남북 간 긴장이 고조되면서 국내 증시가 요동치는 등 우리 경제에 적지 않은 영향을 미치고 있습니다. 정부가 어제 발표한 21번째 부동산 대책, 실효성도 짚어보겠습니다. 정철진 경제평론가 모셨습니다. 어서 오세요.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
안녕하십니까?
◀ 앵커 ▶
북한 이슈가 터졌는데요. 경제 영향 어떻습니까, 지금?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
실질적으로 금융 시장과 실물 시장 나눠봐야 할 것 같은데요. 보통 북한의 이런 이슈들, 북한 재료들은 금융 시장에 주로 타격을 주고 없어지고 이런 패턴을 많이 보였었습니다. 실물까지 가려면 아주 또 굉장히 극단적인 방향이 돼야 하니까요. 그런데 이번에 좀 특이한 것은 이 정도의 어떤 북한 악재, 재료인데 금융시장은 좀 외면하고 있는 것 같습니다. 그러니까 현대 주식 시장만 놓고 보면 북한 이슈 뭐 코로나19 이슈 이런 것보다 오히려 돈의 힘이, 돈들이 이끌어가는 전형적인 유동 성장세로 보입니다.
◀ 앵커 ▶
말씀하신 그 부분도 있고 북한 이슈에 대해서 국민들이 좀 내성이 생긴 부분도 있겠죠. 워낙 이런 일들이 주기적으로 반복되다 보니까 그거에 대해 크게 위기감을 안 느끼는 부분도 있는 것 같고요.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇습니다.
있고요. 다만 한 가지, 우리가 요즘에 선을 넘는다 이런 표현이 있는데 마지노선이 있기는 있습니다. 그것은 ICBM 발사, 그러니까 그것만 아니면 실은 괜찮다는 좀 남모르는 어떤 무의식적인 내성이 분명히 있는 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
북한이 앞으로 행위에서 어떤 소규모의 무력 도발이나 말씀하신 ICBM이나 SLBM 같은 그런 어떤 급박한 위기 상황으로 몰리면 또 달라질 수 있다는 말씀이시죠, 경제는?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇죠. 맞습니다. ICBM 같은 경우 할 경우에는 미국이 나설 수 있으니까 이렇게 되면 아마 상당히 상황은 좀 반전되고 악화될 수 있을 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
그러면 일단은 지금 금융 시장은 예상보다는 안정화된 분위기인데요. 그럼 부동산 이야기로 좀 넘어가보겠습니다. 부동산 대책 보셨죠?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
봤습니다.
◀ 앵커 ▶
어떻습니까? 총론적으로 실효성에 대해서 어떻게 보십니까, 일단?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
실효성에 대해서는 역시 이번에도 좀 시장을 뒤쫓아가는 그런 모습이다. 계속해서 시장이 이야기했던 공급 확대 정책이라든가 종합부동산세, 종부세를 통한 세금 규제에 대한 부분은 이번에도 좀 빠지게 되면서 자칫 또 다른 역효과, 또 다른 실수요자에 대한 오히려 소외 현상 이런 것들도 일으킬 수 있는 그런 가능성들이 있는데요. 다만 단기적으로는 일단 워낙 갭투기나 갭 투자가 떴기 때문에 이런 것들을 누그러뜨리는 효과는 있을 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
제가 잘 이해를 못 하는 부분이 있어서 그런지요. 실수요자에 대한 부분에서 지금도 자기가 들어가서 살면 되는 거죠, 이 대책 이후에도? 돈을 빌릴 수 있는 거죠? 자기가 들어가 살면?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그러니까 무주택자가 실질적으로 집을 장만하는 데 있어서는 그다지 어려움이 없을 수는 있겠지만.
◀ 앵커 ▶
들어가서 살 예정이라면요.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
하고 자기가 무주택자가 산다고 한다면.
◀ 앵커 ▶
그렇죠.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
다만 1주택자라든가 이런 부분에 있어서는 상당히 크게 곤혹스러운 측면이 있는데요. 가령 이번엔 보면 대출 규제 쪽에 주택담보대출과 전세담보대출 등 두 개의 강화책이 있었는데 주택담보대출 같은 경우에는 1주택자가 받았단 말입니다. 그럴 경우에는 반드시 그곳에 가서 살아야 하는데, 거주를 해야 하는, 6개월 내에. 이런 것들도 있고요. 전세담보대출 같은 경우에는 자기가 기존에 9억 원이었는데 3억 원 이상의 집이 있지 않습니까? 그러면 규제 지역에서는 원천적으로 전세담보대출을 못 받습니다.
