채만 남겨놓은 상태에서 10년이 지나야 혜택을 받게되기 때문에 상당히 난감해하는 경우가 많을 걸로 보입니다.

◀ 앵커 ▶

기준 조건도 바뀌지만, 양도 차익에 따른 공제율도 바뀐다면서요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

그동안은 보유기간과 거주 기간만 분리해서 계산했는데요.

개정법안은 보유기간에 따른 세제 공제혜택을 집을 사고판 차익의 규모에 따라서 최소 10%까지 차등화하기로 한 겁니다.

예를 들어 10년 이상 거주한 주택을 팔아서 15억 원이 넘는 양도차익이 발생한 경우, 지금은 그 차익의 20%에 대해서만 양도세를 매기도록 돼 있지만, 개정 이후엔 최고 50%까지 과세대상으로 삼겠다는 겁니다.

대신 양도세 비과세 기준, 그러니까 그 대상금액의 폭은 일부 완화했는데요,

현행 9억 원에서 12억 원으로 3억 원 늘리면서 대부분의 중산층은 오히려 혜택을 볼 수 있다고 민주당 측은 설명했습니다.

◀ 앵커 ▶

개정되는 부분에 해당되는 사람들은 셈법이 복잡할 거 같은데,

정부도 그렇고 시장에선 혜택을 보려는 매물들이 내년까진 좀 나올 걸로 보고 있나요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

단기적으로보면 혜택을 바라는 일부 다주택자들이 상대적으로 차익이 적은 주택들을 처분할 요소가 생기면서 내년까지 매물이 다소 풀릴 걸로 전망되고 있고요.

장기적으로는 이렇게 처분하면서 결국엔 이른바 ′똘똘한 한 채′로의 집중 현상이 심화될거라는 해석이 가능해졌기 때문에 정부여당이 그동안 우려해 온 강남같은 서울 우량지역의 집값을 잡기는 또 어려워진 측면도 있다는 분석도 나오고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

어제였나요, 강남의 한 아파트 무순위 청약에서 경쟁률이 12만 대 1을 넘었다는 보도도 있던데, 강남 집중 현상은 계속되는 모양이에요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

어제 ′디에이치 자이 개포′라고 개포동 주공8단지 재건축 1,996가구 중에 5가구가 무순위 매물로 나왔는데, 전용면적 84㎡인 매물은 1가구만 나왔는데 신청자가 무려 12만400 명이나 되면서 기록적인 경쟁률을 보였죠.

서울에 사는 19세 이상 성인이면 누구나가 신청할 수 있었기 때문이기도 하지만 분양가가 2018년 당시 가격으로 책정되면서 현시세와 대략 15억 원 정도 차익을 얻을 수 있을 걸로 분석되면서 사람들이 ′로또 청약′ 이라며 몰린 겁니다.

이런 강남 집중 현상은 쉽게 사그라들지 않을 거라는 전망이 많은데요.

지금까지도 정부의 여러 보유세 강화정책에도 불구하고 버티는 사람들이 적지 않았거든요,

집을 팔아서 득이 될 게 없다면 자녀에게 미리 넘기자는, 증여 수요도 더 늘어날 수 있다는 전망도 있습니다.

실제로 지난 6월부터 다주택자가 집을 팔 때 양도세 최고 세율이 75%까지 뛰면서 서울의 아파트 매매 건수는 5월 5090건에서 6월 4240건으로 줄었는데요.

증여는 1261건에서 1698건으로 34.6%나 늘었습니다.

◀ 앵커 ▶

매매로 나오는 매물이 없다면 이른바 서울 인기지역에서의 전월세 물량 경쟁도 더 높아질 걸로 봐야 하나요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

이번 양도세 개편과 함께 논의되던 것이 임대사업자에 대한 양도세 중과 제외 혜택을 폐지하는 것이었거든요.

그런데 시장에선 집주인들이 이 세 부담을 오히려 전세값을 올리는 방식으로 세입자에게 전가하는 현상이 생기자 당정에서 이 혜택을 계속 유지하는 걸로 방침을 뒤집었어요.

계약갱신청구권을 포함한 임대차 3법이 시행중이지만 이 역시 기존 세입자에게 오히려 더 큰 부담으로 작용하는 경우도 생겨나고 있어요.

최근 2년새 집값이 너무 오르다보니까, 집주인이 자신이 들어오겠다며 5% 한도를 훨씬 넘는 전월세금을 요구하는데, 세입자 입장에선 이걸 들어주지 않으면 더 많은 돈을 구해야 주변에서 집을 얻을 수 있다보니까 부당해도 따라주게 되는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

청구권 행사를 무시하면 신고하면 되는 거 아닌가요?

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

그러면 집주인이 들어오면 그만인거죠.

자식이 들어온다고 하거나, 다주택자 입장에선 지금 살고 있던 집을 새로 세를 놓는게 훨씬 더 자금 융통에 유리해졌기 때문이에요.

◀ 앵커 ▶

그러다보니 일부 지역에선 전월세 매물 찾기가 쉽지 않다는 얘기도 나오고 있는 거군요.

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

하지만 최근 부동산 정책이 또 바뀌면서 주거 환경이 상대적으로 열악한 재건축 아파트들 전월세 매물은 다시 늘고 있어요.

얼마전까지만해도 재건축 2년 실거주 요건을 강화하면서 ′씨가 말랐다′는 표현도 나왔던 매물인데, 이게 백지화되면서 물량이 쏟아지고 있습니다.

실제로 교육1번지로 불리는 강남 대치동 은마아파트의 전월세 매물 같은 경우 지난 7월에 74개였던데 지난달 12일 실거주 요건 전면 백지화 이후인 이달엔 267개로 늘었습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 민주당이 발의한 양도세 장기보유혜택 축소 법안의 내용과 최근 부동산 시장 흐름 알아봤습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 박합수/KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

수고하셨습니다.

◀ 앵커 ▶

지금까지 재택플러스였습니다.

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