재택플러스 사라진 영끌 대출시장 영향은

뉴스투데이김재영

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◀ 앵커 ▶

다음 달부터, 집을 살 때 적용되는 총부채원리금상환비율, DSR 규제가 강화됩니다.

오늘 +NOW에서는 DSR규제 강화로 이른바 ′영끌′ 대출이 어려워진 부동산 시장 상황, 어떻게 변하고 있는지 살펴보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

KB국민은행 박합수 부동산수석전문위원 나오셨습니다.

안녕하세요.

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

안녕하세요.

◀ 앵커 ▶

이 DSR규제라는 건 앞으로 집을 사려고 할 때, 개인이 신용 대출이나 담보 대출 같은 기존의 모든 대출 규모를 다 합쳐서 대출액 총액을 제한하겠다는 거잖아요.

상환 능력, 그러니까 갚을 수 있는 능력을 좀 더 깐깐히 보겠다, 이렇게 이해하면 되나요?

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

네, 맞습니다.

DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표입니다.

원금과 이자를 전부 합쳐서 연간소득으로 나눴을 때 40%를 넘지 못하게 하는 건데요.

지금까지는 은행 전체적으로 평균 40%를 맞추면 됐는데요.

똑같은 돈을 빌린다고 할 때 김씨에서 DSR을 60%를 적용하고 박씨에게 DSR을 20%를 적용해도
상관이 없었다는 이야긴데요.

이제는 개인별로 이걸 일일이 다 적용해서 계산을 한다는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

다른 규제를 다 충족해도, 매월 원금과 이자를 합친 상환액이 내가 버는 돈의 40%를 넘으면 절대로 돈을 안 빌려준다는 말인데, 한마디로 은행 대출 문턱이 훨씬 높아진 거네요.

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

네, 사실 총부채 상환비율이라는 DTI 규제가 원래 있잖아요.

주택담보대출 원리금에 다른 모든 부채를 더해서 계산하는 건 같은데요.

DTI는 이때 주택담보대출을 제외한 다른 대출은 대출 이자만 합산을 합니다.

반면 DSR은 다른 대출도 원금과 이자를 같이 합산을 하거든요.

특히 신용 대출의 경우 5년 내외로 만기가 짧으니까요.

그래서 연간 원리금을 나눠보면, 원금 부분이 엄청 커져서 DSR 기준인 40%를 넘기는 경우가 허다합니다.

신용대출을 많이 쓴 사람은 집 살 때 대출 심사에서 거절당할 가능성이 높은 거죠.

◀ 앵커 ▶

왜 이런 규제가 도입된 겁니까?

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

가계 부채 증가 때문입니다.

우리나라의 GDP 대비 가계부채는 지난해 말 103%를 넘어서며 사상 최고치를 기록했는데요.

정부에서는 갚을 수 있는 능력을 초과해 빚을 내는 경우가 많다고 보는 겁니다.

또 앞으로 인플레이션 등 여러 영향으로 금리가 오르면 기존 대출 중 일부가 부실화될 수도 있다고 생각하는 것이죠.

◀ 앵커 ▶

이런 규제가 주택 구입할 때 전부 적용이 되는 건가요?

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

아닙니다.

단계적으로 적용이 되는데요.

일단 오는 7월부터 1년 간은 모든 규제 지역의 6억 원 초과 주택부터 DSR 규제를 받게 됩니다.

투기지역, 투기과열지구 내 9억 원 이상 주택 매매 시 DSR규제를 적용했던 것 보다 훨씬 강화된 조치인데요.

서울 아파트 평균 매매가격이 지난 5월 9억 1,712만 원임을 감안하면 서울에서는 지역을 막론한 대부분 아파트는 이 규제가 적용될 가능성이 높습니다.

신용대출의 경우에는 1억 원을 넘는 신용대출을 받으면 DSR 규제 적용 대상으로 들어갑니다.

◀ 앵커 ▶

앞으로는 규제 적용 대상이 더 넓어진다면서요.