◀ 앵커 ▶
그러면 자기가 집이 없는 사람이 가서 들어가서 살 거면 지금 대출 규제 같은 건 없는 거 아니겠습니까? 그런데 왜 실수요자들의 어떤 불편이나 이런 이야기가 나오는 건가요, 그건?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
현재 집값이 굉장히 올라 있기 때문에 매매 시장과 일반적인 거래 시장에서 실수요자들이 서울에서 집 산다, 평균이 8억 5000, 9억 원인데 이런 경우는 모두가 현금으로 마련하기는 힘들 거 아니겠습니까? 아마 그런 차원에서 전세를 살다가 간다라든가 이런 것들에 여러 가지 좀 돈 끌어모으는 테크닉들이 있었는데 그런 것들에 피해를 볼 수 있겠다는 그런 차원에서 이야기가 나오는 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
그러면 이게 미칠 주택 가격의 영향 같은 건 어떻게 보세요, 일단.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
일단은 현재 상황을 좀 보면요. 대출 규제가 15억 원 이상은 현재대출이 한 푼도 안 나옵니다. 그러니까 이 규제가 나오고부터 15억 원 이상은 이미 상당히 자산가들의 리그가 됐거든요. 그런데 규제의 역설은 뭐냐 하면 이렇게 항상 상한제를 정해놓으면 상한선까지 따라붙거든요. 그다음에 규제가 어디냐면 9억 원 이상의 아파트들에 대한 규제였어요. 그럴 때는 LTV가 20%, 즉 집값의 20%밖에 대출을 못 받거든요. 그러니까 지금까지 어떤 현상이 나왔느냐. 이제 9억 원 밑에서 어마어마하게 많은 풍선효과가 나왔던 거죠. 5억 원대, 3억 원에서 5억 원, 6억 원대들이 7000, 8000, 1억 원씩 오르는 이런 형태가 나왔는데 지금 보면 첫 번째 규제 지역을 거의 서울, 수도권은 다 입니다. 파주 접경 지역 외에는 다예요. 심지어는 우리가 실미도라는 영화가 있는데 실미도도 이번에 조정 지역이 됐거든요. 그러면 또 어떤 현상이 있을까? 이 조정 지역이 안 된 지방. 그동안에 빠져 있던 이번에 청주는 또 됐지만 또 빠져 있는 곳 들이 있거든요. 울산이라든가 이런 데.
◀ 앵커 ▶
전국적으로 풍선효과가 나타난다는 말씀이시죠?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
또 나타날 가능성이 있는 겁니다. 그래서 항상 규제라는 것들이 좀 선도해야지 이렇게 뒤따라갈 경우에는 특히 요즘과 같이 돈이 이렇게 많은 경우에, 흔한 경우에는 그런 현상이 나올 수 있죠.
◀ 앵커 ▶
그렇다면 제가 궁금한 건요, 규제 당국이 왜 가장 많은 전문가가 집값을 잡는 데 가장 좋은 효율적인 수단은 보유세다 혹은 종부세다 이런 이야기, 그건 왜 못 쓰는 건가요? 안 쓰는 건가요, 못 쓰는 건가요?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
종부세 보유세를 놓고 보면 우리가 OECD 평균보다도 한참 밑이고 미국이라든가 유럽보다는 거의 4분의 1, 5분의 1이거든요. 그러니까 이것만 보면 빨리 종부세, 보유세 높여야겠다 하겠지만 우리의 부동산 관련 세금 규제를 보면 보유세도 있지만 우리는 사고 팔 때 이 차익에 대해서 내는 양도세가 또 상당히 높습니다. 그러니까 우리는 참 독특한 구조인데 보유세와 양도세가 공존하거든요. 그러니까 미국이라든가 유럽을 보면 보유세는 굉장히 높지만 의외로 양도세는 낮거나 혹은 없거나. 이제 이런 구조예요. 그래서 그동안 많은 전문가, 저도 작년, 재작년에 계속 말했지만 보유세와 종부세를 거의 선진국 수준, 유럽 수준으로 높이자. 그 대신 당국에서 2023년이라든가 2024년이 되면 양도세를 점점 내리겠다.
◀ 앵커 ▶
내리겠다.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
이런 것을 이제 어떤 엄포를, 비전을 제시하면서 시장과 밀당 해야 하는데 지금 당국은 보유세도 높이고 양도세도 높이면서 지금까지 어떤 차익을 본 세력들은 절대 못 빠져나가겠다는 어떤 좀 그런 진정성은 느껴지지만 이렇게.