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

내년 7월부터는 주택담보대출이나 신용대출 구분없이 총 대출액이 2억 원을 넘으면 전부 DSR 규제를 받기 때문에 대상은 더 넓어질 전망입니다.

내후년 7월부터는 총 대출액이 1억 원을 초과하면 DSR 규제를 받습니다.

◀ 앵커 ▶

예외는 없나요?

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

전세자금 대출이나 예·적금 담보대출, 보험계약대출, 사업자용 정책 대출, 300만 원 미만 소액 대출은 DSR 규제 적용 대상에서 제외됩니다.

◀ 앵커 ▶

시장의 영향은 어떻습니까?

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

사실 매매 시장에서는 양도세 중과 등으로 현재 매물 잠김 현상이 너무 심화 된 상황이라서 대출의 많고 적음이 큰 영향을 미치지 못하는 상황입니다.

예전과 마찬가지로 영끌 대출이 계속 됐을 때보다 집값 상승을 자극하는 효과는 적겠지만 현재는 공급이 줄어든 영향이 더 크게 나타나고 있는 상황인 거죠.

현금 동원 능력이 뛰어난 자산가들에게는 원래 대출 규제가 큰 영향이 없고요.

다만 이제 영끌 대출이라도 해서 내 집 마련을 하반기에는 해야겠다고 계획 하신 분에게는 발등의 불이 떨어진 셈인데요.

더 큰 문제는 분양을 노리는 실수요자들에게도 DSR규제가 적용이 된다는 점입니다.

◀ 앵커 ▶

청약 노리셨던 분들도 긴장을 하셔야겠네요.

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

네, 아파트 청약에 당첨이 되면 계약금을 내고 중도금을 내고 마지막에 잔금을 치르잖아요.

분양가 상한제가 있긴 해도 요즘 서울 수도권 아파트 값이 비싸서 대출 없이 해결하실 분이 거의 없으실 텐데요.

중도금 대출은 일종의 집단 대출로 봐서 DSR규제를 적용하지 않지만, 마지막에 분양 대금을 완납할 때 이게 잔금 대출로 전환이 되거든요.

이때 DSR규제가 적용이 되는 것이죠.

여기서 분양가 상한제의 맹점이 나오는데요.

◀ 앵커 ▶

어떤 맹점인가요?

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

분양가 상한제를 요즘엔 시장에서 전월세 금지법이라고 부릅니다. 이유는 예전에는 신규 분양 아파트에 사실 전월세 공급이 많았어요.

잔금을 전세금을 받아 치르고 여유가 될 때 들어가 사는 분들이 많았던 것이죠.

그런데 분양가 상한제 아파트는 질병과 같은 특별한 사유가 없는 이상 최소 2년 이상의 의무 거주를 해야 합니다.

그래서 돈이 없으면 무조건 대출을 받아야 하는데 DSR규제에 따라 빌릴 수 있는 돈이 줄잖아요.

집 완공되는데 최소 2년 정도를 잡으니까요.

2023년 7월부터는 총 대출액이 1억 원만 넘어도 DSR규제가 적용되거든요.

그래서 2년 안에 연봉이 2배로 오르거나 하는 극히 드문 경우를 제외하면 부족한 자금을 신용대출로 채우는 것도 불가능합니다.

◀ 앵커 ▶

청약하기 전에 계산을 많이 해봐야겠네요.

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

맞습니다.

예전에는 부족한 건 대출로 채워야지 이런 생각을 했다면 이제부터는 내가 버는 돈, 앞으로 벌 돈을 계산해서 과연 얼마까지 빌릴 수 있나를 계산하지 않으면 자칫 어렵게 만든 내 집 마련의 기회를 날릴 수 있습니다.

◀ 앵커 ▶

네, 오늘은 최근 대출 규제가 강화되면서 주택 매매 시장 어떤 영향을 받게 될지 한 번 살펴봤습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 박합수 / KB국민은행 부동산수석전문위원 ▶

수고하셨습니다.

◀ 앵커 ▶

지금까지 재택 플러스였습니다.

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[재택플러스] 사라진 영끌 대출…시장 영향은?