◀ 앵커 ▶
그런데 그런 진정성이 있으려면 선진국 수준으로 높여야겠다는 걸 제시하면 되는 거 아닙니까?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇죠. 높여야 하고 대신에 그렇게 되면 양도세를 낮추는 어떤 비전이 있어야 하는데 만에 하나 양도세를 안 낮추고 같이 높이게 될 경우. 특히 요즘과 같이 돈이 뭐 부동자금이 1100조 원 이상이 될 경우에는 어떤 현상이 또 나오느냐. 집주인들이 갑이 되잖아요. 하고 우리만의 독특한 전세 자금이 있기 때문에 세금 부담이나 이런 것들을 갑, 을에서 을인 세입자에게 전가할 구도가 있는 거예요.
◀ 앵커 ▶
을에게 전가한다는말씀이시죠.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그러니까 오히려 그런 구조도 개편할 때는 유동성이 적거나 금리 인상기라든가 좀 이런 거와 맞물려야 할 것 같은데 오히려 지금은 저금리가 계속되고 돈들은 넘쳐나고 돈들은 또 부동산으로 가려고 하고. 이런 상황이니까 방금과 같은 또 곤혹스러운 일이 있는 거죠.
◀ 앵커 ▶
그러면 지금 말씀하신 그런 어떤 대안들을 많이 말씀을 하셨는데 왜 그걸 쉽게 비전을 제시해서 일정을 제시 못 할까요?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그게 굉장히 큰 도전이자 모험이기 때문에 선뜻 당국에서는 선택을 못 하는 것 같아요. 가령 우리는 지금까지 양도세가 있었고 보유세도 있었는데 보유세 높이는 대신에 양도세를 없앤다. 큰 틀에서의 부동산 세제 개편 아니겠습니까? 완전히 패러다임이 바뀌게 되는. 그러니까 이것을 쉽게 당국이 도전을 못 하니까 보유세를 올리는 데도 찔끔찔끔. 양도세는 양도세대로 3주택자 증가하면서 양쪽을 계속 하려는. 두 마리의 토끼를 잡으려는 그런 모습을 보이고 있다고 봅니다.
◀ 앵커 ▶
과감한 계속 이렇게 풍선효과, 풍선효과 이런 말이 나오는 상황에서는 과감한 정책적 어떤 전환도 필요할 수 있겠습니다, 보니까.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇죠.
우스갯소리이긴 하지만 부동산 전문가들이 사적이서 이야기할 때 압구정동 집값 잡는 법 뭐냐. 압구정동 현대아파트 200층 재건축을 허용해라, 이러면 오히려 집값은... 이런 이야기가 나오는데요. 우리가 그렇게 하자는 게 아니라 사상의 전환, 생각의 전환들이 대책에도 필요할 때가 아닌가. 왜냐하면 그만큼 지금 돈들이 많기 때문입니다.
◀ 앵커 ▶
그러면 6개월 안, 아까 잠깐 여쭤봤는데. 6개월 안에 전입, 이것이 어떤 긍정적인 효과는 분명히 있다고 보시는 거죠?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇죠. 그러니까 지금 문제가 갭 투기가 워낙 많으니까.
◀ 앵커 ▶
갭 투기 때문에요.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
갭 투자가 전세 끼고 하면서 다시 오르고 오르고 하기 때문에 일단 굉장히 단기적으로는 막아낼 수가 있을 것 같고요. 이번에 규제 지역 중에서도 굉장히 눈에 띄는 것이 강남구의 삼성동, 대치동, 청담동, 잠실의 잠실동 이런 것 같은 경우에는 토지 거래 허가로 돼 있기 때문에 집을 사려면 구청장 승인이 있어야 하고요.이런 지역에서 아직 조합 설립 인가가 안 된 곳에 재건축을 하려면 일단 2년을 살아야 하는데 굉장히 이쪽 지역은 강화가 돼서 또 매물 잠김 상이 일어나는.그런데 이게 단기적으로는 항상 효과가 있지만 정말로 여기서부터 집값의 변곡점을 맞이하려면 지금 이 엄청난 돈들이 빠져나갈 고랑을 좀 마련해야 해요.
◀ 앵커 ▶
그게 뭘까요? 예를 들면.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
지금 주식 아니면 벤처 투자로 가고 있지 않습니까?
◀ 앵커 ▶
그렇죠.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
이거를 벤처 투자라든가.
◀ 앵커 ▶
그렇죠.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
또 다른 구멍을 내서 부동산 아니고 상당한 수익을 낼 수 있다고 하면 돈들은 찾아갈 거거든요. 그런데 지금 갈 곳이 없으니까 한쪽에서는 주식에서는 막 30, 20, 40대, 주부들까지 가서 지금 하루 거래 대금이 18조 원입니다. 작년 9조였거든요. 18조에 지금 예탁금은 47조 7000억이 넘어섰고. 이건 주가가 폭락해도 개인들이 1조 넘게 주식을 받고요. 또 다른 이 돈들은 부동산에 가서 \전국을 휩쓸고 다니면서 갭 투기를 하고, 갭 투자를 하고. 이런 현상이 나오는 거죠.
◀ 앵커 ▶
그런데 이 주식이나 부동산에 굉장히 위험할 수 있는 거는요. 지금 코로나 사태로 인해서 경제, 세계 경제가 굉장히 안 좋은 상황 아니겠습니까?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
맞습니다.
◀ 앵커 ▶
그런데 이게 더 주저앉을 수도 있는데 지금 이런 식으로 돈이 풀려서 주식이고 집값이 또 오르는 상황은 대단히 어떻게 보면 위험한 상황일 수 있지 않습니까?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇습니다.
◀ 앵커 ▶
만약에 꺼질 수도 있다고...
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇죠, 지금 적합한 지적이기도 하고 우리뿐만 아니라 세계 곳곳의 전문가들이 지속적으로 지금 경고를 하고 있어요. 왜냐하면 실물 경제, 실물 지표는 뭐 하나 좋은 게 없고요.좋은 게 없는 것뿐만 아니라 개선되는 측면도 지금 나오고 있지는 않거든요. 그런데 지금 문제는 이런 상황에서 세계중앙은행, 정부가 모두가 돈은 계속 풀 테니까 걱정 말라는 사인을 주는 것이 실은 오히려 실물경제에 안정감을 주려고 하는 건데 시장은 좀 이걸 배신하고 오히려 도덕적 해이 쪽으로.우리뿐만이 아닙니다. 미국에서도 거의 상장 폐지 직전주식들을 20%, 30%씩 날리는 현상들이 나오고 있거든요. 그래서 지금 좀 투자 막 하려는 분들은 늘 조심할 필요는 분명히 있습니다.
◀ 앵커 ▶
그렇죠?
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
물론 버블의 끝을 예단하기는, 거품의 끝은 예단할 수 없어요. 지금 2180, 2200, 이게 2300까지 갈 수는 있지만 지금 이것은 전혀 실물을 반영하지 못한 왜곡된 상황이라는 것만큼은 꼭 알아둬야 할 것 같습니다.
◀ 앵커 ▶
그러니까 우리가 학습 효과 중 하나가 동학개미들이 좀 벌었지 않습니까? 떨어져서, 폭락해서 샀다가 또 오르네 이런 학습효과 때문에 조금만 폭락하면 몰려들어 오고요. 그런데 이런.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
많이 폭락해도 지금 몰려옵니다.
◀ 앵커 ▶
몰려들어오고요. 그런 상황이 대단히 위험할 수 있다는 인식은 안 하는 것 같습니다. 보면요.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
이게 2개월, 3개월 만의 경험인데요. 코스피로 따지면 1450부터 2150, 2200을 거의 스트레이트로 3개월 만에 올라왔기 때문에 주식을 특히 좀 처음 접하는 분들은 우리가 그런 이야기 많이 합니다. 요즘에 주식이 가장 쉬웠어요 왜냐하면 그냥 넣기만 하면 올라서니까요. 그러나 그렇게 또 주식이 만만한 것은 아니고 일단 돈의 힘으로 올라올 수 있는 만큼은 거의 지금 최대치 향하고 있다는 것만큼은 꼭 기억해 두셔야 할 것 같습니다. 위험 관리에 분명히 신경을 써야 합니다.
◀ 앵커 ▶
주택도 마찬가지고요.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
그렇습니다. 부동산도 우리가 금리 인상은 천년만년 안 할 것 같지만.
◀ 앵커 ▶
그렇죠.
◀ 정철진 / 경제평론가 ▶
언제 인플레이션이 나오고 언제 이제로 금리에, 금리 인상에 다시 시동이 걸릴지 모르거든요.